Un contrato inmobiliario es un contrato entre partes para la compra y venta, permuta u otra transmisión de bienes inmuebles . La venta de terrenos se rige por las leyes y prácticas de la jurisdicción en la que se encuentra el terreno. Los bienes inmuebles llamados bienes en arrendamiento son en realidad un alquiler de bienes inmuebles, como un apartamento, y los arrendamientos (contratos de alquiler) cubren dichos alquileres, ya que normalmente no dan lugar a escrituras registrables . Las transmisiones de bienes inmuebles de dominio absoluto ("más permanentes") están cubiertas por contratos inmobiliarios, incluidos los títulos de dominio simple , propiedades vitalicias , propiedades remanentes y servidumbres de dominio absoluto . Los contratos inmobiliarios suelen ser contratos bilaterales (es decir, acordados por dos partes) y deben tener los requisitos legales especificados por el derecho contractual en general y también deben constar por escrito para que sean ejecutables.
Es un requisito legal en todas las jurisdicciones que los contratos de venta de terrenos se realicen por escrito para que sean ejecutables. Los distintos Estatutos contra el fraude exigen que los contratos de compraventa de terrenos se realicen por escrito. En Sudáfrica , la Ley de enajenación de tierras especifica que cualquier acuerdo de venta de bienes inmuebles debe realizarse por escrito. En Italia , cada transferencia de bienes inmuebles debe registrarse por escrito ante un notario .
La práctica común es que se produzca un "intercambio de contratos". Se trata de la firma de dos copias del contrato de compraventa, de las cuales cada parte conserva una copia. Cuando las partes están juntas, ambas normalmente firman ambas copias, una de las cuales queda en poder de cada parte, a veces con una entrega formal de una copia de una parte a la otra. Sin embargo, suele ser suficiente que sólo la copia conservada por cada parte esté firmada únicamente por la otra parte. Esta regla permite "intercambiar" contratos por correo. Ambas copias del contrato de compraventa se vuelven vinculantes sólo después de que cada parte esté en posesión de una copia del contrato firmada por la otra parte; es decir, se dice que el intercambio es "completo". Un intercambio por medios electrónicos generalmente es insuficiente para un intercambio, a menos que las leyes de la jurisdicción validen expresamente dichas firmas.
Un contrato de compraventa de terreno debe:
Normalmente no se requiere la certificación notarial ante un notario público para un contrato de bienes raíces, pero muchas oficinas de registro requieren que la firma del vendedor o del transportista en una escritura esté certificada ante notario para registrar la escritura. El contrato de bienes raíces generalmente no se registra ante el gobierno, aunque comúnmente se requiere presentar declaraciones del precio pagado a la oficina del registrador.
En ocasiones los contratos inmobiliarios prevén un período de revisión por parte de un abogado de varios días después de la firma por las partes para comprobar las disposiciones del contrato y contraproponer aquellas que resulten inadecuadas.
Si hay corredores/agentes de bienes raíces que intermedian la venta, el agente del comprador a menudo llenará los espacios en blanco en un formulario de contrato estándar para que lo firmen el comprador y el vendedor. El corredor suele obtener dichos formularios de contrato de una asociación de bienes raíces a la que pertenece. Cuando tanto el comprador como el vendedor han aceptado el contrato al firmarlo, el corredor proporciona copias del contrato firmado al comprador y al vendedor.
Como puede ser el caso con otros contratos, los contratos inmobiliarios pueden formarse cuando una parte hace una oferta y otra parte acepta la oferta. Para ser ejecutables, las ofertas y aceptaciones deben constar por escrito ( Estatuto de Fraudes , Common Law ) y firmadas por las partes que aceptan el contrato. A menudo, la parte que hace la oferta prepara un contrato inmobiliario escrito, lo firma y lo transmite a la otra parte, quien aceptaría la oferta al firmar el contrato. Como ocurre con todos los demás tipos de ofertas legales, la otra parte puede aceptar la oferta, rechazarla (en cuyo caso se cancela la oferta), hacer una contraoferta (en cuyo caso se cancela la oferta original) o no responder a la oferta ( en cuyo caso la oferta termina en la fecha de vencimiento en la misma). Antes de que se acepte la oferta (o contraoferta), la parte oferente (o contraoferta) puede retirarla. Una contraoferta puede contrarrestarse con otra oferta más, y un proceso de contraoferta puede continuar indefinidamente entre las partes.
Para ser ejecutable, un contrato de bienes raíces debe poseer las firmas originales de las partes y cualquier modificación del contrato debe estar rubricada por todas las partes involucradas. Si la oferta original está marcada y rubricada por la parte que la recibe y luego firmada, esto no es una oferta y aceptación sino una contraoferta.
Por lo general, un contrato de bienes raíces no transmite ni transfiere la propiedad de bienes inmuebles por sí solo. Para transmitir bienes inmuebles se utiliza un documento diferente llamado escritura . En un contrato inmobiliario se puede especificar el tipo de escritura que se utilizará para transmitir el inmueble, como una escritura de garantía o una escritura de renuncia . Si no se menciona específicamente un tipo de escritura, se puede especificar "título comercializable", lo que implica que se debe proporcionar una escritura de garantía. Los prestamistas insistirán en una escritura de garantía. Cualquier gravamen u otros gravámenes sobre el título de propiedad del inmueble deben mencionarse por adelantado en el contrato de bienes raíces, por lo que la presencia de estas deficiencias no sería una razón para anular el contrato en el cierre o antes . Si los gravámenes no se han eliminado antes del momento del cierre, entonces la escritura debe tener específicamente una excepción enumerada para los gravámenes no eliminados.
