Park Avenue Plaza es un edificio de oficinas ubicado en el 55 East 52nd Street en el barrio de Midtown Manhattan de la ciudad de Nueva York . El edificio de 575 pies (175 m) de altura y 44 pisos fue diseñado por Skidmore, Owings & Merrill (SOM) para la empresa de desarrollo Fisher Brothers y se completó en 1981. A pesar de su nombre, el edificio no está en realidad en Park Avenue , aunque linda con el edificio del Racquet and Tennis Club a lo largo de la avenida. Más bien, el edificio está en el medio de una manzana de la ciudad , con entradas en las calles 52 y 53 .
El edificio tiene una masa de 15 lados , con amplias fachadas diagonales al noreste y sureste, así como una muesca profunda al este. La fachada de Park Avenue Plaza está hecha de paneles de vidrio reflectantes de color azul verdoso. El edificio tiene un sótano, menos profundo que en otros rascacielos cercanos. Los diez pisos más bajos del edificio incluyen un vestíbulo, un atrio y equipo mecánico, lo que permite que todos los pisos de oficinas tengan ventanas que den a Park Avenue. En la base del edificio hay un atrio cerrado que mide aproximadamente 30 pies (9,1 m) de alto y conecta las dos entradas a los ascensores del edificio. Cada piso de oficinas tiene aproximadamente 28.000 pies cuadrados (2.600 m 2 ) de área alquilable; todo el edificio cubre más de un millón de pies cuadrados. El diseño del edificio provocó críticas mixtas tras su finalización.
Fisher Brothers adquirió el sitio en la década de 1970 y propuso construir un atrio a nivel del suelo a cambio de espacio adicional. La construcción comenzó en marzo de 1979 después de las negociaciones con el Racquet and Tennis Club, que había amenazado con construir un hotel sobre su propio edificio. El edificio fue concebido como un desarrollo especulativo y el 90% del espacio había sido alquilado antes de que se completara la construcción. Fisher Brothers ha operado Park Avenue Plaza desde que el edificio abrió en 1981. First Boston , un inquilino importante, poseía una participación minoritaria en el edificio hasta 1987. El Rockpoint Group, con sede en Boston , compró una participación del 49% en 2010, vendiéndola en 2011 a SOHO China .
Park Avenue Plaza se encuentra en 55 East 52nd Street [2] en el barrio de Midtown Manhattan de la ciudad de Nueva York. [3] Está en el medio de la cuadra delimitada por la calle 52 al sur, la avenida Madison al oeste, la calle 53 al norte y Park Avenue al este. [3] A pesar de su nombre, Park Avenue Plaza no está realmente situada en Park Avenue, ni tiene una plaza. [4] La torre linda con el edificio Racquet and Tennis Club , que en realidad está en Park Avenue, al este. [3] [4] El nombre de la torre había sido concebido como una forma de agregar prestigio al sitio de mitad de cuadra. [5] Park Avenue Plaza tiene asignado su propio código postal , 10055; era uno de los 41 edificios en Manhattan que tenían sus propios códigos postales en 2019. [actualizar][ 6]
Los edificios cercanos incluyen CBS Studio Building y Omni Berkshire Place al oeste; 488 Madison Avenue al suroeste; 345 Park Avenue al sureste; el Seagram Building al este; 399 Park Avenue al noreste; y Lever House al norte. [3] Además, una entrada a la estación Fifth Avenue/53rd Street del metro de la ciudad de Nueva York (servida por los trenes E y M ), está directamente al otro lado de la calle 53. [3] [7]
Park Avenue Plaza fue diseñada por Raúl de Armas de la firma Skidmore, Owings & Merrill (SOM). [8] [9] Fue construida para la empresa de desarrollo Fisher Brothers . [10] [11] La estructura mide 575 pies (175 m) de alto. [11] Para erigir un edificio más grande de lo que normalmente se hubiera permitido en el sitio, Fisher Brothers adquirió los derechos aéreos del edificio Racquet and Tennis Club [12] y del edificio CBS Studio. [13]
El edificio tiene una masa de 15 lados , con amplios chaflanes diagonales al noreste y sureste. [8] [9] Las amplias elevaciones noreste y sureste del edificio convergen en el medio del bloque. La estrecha elevación oriental contiene una ranura central que da a Park Avenue. [8] [11] Según el crítico de arquitectura Paul Goldberger , la presencia de la ranura hace que la elevación oriental "parezca aún más pequeña". [8] La ranura está alineada con los tres arcos en el centro de la fachada del edificio Racquet and Tennis Club . Hay ranuras similares en otras elevaciones de la fachada, que tenían la intención de reducir la escala percibida del edificio. [11] [14] Los primeros planes para el edificio habían requerido retranqueos en dos lugares, que coincidieran con las alturas de los edificios vecinos, pero los planes finales de SOM exigían una torre sin retranqueos. [14]
