40°44′52″N 73°59′54″O / 40.74778°N 73.99833°W / 40.74778; -73.99833
Penn South , oficialmente conocida como Mutual Redevelopment Houses y anteriormente Penn Station South , es un desarrollo cooperativo de vivienda de capital limitado [1] ubicado entre las avenidas Octava y Novena y las calles 23 y 29 Oeste , en el vecindario Chelsea de Manhattan en la ciudad de Nueva York . El complejo tiene 2.820 unidades en diez edificios de 22 pisos. Penn South recibe ese nombre debido a su ubicación al suroeste de la estación Penn de Nueva York .
Penn South fue patrocinado por el Sindicato Internacional de Trabajadores de la Confección de Mujeres basado en un modelo cooperativo promovido por la United Housing Foundation . [1] El ILGWU propuso por primera vez un proyecto de erradicación de barrios marginales en Chelsea a principios de junio de 1956. [2] Más tarde ese mes, el gobierno de la ciudad de Nueva York respaldó el proyecto Penn Station South. [3] El Comité de la Ciudad de Nueva York sobre la Eliminación de Barrios Marginales recomendó Penn Station South para financiación federal en agosto de 1956. [4] Sin embargo, los residentes locales se opusieron al desarrollo porque su sitio propuesto desplazaría a unos 7.500 residentes. [5] En respuesta, a mediados de 1958, el Comité modificó el plan para que se preservaran dos iglesias dentro del sitio del futuro desarrollo. [6] Finalmente, se salvaron cuatro iglesias, [7] incluida la Iglesia de los Santos Apóstoles , que más tarde se convirtió en un Monumento de la Ciudad de Nueva York [8] y un monumento del Registro Nacional de Lugares Históricos . [9] El presidente de la UHF, Abraham Kazan , calificó más tarde la preservación como un "error" porque había impedido que Penn South se desarrollara antes. [7]
El sitio de Penn Station South era elegible para recibir fondos federales bajo el Título I de la Ley de Vivienda de 1949. El sitio estaba programado para ser demolido en julio de 1959. A pesar de este anuncio, un desarrollador comenzó a renovar tres edificios de viviendas tres meses antes de la fecha programada para su demolición, con la esperanza de que estos edificios también recibieran exenciones de demolición. [10] A principios de junio de 1959, el gobierno federal asignó $12 millones para el proyecto. [11]
El ILGWU adquirió el título de propiedad del terreno el 28 de junio e inmediatamente comenzó a reubicar a los residentes. [12] Los residentes que ya vivían en el terreno presentaron una demanda en un intento de bloquear la venta del terreno. [13] Los grupos de residentes también organizaron piquetes y presentaron declaraciones juradas que atestiguaban las dificultades causadas debido a sus reubicaciones. [14] En otro acto de protesta, los inquilinos que vivían en el futuro sitio de Penn South retuvieron los pagos de alquiler al ILGWU, su nuevo propietario. [15] Los procedimientos de reubicación fueron tensos: un abogado que representó a los manifestantes recibió amenazas de muerte en respuesta a su participación en las protestas. [16] Después de que el presidente del distrito de Manhattan, Hulan Jack, recibió un informe sobre las reubicaciones "angustiosas" que se realizaron en preparación para Penn Station South, el alcalde Robert F. Wagner Jr. instituyó nuevas reglas para las reubicaciones del Título I en toda la ciudad. [17] Algunos antiguos residentes alegaron que habían sido reubicados en viviendas de alquiler. [18] Jack creó un Comité de Vigilancia Ciudadana para supervisar el trato que recibían los residentes que estaban siendo reubicados. Sin embargo, el propio comité no estaba de acuerdo sobre si se estaba tratando injustamente a los inquilinos durante el proceso de reubicación. [19] El comité se disolvió en diciembre de 1959 debido a la incapacidad de resolver estos desacuerdos. [20]
Finalmente, la gran mayoría de los residentes se mudaron pacíficamente. En octubre de 1960, las 2.646 familias que habían vivido en el lugar habían sido reubicadas y habían recibido bonificaciones de hasta 500 dólares, así como la garantía de una nueva vivienda. [21] Además, como parte de un acuerdo entre el ILGWU y los residentes del lugar, 600 de las familias que anteriormente habían ocupado el lugar recibirían vivienda en Penn South. [22]
