La Ley de Prevención del Robo de Capital de Vivienda ( HETPA , NY RPL §265-a) es una ley del estado de Nueva York aprobada el 26 de julio de 2006 para proporcionar a los propietarios de propiedades residenciales información y divulgaciones para que puedan tomar decisiones informadas cuando sean contactados por personas que buscan una venta o transferencia de la propiedad del propietario, particularmente cuando los propietarios están en mora con sus pagos de hipoteca o la propiedad está en ejecución hipotecaria . [1]
Un contrato está cubierto si (i) actualmente está en ejecución hipotecaria o en una lista de venta de gravámenes fiscales ; o (ii) el propietario está en mora (atrasado en los pagos de la hipoteca por más de 2 meses) y la venta implica un acuerdo de reconversión .
Un acuerdo de recuperación de la propiedad tiene dos elementos: (i) una venta, hipoteca, gravamen, gravamen o cualquier otro método que permita a un " comprador de acciones " obtener un título legal o equitativo sobre la totalidad o parte de la propiedad; y (ii) algún acuerdo o promesa al "vendedor de acciones" de que puede recuperar la propiedad de la propiedad (por ejemplo, el acuerdo de compra, la opción de compra, el arrendamiento, etc.)
Existen algunos requisitos clave para que un contrato de recompra sea válido. El comprador de acciones necesita el permiso del vendedor de acciones para revender la propiedad a cualquier otra persona mientras el vendedor de acciones tenga derecho a recomprar la propiedad.
(i) O bien el título de propiedad debe eventualmente ser transferido nuevamente al vendedor de acciones; o (ii) el comprador de acciones debe haber pagado al vendedor al menos el 82% del valor justo de mercado de la propiedad dentro de los 120 días posteriores al desalojo o la renuncia voluntaria por parte del vendedor de acciones.
El comprador de acciones debe confirmar que el vendedor de acciones tiene la "capacidad razonable" de recomprar la propiedad y la escritura debe indicar que la propiedad está sujeta a recompra y los términos del acuerdo de recompra.
Una vez que se determina que un contrato está cubierto por la Ley, hay algunos requisitos contractuales estrictos que deben cumplirse:
El contrato debe contener el acuerdo completo entre las partes y debe cumplir con los siguientes requisitos de formato: El contrato debe estar completamente completado (es decir, sin espacios en blanco); Tamaño de fuente igual a al menos 12 puntos en negrita ; En inglés o en inglés o español si el español es el idioma principal del vendedor de acciones; Nombre, dirección y número de teléfono del comprador; Dirección de la propiedad en cuestión; Contraprestación a pagar; Lista de todos los servicios que el comprador ha prometido; Términos para el pago de la contraprestación; Momento en el que se debe entregar la posesión de la propiedad; Términos de cualquier contrato de alquiler o arrendamiento; Términos de cualquier acuerdo de reconversión; Aviso de derecho a cancelación en la proximidad inmediata de la línea de firma y fuente en al menos 14 puntos en negrita (formulario en HEPTA); y Formulario de notificación de cancelación que se adjuntará al contrato (formulario en HEPTA)
Cualquier disposición que pretenda limitar la responsabilidad del comprador de acciones será nula y sin valor. La inclusión de dicha disposición, a opción del vendedor de acciones, dejará sin valor el contrato cubierto. Cualquier disposición que pretenda exigir arbitraje será nula a opción del vendedor de acciones. Cualquier renuncia a cualquiera o la totalidad de HEPTA será nula e inaplicable por ser contraria al orden público.
La ley también otorga al vendedor de acciones un derecho de cinco días para cancelar el contrato; un período de "reflexión". Una vez que un vendedor de acciones cancela el contrato enviando el formulario de cancelación o indicando de otro modo dicha intención, el comprador de acciones debe devolver todos los contratos originales y otros documentos firmados por el vendedor de acciones dentro de los 10 días, así como cualquier honorario u otra contraprestación recibida por el comprador de acciones del vendedor de acciones. La cancelación del contrato libera al vendedor de acciones de todas las obligaciones de pagar honorarios al comprador de acciones.
Antes de la medianoche del quinto día hábil después de la ejecución del contrato, el comprador de acciones no puede: Aceptar una escritura; Registrar ningún documento ante el secretario del condado ; Transferir ningún interés en la residencia; Pagar al vendedor de acciones ninguna consideración; Sugerir que el vendedor de acciones renuncie a su derecho de cancelar o rescindir.