La base de la torre tiene la misma altura que la línea de cornisa del edificio Racquet and Tennis Club . [14] Las entradas principales son a través de puertas giratorias en las calles 52 y 53. [11] [14] La fachada está hecha de paneles de vidrio reflectantes de color azul verdoso, alternados con parteluces plateados . [14] SOM había elegido ese color porque querían que la fachada se mezclara con las de los edificios vecinos, aunque el color contrastaba con la fachada de ladrillo tostado del edificio Racquet and Tennis Club. En el momento de la finalización de Park Avenue Plaza, Lever House (también diseñado por SOM) era el único otro edificio cercano con una fachada de vidrio azul verdoso. [8] [9] La fachada contenía un acabado ligeramente vidriado, que reflejaba el calor durante el verano. [11]
El edificio tiene un sótano, menos profundo que otros rascacielos cercanos, ya que las oficinas en el sótano generalmente no eran atractivas para los inquilinos comerciales. Esto redujo los costos de construcción de la base. [10] Los diez pisos más bajos del edificio incluyen un vestíbulo, un atrio y equipos mecánicos. Los pisos mecánicos cubren 241.000 pies cuadrados (22.400 m 2 ). [11] Al colocar los pisos mecánicos cerca de la parte inferior del edificio, esto permitió que todos los pisos de oficinas tuvieran ventanas que dieran a Park Avenue. [11] [15] Hay un núcleo de ascensores en el centro del edificio con huecos para 21 ascensores. [16]
Los pisos de oficinas se elevan sobre un conjunto de vigas transversales en el noveno piso. Las columnas de estos pisos están unidas a las vigas transversales. [17] Cada piso de oficinas contiene 12 esquinas y cubre aproximadamente 25,000 pies cuadrados (2,300 m 2 ) [14] o 28,000 pies cuadrados (2,600 m 2 ) de área. [11] Como medida de eficiencia energética, cada piso tenía controles de climatización individuales, en lugar de un control maestro para todo el edificio. [11] Los diez pisos superiores están conectados por una escalera abierta, y el piso superior tiene una altura de techo de 10.5 pies (3.2 m). A fines de la década de 1990, la compañía de seguros Swiss Re rediseñó los seis pisos superiores del edificio, cortando la escalera abierta debajo del piso 39. [18]
En la base del edificio hay un atrio cerrado que mide unos 9,1 m de alto [11] [17] y conecta las calles 52 y 53. [19] El espacio se construyó a cambio de una bonificación por zonificación; [8] [20] su presencia contrastaba con los edificios vecinos que presentaban una gran plaza abierta. [21] Fisher Brothers pretendía que el atrio se pareciera a una galería comercial, concretamente a Burlington Arcade en Londres. [19] El centro del atrio contiene columnas de acero inoxidable. [14] [22] Hay ocho columnas con esquinas redondeadas, cada una de las cuales mide 0,91 m de ancho por 150 mm de espesor. El atrio contiene dos paredes de vidrio, que miden un total de 28 m2 y contienen tubos de vidrio y cristal iluminados. También hay un mostrador de recepción de vidrio que mide 20 m de largo. [22]
El atrio contiene una gran pintura de Frank Stella , un par de esculturas de bronce con motivos "orgánicos" de William Crovelli y una cascada en la pared este. [23] El espacio contiene mesas y sillas y originalmente estaba plantado con pequeños árboles ficus . [24] Para acomodar las plantaciones, el atrio tenía una iluminación brillante con una intensidad de aproximadamente 200 bujías-pie . [25] Un conjunto de escaleras mecánicas conducen a un vestíbulo de ascensores en el entrepiso. [8] [14] En el momento de su apertura, el atrio también tenía uno de los pocos baños públicos de Midtown Manhattan. [26] El atrio contiene una galería comercial pública, que no era requerida como parte de la bonificación de zonificación. [4] Los escaparates cubren 20,000 pies cuadrados (1,900 m 2 ) y originalmente contenían ventanales, así como decoraciones de latón y granito. [27] El espacio también tiene paredes de mármol verde con vidrio verde oscuro. [14] [28]