Al principio del proceso de construcción, los partidarios de Penn South querían incluir "Chelsea" en el nombre, para integrarlo mejor con la comunidad circundante. [23] El gobierno del estado de Nueva York otorgó $2,42 millones para el proyecto Penn South en abril de 1960. [24] La construcción del desarrollo fue financiada por una hipoteca de $23 millones a 20 años, a ser pagada entre 1962 y 1982 a una tasa del 5,125%. [25] En mayo de 1960, se anunció que la histórica Grand Opera House en la calle 23 sería demolida para dar paso a Penn South. [26] El teatro se quemó en un incendio el mes siguiente. [27] RKO Pictures luego construyó un nuevo teatro llamado Chelsea West Cinemas en Penn South cerca del sitio de la antigua casa de ópera, [28] ahora utilizado por la Escuela de Artes Visuales como el Teatro SVA . [29]
La construcción se retrasó en julio de 1961 debido a una huelga de un mes de los trabajadores de la hormigonera. Para entonces, el ILGWU esperaba completar y vender la mitad de los apartamentos de Penn South, pero sólo pudo encontrar inquilinos para una cuarta parte de los apartamentos. [22]
El 19 de mayo de 1962 se celebró una ceremonia de inauguración. El presidente John F. Kennedy se dirigió a los trabajadores del proyecto, con la presencia de la ex primera dama Eleanor Roosevelt y el gobernador de Nueva York Nelson Rockefeller . Kennedy elogió a los trabajadores organizados por su trabajo en el proyecto Penn South y citó el desarrollo como un ejemplo de lo que se podía lograr cuando los trabajadores colaboraban con los desarrolladores públicos y privados. [30] [31] Ese octubre, a algunos inquilinos se les impidió mudarse a sus unidades debido a una disputa sindical sobre las instalaciones del fregadero. [32] [33] La Asociación Federal de Ahorros y Préstamos Carver , un banco dirigido por afroamericanos, abrió una sucursal en Penn South en 1963, lo que marcó la primera vez que se permitió que un banco dirigido por afroamericanos operara en un vecindario no afroamericano en la ciudad de Nueva York. [34]
La apertura de Penn Station South impulsó un nuevo desarrollo y gentrificación en la comunidad circundante. A pesar de la resistencia inicial a mudarse, a muchos de los antiguos residentes del sitio se les dio preferencia para las nuevas viviendas. Para el 20 aniversario de Penn South en 1983, alrededor de 600 de las familias originales del sitio se habían mudado nuevamente al complejo. Un artículo del New York Times publicado ese año decía que Penn South era "ampliamente considerada como una de las cooperativas mejor administradas del estado". [25] Penn South estaba compuesta principalmente por residentes mayores en 1990. [35] Un jardín comunitario y un programa para personas mayores se abrieron en Penn South en 1986, y una sala de ejercicios y un patio de juegos se abrieron en 2000. La cooperativa renovó sus fachadas de ladrillo en 1997. Posteriormente reemplazó su infraestructura eléctrica subterránea en 2003 y su sistema de HVAC en 2011. [36]
El edificio 7 del complejo fue incluido en el Registro Nacional de Lugares Históricos en 2016. El apartamento 9J en la parte B del edificio había sido el hogar del activista de derechos civiles y de los homosexuales Bayard Rustin desde 1962 hasta su muerte en 1987. [37]
Penn South contiene 2.820 unidades en diez edificios de ladrillo rojo de 22 pisos numerados del 1 al 10. [40] [41] El sitio está delimitado en sentido antihorario desde el oeste por la Novena Avenida, la Calle 23, la Octava Avenida y la Calle 29, y ocupa un área de 36,44 acres (14,75 ha). [24] Los edificios fueron diseñados por Herman Jessor . [40]
Cada unidad de vivienda tiene entre 2 y 6 habitaciones. [41] La deseabilidad de Penn South entre los posibles inquilinos ha aumentado con los años: ajustado por inflación, el costo promedio de compra fue de $650 por habitación en 1962, y aumentó a $2,295 por habitación en 1983. [25] En 2012, había 6,000 nombres en una lista de espera de posibles residentes que buscaban comprar una de las unidades en el desarrollo. [41] En 2014, la administración de Penn South abrió un sistema de lotería en el que distribuyó aleatoriamente algunos apartamentos vacantes a los solicitantes que cumplieron con los criterios específicos. [42] Casi 50,000 personas solicitaron 1,200 apartamentos vacantes. [43]
