Desde aproximadamente 1970, California ha estado experimentando una escasez de viviendas extendida y creciente , [1] : 3 de modo que para 2018, California ocupó el puesto 49 entre los estados de los EE. UU. en términos de unidades de vivienda por residente. [2] : 1 [3] Esta escasez se ha estimado en 3-4 millones de unidades de vivienda (20-30% del parque de viviendas de California, 14 millones [4] ) a partir de 2017. [actualizar][ 5] A partir de 2018, los expertos dijeron que California necesita duplicar su tasa actual de producción de viviendas (85.000 unidades por año) para mantenerse al día con el crecimiento demográfico esperado y evitar que los precios aumenten aún más, y necesita cuadriplicar la tasa actual de producción de viviendas durante los próximos siete años para que los precios y los alquileres disminuyan. [6]
El desequilibrio entre la oferta y la demanda [7] fue resultado del fuerte crecimiento económico que creó cientos de miles de nuevos empleos (lo que aumenta la demanda de viviendas) y la ilegalidad intencional, provocada por el NIMBY , de nuevas unidades de vivienda para satisfacer la demanda. De 2012 a 2017 en todo el estado, por cada cinco nuevos residentes, se construyó una nueva unidad de vivienda. En las áreas urbanas costeras de California (donde se produjo la mayor parte del crecimiento del empleo desde la Gran Recesión ), la disparidad es mayor: en el Área de la Bahía , se crearon siete veces más empleos que unidades de vivienda. Para 2017, esto resultó en que el precio medio de una vivienda en California fuera más de 2,5 veces el precio medio en EE. UU. Como resultado, menos de un tercio de los californianos pueden permitirse una vivienda de precio medio (a nivel nacional, un poco más de la mitad puede), 6 puntos porcentuales más de residentes viven en la pobreza de lo que estarían con costos de vivienda promedio (20% frente a 14%), la falta de vivienda per cápita es la tercera más alta del país, la economía del estado se ve suprimida por entre 150 y 400 mil millones de dólares anuales (5-14%) y los desplazamientos diarios son largos . [8]
Varios factores juntos han causado restricciones a la construcción de nuevas viviendas: restricciones de densidad (por ejemplo, zonificación unifamiliar ) y altos costos de la tierra conspiran para mantener altos los precios de la tierra y la vivienda; la participación de la comunidad en el proceso de permisos permite a los residentes actuales que se oponen a nuevas construcciones (a menudo denominados NIMBY ) presionar a su ayuntamiento para que niegue el nuevo desarrollo; las leyes ambientales a menudo son abusadas por los residentes locales y otros para bloquear u obtener concesiones de nuevos desarrollos (haciéndolos más costosos o demasiado caros para ser rentables); y los costos de construcción son mayores debido a las altas tarifas de impacto y el uso requerido de mano de obra sindical. [9] El marco regulatorio discrecional y oneroso para la construcción de viviendas en California ha creado un ambiente fértil para la corrupción política , ya que los políticos locales aceptan sobornos y favores para ayudar a los actores a navegar por las regulaciones. [10]
En los últimos años, la legislatura de California ha aprobado varios proyectos de ley: algunos redujeron las tarifas y la burocracia involucradas en la creación de ADU , mientras que otros han agregado tarifas al registro de documentos inmobiliarios para financiar viviendas para personas de bajos ingresos; sin embargo, incluso las proyecciones más optimistas encuentran que en relación con el alcance del problema, estos tendrán un efecto mínimo. Además, los proyectos de ley propuestos que habrían legalizado el desarrollo de mayor densidad cerca del transporte público fracasaron en la legislatura. [11] En 2019, el Consejo de Asesores Económicos estimó que la desregulación del mercado inmobiliario llevaría a una caída de los alquileres del 55 por ciento en San Francisco, del 40 por ciento en Los Ángeles y del 40 por ciento en San Diego. [12] : 11,15
Issi Romem, economista del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la Universidad de California en Berkeley, dijo:
"...mientras se construyeron nuevas viviendas en abundancia para alojar a quienes se sentían atraídos por California, el crecimiento de los precios de la vivienda fue limitado y el atractivo del estado se canalizó hacia el crecimiento de la población: de 1940 a 1970, la población de California creció un 242 por ciento más rápido que el ritmo nacional, mientras que el crecimiento del valor medio de sus viviendas fue sólo un 16 por ciento más rápido que el de la nación". [13]
A partir de 1970, tres fuerzas principales provocaron un aumento drástico de los precios de las viviendas: restricciones en el uso del suelo que limitaban la densidad de las viviendas (dividiendo muchas zonas en zonas destinadas a viviendas unifamiliares o, como máximo, de dos pisos), una mayor preocupación por el medio ambiente (que condujo a la promulgación de leyes ambientales y a la designación de tierras para su conservación y no para su desarrollo) y la participación de la comunidad en el proceso de desarrollo (que permite a los residentes actuales (pero no a los futuros) tener voz y voto en las decisiones sobre el uso del suelo). [13] : 1
El resultado de estas políticas fue que, entre 1970 y 2016, el crecimiento de la población de California (en relación con el promedio de los EE. UU.) se desaceleró a un tercio de lo que fue durante las tres décadas anteriores (un 70 por ciento más rápido que el ritmo nacional en 2016), mientras que la apreciación de los precios medios de las viviendas (en relación con el promedio de los EE. UU.) se cuadriplicó hasta alcanzar un 80 por ciento más que la tasa nacional. [13] : 1 [1] : 3
En 2016, el precio medio de una vivienda en California, de 409.300 dólares, era más del doble del precio medio de una vivienda en Estados Unidos en su conjunto, más caro que en cualquier otro estado excepto Hawái. [14] La escasez se extiende a todo el estado; de 2010 a 2017, el estado añadió una nueva unidad de vivienda por cada cinco nuevos residentes, y se acentúa en centros de empleo como el Área de la Bahía y Los Ángeles. [15] : 1 [16] En 2023, la asequibilidad de la vivienda en California alcanzó un mínimo de 16 años, y solo alrededor del 16% de los compradores de vivienda pudieron adquirir una vivienda unifamiliar de precio medio, según datos de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California. En los condados de San Mateo y Santa Clara, los compradores necesitarían unos ingresos mínimos de 504.400 y 451.200 dólares, respectivamente, para comprar viviendas de precio medio de 2,01 y 1,8 millones de dólares. [17] [18]
La situación de la vivienda afecta a las personas de manera diferente, dependiendo de sus circunstancias. Una persona que ha pagado hace tiempo una hipoteca de vivienda tiene costos mucho más bajos que un inquilino o alguien que compra una primera vivienda. En 2020 [actualizar], aproximadamente el 20 por ciento de los propietarios de viviendas de California eran propietarios de sus viviendas sin deudas, y el 80 por ciento todavía estaban pagando una hipoteca. [19] Como es habitual, los propietarios de viviendas sin hipoteca tienden a tener ingresos más bajos (por ejemplo, debido a la jubilación ) que los propietarios de viviendas con hipoteca. [19] Los propietarios de viviendas de California sin hipoteca tienden a gastar casi el 9% de sus ingresos en costos de vivienda, incluidos los impuestos a la propiedad , que es ligeramente inferior al promedio nacional para los propietarios de viviendas sin hipoteca. [19] La pandemia de Covid-19 llevó a las personas a exigir más metros cuadrados, lo que ayudó a mantener altos los alquileres y los precios de las viviendas incluso cuando el estado perdió población y se pusieron en línea más apartamentos. [20]
El desequilibrio entre la oferta y la demanda [21] : 1 [2] : 1 [1] : 3 [22] : 1 [23] : 2 [24] : 1 resultó del fuerte crecimiento económico que creó cientos de miles de nuevos empleos (lo que aumenta la demanda de vivienda) y la construcción insuficiente de nuevas unidades de vivienda para proporcionar suficiente oferta para satisfacer la demanda. [25] : 1 [26] : 1 [27] : 1 [28] [1] : 14,17 [29] : 1 La menor cantidad de unidades de vivienda construidas en las áreas urbanas y costeras en relación con la demanda creada por el crecimiento económico en esas áreas resultó en precios más altos para la vivienda y se extendió a las áreas del interior. [1] : 3 Por ejemplo, de 2012 a 2017, las ciudades del área de la Bahía de San Francisco agregaron 400.000 nuevos empleos, pero solo emitieron 60.000 permisos para nuevas unidades de vivienda. [30] : 1 [24] : 1 [31] : 1 (Para California en su conjunto, de 2011 a 2016, el estado agregó solo una nueva unidad de vivienda por cada cinco nuevos residentes). [15] : 1 Esto ha llevado los precios de las viviendas y los alquileres a niveles altos, de modo que en 2017, el precio medio de una vivienda en California era más de 2,5 veces el precio medio en los EE. UU. en su conjunto, y en las zonas urbanas costeras de California (donde se ha producido la mayor parte del crecimiento del empleo desde la Gran Recesión ), la escasez es mayor.