Durante varios años en la década de 1970, Fisher Brothers había estado negociando con el Racquet and Tennis Club para comprar los derechos aéreos no utilizados sobre la casa club de este último. [29] La firma ya había adquirido un sitio detrás de la casa club en las calles 52 y 53, [30] y había contratado a SOM para diseñar un edificio de oficinas de 15 lados frente a Park Avenue. [29] El proyecto fue uno de varios edificios de oficinas grandes propuestos en la ciudad de Nueva York después de la recesión de mediados de la década de 1970. [31] [32] Los desarrolladores planearon nombrar el edificio "Park Avenue Plaza", aunque la oficina del presidente del distrito de Manhattan tuvo que aprobar este nombre. [33] Fisher Brothers quería construir una entrada a su edificio de oficinas a través de la casa club, pero la firma y el club no pudieron ponerse de acuerdo sobre este aspecto del diseño. [34] En lugar de ello, el abogado de los promotores, Samuel H. Liddenbaum, solicitó a la oficina del presidente del distrito una dirección en Park Avenue y propuso que el edificio incluyera un atrio cerrado o una galería. [35]
Las negociaciones entre Fisher Brothers y el Racquet and Tennis Club se detuvieron después de que el Departamento de Planificación Urbana de la Ciudad de Nueva York (DCP) anunciara en 1978 que Fisher Brothers no solo podría tener una dirección en Park Avenue, sino también hasta 200.000 pies cuadrados (19.000 m2 ) de espacio de oficina adicional, si los desarrolladores construían una galería de 60 pies de altura (18 m). [29] [36] El "bono de galería" aumentaría la cantidad de área de piso alquilable en el nuevo edificio en un 20 por ciento, elevando la relación de área de piso de 15 a 18. Fisher Brothers acordó mantener los baños públicos y agregar una cafetería a la galería. [37] Los desarrolladores también propusieron asignar $100.000 para la renovación de la estación de la Quinta Avenida/Calle 53. [38] [39] La Comisión de Planificación de la Ciudad de Nueva York (CPC) votó 4 a 2 para aprobar la bonificación de la galería en mayo de 1978. Dos comisionados habían votado en contra de la medida con el argumento de que la galería proporcionaría poco "beneficio público". [38] [39]
A principios de 1978, se planeó que el nuevo edificio costara $82 millones. [40] Ese marzo, el Racquet and Tennis Club propuso informalmente la construcción de un hotel de 38 pisos sobre su casa club, que sería diseñado por Jonathan Morse, un miembro del club. [29] Esto habría bloqueado la mayoría de las vistas hacia el este desde el edificio de Fisher Brothers. [34] En agosto, el club presentó planes formales para un hotel de lujo de 35 pisos. [36] [41] Como resultado, en noviembre de 1978, Fisher Brothers optó por no aceptar el bono de la galería de la ciudad y reanudó las negociaciones con el Racquet and Tennis Club. [36] [12] La empresa pagó al club $5 millones para que no construyera el hotel, y en su lugar adquiriera los derechos aéreos de la casa club. [12] Esto proporcionó fondos para la protección del club y al mismo tiempo le permitió a Fisher Brothers obtener la misma cantidad de espacio de piso que habría recibido a través del bono de zonificación. [42] El CPC dio permiso a Fisher Brothers para reducir la altura del atrio a cambio de dos pisos de oficinas adicionales, cuya construcción pagaría los derechos aéreos. [35] [9] Morse se negó a decir si el club había planeado realmente actuar sobre la propuesta del hotel. [34] [43] Christopher Gray describió la medida como "quizás el juego de 'gallina' inmobiliaria más grande jamás jugado en Nueva York". [34] [36] La ciudad también aprobó el nombre propuesto "Park Avenue Plaza". [15]
En diciembre de 1978, la Junta de Incentivos Industriales y Comerciales del gobierno de la ciudad otorgó a Fisher Brothers una reducción de impuestos de $6.6 millones a pagar en diez años. [44] [9] La reducción fue aprobada a pesar de que el personal de la comisión había recomendado en privado no hacerlo. [44] El edificio fue concebido como un desarrollo especulativo sin ningún inquilino ancla en mente. [45] Se celebró una ceremonia inaugural para el proyecto en marzo de 1979. [15] [9] En ese momento, 861,000 pies cuadrados (80,000 m 2 ) de espacio de oficina ya habían sido alquilados por la compañía de seguros Alexander & Alexander, la firma de servicios financieros First Boston y la consultora de gestión McKinsey & Company . [15] Alexander & Alexander finalmente canceló su contrato de arrendamiento, aunque First Boston tomó 16 pisos y McKinsey tomó cinco pisos. [46] Fisher Brothers inicialmente cobraba alquileres de $22 a $23 por pie cuadrado ($240 a $250/m 2 ), [47] y los primeros inquilinos firmaron contratos de alquiler a estas tarifas relativamente bajas. [48] Fisher Brothers luego adquirió el edificio adyacente CBS Studio para proteger las vistas hacia el oeste desde la nueva torre. [49] [a]
