Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria es un instrumento de escritura en el que un deudor hipotecario (es decir, el prestatario) transfiere todos los intereses en una propiedad inmobiliaria al acreedor hipotecario (es decir, el prestamista) para satisfacer un préstamo que está en mora y evitar procedimientos de ejecución hipotecaria .
La escritura en lugar de ejecución hipotecaria ofrece varias ventajas tanto para el prestatario como para el prestamista. La principal ventaja para el prestatario es que libera inmediatamente al prestatario de la mayor parte o la totalidad de la deuda personal asociada con el préstamo en mora. El prestatario también evita la notoriedad pública de un procedimiento de ejecución hipotecaria y puede recibir términos más generosos en comparación con una ejecución hipotecaria formal . Otro beneficio para el prestatario es que daña el crédito del prestatario menos que una ejecución hipotecaria. [1] [2] Las ventajas para un prestamista incluyen una reducción en el tiempo y el costo de una recuperación, menor riesgo de venganza del prestatario ( robo de metal y vandalismo de la propiedad antes del desalojo del alguacil) y ventajas adicionales si el prestatario posteriormente se declara en quiebra .
Si existen gravámenes secundarios, una escritura de sustitución es una opción menos atractiva para el prestamista. Es probable que el prestamista no quiera asumir la responsabilidad de los gravámenes secundarios del propietario de la propiedad y, en consecuencia, preferirá ejecutar la hipoteca para limpiar el título.
Para que se considere una escritura en sustitución de la ejecución hipotecaria, la deuda debe estar garantizada por el inmueble que se transfiere. Ambas partes deben celebrar la transacción voluntariamente y de buena fe . El acuerdo de transacción debe tener una contraprestación total que sea al menos igual al valor justo de mercado de la propiedad que se transfiere. A veces, el prestamista no procederá con una escritura en sustitución de la ejecución hipotecaria si la deuda pendiente del prestatario excede el valor justo actual de la propiedad; en otros casos, un prestamista estará de acuerdo ya que es probable que termine con la propiedad de todos modos a través del costoso proceso de ejecución hipotecaria.
Debido al requisito de que el instrumento sea voluntario, los prestamistas a menudo no actuarán sobre una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria a menos que reciban una oferta escrita de dicha transferencia del prestatario que indique específicamente que la oferta de entablar negociaciones se está haciendo de manera voluntaria. Esto pondrá en vigor la regla de la prueba oral y protegerá al prestamista de una posible reclamación posterior de que el prestamista actuó de mala fe o presionó al prestatario para que aceptara el acuerdo. Ambas partes pueden proceder entonces con la negociación del acuerdo. La Ley de Prevención del Robo de Capital de Vivienda de Nueva York ha creado cierta confusión con respecto a este método de acuerdo que se utiliza con frecuencia. [ cita requerida ] No está claro si la HETPA se aplica a las escrituras en lugar de la ejecución hipotecaria, ya que no hay una exclusión clara como la que existe para la escritura de un árbitro, por ejemplo. El derecho de rescisión de 2 años no es un riesgo con el que los bancos o las aseguradoras de títulos se sientan cómodos, especialmente dadas las complejidades del cumplimiento, por lo que muchos bancos y aseguradoras de títulos en Nueva York no están dispuestos a trabajar con escrituras en lugar de ejecución hipotecaria. [ cita requerida ]