Varios factores han limitado la construcción de nuevas viviendas.
Más del 95% de toda la tierra en California destinada a uso residencial está zonificada exclusivamente para viviendas unifamiliares. [32]
La resistencia NIMBY ("Not In My Back Yard") de los residentes actuales a los nuevos desarrollos es un factor importante que contribuye a la dificultad de desarrollar nuevas viviendas en el estado. [33] : 1 [34] : 1 Las personas que ya viven en una zona a menudo perciben cualquier nuevo desarrollo o cambio como un factor que aumenta el impacto negativo sobre el tráfico y la población. [35] : 1 Utilizando diversos medios (presión política, protestas y poder de voto), los NIMBY intentan mantener a los recién llegados fuera derrotando los proyectos de desarrollo en el proceso de permisos del gobierno local o ralentizándolos hasta el punto de que se vuelvan antieconómicos para los constructores. [1] : 15 [36] [34] : 1
Se ha descubierto que el “localismo” (una creencia aparentemente igualitaria según la cual los residentes actuales tienen la autoridad moral para definir cómo será su comunidad) produce desequilibrios que favorecen a los propietarios blancos y adinerados, y sugiere que el localismo es más frecuente en la práctica de la planificación que en la población general. [37] Sobre este tema, el columnista de opinión del New York Times Farhad Manjoo afirmó: “Lo que los republicanos quieren hacer con el ICE y los muros fronterizos, los demócratas progresistas ricos lo están haciendo con la zonificación y el NIMBYism. Preservar el “carácter local”, mantener el “control local”, mantener la vivienda escasa e inaccesible: los objetivos de ambos lados son realmente los mismos: mantener a la gente fuera”. [38]
En 2022, el gobernador de California, Gavin Newsom, declaró que "el NIMBYismo está destruyendo el estado" y prometió responsabilizar a las ciudades y los condados de detener el desarrollo de nuevas viviendas. [39]
Las poblaciones sin hogar en California sienten el impacto del NIMBYismo. California tiene una de las poblaciones de personas sin hogar más grandes del país, concentrada en centros urbanos. [40] Las actitudes NIMBY se extienden a las personas sin hogar, ya que los residentes se oponen a su presencia en áreas locales y vecindarios cercanos. [41] El localismo ha influido en la forma en que se configuran los vecindarios para excluir a las personas sin hogar, [42] lo que ha dado lugar a infraestructuras y leyes contra las personas sin hogar. [40]
El aumento de las leyes contra la vagancia sin hogar, también consideradas leyes NIMBY, criminaliza las conductas generales de las personas sin hogar en lugar de actividades ilegales específicas. [40] Ejemplos como la "Ordenanza 3x3" de Berkeley de 2018 restringen a las personas sin hogar a un cuadrado de 3' x 3' en la calle, y el desafío conduce a un castigo penal. [40] Ha habido un aumento severo en los arrestos relacionados con la vagancia, que abarcan una amplia gama de actividades. Esto incluye la mendicidad, las tiendas de campaña y el acostarse en espacios públicos. Estas leyes afectan desproporcionadamente a las personas sin hogar, perpetuando su desplazamiento y pobreza. [40] Además, las personas sin hogar y que se enfrentan a un arresto tienen menos probabilidades de ser aceptadas en programas de vivienda, programas de asistencia social o recibir la atención médica necesaria. [41] Esto se debe a que muchos de estos programas requieren antecedentes legales favorables para recibir ayuda. Este ciclo destaca cómo las leyes contra las personas sin hogar pueden aumentar la incidencia de la falta de vivienda. [43]
En un caso particular, el de People's Park en Berkeley, el apoyo a los residentes sin hogar choca con el impulso a la construcción de viviendas por parte de la Universidad de California en Berkeley. [44] El parque se convirtió en el centro del conflicto entre los grupos de presión locales contra los sin techo y los defensores del parque, lo que ejemplifica los persistentes sentimientos NIMBY a nivel local. [44] Las leyes y ordenanzas destinadas a limitar la visibilidad de las personas sin hogar a nivel local contradicen la priorización de la salud y la vivienda a nivel estatal. El estado de California apoya las políticas de " Vivienda Primero ". [45]
Las leyes ambientales, principalmente la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA), pueden ser un obstáculo para el desarrollo de viviendas. [46] : 1 [47] La CEQA requiere que la agencia de permisos, generalmente un gobierno local, revise cada nuevo proyecto de acuerdo con la CEQA para proporcionar una divulgación completa de los impactos del proyecto al organismo de aprobación (generalmente una comisión de planificación o un consejo municipal) y al público. Las viviendas unifamiliares individuales están exentas, así como algunos proyectos multifamiliares más pequeños, pero la mayoría de los proyectos medianos y grandes deben pasar por una Declaración Negativa o EIR para proporcionar el nivel requerido de divulgación de los impactos del proyecto. El proceso EIR requiere que el desarrollador realice estudios y proporcione un informe sobre una amplia variedad de impactos, incluidos la congestión del tráfico, la evacuación por incendios forestales, la seguridad contra incendios, el ruido, la contaminación del aire, las emisiones de gases de efecto invernadero , la contaminación del agua, los recursos biológicos, los recursos culturales y los impactos de la infraestructura y desarrolle un plan para ayudar a mitigar cualquier impacto si existe. El proceso CEQA tiene como objetivo hacer que el proceso de aprobación sea transparente para el público y los tomadores de decisiones y se lleva a cabo antes de que un gobierno local actúe para permitir un nuevo desarrollo. Además, la CEQA permite impugnaciones legales contra el proceso de revisión de la CEQA en sí, lo que puede dar lugar a demandas por parte de quienes se oponen al proyecto y encuentran que el desarrollador no estudió adecuadamente los impactos de un proyecto antes de que el gobierno local lo aprobara. El litigio es el principal mecanismo de cumplimiento mediante el cual se mitigan las violaciones de la CEQA. [1] : 15 [48] : 1 [ cita requerida ] Un informe de la Oficina del Analista Legislativo de California encontró que en las 10 ciudades más grandes del estado, las apelaciones de la CEQA retrasaron los proyectos en un promedio de dos años y medio. [49] : 8 [34] : 1
Un estudio de 2015 realizado por Jennifer Hernández y otros en la firma de abogados especializada en medioambiente y uso de la tierra Holland & Knight, [50] : 21 que analizó todas las demandas de CEQA presentadas durante el período de tres años 2010-2012, encontró que menos del 15% fueron presentadas por grupos con antecedentes de defensa del medioambiente. [51] : 1 [50] : 24 Este estudio también encontró que cuatro de las cinco demandas de CEQA apuntaban a proyectos de desarrollo de relleno ; solo el 20 por ciento de las demandas de CEQA apuntaban a proyectos "greenfield" que desarrollarían espacios abiertos. [51] : 1
Carol Galante, profesora de Vivienda Asequible y Política Urbana en el Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la Universidad de California en Berkeley, que trabajó en la administración Obama como secretaria adjunta del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), [52] : 1 afirmó que "en este estado se ha abusado de la CEQA durante 30 años por personas que la utilizan cuando no tiene nada que ver con una razón medioambiental... El NIMBY-ismo está relacionado con el hecho de que para todos los que poseen su pequeño pedazo del sueño, no hay razón para querer un desarrollo al lado de ellos, la CEQA les da una herramienta para hacer efectivos sus intereses... Necesitamos repensar fundamentalmente cómo funciona el proceso de la CEQA en este estado". [53] : 1 [46] : 1
En una entrevista con la revista Blueprint de la UCLA, el gobernador Jerry Brown comentó sobre el uso de la CEQA por razones distintas a las ambientales: "Pero es más fácil construir en Texas. Lo es. Y tal vez podríamos cambiar eso. Pero ¿sabes qué? El problema es el clima político, así es como estamos. Es muy difícil... no se puede cambiar la CEQA [Ley de Calidad Ambiental de California]. BP: ¿Por qué no? JB: Los sindicatos no te lo permiten porque la usan como un martillo para conseguir acuerdos laborales en los proyectos". [54] [55] : 1
