Según la Parte 5 de la Ley de Vivienda de 2004, se debía proporcionar un paquete de información sobre el hogar ( HIP , en letras minúsculas: hip ), a veces llamado paquete del vendedor , antes de que una propiedad en Inglaterra y Gales pudiera ponerse a la venta en el mercado abierto con bienes desocupados. posesión. Existe una legislación separada para Escocia que requiere que cualquier persona que venda una propiedad proporcione un Informe de Vivienda. [1] El paquete era un conjunto de documentos sobre la propiedad: un Certificado de Eficiencia Energética , búsquedas de autoridades locales, títulos de propiedad, garantías, etc. La introducción de los HIP estuvo sujeta a retrasos y requisitos reducidos, pero se volvieron obligatorios para las viviendas con cuatro o más dormitorios el 1 de agosto de 2007 y se ampliaron a propiedades de tres dormitorios a partir del 10 de septiembre de 2007. [2] [3]
El Gobierno había sugerido que los paquetes de información para el hogar conducirían a una reducción en el número de ventas abortadas como justificación para introducir el plan, reduciendo el gazumping y el gazundering . Se introdujeron a pesar de la fuerte oposición de algunas facciones de la industria de la construcción (aunque muchos estaban a favor de ellas) y de agentes inmobiliarios , así como de algunos agrimensores colegiados . Hubo afirmaciones de que los paquetes contribuyeron a la crisis inmobiliaria de 2007-09 al disuadir a los vendedores de comercializar sus casas debido a los costos adicionales involucrados en la encuesta.
El gobierno entrante suspendió el requisito del paquete de información sobre el hogar para la venta de propiedades con efecto a partir del 21 de mayo de 2010. [4] Una excepción es que todavía se requiere el Certificado de Eficiencia Energética. La Ley de localismo de 2011 derogó formalmente la legislación sobre el paquete de información sobre el hogar el 15 de enero de 2012. [5]
A medida que la idea del Paquete de información para el hogar se desarrolló con el tiempo, también lo hicieron las razones para su introducción. En el manifiesto del Partido Laborista de 1997 se hizo por primera vez una propuesta para abordar el problema del gazumping . [6] La investigación realizada después de las elecciones reveló que alrededor del 28% de las ventas cayeron antes del intercambio de contratos, y que el gazumping se produjo en menos del 2% de las ventas. Posteriormente, el énfasis se centró en los beneficios de una mayor velocidad, transparencia y facilidad para el consumidor. [7] La idea se basó en una práctica similar utilizada en Dinamarca . [ cita necesaria ]
Los paquetes de información del hogar se anunciaron en el discurso de la Reina en noviembre de 2003. [8]
En marzo de 2006, el gobierno dio luz verde a múltiples sistemas de certificación. En esta etapa, varias organizaciones habían expresado interés en ejecutar esquemas de certificación y más de 3.000 personas ya estaban recibiendo capacitación para obtener la calificación de inspector de viviendas. [ cita necesaria ] En junio de 2006, se redactó un proyecto de reglamento que establece el contenido detallado de los paquetes de información para el hogar, las reglas que rigen la disponibilidad de los paquetes, las excepciones a los deberes de los paquetes y las disposiciones para su cumplimiento. [ cita necesaria ]
En septiembre de 2006, el gobierno aprobó los primeros sistemas de certificación para supervisar el trabajo de los inspectores de viviendas. Los planes fueron creados y administrados por la industria; El gobierno estableció los estándares con los que operaban los planes. En septiembre se acordó el contrato de Registro de Informe de Estado de la Vivienda. Estaba previsto que el registro estuviera en pleno funcionamiento lo antes posible. [ cita necesaria ]
En junio de 2007, el gobierno anunció que financiaría o subsidiaría 5.000 HIP con £100 antes de la fecha de lanzamiento oficial del 1 de agosto de 2007. [9]
Originalmente, el HIP iba a ser obligatorio a partir del 1 de junio de 2007. Sin embargo, sólo diez días antes de esa fecha, la Secretaria de Comunidades, Ruth Kelly, anunció que se introducirían gradualmente a partir de agosto de 2007, e inicialmente sólo para propiedades más grandes. Entre el 1 de agosto y el 10 de septiembre, sólo las viviendas comercializadas con cuatro o más dormitorios estaban obligadas legalmente a tener un HIP. Se amplió a las viviendas de tres o más dormitorios a partir del 10 de septiembre.
El 22 de noviembre de 2007, la ministra de Vivienda, Yvette Cooper, anunció que los HIP se implementarían para incluir propiedades de uno y dos dormitorios a partir del 14 de diciembre, completando la introducción gradual por parte del Gobierno de paquetes de información sobre el hogar para viviendas residenciales comercializadas para la venta en Inglaterra y Gales.
