La suscripción hipotecaria es el proceso que utiliza un prestamista para determinar si el riesgo de ofrecer un préstamo hipotecario a un prestatario en particular bajo ciertos parámetros es aceptable. La mayoría de los riesgos y términos que los suscriptores consideran se incluyen en las tres C de la suscripción: crédito , capacidad y garantía .
Para ayudar al asegurador a evaluar la calidad del préstamo, los bancos y prestamistas crean pautas e incluso modelos informáticos que analizan los distintos aspectos de la hipoteca y brindan recomendaciones sobre los riesgos involucrados. Debido a que los grandes titulizadores, como las GSE y otros bancos, son grandes compradores de préstamos de originadores, y debido a que muchos originadores carecen de balances para retener préstamos durante períodos prolongados, las pautas de suscripción automatizadas son un determinante crucial para determinar si se otorgará una hipoteca y en qué momento. qué precio. En EE. UU., el procesamiento de suscripción de hipotecas se realiza mediante un software llamado Automated Underwriting System (AUS). Hay 2 sistemas AUS y algoritmos diseñados para este propósito, el primero Desktop Underwriting (DU) está diseñado por Fannie Mae y Loan Prospector (LP) por Freddie Mac . Algunos prestamistas aún suscriben manualmente [1] el préstamo si el prestatario no aprueba el AUS pero tiene factores de compensación adicionales para poder obtener el préstamo.
El crédito es lo que utiliza el asegurador para revisar qué tan bien un prestatario administra sus deudas actuales y anteriores. Generalmente documentado mediante un informe crediticio de cada una de las tres agencias de crédito, Equifax , Transunion y Experian , el informe crediticio proporciona información como puntajes crediticios, información actual y pasada del prestatario sobre tarjetas de crédito , préstamos , cobros , recuperaciones y ejecuciones hipotecarias y registros públicos. ( gravámenes fiscales , sentencias y quiebras ). Por lo general, el crédito de un prestatario está altamente relacionado con la probabilidad de que el préstamo entre en mora (no cumplir con las cuotas mensuales).
Al revisar un informe crediticio, se considera la puntuación crediticia . La puntuación crediticia es un indicador de qué tan bien un prestatario gestiona su deuda. Utilizando un modelo matemático , los datos relacionados con cada elemento del informe crediticio se utilizan para producir un número entre 350 y 850, conocido como puntaje crediticio. Las puntuaciones más altas representan aquellos con menor riesgo . Cuando los prestamistas se refieren a una puntuación crediticia representativa, se refieren a la puntuación media. Cuando participan varios prestatarios, normalmente el prestatario con la puntuación media más baja es el que se considera la puntuación crediticia representativa. Otros programas de préstamos pueden considerar a la persona que gana más dinero, también conocida como el principal asalariado, que tiene el puntaje crediticio representativo. En muchos programas de préstamos existen pautas de puntuación mínima.
El aspecto más influyente del informe crediticio es la calidad del crédito de la vivienda actual de una persona. Por ejemplo, si el prestatario ya tiene una hipoteca , el hecho de que haya pagado esa hipoteca a tiempo o no es indicativo de qué tan bien pagará en el futuro. Esto también se aplica a las personas que alquilan. Por lo general, un prestamista analizará los 12 a 24 meses más recientes del historial de vivienda del prestatario (también llamado Historial de cotización). La morosidad durante ese período suele ser inaceptable.
Además, se considera el historial de pago de préstamos y créditos revolventes . Un prestamista puede exigir que una cierta cantidad de cuentas de depósito estén abiertas durante al menos 24 meses y tengan actividad reciente con pagos puntuales para construir un patrón de uso responsable del crédito.
El informe de crédito también contiene el crédito despectivo anterior del prestatario. Esto incluye cobros , cancelaciones, embargos , ejecuciones hipotecarias , quiebras , gravámenes y sentencias . Normalmente, si alguno de estos elementos está presente en el informe, aumenta el riesgo del préstamo. Para defectos más graves, como ejecuciones hipotecarias y quiebras, un prestamista puede requerir de dos a siete años a partir de la fecha de satisfacción indicada en el informe antes de aprobar un préstamo. Además, el prestamista puede exigir al prestatario que restablezca el crédito obteniendo una cierta cantidad de crédito nuevo para reconstruir su crédito. También es prerrogativa del prestamista exigir que todos los cobros, cancelaciones, gravámenes y sentencias se paguen antes de cerrar el préstamo.
La capacidad se refiere a la capacidad del prestatario para realizar los pagos del préstamo. Para determinar esto, el asegurador analizará el empleo , los ingresos , la deuda actual y los activos del prestatario .