Si bien la intención original de la CEQA debe permanecer intacta, ahora es el momento de poner fin a los abusos imprudentes de esta importante ley, abusos que amenazan la vitalidad económica de California, cuestan empleos y desperdician valiosos dólares de los contribuyentes. ... Hoy, la CEQA es abusada con demasiada frecuencia por aquellos que buscan obtener una ventaja competitiva, aprovechar las concesiones de un proyecto o por vecinos que simplemente no quieren ningún crecimiento nuevo en su comunidad, sin importar cuán digno o ambientalmente beneficioso pueda ser un proyecto. - Los exgobernadores George Deukmejian , Pete Wilson y Gray Davis en un editorial de 2013 en The Sacramento Bee [56] : 1
Un estudio de la CEQA (encargado por la Fundación Rose, [57] : 2 un grupo de defensa del medio ambiente) realizado por BAE Urban Economics, estimó que el 0,7% de todos los proyectos de la CEQA con documentos de revisión habían sido objeto de litigios durante los años 2013-2015. [57] : 22 En San Francisco, la oficina del fiscal general, durante una auditoría de 18 meses de la CEQA en 2012, encontró que el 0,3% de los proyectos de la CEQA (no exentos) estaban sujetos a demandas. [58]
En parte, debido a que la Proposición 13 limita el impuesto a la propiedad que los gobiernos locales y estatales pueden recaudar, las ciudades se ven incentivadas a permitir el desarrollo comercial en lugar del desarrollo residencial. [59] El desarrollo comercial puede generar potencialmente ingresos por impuestos a las ventas (los concesionarios de automóviles y los centros comerciales son ejemplos de desarrollos favorecidos debido a su densidad de ingresos), así como ingresos por impuestos comerciales (muchas ciudades cobran un impuesto a la nómina o un impuesto a los ingresos brutos a todas las empresas ubicadas dentro de sus límites). [49] : 7
El desarrollo residencial se considera típicamente como una pérdida neta para el presupuesto de una ciudad debido a los costos asociados con la prestación de servicios (seguridad pública, carreteras, parques, etc.) a los residentes que exceden los ingresos fiscales recibidos de esos residentes. [1] : 15 Por ejemplo, a la ciudad de Brisbane , al considerar el desarrollo de un área verde ( desarrollo Brisbane Baylands ), se le dijo que un desarrollo con gran cantidad de viviendas aportaría $1 millón anualmente en ingresos adicionales para la ciudad, pero un desarrollo comercial sin viviendas y un hotel más grande aportaría $9 millones anualmente, y que sin construir hoteles, el desarrollo sería una pérdida neta para el presupuesto de la ciudad. [60] [61]
Desde 1978, la Proposición 13 de California limitó las tasaciones de las viviendas a los niveles de 1976 a efectos fiscales, así como también impuso un tope a los impuestos a la propiedad en todo el estado. Esto produce un "efecto de bloqueo" que reduce la oferta de viviendas al tiempo que aumenta los precios de las mismas. Se observó que este efecto (que es concurrente con la reducción de la financiación del gobierno municipal a través de la reducción de los ingresos por impuestos a la propiedad) se había producido con mucha más fuerza en las ciudades costeras de California que en las del interior. [62]
Altos costos de la tierra y desarrollo de baja densidad con aumentos muy pequeños en la densidad de viviendas, que a su vez mantienen altos los precios de la tierra. [1] : 12 El Sacramento Bee señala que los precios de la tierra residencial son más de un 600% mayores en la costa de California que el promedio de otras grandes áreas metropolitanas de Estados Unidos. [63]
La Comisión Costera de California, que tiene una autoridad cuasijudicial sobre la zonificación de la costa y hasta 8 km tierra adentro, ha sido un obstáculo adicional para los ciudadanos y las ciudades que buscan construir viviendas. La comisión se formó debido a la oposición al desarrollo de Sea Ranch que impedía el acceso a la playa. Los desarrollos de vivienda específicos a los que se opone la Comisión incluyen 895 casas en el condado de Orange, [64] 50 casas para discapacitados en Half Moon Bay, [65] y 400 unidades de apartamentos en el condado de Ventura. [66] La Comisión establece tarifas y multas por violaciones de permisos y ha impuesto sanciones de millones de dólares. [67] [68] [69] Se la ha llamado la autoridad de uso de la tierra más poderosa de los Estados Unidos dados los altos valores de su jurisdicción y sus vastos activos ambientales, y debido a que sus miembros son designados por el gobernador y los líderes del Senado y la Asamblea del estado, que generalmente han sido demócratas, la Comisión refleja un electorado que es importante para los demócratas . [70] Algunas investigaciones han examinado sus efectos en particular:
El estado aplica tarifas de desarrollo más altas para construir una casa unifamiliar que en el resto del país en promedio. [73] La Oficina del Analista Legislativo de California informó que es un 266% más alta, $22k frente a $6k. [1] : 14 Por ejemplo, el desarrollador que planea reurbanizar el sitio de un antiguo Hospital Naval en Oakland con una comunidad residencial de 935 casas pagará $20 millones (= $21k / casa) en tarifas al fondo de vivienda asequible de la Ciudad de Oakland. [74]
Los costos laborales son más altos debido a las leyes de salarios vigentes y a que algunos proyectos solo se aprueban si se utiliza mano de obra sindicalizada. La LAO de California estimó que esto es un 20% más. [1] : 13 [75] [76] Se ha estimado que la contribución de los requisitos de salario vigente al costo total de la construcción puede llegar a ser de un 40 por ciento. [77] : 1
Los costos de los materiales son más altos debido a que los códigos y estándares de construcción exigen materiales de mejor calidad y mayor eficiencia energética. [1] : 13
En agosto de 2024, CalMatters detalló cómo el aumento de los costos del seguro de vivienda en el estado estaba afectando a los propietarios e inquilinos. También se alienta a los inquilinos a contratar pólizas de seguro para inquilinos para protegerse contra la pérdida de sus posesiones debido a desastres naturales como incendios en algunas partes del estado. [78]
Esta escasez ha llevado los precios de las viviendas y los alquileres a niveles extremadamente altos. [79] En 2017, el precio medio de una vivienda en California era más de 2,5 veces el precio medio en los EE. UU. en su conjunto, y en las áreas urbanas costeras de California, la escasez era mayor que en las áreas del interior, como lo demuestran los precios medios de las viviendas en esos respectivos mercados: $ 1,3 millones en San Francisco, $ 1 millón en San José y $ 600 000 en Los Ángeles, mientras que solo $ 250 000 en Fresno. [80] [81] [82] En el mercado de alquiler, California ahora tiene la tasa de vacantes más baja que el estado haya visto jamás, con un 3,6%; [83] y mientras que el alquiler medio en todo el estado para un apartamento de dos habitaciones es de $ 2400, el alquiler medio en las áreas urbanas costeras es incluso más alto, superando los $ 4000 por mes en San Francisco. [84] : 1
En 2023, el mercado inmobiliario de San Diego muestra que casi el 60% de las viviendas tienen precios de venta superiores a 1 millón de dólares. El precio medio de la vivienda en la ciudad es de 910.000 dólares, lo que la convierte en la cuarta más alta entre las 30 ciudades más grandes de Estados Unidos. [85] [86] El alquiler mensual medio en San Diego ha aumentado a 3.175 dólares, lo que la sitúa como la tercera más alta del país, solo 7 dólares menos que el de San Francisco. [87]
La asequibilidad de la vivienda ha disminuido en las últimas tres décadas; en 2018 [actualizar], menos de un tercio de los californianos podían permitirse una vivienda de precio medio; en centros de empleo como el área de la bahía de San Francisco, esa cifra es menos de una cuarta parte. (A nivel nacional, más de la mitad de los hogares estadounidenses pueden permitirse la vivienda estadounidense de precio medio). [88] La imposibilidad de acceder a la vivienda también conduce al hacinamiento, definido como más de un adulto por habitación de una vivienda (contando dos niños como un adulto). Los californianos tienen cuatro veces más probabilidades de vivir en viviendas abarrotadas que el estadounidense medio, y esto se aplica a todo tipo de viviendas: inquilinos, propietarios, con y sin hijos. [1] : 29-31
