En derecho contractual , un contrato de compraventa de tierras (también conocido como contrato de compraventa de bienes inmuebles ) es un contrato entre el comprador y el vendedor de un inmueble en el que el vendedor proporciona al comprador financiación para la compra y el comprador devuelve el préstamo resultante en cuotas . En virtud de un contrato de compraventa de tierras, el vendedor conserva el título legal de la propiedad, pero permite al comprador tomar posesión de ella para la mayoría de los fines que no sean los de titularidad legal . El precio de venta se suele pagar en cuotas periódicas, a menudo con un pago global al final para que el plazo de los pagos sea más corto que en el préstamo totalmente amortizado correspondiente (un préstamo sin un pago global final). Cuando se ha pagado el precio total de la compra, incluidos los intereses , el vendedor está obligado a transferir (al comprador) el título legal de la propiedad. Por lo general, también se exige un pago inicial del comprador al vendedor.
El estatus legal de los contratos de tierras varía entre jurisdicciones. [ vago ]
Dado que un contrato de compraventa de tierras especifica la venta de un bien inmueble específico entre un vendedor y un comprador, un contrato de compraventa de tierras puede considerarse un tipo especial de contrato inmobiliario . En los contratos inmobiliarios más convencionales, el vendedor no otorga un préstamo al comprador; el contrato no especifica un préstamo o incluye disposiciones para un préstamo de un prestamista "tercero" diferente, generalmente una institución financiera en la práctica. Cuando intervienen prestamistas terceros, normalmente se coloca un gravamen , como parte de una hipoteca o escritura de fideicomiso , sobre la propiedad, en la que la propiedad sirve como garantía hasta que se devuelva el préstamo.
Es común que los pagos a plazos del precio de compra sean similares a los pagos de la hipoteca en cantidad y efecto. El monto a menudo se determina de acuerdo con un cronograma de amortización de la hipoteca . En efecto, cada pago a plazos es un pago parcial del precio de compra y un pago parcial de intereses sobre el precio de compra no pagado. Esto es similar a los pagos de la hipoteca que son parte del reembolso del monto principal del préstamo hipotecario y parte de los intereses. A medida que el comprador paga más del capital del préstamo con el tiempo, su capital (título equitativo o interés equitativo) en la propiedad aumenta. Por ejemplo, si un comprador paga un pago inicial de $ 2,000 y toma prestados $ 8,000 por una parcela de tierra de $ 10,000, y paga en cuotas otros $ 4,000 de este préstamo (sin incluir los intereses), el comprador tiene $ 6,000 de capital en la tierra (que es el 60% del título equitativo), pero el vendedor tiene el título legal de la tierra según lo registrado en la documentación ( escrituras ) en una oficina de registro del gobierno hasta que el préstamo se pague por completo. Sin embargo, si el comprador no cumple con los pagos de las cuotas, el contrato de tierra puede considerar la falta de pago puntual de las cuotas como un incumplimiento del contrato , y el valor neto de la tierra puede revertir al vendedor, dependiendo de las disposiciones del contrato de tierra.