El comprador de acciones tiene prohibido representar (directa o indirectamente) que: el comprador de acciones es un asesor o actúa en nombre del vendedor de acciones; el comprador de acciones tiene una certificación que el comprador en realidad no tiene o que el comprador no es miembro de una profesión autorizada cuando en realidad es miembro de esa profesión; el comprador de acciones está ayudando al vendedor de acciones a "salvar" la residencia, a menos que el comprador de acciones tenga una base de buena fe para dicha representación; o el comprador de acciones está ayudando al vendedor de acciones a prevenir una ejecución hipotecaria a menos que el comprador de acciones tenga una base de buena fe para dicha representación
Un comprador de acciones no debe hacer declaraciones falsas o engañosas sobre: El valor de la propiedad; La cantidad de ganancias que recibirá el vendedor de acciones después de una venta de ejecución hipotecaria ; El momento del proceso de ejecución hipotecaria judicial; Cualquier término del contrato Los derechos y obligaciones del vendedor de acciones; La naturaleza de cualquier documento que el comprador de acciones induzca al vendedor de acciones a firmar; Cualquier otra declaración falsa o engañosa sobre la venta de la propiedad o sobre un acuerdo de recompra
El comprador de acciones tiene prohibido celebrar cualquier contrato que se aproveche desmedidamente del vendedor equitativo.
Derecho de rescisión durante 2 años : por lo general, una violación de los requisitos contractuales o cualquiera de los actos prohibidos en la Subdivisión 7 hace que la transferencia sea anulable y puede rescindirse dentro de los 2 años a partir de la fecha en que se registró la escritura. El estatuto luego le otorga al comprador de participación (o su sucesor) veinte días para volver a transferir la propiedad con la condición de que reembolse cualquier contraprestación pagada al vendedor de participación. HEPTA no afecta los derechos de un comprador o acreedor de buena fe por valor si su transferencia ocurrió antes del registro del aviso de rescisión.
Plazo de prescripción de 6 años : en un plazo de 6 años, un vendedor de acciones puede iniciar una acción para recuperar los daños o una compensación equitativa contra un comprador de acciones por una violación de la HEPTA. Un tribunal puede otorgar daños reales más honorarios y costos razonables de abogados. El tribunal también está autorizado a otorgar una compensación equitativa de hasta 3 veces los daños reales.
También existen sanciones penales por la violación de las conductas prohibidas enumeradas en la Subdivisión 7:
Infracción "con intención de defraudar" = delito grave de clase E, sujeto a prisión y multa de no más de $25,000. "Viola a sabiendas" = delito menor de clase A, sujeto a multa de no más de $25,000 y prisión de acuerdo con la ley penal , o ambos.
Un corredor hipotecario o un banco que otorga un préstamo sabiendo que el comprador de acciones no cumple con la ley HEPTA está sujeto a sanciones según la Ley Bancaria §595-a. Estas sanciones penales se suman al riesgo de que el vendedor de acciones rescinda el préstamo y, por lo tanto, ponga en peligro el interés del acreedor hipotecario en la propiedad.
Quedan excluidos del HETPA quienes adquieran título de las siguientes maneras:
(i) Utilizar, y luego utilizar efectivamente, la propiedad como su residencia principal ;
(ii) Por una escritura de un árbitro en una venta de ejecución hipotecaria;
(iii) En cualquier venta de propiedad autorizada por la ley;
(iv) Por orden o sentencia de cualquier tribunal;
(v) De un cónyuge, o de un padre, abuelo, hijo, nieto o hermano de dicha persona o del cónyuge de dicha persona;
(vi) Como organización de vivienda sin fines de lucro o como agencia de vivienda pública; o
(vii) Como comprador o acreedor prendario de buena fe a título oneroso (por ejemplo, un acreedor prendario)
¿Qué es un comprador de buena fe? Es aquel que (i) actúa de buena fe; (ii) compra a cambio de una contraprestación o proporciona una hipoteca; (iii) no tiene conocimiento del derecho continuo del vendedor de la participación en la propiedad o de la participación en la misma antes de la adquisición del título o gravamen; (iv) no tiene conocimiento de ninguna violación de la HETPA por parte del comprador de la participación en la propiedad en relación con la misma. Por lo general, se trata de alguien que compra o proporciona un préstamo al comprador de la participación en la propiedad.
Un comprador de acciones tiene una defensa ante una violación de la Subdivisión 7 si (i) actuó de buena fe; (ii) prueba que la violación no fue intencional; (iii) prueba que la violación resultó de un error de buena fe a pesar de los procedimientos adaptados para evitar tales errores; (iv) notifica al vendedor de acciones dentro de los noventa días a partir de la fecha del contrato sobre la falta de cumplimiento; realiza la restitución apropiada dentro de los noventa días a partir de la fecha del contrato.
Entre los ejemplos de errores de buena fe se incluyen los errores administrativos, de cálculo, de mal funcionamiento de la computadora y de programación, y los errores de imprenta. Un error de criterio legal NO es un error de buena fe, como tampoco lo es la falta de notificación u otra información material.
Existe cierta confusión sobre si la HEPTA se aplica a las escrituras en lugar de la ejecución hipotecaria, ya que no hay una exclusión clara como la que existe para las escrituras de arbitraje, por ejemplo. El derecho de rescisión de dos años no es un riesgo con el que los bancos o las aseguradoras de títulos se sientan cómodos, especialmente dadas las complejidades del cumplimiento, por lo que muchos bancos y aseguradoras de títulos no están dispuestos a trabajar con escrituras en lugar de ejecución hipotecaria.