Al comparar las tarifas de alquiler de Los Ángeles con las tarifas promedio en los Estados Unidos, se puede ver cuánto más alta es la ciudad en comparación con el resto del país. Mientras que en 2017 la tarifa de alquiler promedio en los Estados Unidos era de $1,357, en comparación, la tarifa de alquiler promedio en Los Ángeles en 2017 fue de $2,284, un aumento promedio de casi $1,000. [ cita requerida ]
Como resultado, los trabajadores se han mudado a lugares más asequibles del interior, lo que requiere desplazamientos más largos. A partir de 2018 [actualizar], las tres ciudades de los Estados Unidos con la mayor proporción de supercommuters (trabajadores que pasan una hora y media o más en cada sentido para llegar y volver de sus trabajos) son Stockton , Modesto y Riverside . [89] [90] : 1 Los trabajadores también han sido desplazados fuera del estado; de 2007 a 2016, California vio una emigración neta entre todos los grupos que ganaban menos de $110,000 al año, principalmente a estados del Sun Belt como Arizona , Nevada y Texas . [91]
Los desplazamientos más largos y el aumento del tráfico provocados por la expansión suburbana debido a la escasez de viviendas concentradas en los centros de trabajo aumentan las emisiones de gases de efecto invernadero. Debido al clima templado de California y a su combinación de energías altamente renovables , el transporte es la categoría de emisiones más grande del estado. [92] Cuando los californianos emigran a estados con mayores emisiones de gases de efecto invernadero per cápita , conducen más, consumen más energía para el aire acondicionado y utilizan más generación de electricidad dependiente de combustibles fósiles. [93] La escasez de viviendas de baja densidad está directamente en contradicción con los objetivos climáticos de California. [94] : 1 [95]
"No se puede ser pro-medio ambiente y anti-vivienda, ... No se puede ser anti-expansión urbana y anti-vivienda. Esto es algo que no se ha entendido muy bien." – Marlon Boarnet, director del Departamento de Planificación Urbana y Análisis Espacial de la USC . [95]
Los científicos del Laboratorio de Energías Renovables y Apropiadas de la Universidad de California, Berkeley, descubrieron recientemente que el desarrollo de relleno , es decir, la utilización de estructuras urbanas vacías existentes para futuras viviendas o usos comerciales, tiene el potencial de reducir las emisiones de CO2 ; más que cualquier otra opción. En pocas palabras, la creación de una estructura de vivienda más densa limita la cantidad de tiempo de viaje del trabajo a casa y viceversa, lo que limita drásticamente las emisiones de CO2 . En la primera sesión legislativa del gobernador Gavin Newsom , se comprometió a hacer de la crisis de la vivienda una de sus principales prioridades. Una de esas soluciones es la Ley de Más Viviendas, que anula los requisitos de zonificación restrictivos al implementar edificios de apartamentos pequeños y medianos cerca de los principales centros de trabajo y tránsito. [96] [97] [98]
Cuando se incluye el costo de la vivienda en la tasa de pobreza, como lo hace ahora la Oficina del Censo en sus publicaciones de la "Medida de pobreza suplementaria", [99] la tasa de pobreza de California figura como la más alta del país (y lo ha sido desde 2011, cuando la Oficina del Censo comenzó a publicar la pobreza mediante esta medida), actualmente en 20,4%, o un poco más de 1 de cada 5 personas. [100] : 1 [101] El Instituto de Políticas Públicas de California estima que si los costos de la vivienda en California coincidieran con los del país en general, la tasa de pobreza de California sería en cambio del 14 por ciento. [100] : 1
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En 2017, California alberga una proporción descomunal de las personas sin hogar del país: el 22%, para un estado cuyos residentes solo representan el 12% de la población total del país. [23] : 1 [102] El Sacramento Bee señala que grandes ciudades como Los Ángeles y San Francisco atribuyen sus aumentos en las personas sin hogar a la escasez de viviendas. [102] [103] : 1 Las personas sin hogar en California ahora suman 135.000 (un aumento del 15% con respecto a 2015). [83]
Un estudio de la Asociación de Vivienda de California descubrió que entre 2016 y 2017 la falta de vivienda aumentó un 47 por ciento en el condado de Sacramento (sede de la capital del estado, Sacramento ), un 36 por ciento en el condado de Alameda y un 13 por ciento en el condado de Santa Clara. [15] : 1
A nivel nacional, California ocupa el tercer lugar en cuanto a la mayor cantidad de personas sin hogar per cápita, detrás de Nueva York y Hawái. [104] [103]
En septiembre de 2019, el Consejo de Asesores Económicos de la Administración Trump publicó un informe en el que afirmaban que la desregulación de los mercados inmobiliarios reduciría la falta de vivienda en algunos de los mercados más restringidos en estimaciones del 54 por ciento en San Francisco, el 40 por ciento en Los Ángeles, [12] : 1 y el 38 por ciento en San Diego, porque los alquileres caerían un 55%, un 41% y un 39% respectivamente. [12] : 14,16
Un estudio de 2017 [105] realizado por el Premio Nobel de Economía Edward Prescott , Lee Ohanian (miembro senior de la Institución Hoover ) y Kyle Herkenhoff, estima que si California revirtiera sus regulaciones de uso de la tierra a donde estaban en 1980, el PIB del estado podría aumentar permanentemente en casi $ 400 mil millones (un aumento del 14% ). [28] "Si cada estado revirtiera las regulaciones de la tierra a los niveles de 1980, el PIB [total de EE. UU.] podría aumentar hasta en $ 1,8 billones [9%]". [28] [106] : 1
Un informe del McKinsey Global Institute estima que la escasez de viviendas le está costando a la economía de California entre 143 y 233 mil millones de dólares por año, debido a la pérdida de actividad de construcción (al menos 85 mil millones de dólares anuales), un menor consumo de bienes de consumo debido a los altos costos de la vivienda (al menos 53 mil millones de dólares anuales) y los costos de proporcionar servicios al creciente número de personas sin hogar (al menos 5 mil millones de dólares por año). [107] [108] [84] : 1 [34] : 1
El informe de 2015 de la Oficina del Analista Legislativo de California "Los altos costos de la vivienda en California: causas y consecuencias" estima que para que el estado hubiera mantenido los precios de la vivienda no más de un 80% por encima de la media de los EE. UU. en su conjunto (la diferencia de precios que existía en 1980, en contraposición a la diferencia de más del 150% que existe hoy), California habría tenido que añadir aproximadamente 210.000 nuevas unidades de vivienda cada año durante las últimas tres décadas (1980-2010), en lugar de las 120.000/año que se construyeron. Su estimación media de la falta de construcción durante las últimas tres décadas es de 90.000 unidades por año, un déficit estimado de 2,7 millones de unidades de vivienda (20%) para 2010. [1] : 21
Desde 2010, la construcción de nuevas unidades de vivienda en el estado ha promediado muy por debajo de las 90.000 unidades por año. [112] Hubo una caída después de la Gran Recesión de 2008 , pero aumentó a alrededor de 90.000 / año en 2016. [112] [113]
En septiembre de 2017, un equipo de economistas de UCLA Anderson Forecast , dirigido por Jerry Nickelsburg, predijo que "se necesitaría un 20 por ciento más de viviendas para lograr una reducción del 10 por ciento en los precios. Tal reducción en toda California haría que los costos bajaran aproximadamente a los niveles de 2014..." [114] En un informe de UCLA Anderson Forecast de 2018, el economista Nickelsburg estimó la escasez en 3 millones de unidades. [115] : 1
En octubre de 2017, el vicegobernador y candidato a gobernador Gavin Newsom dijo que California debería establecer una meta de producir 3,5 millones de nuevas viviendas para 2025. [116] [107] Esto requeriría cuadruplicar la tasa actual de construcción a casi 400.000 unidades por año, una tasa que el estado no ha experimentado desde 1954. [117] [118] : 1 [119]