Al revisar el empleo del prestatario, el asegurador debe determinar la estabilidad de los ingresos. Las personas que trabajan en una empresa y ganan salarios por hora representan el riesgo más bajo. Los prestatarios autónomos plantean el mayor riesgo, ya que normalmente son responsables de la deuda y el bienestar de la empresa, además de sus responsabilidades personales. Los ingresos por comisiones también conllevan riesgos similares en la estabilidad de los ingresos porque si por alguna razón el prestatario no logra realizar negocios, esto influye directamente en la cantidad de ingresos producidos. Por lo general, si se utilizan ingresos de trabajo por cuenta propia o comisiones para calificar para la hipoteca, se requiere un historial de dos años de haber recibido esos ingresos. Aunque un bono (a veces muchas corporaciones lo indican como "pago de incentivo") es parte del recibo de sueldo, también se requiere una verificación del empleador de dos años.
La documentación de los ingresos también varía según el tipo de ingresos. Los asalariados por horas que tienen los riesgos más bajos generalmente deben presentar recibos de sueldo y declaraciones W-2 . Sin embargo, los trabajadores por cuenta propia, los encargados y los que cobran alquiler están obligados a presentar declaraciones de impuestos ( Anexo C , Anexo E y K-1 ). Los jubilados deben demostrar que son elegibles para la seguridad social y documentar el recibo de los pagos, mientras que aquellos que reciben ingresos a través de inversiones en efectivo deben presentar declaraciones y determinar la continuidad de los ingresos de esos pagos. En resumen, el asegurador debe determinar y documentar que los ingresos y el empleo son lo suficientemente estables para pagar la hipoteca en los próximos años.
Además, los suscriptores evalúan la capacidad de pago del préstamo utilizando un método comparativo conocido como relación deuda-ingresos . Esto se calcula sumando los pasivos y obligaciones mensuales ( pagos de hipoteca , pagos mensuales de créditos y préstamos, manutención de los hijos , pensión alimenticia , etc.) y dividiéndolo por los ingresos mensuales. Por ejemplo, si un prestatario tiene un pago de automóvil de $500, $100 en pagos de crédito y préstamo, paga $500 en manutención de los hijos y quiere una hipoteca con pagos de $1000 por mes, sus obligaciones mensuales totales son $2100. Si gana $5,000 al mes, su relación deuda-ingresos es del 42%. Normalmente, el ratio debe estar por debajo del 32% para los préstamos más conservadores al 65% para los préstamos más agresivos.
Los activos también se consideran al evaluar la capacidad. Los prestatarios que tienen una gran cantidad de activos líquidos en el momento del cierre estadísticamente tienen tasas más bajas de incumplimiento de sus hipotecas. Esto es lo que la industria denomina reservas. Por ejemplo, con un pago hipotecario total de $1,000 al mes y al prestatario le quedan $3,000 después de pagar el pago inicial y los costos de cierre, el prestatario tiene tres meses de reservas. Los aseguradores también examinan de cerca los extractos bancarios para detectar incidencias de fondos insuficientes (NSF ). Si esto sucede con regularidad, es una señal de alerta para el asegurador porque indica que el prestatario no sabe cómo administrar sus finanzas.
Cuando un prestatario recibe un obsequio por el pago inicial, es necesario verificar los activos. De hecho, cualquier depósito grande que aparezca en los extractos bancarios requerirá una explicación por parte del prestatario. [ cita necesaria ]
Además, si el empleo del prestatario se interrumpe por algún motivo, los prestatarios tendrían suficiente efectivo en reserva para pagar su hipoteca. El monto de las reservas de efectivo está calificado por la cantidad de pagos que el prestatario puede realizar sobre sus gastos totales de vivienda (el total del pago de capital e intereses, impuestos , seguros , seguro de propietarios de vivienda , seguro hipotecario y cualquier otro cargo aplicable) antes de las reservas están completamente agotadas. A menudo, los prestamistas requerirán entre dos y doce meses de pagos en reserva. Si un prestatario solicita una FHA ( Administración Federal de Vivienda ), no se requieren reservas.
El activo más típico es la cuenta corriente y de ahorro del prestatario . Otras fuentes incluyen fondos de jubilación ( 401K , Cuenta de jubilación individual ), inversiones ( acciones , fondos mutuos , CD ) y cualquier otra fuente líquida de fondos. Los fondos que tienen sanciones por retirarse deben considerarse de manera conservadora y se evalúan al 70% o menos de su valor. Cuentas como pensiones y otras cuentas y bienes muebles que carezcan de liquidez no podrán utilizarse como activos.