El marketing del primer día (FDM) es el requisito obligatorio para poner a disposición todos los documentos requeridos dentro de un HIP el primer día que una casa se comercializa al público. Inicialmente, se fijó la fecha para que el requisito comenzara el 31 de diciembre de 2007, pero se retrasó hasta el 1 de junio de 2008 para permitir un período de transición. Una casa pudo comercializarse durante ese tiempo siempre que se contrajera el compromiso de pagar un HIP (incluido el EPC) y que los documentos necesarios tuvieran una expectativa razonable de estar disponibles dentro de los 28 días. Sin embargo, el 8 de mayo de 2008, el Ministro de Vivienda anunció un nuevo retraso de la comercialización del primer día hasta el 31 de diciembre de 2008.
Desde el 6 de abril de 2009, cada propiedad necesitaba un paquete de información sobre el hogar antes de poder comercializarse. Ya no se requiere el HIP completo, solo el Certificado de eficiencia energética.
El paquete debía contener lo siguiente y no debía tener más de tres meses cuando la propiedad se comercializa por primera vez: [10]
Si la propiedad era arrendada o común , entonces el paquete también debía incluir lo siguiente: [11]
Durante un período de transición, los vendedores podían comercializar sus casas sin las búsquedas ni los documentos de arrendamiento, siempre que el paquete contuviera evidencia de que habían sido encargadas y se incluirían lo antes posible, pero ciertamente dentro de los 28 días. [11] Sin embargo, el Gobierno anunció en diciembre de 2008 que, a partir del 6 de abril de 2009, esta concesión se retiraría y el paquete HIPS tendría que estar completamente disponible el día en que la propiedad se pusiera a la venta por primera vez. [12]
El paquete también podría contener algunos o todos estos documentos autorizados: [13]
La tarea principal de un inspector de propiedades es inspeccionar una propiedad para asegurarse de que no haya fallas estructurales en la propiedad. La tarea del inspector debe ser sólo a nivel superficial y no puede realizar un control intrusivo de la propiedad.
Eso es a menos que el inspector o su equipo encuentren algo que sea demasiado extraordinario para ignorarlo. Una inspección de una vivienda se realiza utilizando una gran cantidad de herramientas y equipos especiales para realizar el análisis. El objetivo principal de la inspección es comprobar si hay áreas vulnerables en la casa que puedan representar un riesgo. ¿Tiene la casa algún defecto estructural? ¿La propiedad está construida con materiales de calidad inferior? Este es el tipo de preguntas que el inspector de viviendas debe responder. 14 Archivado el 22 de abril de 2019 en Wayback Machine.
Al igual que las calificaciones de eficiencia de los electrodomésticos de la UE , las calificaciones de rendimiento energético del Certificado de eficiencia energética proporcionan a los posibles compradores una evaluación del consumo de energía de la propiedad, junto con una lista de medidas prácticas que se pueden tomar para reducir sus facturas de combustible y sus emisiones de carbono . [14]
En el Reino Unido, un evaluador de energía nacional (DEA) calificado por el gobierno debe completar un Certificado de eficiencia energética (EPC). Los DEA ofrecen consejos sobre cómo mejorar el rendimiento energético de la vivienda, lo que podría ahorrar dinero. Sin embargo, en la práctica, estos documentos sólo ofrecen consejos generales de poco valor para los compradores potenciales. Con frecuencia presentan errores ya que la encuesta es superficial y no intrusiva. Descuiden los edificios más antiguos y catalogados , donde se necesita autorización urbanística para realizar cambios estructurales en la propiedad, como por ejemplo instalar ventanas de doble acristalamiento .
El Energy Saving Trust esperaba que, siguiendo las propuestas del certificado de eficiencia energética, el propietario medio de una vivienda podría ahorrar £300 al año en facturas de combustible. El gobierno también esperaba que la información pudiera usarse para apoyar el crecimiento de las hipotecas verdes y otros incentivos. [15]
Esta parte del paquete de información para el hogar era necesaria para cumplir con los requisitos de la Directiva europea sobre eficiencia energética de los edificios. [dieciséis]
Sin embargo, el EPC se ha topado con una feroz oposición por parte de la Royal Institution of Chartered Surveyors , que en mayo de 2007 inició una acción judicial contra el Gobierno para forzar una revisión judicial de la implementación, exigiendo que volviera a examinar la vida útil de un EPC en un HIP. [17] La medida provocó protestas internas dentro de RICS después de que varios miembros solicitaron a la organización que retirara su acción legal basándose en que no había consultado a los miembros primero. [18]
Inicialmente, el Gobierno estimó que el coste de un paquete de información sobre el hogar, incluido el informe sobre el estado de la vivienda, rondaba las 600 libras esterlinas. [19] Esto debía incluir el costo del Informe sobre el estado de la vivienda pospuesto, que el Departamento de Comunidades y Gobierno Local esperaba que costara entre £ 250 y £ 1,000. [ cita necesaria ] Posteriormente, la industria esperó que el paquete de información para el hogar (excluido el HCR) costara entre £ 300 y £ 600 para la gran mayoría de propiedades en Inglaterra y Gales. Naturalmente, para propiedades más grandes o más complejas, los costes podrían ser significativamente mayores. [20] Algunos agentes inmobiliarios ofrecían HIP de forma gratuita.