Aunque los residentes de Penn South eran generalmente de clase media baja, también eran conocidos como un grupo "rico en espíritu". [25] [41] Durante la crisis fiscal de la ciudad de Nueva York de 1975 , los residentes pagaron por adelantado sus alquileres con seis meses de anticipación para que el gobierno de la ciudad de Nueva York, casi en quiebra, pudiera usar los fondos. [44] Además, Penn South fue uno de los primeros desarrollos cooperativos en la ciudad de Nueva York en obtener energía a partir de gas, en un momento en que la mayoría de los demás desarrollos pagaban cuatro veces más dinero para consumir energía de generadores alimentados con petróleo. [25] La posibilidad de que Penn South generara su propia energía se había propuesto ya en 1960, antes de que se abriera el desarrollo, debido a desacuerdos con el proveedor de servicios públicos Consolidated Edison sobre las tarifas de electricidad. [45] La cooperativa proporcionaba gran parte de su propia energía, calefacción y aire acondicionado en 1986. [36]
Penn South cuenta con el servicio de autobús M20 que circula por la Séptima Avenida (en dirección sur) y la Octava Avenida (en dirección norte), y con el autobús M11 que circula por la Novena Avenida (en dirección sur) y la Décima Avenida (en dirección norte). La ruta del servicio de autobús M23 Select opera a lo largo de la calle 23, justo al sur del complejo. [46] La estación de metro de la ciudad de Nueva York más cercana es la estación de la calle 23 en los trenes C y E en la Octava Avenida. Penn South también está situada a una cuadra al este del parque elevado High Line y a menos de 1 milla (1,6 km) de Penn Station , Chelsea Market , Chelsea Piers y Hudson River Park . [47] La sección norte de Penn South está ubicada frente al parque Chelsea en la Novena Avenida entre las calles 27 y 28. [47] PS 33, una escuela pública, está ubicada justo al sur del parque. [48]
Durante la planificación de Penn South, la United Housing Foundation se enfrentó a demandas opuestas. Las familias, en su mayoría de bajos ingresos, que ya vivían en el sitio querían que Penn South tuviera tasas de alquiler más bajas para poder seguir viviendo en la zona. Al mismo tiempo, otro desarrollo propuesto por UHF en Coney Island , Brooklyn, estaba siendo cuestionado por el desarrollador Fred Trump , quien prometió pagar tasas impositivas más altas en el sitio de Coney Island que las que pagaría la UHF. [49]
Para ayudar a mantener Penn South asequible para aquellos con ingresos limitados, la ciudad de Nueva York le dio al desarrollo una reducción de impuestos de 25 años entre 1961 y 1986. Los impuestos sobre las propiedades en Penn South se recaudaron a las mismas tasas que en los edificios más antiguos que reemplazaron. [25] Después de que la reducción de impuestos expiró en 1986, los accionistas de la cooperativa votaron por una implementación gradual de 25 años de los impuestos inmobiliarios, que fue aprobada por la Junta de Estimación de la ciudad . [36] Se realizó un ajuste adicional cuando el desarrollo solicitó a la ciudad en 1999 una reducción de impuestos cuando el auge de la construcción en Chelsea hizo que el valor tasado del proyecto se disparara. La ciudad respondió en 2001 permitiendo que los impuestos del desarrollo se calcularan en función de los ingresos de la cooperativa, como se hace con las viviendas Mitchell-Lama . A cambio, el desarrollo debe seguir siendo una cooperativa de capital limitado hasta 2022. Según los términos de los acuerdos alcanzados con la ciudad de Nueva York en 2002, y por separado con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos , la elegibilidad de Penn South para las reducciones de impuestos ofrecidas por Mitchell-Lama se extendió hasta 2052. [36] Los accionistas de Penn South votaron en 2011 para extender su contrato con la ciudad hasta 2030; a cambio, el gobierno de la ciudad otorgó a la cooperativa más de $ 25 millones para rehabilitar el sistema HVAC del complejo. [36] En febrero de 2017, el Ayuntamiento de la Ciudad de Nueva York extendió la reducción de impuestos de Penn South hasta 2052, noventa años después de la apertura del desarrollo. [50]
Fundada por un sindicato en 1962, Penn South tiene 2.820 unidades repartidas en seis manzanas, sigue cobrando precios bajísimos y en su día fue tan izquierdista que los comunistas residentes ridiculizaban a los socialistas residentes.... El complejo, que fue patrocinado por el Sindicato Internacional de Trabajadores de la Confección de Mujeres y se conoce formalmente como Mutual Redevelopment Houses, es una de las últimas cooperativas de Nueva York construidas para la clase trabajadora.... Unas 6.000 personas están en la lista de espera, ahora cerrada, y si la historia es una indicación, muchas morirán antes de entrar.