Dado que los contratos de compraventa de tierras pueden ser fácilmente redactados o modificados por cualquier vendedor o comprador, uno puede encontrarse con cualquier variedad de planes de pago: solo intereses, amortizaciones negativas , amortizaciones globales cortas, amortizaciones extremadamente largas, por nombrar solo algunos. No es raro que los contratos de compraventa de tierras no se registren. Por varias razones, el comprador o el vendedor pueden decidir que el contrato no se registre en el registro de escrituras. Eso no invalida el contrato, pero sí aumenta la exposición a efectos secundarios indeseables. Algunos estados, como Minnesota, emiten contratos sin una cláusula de aceleración , que, en caso de incumplimiento, deja al vendedor en posición de cancelar el contrato, liquidando cualquier deficiencia principal, como en el caso de la depreciación, o de litigar durante 18 meses o más mientras que el comprador, si no es una corporación, puede conservar sus derechos sobre la propiedad mientras se realizan intentos de cobro, cuando el comprador a menudo calificará para la quiebra, lo que hace que el contrato, cuando carece de dicha cláusula de aceleración, sea efectivamente una opción de pago a plazos, cuando el comprador no tiene otros activos gravables. En el caso de la quiebra, algunas regiones lo interpretarán como un contrato ejecutorio que puede rechazarse, mientras que otras lo tratarán como una deuda que debe pagarse con el fideicomiso de quiebra. Esa y una amplia variedad de otras ambigüedades legales han llevado a una tendencia a eliminar el uso de contratos de tierras para eliminar cualquier incentivo y, como resultado, las desventajas que tienen esos contratos en comparación con el pagaré y la hipoteca estándar, que están más claramente definidos y regulados por la ley. [1]
Aunque la mayoría de los contratos de compraventa de terrenos se pueden utilizar por diversas razones, su uso más común es como una forma de financiación a corto plazo del vendedor. Por lo general, pero no siempre, la fecha en la que se debe pagar el importe total del precio de compra será años antes de la fecha en que se pagaría el precio de compra en su totalidad según el programa de amortización. Eso da como resultado que el pago final sea un pago global grande . Dado que el monto del pago final es tan grande, el comprador puede obtener un préstamo hipotecario convencional de un banco para realizar el pago final. Los contratos de compraventa de terrenos a veces son utilizados por compradores que no califican para préstamos hipotecarios convencionales ofrecidos por una institución crediticia tradicional por razones de crédito no establecido o deficiente o un pago inicial insuficiente. [ cita requerida ] Los contratos de compraventa de terrenos también se utilizan cuando el vendedor está ansioso por vender y el comprador no tiene tiempo suficiente para organizar la financiación convencional.
También puede haber otras ventajas de utilizar un contrato de compraventa de tierras. Cuando un prestamista externo, como una institución financiera, proporciona un préstamo, este tercero tiene sus propios intereses que proteger frente a las otras dos partes implicadas, el vendedor y el comprador. Establecer el título y el valor correctos de la propiedad que se utilizará como garantía es importante para el prestamista. Por lo tanto, el prestamista suele exigir un servicio de título que incluya una búsqueda de título y un seguro de título por parte de una compañía de títulos independiente, una tasación e inspección de la propiedad para comprobar que tiene suficiente valor, un estudio topográfico para comprobar que no haya intrusiones y el uso de abogados para garantizar que el cierre se realice correctamente. Los requisitos del prestamista externo se suman a los costes de cierre , que el prestamista exige que paguen el vendedor o el comprador. Si el vendedor también es el prestamista, los costes normalmente no los exige el vendedor y pueden dar lugar a un ahorro en los costes de cierre y a menos complicaciones. También puede ser la posición del vendedor que, si el comprador necesita alguno de esos servicios, podría pagar los costes y hacer los arreglos él mismo. En el caso de propiedades en las que solo se trata de terrenos relativamente no urbanizados y si el vendedor está dispuesto a financiar, el precio del terreno vacío puede ser tan bajo que los costos de cierre convencionales no valgan la pena y pueden ser un impedimento para una venta rápida y sencilla. Una financiación fácil y una transacción de venta sencilla pueden ser un buen argumento de venta que un vendedor puede ofrecer a un comprador.
Un contrato de tierra es un contrato unilateral y no puede cederse a otro comprador sin el consentimiento del vendedor que proporciona el financiamiento.
Debido a las crecientes preocupaciones de que las ventas a través de contratos de compraventa de terrenos podrían violar las leyes de veracidad en los préstamos , la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) está considerando regular estas ventas de bienes raíces. [2] En 2015, se modificó la ley de Texas para colocar automáticamente el título legal de la propiedad en manos del comprador mediante la presentación del contrato en la oficina de registros de escrituras del condado donde se encuentra la propiedad. Si bien el vendedor pierde el título, conserva un derecho de retención del vendedor sobre la propiedad por el saldo pendiente del contrato. [3]
Históricamente, los acuerdos de contrato por escritura eran populares en Chicago a mediados del siglo XX, y los compradores, frecuentemente familias negras excluidas de los préstamos hipotecarios asegurados por el gobierno , "no acumulaban capital y enfrentaban un camino largo y precario hacia la propiedad". [4]