El Gobierno señala, sin embargo, que la mayoría de los artículos del pack ya tienen que ser aportados durante el proceso de venta, por lo que no todo esto supone un coste adicional. [21]
No proporcionar un paquete de información sobre el hogar o proporcionar un paquete incompleto conlleva una multa de £ 200 por día de comercialización de la propiedad. [22]
La aplicación de la ley debía estar a cargo de los departamentos de normas comerciales de las autoridades locales ; sin embargo, afirmaron que esto era inapropiado ya que normalmente regulan las empresas y que les costaría demasiado hacer cumplir la ley a través de los tribunales civiles. [23]
El 31 de julio de 2007, la Oficina de Comercio Justo asesoró a los agentes inmobiliarios sobre sus obligaciones. A partir del 1 de agosto de 2007, el incumplimiento por parte de los agentes inmobiliarios de Inglaterra y Gales de las nuevas normas sobre los paquetes de información sobre el hogar podría dar lugar a la prohibición de trabajar en agencias inmobiliarias. [ cita necesaria ]
El 15 de mayo de 2007, la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) inició un procedimiento de revisión judicial contra el Departamento de Comunidades y Gobierno Local por lo que consideraba que el departamento no había llevado a cabo una consulta completa sobre los HIP. [24]
A pesar de las objeciones anteriores al plan HIP, RICS ya estaba ofreciendo cursos sobre inspección de viviendas y evaluación de energía doméstica, así como manuales didácticos para las profesiones de inspector de viviendas y evaluador de energía doméstica.
Existía el temor de que el costo inicial involucrado pudiera disuadir a algunas personas de poner su casa en el mercado, [25] lo que a su vez podría deprimir el mercado inmobiliario.
El sector inmobiliario se ha opuesto en gran medida a estos cambios. [26] pero el gobierno dijo que el nuevo sistema dejaría a todos los propietarios en mejor situación. [27]
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios consideró que la legislación era innecesaria, no cubría las razones importantes por las que fracasan las transacciones de compra y venta de viviendas [28] y que el coste era demasiado alto. [29]
La agencia inmobiliaria independiente más grande de Gran Bretaña, Spicerhaart , inicialmente pidió un boicot al plan de paquetes de información sobre viviendas, aunque luego revisó su posición a una de pleno apoyo. [30]
Por el contrario, la introducción de los HIP fue apoyada originalmente por Which? , que creen que podrían reducir el número de transacciones fallidas resultantes de problemas que pueden identificarse en una etapa temprana. [31] Desde entonces, la organización ha retirado su apoyo tras la decisión del Gobierno de posponer la introducción de los informes sobre el estado del hogar. [32]
El Partido Conservador, cuando estaba en la oposición, declaró que planeaba desechar la legislación, calificándola de "burocracia costosa y deficiente". [33] De hecho, la oposición conservadora a los HIP contribuyó decisivamente a una derrota en la Cámara de los Lores , donde sus pares votaron por 186 a 160 a favor del abandono de las manadas. Esto los puso en conflicto con la Asociación de Proveedores de Paquetes de Información para el Hogar. [34]
Según la Parte 3 de la Ley de Vivienda (Escocia) de 2006, una persona responsable de comercializar una casa debe proporcionar un Informe de Vivienda a cualquier posible comprador. Para ello, deberá contratar a un perito colegiado (o un proveedor aprobado) para que realice el estudio único y el informe energético. También debe completar un Cuestionario de Propiedad. [35]
El 12 de mayo de 2010, el gobierno entrante de coalición conservador-liberal demócrata anunció su intención de eliminar los paquetes de información sobre el hogar. El requisito de que los vendedores de propiedades proporcionen HIP se suspendió el 20 de mayo. [36]
Quienes rompan sus acuerdos deberían ser responsables de pagar los costos infligidos a otros, en particular los costos legales y de investigación. Estamos consultando sobre la mejor manera de abordar los problemas del gazumping en interés de los compradores y vendedores de viviendas responsables.