En la primera fase de la construcción, los trabajadores vertieron cimientos de hormigón sobre la roca madre, incrustando pernos de acero en los cimientos. Luego, los trabajadores atornillaron vigas de acero a los pernos, utilizando dos grúas para atornillar las vigas juntas mientras se elevaba la superestructura. [17] La firma de contabilidad Main Hurdman & Cranstoun alquiló siete pisos [46] en el edificio en junio de 1979. [50] [51] A finales de ese año, la firma de moda Elizabeth Arden, Inc. también había acordado ocupar cuatro pisos. Aunque Park Avenue Plaza estaba completado en un 10 por ciento en ese momento, casi el 90 por ciento del espacio había sido alquilado, con 150.000 pies cuadrados (14.000 m 2 ) aún disponibles. [46] Mientras se erigía la superestructura, los contratistas construyeron cubiertas de acero corrugado en cada piso, luego vertieron hormigón sobre cada una de las cubiertas de acero corrugado. Los trabajadores luego rociaron una capa de protección contra incendios sobre la superestructura. [17] Un grupo de manifestantes irrumpió en el sitio de construcción en 1980, alegando que Fisher Brothers no había contratado suficientes trabajadores pertenecientes a minorías ; un trabajador resultó herido durante las protestas. [52] [53]
El atrio de la planta baja se había abierto en agosto de 1981 y los inquilinos habían comenzado a mudarse al edificio. [54] El mismo año, Banque de Paris et des Pays Bas subarrendó algo de espacio de First Boston, [55] y First Boston compró una participación del 22% en la propiedad de la torre. [56] Ese septiembre, Fisher Brothers supuestamente negoció la venta del edificio a un grupo de inversión de Oriente Medio. [57] Las tiendas minoristas en la base del edificio todavía no estaban terminadas a principios de 1982. [8] [9] Debido a que el edificio estaba a unos 100 pies al oeste de Park Avenue, el Servicio Postal de los Estados Unidos no entregaba correo dirigido únicamente a "Park Avenue Plaza" a menos que también estuviera dirigido a 55 East 52nd Street. Esto impulsó a Fisher Brothers a solicitar un código postal único para el edificio, lo que requería que los propietarios demostraran que los inquilinos recibirían un gran volumen de correo. First Boston encargó a varios empleados que estimaran el volumen de correo que recibiría. Park Avenue Plaza finalmente recibió su propio código postal, lo que permitió la entrega de correo dirigido únicamente a "Park Avenue Plaza". [2]
A mediados de los años 1980, un escritor de Newsday dijo que el atrio era uno de los varios que atraían "a los compradores de Nueva York de las calles". [58] El atrio tenía una cafetería y varias tiendas. [28] El espacio también albergaba exhibiciones como una muestra de partituras, [59] así como actuaciones musicales. [60] Además, un gran campamento de personas sin hogar se congregaba en el atrio durante sus horas de funcionamiento. [61] First Boston vendió de nuevo su participación en la propiedad del edificio a Fisher Brothers a finales de 1987 por 80 millones de dólares, [56] [62] en parte para recaudar dinero para las bonificaciones de los empleados. [63] A cambio, la empresa acordó pagar un alquiler más alto. [56] Park Avenue Plaza siguió atrayendo a empresas financieras, incluido Tokai Bank , que alquiló varios pisos en 1989. [64]
First Boston ocupó más de un tercio del edificio, pagando más de 60 dólares por pie cuadrado (650 dólares/m2 ) hasta que su contrato de arrendamiento expiró en 1996. [65] First Boston decidió mudarse al 11 de Madison Avenue , donde los pisos de operaciones eran más del doble de grandes que los pisos de operaciones de 40.000 pies cuadrados (3.700 m2 ) de Park Avenue Plaza. [66] Se esperaba que la tasa de alquiler promedio del edificio disminuyera después de la reubicación, lo que dificultaría que Fisher Brothers pagara los 252 millones de dólares que aún debía de la hipoteca del edificio. [65] Posteriormente, Swiss Re alquiló seis pisos en la parte superior del edificio [18] a fines de 1996. [67] Al año siguiente, el gobierno de la ciudad dio incentivos fiscales al grupo financiero ING Barings si la compañía aceptaba alquilar espacio en Park Avenue Plaza y agregar empleos durante ese período. [68]