La garantía se refiere al tipo de propiedad , valor , uso del inmueble y todo lo relacionado con estos aspectos. El tipo de propiedad se puede clasificar de la siguiente manera en el orden de riesgo de menor a mayor: residencia unifamiliar , PUD, dúplex , casa adosada , condominio de poca altura , condominio de gran altura , triplex y cuádruple y condotel . La ocupación también se considera parte de la garantía. Una casa puede ser ocupada por su propietario , utilizada como segunda residencia o como inversión . Las viviendas ocupadas por sus propietarios y las segundas viviendas tienen la menor cantidad de incumplimiento, mientras que las propiedades de inversión tienen una mayor incidencia de incumplimiento. Dependiendo de la combinación de ocupación y tipo de garantía, el prestamista ajustará la cantidad de riesgo que está dispuesto a asumir.
Además de la ocupación y el tipo de propiedad, también se considera el valor . Es importante darse cuenta de que el precio , el valor y el costo son tres características diferentes de una vivienda. El precio es la cantidad en dólares que un vendedor acepta vender una casa a otra parte. El costo es la cantidad en dólares necesaria para construir la casa, incluida la mano de obra y los materiales. El valor, que suele ser la característica más importante, es el monto en dólares respaldado por ventas recientes de propiedades que tienen características similares, en el mismo vecindario y atraen al consumidor. En circunstancias de comercialización justas, cuando el vendedor no se encuentra en dificultades y el mercado inmobiliario no se encuentra en condiciones volátiles, el precio y el valor deberían ser muy comparables.
Para determinar el valor se suele obtener una tasación . Además de determinar el valor de la propiedad, es responsabilidad del tasador identificar las condiciones del mercado, el atractivo y las comodidades del vecindario y la condición y características de la propiedad. El valor se determina comparando ventas recientes de propiedades vecinas similares. El tasador puede hacer ajustes razonables al precio de venta de las otras propiedades según el tamaño del lote, los pies cuadrados de la casa, la cantidad de dormitorios y baños y otras adiciones como garajes , piscinas y terrazas . Es responsabilidad del asegurador revisar la tasación y solicitar cualquier información adicional necesaria para respaldar el valor y la comerciabilidad de la propiedad. Si es necesario ejecutar una ejecución hipotecaria sobre la vivienda, el prestamista debe poder vender la propiedad para recuperar sus pérdidas.
El análisis comparativo de la garantía se conoce como préstamo a valor (LTV). El préstamo a valor es una relación entre el monto del préstamo y el valor de la propiedad. Además, el préstamo combinado sobre valor (CLTV) es la suma de todos los gravámenes sobre la propiedad dividida por el valor. Por ejemplo, si la casa está valorada en $200,000 y la primera hipoteca es de $100,000 con la segunda hipoteca de $50,000, el LTV es del 50% mientras que el CLTV es del 75%. Naturalmente, cuanto mayor sea el LTV y el CLTV, mayor será el riesgo de préstamo. Además, los prestatarios que contribuyen con un pago inicial significativo (reduciendo el LTV) tienen estadísticamente menos incidentes de ejecución hipotecaria.
El tipo de préstamo también puede afectar el LTV y se tiene en cuenta al evaluar la garantía. La mayoría de los préstamos incluyen pagos del saldo principal de la hipoteca. Estos representan el riesgo más bajo ya que el LTV disminuye a medida que se pagan los pagos de la hipoteca. Recientemente, las hipotecas de sólo interés se han vuelto cada vez más populares. Estas hipotecas permiten al prestatario realizar pagos que simplemente cubren los intereses adeudados del préstamo sin hacer ninguna contribución al saldo principal. Además, existen préstamos que permiten una amortización negativa , lo que significa que los pagos no alcanzan los intereses adeudados del préstamo. Por lo tanto, los intereses que no se pagan se agregan posteriormente al saldo de capital del préstamo. En este caso, es posible deber más que el valor de la vivienda durante el plazo del préstamo, lo que expone al prestamista al mayor riesgo.
Para compensar el riesgo de LTV altos, el prestamista puede exigir lo que se llama seguro hipotecario. El seguro hipotecario asegura al prestamista contra las pérdidas que pueden ocurrir cuando un prestatario incumple su hipoteca. Por lo general, esto se requiere en préstamos cuyo LTV supera el 80%. El costo del seguro hipotecario se transfiere al prestatario como un gasto adicional a su pago mensual, pero algunos bancos permiten lo que se llama seguro pagado por el prestamista, donde la tasa de interés es más alta a cambio de que el prestamista pague el seguro hipotecario. Todos los préstamos gubernamentales, como la FHA y la VA, requieren un seguro hipotecario, independientemente del LTV.
