En el derecho de propiedad y en el derecho inmobiliario , un interés futuro es un derecho legal a la propiedad que no incluye el derecho a la posesión o disfrute actual de la propiedad. Los intereses futuros se crean al formarse un patrimonio revocable ; es decir, un patrimonio con una condición o evento que desencadena la transferencia de la propiedad posesoria. Un ejemplo común es la relación entre propietario e inquilino. El propietario puede ser dueño de una casa, pero no tiene derecho general a ingresar en ella mientras esté alquilada. Las condiciones que desencadenan la transferencia de posesión, primero al inquilino y luego nuevamente al propietario, generalmente se detallan en un contrato de arrendamiento .
Como ejemplo un poco más complicado, supongamos que O es el propietario de Blackacre . Consideremos lo que sucede cuando O transfiere la propiedad, "a A de por vida, luego a B". La persona A adquiere la posesión de Blackacre. La persona B no recibe ningún derecho a poseer Blackacre inmediatamente; sin embargo, una vez que la persona A muere, la posesión recaerá en la persona B (o su patrimonio, si murió antes que la persona A). La persona B tiene un interés futuro en la propiedad. En este ejemplo, el evento que desencadena la transferencia es la muerte de la persona A.
Debido a que transmiten derechos de propiedad, los intereses futuros generalmente pueden ser vendidos, donados , dejados en herencia o enajenados de otra manera por el beneficiario (pero consulte Adquisición de derechos a continuación). Debido a que los derechos se adquieren en el futuro, cualquier disposición de ese tipo ocurrirá antes de que el beneficiario tome posesión efectiva de la propiedad.
Hay cinco tipos de intereses futuros reconocidos en el derecho consuetudinario : tres en el cedente y dos en el cesionario. [1]
La adquisición de derechos significa conceder a una persona un derecho inmediato al disfrute presente o futuro de una propiedad. En términos sencillos, una persona tiene derecho a un bien adquirido que no puede serle arrebatado por ningún tercero, aunque todavía no posea el bien. Cuando el derecho, interés o título de la posesión presente o futura de un bien legal puede ser transferido por su titular a cualquier otra parte, se denomina interés adquirido con respecto a ese titular.
Un interés creado puede ser de tres tipos:
Una persona puede desprenderse de, o enajenar , únicamente aquellos intereses cuya adquisición esté garantizada . Esta regla se alinea con la política de que a una persona no se le debe permitir vender algo que no posee por completo. Los intereses cuya adquisición no esté garantizada están sujetos a la regla contra las perpetuidades .
Se produce una reversión cuando un patrimonio otorgado pasa a ser propiedad absoluta del otorgante.
La reversión no está sujeta a la regla contra las perpetuidades, porque el interés futuro de O está absolutamente adquirido.
Existe la posibilidad de reversión cuando un patrimonio vuelve al otorgante si se viola una condición. La posibilidad de reversión solo puede surgir de un dominio absoluto determinable.
Este tipo de interés futuro sólo puede seguir el principio de propiedad absoluta determinable . La adquisición del interés futuro es determinable en el momento de la concesión, porque la reversión es automática si se incumple la condición; por lo tanto, la posibilidad de reversión no está sujeta a la regla contra las perpetuidades .
Este tipo de interés futuro se deriva de un derecho absoluto sujeto a una condición resolutoria . El otorgante tiene el poder de rescisión cuando un patrimonio puede volver a su poder si se viola una condición y el otorgante decide reclamarlo. Este tipo de concesión puede ocurrir cuando el otorgante desea tener la opción de decidir la gravedad de la violación.
Este tipo de interés futuro se deriva de una propiedad absoluta sujeta a una condición resolutoria . Para entender por qué, considere que para conservar Blackacre, A debe seguir cumpliendo con los términos de la concesión (no bebiendo). Si A no cumple con su "no beber", esa condición desencadenará la pérdida posterior de los derechos de A en Blackacre.
Un remanente es un interés futuro en un tercero que se adquiere al concluirse naturalmente la concesión al cesionario original. Es el interés en la propiedad que "queda" o permanece después de que el cesionario original deja de poseerla. Por ejemplo, la concesión de O "a A de por vida, luego a B" crea un remanente en B. Hay dos tipos de remanentes: adquiridos y contingentes.
Se crea un remanente adquirido cuando la propiedad se otorga tanto a un cesionario directo como a un tercero designado, y no está sujeto a una condición precedente para que el tercero tome posesión.