La compañía de seguros Aon se mudó a Park Avenue Plaza en 2002 después de que la antigua sede de la compañía fuera destruida en los ataques del 11 de septiembre del año anterior. [69] [70] Aon trasladó a sus empleados fuera del edificio en 2006, pero continuó subarrendando 270.000 pies cuadrados (25.000 m 2 ) a otros inquilinos. [71] Otro gran inquilino, ABN AMRO , también se mudó en esta época. [72] Estas empresas subarrendaron espacio a empresas como la firma de gestión de inversiones BlackRock , la empresa de servicios financieros Evercore y la firma de gestión de activos alternativos Fairfield Greenwich Group . Además, Intercontinental Exchange tenía algo de espacio en el edificio. [73]
El Grupo Rockpoint, con sede en Boston, compró una participación del 49 por ciento en julio de 2010 por 330 millones de dólares. [74] [75] Al año siguiente, Rockpoint vendió su participación por 569,1 millones de dólares a la firma de inversión china SOHO China , [76] una firma controlada por el magnate inmobiliario chino Zhang Xin . [77] [78] Como resultado de estas ventas, la valoración del edificio aumentó de 695 millones de dólares a 1190 millones de dólares en un solo año. [79] A mediados de la década de 2010, Janson Goldstein rediseñó el atrio, que fue renovado en 2016 por 40 millones de dólares. [80] El atrio siguió albergando eventos como un concurso de diseño para Park Avenue. [81] [82] Fisher Brothers recibió un préstamo mezzanine de $75 millones de New York Life en 2018. [83] [84] En ese momento, Swiss Re había indicado su intención de mudarse del edificio, [85] al igual que McKinsey. [86] BlackRock y Aon alquilaron colectivamente casi la mitad del edificio, pero sus contratos de arrendamiento expiraron en 2023. [87] Al mismo tiempo, varias otras empresas ampliaron su espacio en el edificio, incluidas Evercore [80] [86] y General Atlantic . [88] [89]
Fisher Brothers retiró temporalmente los asientos del atrio durante la pandemia de COVID-19 ; las áreas de asientos se restauraron en 2021. [90] Jennison Associates también alquiló espacio en el edificio a principios de 2021, con planes de mudarse al edificio después de que BlackRock se mudara. [91] [92] Fisher Brothers refinanció Park Avenue Plaza en octubre de 2021 con un préstamo CMBS de $ 575 millones . La financiación consistió en un préstamo de $ 460 millones solo con intereses de Morgan Stanley y un préstamo mezzanine de $ 115 millones, [93] En ese momento, el edificio estaba ocupado en un 99 por ciento con 11 inquilinos. [87] Morgan Stanley alquiló 400.000 pies cuadrados (37.000 m 2 ) del espacio de BlackRock en enero de 2022, [94] [95] y Evercore amplió su espacio nuevamente en 2024. [96] [97]
El fotógrafo Marvin E. Newman tomó fotografías de Park Avenue Plaza mientras estaba en construcción. En una exposición de fotografías de Newman en 1981, la Sociedad Municipal de Arte describió el edificio como "saltando con tiránica confianza en sí mismo desde el medio de la cuadra". [98] Después de la inauguración del edificio, Paul Goldberger escribió en 1982 que el edificio "es un ejemplo serio, aunque dócil, del género de la torre abstracta que estamos viendo cada vez más en todo el país". [8] La Guía de la ciudad de Nueva York de la AIA describió el edificio como "un prisma de vidrio voluminoso ". [20] Por el contrario, el crítico de arquitectura Martin Filler pensó que la fachada del edificio era "prácticamente idéntica a las que SOM ha estado produciendo durante más de 30 años", diciendo que el material atraía la atención hacia Lever House, que en comparación "parece patéticamente encogida" por la presencia de Park Avenue Plaza. [9]
Goldberger describió el atrio en 1982 como "demasiado pequeño y estrecho en su sensación para ser la plaza pública cerrada que aspira a ser, pero es mucho más grandioso que el vestíbulo promedio". [8] Goldberger cambió su postura varios años después, diciendo: "Los años de uso han suavizado este espacio, y se ha convertido en una de las plazas interiores más viables que tenemos". [99] Richard F. Shepard escribió para The New York Times en 1989 que el atrio tenía una "calidez que casi contradice su cascada del tamaño de una pared y su cuidada arquitectura interior". [60] Jerold Kayden describió el atrio como "un elegante espacio de dos pisos cerrado por vidrio". [4] Según Kayden, el espacio tenía todos los elementos de un espacio público exitoso debido a sus sillas y mesas, restaurantes, cascada, presencia de personal de mantenimiento y "sensación de seguridad". [100]