Sin embargo, como descubrió el ahora gobierno laborista a través de una investigación encargada después de las elecciones, el engaño... ocurrió en menos del 2% de las ventas. La investigación concluyó que el actual proceso de venta de viviendas era un desperdicio e ineficiente, ya que alrededor del 28% de las transacciones acordadas fracasaban entre la aceptación de la oferta y el intercambio de contratos. Se sugirió que esto se debía a la falta de información disponible para los compradores en el período previo a la aceptación de una oferta, y luego el Gobierno propuso el HIP como una forma de abordar este problema.
Se introducirá legislación sobre vivienda que ayudará a crear un mercado inmobiliario más justo y protegerá a los más vulnerables.
También proporcionamos 5.000 EPC subsidiados por cada HIP encargado antes del 1 de agosto.
Los certificados de eficiencia energética deberían vincularse a incentivos como las hipotecas verdes -
Yvette Cooper
La Royal Institution of Chartered Surveyors inició hoy una acción judicial contra el gobierno en un intento por detener la introducción de controvertidos paquetes de información sobre el hogar.
Nunca en la historia de RICS se ha iniciado una revisión judicial y no hemos sido consultados - SSH Chartered Surveyors
El gobierno dice que los paquetes costarán alrededor de £600 más IVA y harán que la compra de una vivienda sea más rápida y económica.
Las tarifas únicas por un informe sobre el estado de la vivienda no son prácticas y, naturalmente, las propiedades más grandes serán más altas. Mientras que el gobierno ha estimado una cifra de £300 más IVA, para propiedades más grandes se espera que la cifra esté entre £750 y £1000.
Si lo piensas bien, en el momento en que una venta fracasa, llega otro comprador y paga exactamente las mismas búsquedas, exactamente los mismos requisitos legales, paga exactamente las mismas encuestas. Estás pagando por la misma información una y otra vez. Esa es una enorme cantidad de desperdicio. -
Yvette Cooper
La regla 35 fijó la multa inicialmente en £200.
Las normas comerciales tradicionalmente regulan a las empresas, no a los vendedores individuales de casas privadas... esto es inapropiado ya que costaría demasiado dinero hacer que valga la pena perseguir tales casos. - Geoffrey Theobald, presidente de LACORS
El gobierno está siendo llevado a los tribunales por una supuesta falta de consulta adecuada sobre su controvertida legislación sobre paquetes de información para el hogar (HIP).[ enlace muerto ]
A un costo probable de entre £ 500 y £ 700, los "paquetes de vendedores" podrían hacer que las personas en áreas con bajos precios inmobiliarios sean más reacias a vender, según un estudio.
El anuncio del Gobierno esta semana de que los HIP se introducirán el 1 de junio de 2007 fue recibido con "decepción" por la industria hipotecaria.
Los compradores pierden £1 millón al día en valoraciones, asesoramiento legal y búsquedas de transacciones que finalmente fracasan.
El anuncio de hoy es una especie de cambio de sentido por parte del Gobierno en una legislación en la que ha estado trabajando durante más de cinco años. Pone en duda la eficacia de un HIP cuando la documentación incluida ahora está disponible en gran medida en línea. La legislación parecería innecesaria y no cubre las razones importantes por las que las transacciones de compra y venta de viviendas fracasan.
el retraso de 14 días es innecesario, el costo es demasiado alto y que, en su forma actual, los HIP no impedirán que las transacciones de venta de propiedades fracasen.
Al reducir el tiempo que lleva vender una propiedad, es mucho menos probable que las transacciones fracasen, lo que reduce considerablemente el estrés para todos los involucrados - Stephen Nation, Director General de Haart
A pesar de las quejas de la industria, debemos adoptar las HIP como una forma de proteger a los compradores de viviendas. - Louise Hanson, jefa de campañas de Which?
El informe sobre el estado de la vivienda era una parte esencial del HIP. Parece extraordinario que la primera decisión importante de su nuevo departamento sea reducir los beneficios para el consumidor de una póliza emblemática.... - Nick Stace, en una carta a
Ruth Kelly
[
Michael Gove
] dijo que la administración Blair había descubierto poco a poco que el proyecto HIP equivalía a una "burocracia costosa y deficiente".
Si bien la votación de ayer en los Lores no fue fatal y no obstaculizará la decisión del gobierno de introducir los HIP como estaba previsto, es decepcionante que los conservadores hayan vuelto a convertir los HIP en un balón de fútbol político. Es evidente que la politización de los conservadores no impedirá que se lleve a cabo esta reforma vital en beneficio de los consumidores y el medio ambiente.[ enlace muerto ]