Nota: se llegaría a un resultado diferente si la concesión fuera "O a A de por vida, luego a B, a menos que B y C no estén casados (en el momento en que A muere)". En este caso, el interés de B no se desinvertiría incluso si B se hubiera divorciado de C porque podría volver a casarse con C antes de la muerte de A. La condición resolutoria es un estado de cosas (casado con C) en un momento determinado (muerte de A), no un evento (divorcio) que ocurre antes de un momento determinado (muerte de A).
Se crea un remanente contingente cuando un remanente no puede adquirirse en su totalidad en el momento de la concesión. Esto suele ocurrir en dos situaciones:
Las legislaturas y los tribunales tienden a preferir los remanentes adquiridos a los remanentes contingentes, para reducir la incertidumbre en concesiones ambiguas y para acelerar la sucesión .
Un derecho ejecutorio es un derecho futuro, en poder de un tercero cesionario (es decir, alguien distinto del otorgante), que corta el derecho de otro o comienza algún tiempo después de la terminación natural de un patrimonio anterior. Un derecho ejecutorio se adquiere en cualquier condición posterior, excepto la terminación natural de los derechos del cesionario original. En otras palabras, un derecho ejecutorio es cualquier derecho futuro en poder de un tercero que no sea un remanente .
Los derechos ejecutorios suelen surgir cuando un otorgante otorga una propiedad a una persona, siempre que la use de cierta manera. Si la persona no la usa adecuadamente, la propiedad se transfiere a un tercero. Hay dos tipos diferentes de derechos ejecutorios: transferibles y emergentes . Las limitaciones ejecutorias que transfieren la propiedad del otorgante a un tercero se denominan derechos ejecutorios emergentes , y las que se transfieren del cesionario a un tercero se denominan derechos ejecutorios cambiantes .
Un derecho ejecutorio cambiante interrumpe el derecho de alguien que no sea el otorgante. Por ejemplo, si O transfiere la propiedad "A A, pero si B regresa de Florida dentro del próximo año, a B"; en este caso, B tiene un derecho ejecutorio cambiante y A tiene un dominio pleno sujeto a este derecho ejecutorio cambiante. Un derecho ejecutorio cambiante puede basarse en cualquier evento, independientemente de si ese evento está bajo el control de una de las partes o de la otra, o si es un evento externo bajo el control de ninguna de las partes. Por ejemplo, una transferencia "A A, pero si la propiedad se usa alguna vez como una lechería comercial, a B" dejaría a A en control de la condición; mientras A no use la propiedad de la manera prescrita, seguirá siendo suya. Por el contrario, una transferencia "A A, pero si B recibe un título en derecho, a B" coloca a B en control total de la administración de la propiedad; si B puede cumplir la condición, B obtendrá la propiedad independientemente de lo que haga A. Finalmente, el interés puede cambiar en función de un acontecimiento totalmente externo, por ejemplo, "A A, pero si los Cleveland Browns ganan el Super Bowl , a B".
Si la cesión a A es por un tiempo limitado, o por la vida de A, entonces la condición que activa el interés ejecutivo debe ocurrir dentro de ese tiempo, o la propiedad regresará al otorgante.
Un derecho ejecutorio con vencimiento anticipado cede el derecho propio del otorgante a favor del cesionario. Por ejemplo, O cede a A de por vida y, un año después de la muerte de A, a B y sus herederos. O tendrá un derecho de un año, que se dará por terminado un año después de la muerte de A y pasará a B, el cesionario.
Supongamos que B tiene 15 años.
El otorgante nunca conserva un derecho posesorio futuro cuando existe una condición ejecutoria. Si la condición ejecutoria nunca se cumple, el cesionario original conserva el derecho, mientras que si se cumple la condición, el derecho se transfiere a un tercero. Sin embargo, el otorgante puede tener un derecho posesorio futuro.
Los derechos ejecutorios están sujetos a la regla contra las perpetuidades , que descalifica cualquier derecho que pueda adquirirse más de veintiún años después de la muerte de cada una de las partes que vivían en el momento en que se creó el derecho. Sin embargo, si se nombran todos los beneficiarios potenciales de la adquisición de derechos, la regla nunca se violará. Por lo tanto, una propiedad no puede transferirse "a A y sus herederos, pero si se consume alcohol en la propiedad, a B y sus herederos". Porque los herederos de A pueden ceñirse a la condición durante generaciones, causando una violación siglos después de que se estableció la condición y creando caos en los esfuerzos por transferir el título a los herederos apropiados de B.
Los terceros beneficiarios de los intereses ejecutorios no pueden enajenarlos, ya que los intereses están sujetos a una condición resolutoria, por lo que no se garantiza que el interés se adquiera.