En abril de 2018, el senador estatal Scott Wiener , autor de varios proyectos de ley para reducir la escasez de viviendas, la estimó en 4 millones de unidades. [120]
En un artículo de 2019, los economistas Enrico Moretti y Chang-Tai Hsieh analizaron el mercado inmobiliario de Estados Unidos y descubrieron que si los estadounidenses hubieran construido viviendas consistentemente acordes con la demanda, la ciudad de San Francisco tendría dos millones de unidades de vivienda (en lugar de las 400.000 que tiene hoy) y una población de cuatro millones de personas (en comparación con su población real de 2022 de alrededor de 815.000), y el área metropolitana de la Bahía tendría cinco veces la población que tiene hoy. [121]
En 2023, CalMatters graficó las diversas estimaciones de la escasez de viviendas en comparación con la producción de viviendas real, mostrando mejoras en la producción en la última década, pero una brecha significativa restante entre las estimaciones de lo que se necesitaría para abordar la escasez. [122]
Los expertos dicen que California necesita duplicar su tasa actual de producción de viviendas (85.000 unidades por año) sólo para mantenerse al día con el crecimiento poblacional esperado y evitar que los precios sigan aumentando, y necesita cuadriplicar la tasa actual de producción de viviendas durante los próximos 7 años para que los precios y los alquileres disminuyan. [21] : 1 [123] : 1 [107] [23] [1] : 21 [25] : 1 [124] : 1
En 2018, California ocupó el puesto 49 entre los Estados Unidos en unidades de vivienda por residente. [2] : 1 [3]
Aunque algunas personas afirman que una relación "saludable" entre empleos y unidades de vivienda es de alrededor de dos, muchas áreas metropolitanas de California están lejos de eso: San Diego tiene 3,9, Los Ángeles 4,7 y San Francisco 6,8. [22] : 1
De 2013 a 2022, los gobiernos locales de California (que controlan el proceso de permisos de vivienda) aprobaron 2,6 nuevas unidades de vivienda por cada 100 residentes, significativamente menor que el promedio nacional de 3,9. [127] El estado tuvo la 37.ª tasa de permisos más baja del país, y algunos estados ( Idaho y Utah ) permitieron más del doble de la tasa de California. [127] Si bien la tasa de permisos de California ha ido aumentando, y ha aumentado un 20 % durante los cinco años 2018-2022 en comparación con los cinco años anteriores, la tasa del estado aún está por detrás de la nación en su conjunto, cuya tasa 2018-2022 aumentó un 33 % en comparación con 2013-2017. [127]
En un informe de septiembre de 2016 de la Oficina Ejecutiva del Presidente de los Estados Unidos titulado "Housing Development Toolkit", [128] : 2 [129] : 1 [130] : 1 [131] : 1 [132] : 1 [106] : 1 los autores citaron varias de las soluciones legislativas intentadas por los estados y localidades de California para la escasez de viviendas como modelos que recomienda que otros estados y localidades también sigan para reducir su escasez de viviendas, [128] : 12 incluyendo:
El informe también destacó una de las declaraciones del Presidente Obama en la Conferencia de Alcaldes de Estados Unidos el 21 de enero de 2016:
Podemos trabajar juntos para derribar las reglas que impiden la construcción de nuevas viviendas y que impiden que las familias se muden a ciudades en crecimiento y dinámicas.
En septiembre de 2016, el gobernador Jerry Brown firmó las leyes AB 2406, AB 2299 y SB 1069, todas las cuales reducen el costo y la burocracia necesarios para construir una ADU ( unidad de vivienda accesoria ), también conocida como "granny flat" o "unidad para suegros". [133] El Consejo del Área de la Bahía señala que si solo el 10 por ciento de los 1,5 millones de propietarios de viviendas unifamiliares del Área de la Bahía construyeran ADU, eso crearía 150.000 unidades de vivienda nueva. [134]
Este cambio resultó en aumentos dramáticos en las solicitudes de permisos de construcción de ADU; Los Ángeles vio 25 veces más solicitudes en el año calendario 2017 que en los dos años anteriores combinados. [135] : 1
En la sesión legislativa de 2017, se aprobó un paquete de 15 proyectos de ley de vivienda. Un proyecto de ley legaliza microapartamentos tan pequeños como 150 pies cuadrados y prohíbe a las ciudades limitar su número cerca de universidades o transporte público; [136] : 1 otro (SB 2) agrega una tarifa de registro de documentos inmobiliarios de $ 75 (para todo lo que no sea ventas de propiedades), que se proyecta que genere $ 250 millones por año para la construcción de viviendas asequibles. [136] : 1 [137] : 1 [138] : 1 Se espera que el paquete de vivienda total de 2017 tenga solo un impacto mínimo en la escasez, porque incluso las predicciones más optimistas sugieren que las medidas aumentarán la producción anual de viviendas en aproximadamente 14,000 unidades por año, todavía muy por debajo (14%) de las 100,000 nuevas unidades adicionales necesarias anualmente (además de las 80,000 que se producen anualmente) solo para mantener el ritmo del crecimiento de la población y evitar que los precios aumenten. [34] : 1 [138] : 1 [35] : 1
Otro proyecto de ley fue el Proyecto de Ley Senatorial 35 (SB 35), redactado por el senador estatal Scott Wiener , que acorta el proceso de aprobación eliminando las revisiones ambientales y de planificación para nuevas viviendas de relleno en ciudades que no han logrado cumplir con sus objetivos estatales de producción de viviendas. El estado establece objetivos para la producción de diferentes tipos de viviendas: a precio de mercado, para personas de bajos ingresos, etc. (para mantenerse al día con el crecimiento demográfico esperado) y esta ley se aplica únicamente a los tipos de desarrollo para los que la ciudad no está cumpliendo con su objetivo de producción. Para hacer uso del proceso de aprobación simplificado, el desarrollador debe pagar el salario prevaleciente y cumplir con las normas de contratación estándar del sindicato. [136] : 1 [137] : 1 [138] : 1 [139] [140] Wiener dijo: "El control local se trata de cómo una comunidad logra sus objetivos de vivienda, no de si logra esos objetivos... El SB 35 establece estándares claros y razonables para garantizar que todas las comunidades sean parte de la solución al crear viviendas para nuestra creciente población". [139] La SB 35 se ha utilizado, por ejemplo, para reconstruir el abandonado centro comercial Vallco en Cupertino y convertirlo en un desarrollo de uso mixto que contiene 2.402 apartamentos, la mitad de ellos asequibles, sin subsidios gubernamentales, lo que quintuplicará el parque de viviendas asequibles de Cupertino. [141] : 1 [142] : 1 [143] : 1 [144]
En 2018, el senador Wiener presentó la SB 827, que habría requerido que las localidades permitieran edificios de al menos 4 u 8 pisos a media milla de una parada de tránsito de alta frecuencia, o a un cuarto de milla de un corredor de autobús o tránsito, así como renunciar a los requisitos mínimos de estacionamiento en esas áreas. [2] : 1 El proyecto de ley fue controvertido, con la oposición tanto de los gobiernos locales preocupados por la pérdida del control local de la zonificación, como de los activistas anti-gentrificación preocupados por el desplazamiento. [145] El proyecto de ley fue apoyado por un grupo de académicos que afirmaron que ayudaría a reducir décadas de segregación residencial racial y económica, [146] [147] : 1-2 [148] : 1 así como grupos pro-vivienda a nivel nacional, y por más de 100 ejecutivos de la industria tecnológica del área de la Bahía de San Francisco que expresaron su apoyo al proyecto de ley en una carta conjunta. [149]
En cuanto a la cuestión del control local, Wiener dijo: "En materia de educación y atención sanitaria, el Estado establece normas básicas y el control local existe dentro de esas normas. Sólo en materia de vivienda el Estado ha renunciado a su papel. Pero la vivienda es una cuestión estatal y el enfoque del control local puro nos ha llevado al abismo". [35] Se introdujeron disposiciones contra el desplazamiento en respuesta a las preocupaciones sobre la gentrificación. Posteriormente, la propuesta fue rechazada en su primera audiencia del comité. [150] [151]
En diciembre de 2018, el senador Wiener presentó un proyecto de ley similar para la siguiente sesión legislativa, SB 50 , que fue derrotado en una votación del Senado en 2020.