Fannie Mae y Freddie Mac son las dos empresas más grandes que compran hipotecas de otros prestamistas en Estados Unidos . Muchos prestamistas suscribirán sus archivos de acuerdo con sus pautas, pero para garantizar la elegibilidad para que Fannie Mae y Freddie Mac los compren, los suscriptores utilizarán lo que se llama suscripción automatizada . Esta es una herramienta disponible para los prestamistas para brindar recomendaciones sobre el riesgo de un préstamo y del prestatario y proporciona la cantidad de documentación necesaria para verificar el riesgo.
Todos los préstamos se ejecutan primero a través de DU. Los préstamos que no pueden aprobarse a través de DU se elevan para una revisión de segundo nivel por parte de un asegurador humano para garantizar que no se rechace a nadie que debería ser aprobado. Sin embargo, las directrices para la relación deuda-ingresos son más conservadoras para los préstamos suscritos manualmente, y se aprueban pocos préstamos enviados para una revisión de segundo nivel. También hay circunstancias que DU no puede evaluar y, por lo tanto, requieren una degradación a suscripción manual. Los aseguradores hipotecarios buscarán factores compensatorios [2] para los prestatarios con pagos atrasados recientes y niveles de riesgo elevados. Los aseguradores hipotecarios enfatizarán la capacidad de pago.
Es importante recordar que la aprobación y la retroalimentación están sujetas a la revisión del asegurador. También es responsabilidad del asegurador evaluar los aspectos del préstamo que están más allá del alcance de la suscripción automatizada. En resumen, es el asegurador el que aprueba el préstamo, no la suscripción automatizada.
Por otro lado, la suscripción automatizada ha agilizado el proceso hipotecario al proporcionar análisis de los términos del crédito y del préstamo en minutos en lugar de días. Para los prestatarios, reduce la cantidad de documentación necesaria e incluso puede no requerir documentación de empleo , ingresos , activos o incluso el valor de la propiedad . La suscripción automatizada adapta la cantidad de documentación necesaria en proporción al riesgo del préstamo.
Muchos bancos también ofrecen préstamos con documentación reducida, lo que permite al prestatario calificar para una hipoteca sin verificar elementos como ingresos o activos. Naturalmente, estos son préstamos de mayor riesgo y, a menudo, vienen con tasas de interés más altas . Debido a que se proporciona menos documentación sobre la capacidad del prestatario, se hace mucho énfasis en el crédito y la garantía . Para mitigar el riesgo de préstamos con documentación reducida, los prestamistas a menudo no otorgan préstamos a LTV más altos y limitan los préstamos a montos más pequeños, en comparación con los préstamos que están completamente documentados.
Después de revisar todos los aspectos del préstamo , corresponde al asegurador evaluar el riesgo del préstamo en su conjunto. Cada prestatario y cada préstamo es único y es posible que muchos prestatarios no cumplan con todas las pautas. Sin embargo, ciertos aspectos del préstamo pueden compensar la falta en otras áreas. Por ejemplo, el riesgo de LTV elevados puede compensarse con la presencia de una gran cantidad de activos. Los LTV bajos pueden compensar el hecho de que el prestatario tenga una alta relación deuda-ingresos y un crédito excelente puede superar la falta de activos.
Además de los factores compensadores, existe un concepto conocido como estratificación del riesgo . Por ejemplo, si la propiedad es un condominio de gran altura, ocupado como inversión, con un LTV alto y un prestatario que trabaja por cuenta propia, el efecto acumulativo de todos estos aspectos genera un mayor riesgo. Aunque el prestatario puede cumplir con todos los requisitos según las pautas del programa de préstamos, el asegurador debe actuar con cautela.
Hay un viejo dicho en materia de préstamos: si su cartera no tiene una ejecución hipotecaria, no está aceptando suficiente riesgo. [ cita necesaria ] Los aseguradores deben revisar un préstamo desde un punto de vista holístico ; de lo contrario, pueden rechazar un préstamo que es de alto riesgo en un aspecto pero de bajo riesgo en su conjunto.
Los bancos generalmente utilizan sistemas de TI disponibles de varios proveedores para registrar y analizar la información, y estos sistemas han proliferado. [3] A continuación se ofrece una introducción a lo que significan muchos de ellos. Estos incluyen el "sistema de originación de préstamos" (también llamado sistema operativo de préstamos) (LOS), así como otras herramientas como los sistemas de suscripción automatizados de Fannie Mae y Freddie Mac, "Desktop Underwriter" y "Loan Prospector". [4]