Los compradores que firman el contrato de bienes raíces son responsables (legalmente responsables) de proporcionar la contraprestación prometida por el bien inmueble, que generalmente es dinero por el monto del precio de compra. Sin embargo, es posible que en el contrato no se especifiquen detalles sobre el tipo de propiedad. A veces, los compradores firmantes pueden indicarle a un abogado que prepara la escritura por separado qué tipo de propiedad incluir en la escritura y pueden decidir agregar uno o más copropietarios, como un cónyuge, a la escritura. Por ejemplo, los tipos de copropiedad (título) pueden incluir el arrendamiento en común, el arrendamiento conjunto con derecho de supervivencia o el arrendamiento conjunto de todas las personas. Otra posibilidad es la propiedad en fideicomiso en lugar de propiedad directa.
Las contingencias son condiciones que deben cumplirse para poder ejecutar un contrato.
Las contingencias que suspenden el contrato hasta que se produzcan determinados hechos se conocen como "condiciones suspensivas". Las contingencias que cancelan el contrato si ocurre determinado evento se conocen como "condiciones resolutivas".
La mayoría de los contratos de compraventa contienen contingencias de algún tipo u otro, porque pocas personas pueden darse el lujo de realizar una compra de bienes raíces sin ellas. Pero es posible que un contrato inmobiliario no tenga contingencias.
Algunos tipos de contingencias que pueden aparecer en un contrato inmobiliario incluyen:
Un contrato de bienes raíces típico especifica una fecha en la cual debe ocurrir el cierre. El cierre es el evento en el que se paga el dinero (u otra contraprestación) por el bien inmueble y el título (propiedad) del bien se transfiere del vendedor al comprador. La transferencia se realiza cuando el vendedor firma una escritura para el comprador o sus abogados u otros agentes para registrar la transferencia de propiedad. A menudo es necesario realizar otros trámites al cierre.
La fecha del cierre normalmente es también la fecha en que la posesión del inmueble se transfiere del vendedor al comprador. Sin embargo, el contrato inmobiliario puede especificar una fecha diferente en la que la posesión cambia de manos. La transferencia de posesión de una casa, condominio o edificio generalmente se realiza mediante la entrega de la(s) llave(s) del mismo. El contrato puede contener disposiciones en caso de que el vendedor mantenga la posesión más allá de la fecha acordada.
El contrato también puede especificar qué parte paga qué costos de cierre. Si el contrato no lo especifica, entonces existen ciertos incumplimientos habituales dependiendo de la ley, el derecho consuetudinario (precedentes judiciales), la ubicación y otras órdenes o acuerdos, con respecto a quién paga qué costos de cierre.
Un contrato de bienes raíces puede especificar en qué condición debe estar la propiedad al transmitir el título o transferir la posesión. Por ejemplo, el contrato puede decir que la propiedad se vende tal como está, especialmente si se pretende demolerla. Alternativamente, puede haber una representación o garantía con respecto a la condición de la casa, el edificio o alguna parte del mismo, como electrodomésticos, sistema HVAC , etc. A veces, también se utiliza un formulario de divulgación separado especificado por una entidad gubernamental. El contrato también podría especificar cualquier artículo de propiedad personal (no inmueble) que deba incluirse en el trato, como lavadora y secadora, que normalmente son desmontables de la casa. Los medidores de servicios públicos, los sistemas de cableado eléctrico , las cajas de fusibles o disyuntores , la plomería , las calderas , los calentadores de agua , los lavabos , los inodoros , las bañeras y la mayoría de los sistemas centrales de aire acondicionado normalmente se consideran adjuntos a una casa o edificio y normalmente se incluirían en el bienes inmuebles por defecto.
Las cláusulas adicionales (o adendas) son anexos especiales (hojas separadas) que pasan a formar parte del contrato en determinadas situaciones.
Aunque el dinero es la consideración más común, no es un elemento requerido para tener un contrato inmobiliario válido. Un depósito de garantía del comprador suele acompañar a una oferta de compra de bienes raíces y el depósito está en manos de un tercero, como una compañía de títulos, un abogado o, a veces, el vendedor. El monto, una pequeña fracción del precio total, figura en el contrato y el resto del costo se pagará al cierre. En algunos casos excepcionales, se pueden utilizar a título oneroso otros instrumentos de valor, como pagarés y/o acciones u otros instrumentos negociables. También se pueden utilizar otros activos duros, como oro, plata y cualquier cosa de valor o, en otros casos, amor (cuando se pueda demostrar que existió entre las partes). Sin embargo, el depósito de garantía representa un crédito para el precio de venta final, que suele ser la contraprestación principal o única.
Cuanto mejor sea la calificación financiera del comprador, más probabilidades habrá de que el cierre se complete con éxito, que suele ser el objetivo del vendedor. Cualquier documentación que demuestre las calificaciones financieras de los compradores, como la aprobación previa o la calificación previa de un préstamo hipotecario, puede acompañar una oferta de compra de bienes raíces junto con un cheque de garantía. Cuando hay ofertas competitivas o cuando se presenta una oferta más baja, es más probable que el vendedor acepte una oferta de un comprador que demuestre evidencia de estar bien calificado que de un comprador sin dicha evidencia. [ cita necesaria ]