En septiembre de 2021, el gobernador Gavin Newsom firmó un paquete de 31 proyectos de ley sobre vivienda, entre ellos la Ley HOME de California (SB 9) y la SB 10. [152] La Ley HOME de California (SB 9) rezonifica la mayor parte de California para permitir la construcción de viviendas más densas, hasta un cuádruplex , en un lote . La SB 10 agiliza el proceso para que los gobiernos locales construyan viviendas densas alrededor de áreas ricas en transporte público. Otros proyectos de ley tienen como objetivo agilizar el proceso de construcción de viviendas, reducir las barreras para la construcción de viviendas asequibles y responsabilizar a los gobiernos locales de construir más viviendas. [153]
Otros proyectos de ley que el gobernador Newsom firmó incluyen SB 290, AB 1584, SB 478 y AB 602. [154] SB 290 amplía la ley de bonificación por densidad de California para incluir viviendas asequibles para estudiantes universitarios de bajos ingresos. Las bonificaciones por densidad permiten a los desarrolladores construir viviendas más densas, siempre que una parte se reserve para viviendas asequibles. AB 1584 anula cualquier convenio de vivienda que prohíba la construcción de una ADU en determinadas circunstancias.
La SB 478 crea una relación mínima de superficie construida y un tamaño mínimo de lote para viviendas multifamiliares de entre 3 y 10 unidades. La SB 478 también impide que los gobiernos locales impongan un requisito de cobertura de lote que imposibilitaría que un proyecto de vivienda alcance su relación mínima de superficie construida. La AB 602 regula las tarifas de impacto que los gobiernos locales pueden cobrar por las viviendas. La AB 602 hace que las tarifas de impacto sean más transparentes y exige que los gobiernos locales las hagan proporcionales a los metros cuadrados de la casa.
En septiembre de 2022, Newsom firmó un paquete de proyectos de ley sobre vivienda, incluidos AB 2011, SB 6 y AB 2097. [155]
La AB 2011 ha entrado oficialmente en vigor el 1 de julio de 2023. [156] La política permite que se construyan viviendas asequibles y de ingresos mixtos en propiedades con zonificación comercial sobre una base ministerial, por derecho, siempre que los proyectos cumplan con los criterios de asequibilidad y ambientales, y paguen el salario prevaleciente . [155] Además, existe un requisito para el uso de programas de aprendizaje que sean aprobados por los gobiernos locales. Cuando los contratistas acepten estos contratos, también se les proporcionarán gastos de atención médica. [157] Al ser este un proyecto de ley nuevo y más reciente, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario realizará estudios que se utilizarán para presentar a la legislatura sobre los efectos y resultados de los desarrollos de viviendas adicionales.
Una vivienda se considera asequible si un hogar gasta el 30% o menos de sus ingresos mensuales en el alquiler o la hipoteca. [158] La vivienda asequible es una vivienda asignada específicamente a personas que ganan el 80% o menos del ingreso medio del área (AMI) de la región en la que residen, y restringe el pago del alquiler al 30% de sus ingresos mensuales. [158] Brophy y Smith definen la vivienda de ingresos mixtos como "una mezcla de viviendas subsidiadas y a precio de mercado". [159]
Las propiedades con zonificación comercial bajo esta política incluyen "oficinas, comercios o estacionamientos". [160] Los desarrolladores pueden usar la AB 2011 para desarrollar unidades residenciales en propiedades con zonificación comercial sin la necesidad de rezonificar una parcela, un proceso largo que puede durar varios meses. Además, esta política también permite la exención de proyectos de la CEQA , [161] lo cual es beneficioso ya que la exención puede acelerar el proceso de desarrollo exponencialmente. Esto es especialmente crucial para los desarrollos de viviendas asequibles, ya que la CEQA a menudo es utilizada por los NIMBY para impedir que los proyectos obtengan aprobación. [162]
Aunque esta política agilizará el proceso de aprobación de proyectos, exigir el salario prevaleciente plantea un problema importante para los desarrollos de viviendas 100% asequibles (donde todas las unidades tienen restricciones de ingresos). El requisito de los salarios prevalecientes conduce a una complicación en la financiación del desarrollo, ya que el salario prevaleciente potencialmente aumenta los costos de construcción hasta en un 40%. [163] Este aumento crea obstáculos para la viabilidad financiera de los desarrollos de viviendas asequibles, ya que la financiación de viviendas asequibles es mucho más compleja que la vivienda a precio de mercado. La financiación implica préstamos duros de los bancos acompañados de múltiples subvenciones estatales [164] [165] y municipales, [158] todas las cuales son difíciles de calificar y obtener ya que hay muchos desarrolladores de viviendas asequibles compitiendo por los mismos fondos. Cuando la construcción requiere que un desarrollador de viviendas asequibles pague los salarios prevalecientes, se vuelve aún más extenuante financiar el aumento del costo de construcción. Esto se debe a que recibir premios de financiación de subsidios públicos es competitivo y los desarrollos de viviendas asequibles generan un flujo de efectivo de alquiler bajo cada año porque cobran alquileres bajos; por lo tanto, no pueden soportar un pago de préstamo mayor. El requisito del salario prevaleciente para la construcción puede potencialmente significar que el desarrollo sea financieramente inviable y que el desarrollo asequible no avance o no obtenga la aprobación bajo la AB 2011.
La SB 6 permite el uso residencial en propiedades con zonificación comercial sin requerir una rezonificación, siempre que un porcentaje de los trabajadores de la construcción contratados estén sindicalizados. [155] La AB 2097 elimina los mínimos de estacionamiento para viviendas y propiedades comerciales dentro de una milla de las estaciones de transporte público o en vecindarios con bajas tasas de uso de automóviles. [166] California se convirtió en el segundo estado después de Oregon en eliminar los mínimos de estacionamiento cerca del transporte público.
Tanto la SB 897 como la AB 2221 aclararon las normas relativas al cumplimiento de las ADU con los códigos de construcción y agilizaron los permisos. [167] [168]
En octubre de 2023, Newsom firmó otro paquete de proyectos de ley sobre vivienda. Entre los proyectos de ley más destacados se encuentran los SB 4, SB 423, SB 555 y AB 1033. [169]
La SB 4 permite que las instituciones religiosas o de educación superior puedan presentar solicitudes para una aprobación simplificada para construir viviendas en sus terrenos, siempre que cumplan con los criterios y que todas las unidades estén disponibles para hogares de bajos ingresos. [170] El proyecto de ley es parte de un movimiento más amplio de las comunidades religiosas en los EE. UU. para construir viviendas asequibles llamado "Sí, en el patio trasero de Dios". [171] El movimiento, en el pasado, ha luchado para superar la burocracia sobre la reutilización adaptativa de su propiedad, especialmente con la oposición de la ciudad o local. La SB 4 es parte de una serie de esfuerzos de proyectos de ley de California desde 2020 para facilitar que las iglesias, así como otras comunidades religiosas e instituciones de educación superior, construyan en sus terrenos, incluido un proyecto de ley de la asamblea (AB 1851) que redujo o eliminó los requisitos de estacionamiento para tales proyectos. [171] Un estudio de UC Berkeley encontró que esta ley abre alrededor de 170,000 acres de tierra (aproximadamente la mitad del tamaño de Los Ángeles) para el posible desarrollo de viviendas asequibles en todo el estado. [172]
La SB 423 es una extensión de la SB 35, un proyecto de ley que acelera los procesos para el desarrollo de viviendas en áreas con mayores necesidades. Dicha necesidad se evalúa utilizando la Evaluación de Necesidades de Vivienda Regional (RHNA), que fue parte de lo que se convirtió en ley en la SB 35. La SB 423 amplía específicamente la agilización descrita en la SB 35 al permitir que el estado sustituya al gobierno local en la aprobación de la revisión y para facilitar los desarrollos multifamiliares en las zonas costeras. [173] Esta es una victoria para los defensores de la vivienda, ya que la Comisión Costera de California ha sido una fuente importante de oposición a los desarrollos de vivienda en la costa. Los opositores están preocupados por la amenaza que las viviendas representan para el medio ambiente de la playa local y la vida silvestre. Los defensores de la vivienda argumentan que se deben construir viviendas en todas partes, pero la costa ofrece una oportunidad especialmente buena, ya que está más cerca de los empleos, la recreación y una vida menos centrada en el automóvil, lo que en última instancia significa menos contaminación. [174] Más allá de los defensores y los opositores, la propia comisión ha bloqueado históricamente casi todas las viviendas en las zonas costeras, con la consecuencia de que los precios de las viviendas son incluso más altos que en otras áreas. [175]
La introducción de la SB 555 indica un cambio en las prioridades de vivienda, alejándose únicamente del mercado de alquiler privado o de la propiedad de la vivienda para explorar formas alternativas de tenencia. El proyecto de ley presenta un plan para implementar 1,4 millones de unidades de vivienda social, que se mantienen permanentemente alejadas del mercado privado y se están comprando. [176] Esto proporciona protecciones para los inquilinos y espera crear una subsección de vivienda que no se base en la especulación y, en cambio, cree comunidades seguras de ingresos mixtos. [177] El proyecto de ley primero ordena que su departamento de vivienda (HCD) complete un Estudio de Vivienda Social de California para fines de 2026, que creará recomendaciones y análisis sobre la vivienda social y cuáles son las mejores opciones para el estado. [176]
La aprobación de la AB 1033 permite a los propietarios convertir sus ADU en condominios y vender sus ADU independientemente de la residencia principal. [178] [179]
El 27 de agosto, Newsom firmó dos proyectos de ley aprobados para abordar la crisis, incluido el AB 2835, que permite que los moteles y otras viviendas temporales permitan a los residentes sin hogar quedarse durante más de 30 días sin activar las leyes locales de control de alquileres, y el AB 3057, que agiliza el proceso de aprobación para la construcción de ADU al otorgar la misma exención a la revisión ambiental para las ordenanzas de ADU junior que a las ordenanzas de ADU estándar. [180] El 19 de septiembre, Newsom firmó un paquete más grande de proyectos de ley, que incluyen:
En febrero de 2024 (que se puso en práctica en marzo de 2024), la ciudad de Sacramento aprobó el Plan General 2040, que actualizó el código de zonificación para eliminar los mínimos de estacionamiento en toda la ciudad para las nuevas viviendas. Además, el Plan General eliminó los límites a la cantidad de unidades que se pueden construir en una zona unifamiliar, y en su lugar permitió que los propietarios construyeran viviendas multifamiliares en función de una proporción de superficie construida en toda la ciudad. [182] [183] En septiembre de 2024, el ayuntamiento aprobó una ordenanza que permitía la construcción de pequeños edificios de apartamentos de hasta tres pisos de altura en todas las áreas residenciales previamente zonificadas para viviendas unifamiliares, pero mantuvo los estándares de control de volumen existentes. [184]
La Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Los Ángeles cerró su lista de espera de la Sección 8 durante más de una década debido a la alta demanda, y recién la reabrió en 2017. [185]
A partir de 2024, se derogaron los mandatos de estacionamiento en toda la ciudad de Sacramento, Culver City, Alameda, Emeryville, San Francisco y San José. [186]
Desde 2014, se han creado varios grupos YIMBY (Yes In My Back Yard) en el área de la bahía de San Francisco . [187] [188] Estos grupos presionan tanto a nivel local como en Sacramento para aumentar la producción de viviendas en todos los niveles de precios, así como para utilizar la Ley de Responsabilidad de Vivienda de California ("la ley anti-NIMBY") [187] : 1 [188] : 1 para demandar a las ciudades cuando intentan bloquear o reducir el tamaño del desarrollo de viviendas. [187] Un activista, en un comentario a la Comisión de Planificación de San Francisco en apoyo de la construcción de un nuevo desarrollo de viviendas de 75 unidades, en su mayoría a precio de mercado, afirmó que: "Las 100 o más personas de ingresos más altos, que no van a vivir en este proyecto si no se construye, van a vivir en otro lugar... Simplemente desplazarán a alguien en otro lugar, porque la demanda no desaparece". [189]
Como forma de crear rápidamente viviendas económicas, una empresa emergente del Área de la Bahía convierte contenedores de carga de 8' x 20' en casas por tan sólo $8,000, aunque debido a los costosos permisos ($3,000–$5,000) y la zonificación restrictiva en muchas ciudades, ha encontrado difícil encontrar lugares que permitan las casas. [190]
En 2018, había más de 400 000 unidades de vivienda asequible con escritura o uso restringido en California que se construyeron con la condición de que siguieran siendo asequibles durante las décadas siguientes (generalmente entre 30 y 55 años) a cambio de subsidios. [191] El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (HCD) del estado estima que hay más de 35 000 unidades cuyo requisito de asequibilidad expirará en 2021 y que muchas de ellas probablemente se convertirán en unidades de alquiler de mercado. El HCD ha hecho de la preservación de estas unidades como vivienda asequible una prioridad. [ se necesita una fuente no primaria ]
En el sistema de vales de la Sección 8 del gobierno federal , los residentes pagan el 30% de su salario y la Autoridad de Vivienda paga la diferencia del costo del alquiler. [192] Como indica Metcalf (2018), "en 2015, 2,2 millones de hogares, que comprenden 5 millones de personas, utilizaron vales de alquiler para asegurar una vivienda en el mercado privado", aunque estas cifras son para todo Estados Unidos. [192] A diferencia de otros programas de asistencia pública (como SNAP o Medicaid), solo hay un número limitado de vales de la Sección 8, lo que significa que la mayoría de las personas que solicitan y califican para el programa no pueden participar en el programa y, en cambio, se las coloca en listas de espera durante años. [193]
en cuanto a unidades de vivienda per cápita.
"El nivel de poder que tiene un miembro del consejo en relación con el desarrollo de sus propios distritos casi facilita el nivel de corrupción que se produjo", dijo Santana, ahora presidente de la Fundación Comunitaria de California. "Ese nivel de poder todavía existe hoy".
nuestra investigación estima que la población del estado podría llegar a crecer hasta el 18% del país. El producto interno bruto de Estados Unidos podría aumentar permanentemente en aproximadamente un 2%, o $375 mil millones. Si cada estado revirtiera las regulaciones sobre la tierra a los niveles de 1980, el PIB podría aumentar hasta $1.8 billones.Nota: Este artículo está detrás de un muro de pago.
En todo el país, muchas áreas metropolitanas de rápido crecimiento se enfrentan a una escasez brutal de lugares asequibles para vivir, lo que conduce a la gentrificación, la falta de vivienda e incluso las enfermedades. Mientras las ciudades luchan por satisfacer la demanda, han rehecho sus horizontes con torres de condominios y apartamentos, pero los vecindarios unifamiliares, donde la vida de baja densidad se trata como sacrosanta, rara vez han sido parte de la ecuación.
Examinamos la oposición generalizada a la construcción de viviendas a precio de mercado y la relacionamos con el localismo: una perspectiva que otorga autoridad moral a los residentes actuales. Sostenemos que el localismo se ha vuelto frecuente en la planificación de la vivienda en los Estados Unidos y que su aparente igualdad (que permite a todas las comunidades el derecho a definirse a sí mismas) oculta profundos desequilibrios que favorecen a los ricos. Utilizamos datos de encuestas de California para medir el localismo, utilizando la oposición a la prelación del uso de la tierra estatal como indicador. Descubrimos que el localismo se concentra entre los propietarios blancos y adinerados. Esto sugiere que las creencias localistas son menos frecuentes en la población que en la práctica de la planificación.
Fue otro capítulo de una triste saga de mala gestión urbana nimbyista que está aplastando a las ciudades estadounidenses. El "no en mi patio trasero" es un sentimiento bipartidista, pero como las ciudades estadounidenses más grandes están pobladas y gobernadas por demócratas (muchas en estados bajo control demócrata completo), este tipo de restriccionismo urbano abiertamente excluyente es una vergüenza particular de la izquierda.
"El NIMBYismo está destruyendo el estado", dijo [Newsome] al consejo editorial en una entrevista en busca del respaldo del periódico en su próxima candidatura a la reelección. "Vamos a exigir más a nuestras ciudades y condados.
Los desarrolladores, académicos y grupos a favor de la vivienda han estado clamando por la reforma de la CEQA durante más de una década, y han calificado la medida de 1970 firmada por el entonces gobernador Ronald Reagan como una de las principales causas de la escasez de viviendas en California.
Las propiedades residenciales están valuadas en la asombrosa suma de $150,000 por acre o más en las regiones costeras de California, en comparación con los $20,000 por acre, en promedio, en otras grandes áreas metropolitanas del país.
Enfadados por los intentos de algunos desarrolladores de utilizar mano de obra no sindicalizada más barata, los sindicatos de la construcción del Área de la Bahía han presentado apelaciones que impugnan las aprobaciones de los proyectos y se han aliado con grupos comunitarios que se oponen a los proyectos por diferentes razones. Los grupos laborales también están luchando contra las políticas que, según sus partidarios, ayudarían a abordar la crisis de vivienda de la región, como un mayor uso de viviendas modulares y agilización de las aprobaciones de proyectos. Es un juego de alto riesgo: los sindicatos dicen que las apelaciones les dan influencia para presionar a los desarrolladores para que se comprometan a utilizar mano de obra sindicalizada y a contratar localmente.
Aquí es donde la crisis de seguros podría empeorar la crisis de la vivienda, según algunos expertos. El aumento de los costos de los seguros para propiedades que no sean viviendas unifamiliares está comenzando a afectar el mercado de alquiler, en un estado donde casi la mitad de los residentes son inquilinos, y podría agravar los problemas de vivienda del estado, dicen.
la tasa de vacantes de alquiler del condado rondando el 1 por ciento (la de California es del 3,6 por ciento, un mínimo histórico para el estado),
El Índice de asequibilidad de vivienda tradicional (HAI) de CAR mide el porcentaje de hogares que pueden permitirse comprar una vivienda de precio medio en el estado y las regiones de California según suposiciones tradicionales.
Descubrimos que las áreas con menores emisiones se encuentran generalmente en California y que las áreas con mayores emisiones se encuentran en Texas y Oklahoma. Existe una fuerte asociación negativa entre las emisiones y las regulaciones del uso del suelo. Al restringir los nuevos desarrollos, las áreas más limpias del país parecerían estar impulsando los nuevos desarrollos hacia lugares con mayores emisiones.
La medida oficial de pobreza, que se ha utilizado desde la década de 1960, estima las tasas de pobreza observando los ingresos en efectivo de una familia o un individuo. La nueva medida es una estadística más compleja que incorpora elementos adicionales como pagos de impuestos y gastos laborales en sus estimaciones de recursos familiares. Los umbrales utilizados en la nueva medida se derivan de los datos de gastos de la Encuesta de Gastos del Consumidor en necesidades básicas (alimentos, vivienda, ropa y servicios públicos) y se ajustan según las diferencias geográficas en el costo de la vivienda.
California alberga al 12 por ciento de la población de Estados Unidos, pero al 22 por ciento de sus personas sin hogar. Las ciudades que han experimentado aumentos dramáticos en los alquileres, como San Francisco y Los Ángeles, atribuyen sus picos en la falta de vivienda directamente a una escasez de viviendas en el estado que ha provocado una crisis de asequibilidad sin precedentes.
California tiene la tercera tasa más alta a nivel nacional, con 34 de cada 10 000 personas en el estado que experimentan falta de vivienda. Dos estados están en peor situación: Nueva York y Hawái. Nueva York ocupa el segundo lugar con 45 personas sin hogar por cada 10 000. Hawái, por su parte, ocupa el primer lugar con 51 por cada 10 000.
El McKinsey Global Institute estima que la escasez de viviendas en California le está costando al estado entre $143 mil millones y $233 mil millones en pérdida de producción económica, principalmente debido al consumo que se ve desplazado por los altos costos de la vivienda y la pérdida de actividad de construcción.
Un estudio de 2016 realizado por McKinsey Global Institute estimó que California necesita 3,5 millones de nuevas unidades de vivienda para 2025 para hacer frente a su escasez crónica de viviendas. Sin embargo, la construcción de nuevas viviendas solo se ha desacelerado desde entonces, a pesar de la promesa de campaña del gobernador Gavin Newsom de liderar un esfuerzo para producir esos 3,5 millones de unidades.
Wiener dijo que el proyecto de ley ayudaría al estado a reducir una escasez de viviendas que ha estimado en 4 millones.
Desde 2013 hasta 2022, los condados y ciudades de California aprobaron poco más de un millón de unidades de vivienda a una tasa de aproximadamente 2600 por cada 100 000 residentes. Eso es notablemente más bajo que la tasa nacional de 3900. ... La tasa de unidades recién permitidas de California es inferior a la de otros 36 estados.
¿Edificios de apartamentos más grandes y altos que rodean la estación de BART de su vecindario? Más de 100 líderes tecnológicos de California están diciendo con entusiasmo que sí, por favor.
... El miércoles, 130 ejecutivos de tecnología y socios de capital de riesgo dijeron que "apoyan firmemente" el plan en una carta dirigida a Wiener.
Pero los proyectos de ley casi no llegaron al escritorio de Newsom debido a una amarga disputa sobre hasta qué punto se debería exigir a los desarrolladores que utilicen mano de obra sindicalizada para construir dichos proyectos. Las medidas son similares en su objetivo de aumentar la densidad, pero divergen en cómo abordan la cuestión sindical-laboral. El proyecto de ley de Wicks no incluye un lenguaje que requiera efectivamente que un porcentaje de los trabajadores de un proyecto estén sindicalizados. El proyecto de ley de Caballero sí incluye el lenguaje favorable a los sindicatos.
La ley permite a las universidades sin fines de lucro y a las instituciones religiosas construir hasta 30 unidades por acre en las principales ciudades y suburbios urbanos independientemente de las reglas de zonificación locales, y también acelera su aprobación, siempre que el 100 por ciento de las unidades sean viviendas asequibles con alquileres por debajo del precio del mercado. En efecto, el proyecto de ley rezonificó una gran franja del paisaje de baja altitud del estado al obligar a las ciudades a permitir el desarrollo de apartamentos cerca de viviendas unifamiliares.