El registro de tierras en el derecho escocés es un sistema de registro público de tierras y derechos reales asociados . Escocia tiene uno de los sistemas de registro de tierras más antiguos del mundo. El registro de escrituras es importante ya que constituye la tercera etapa de la creación y transferencia de derechos reales. [1]
Tras la promulgación de la Ley de Registro de 1617 [2] por parte del Parlamento del Reino de Escocia , las concesiones y disposiciones feudales debían registrarse en el Registro General de Sasines para otorgar al propietario el derecho de propiedad. Estos requisitos de registro sobrevivieron junto con la independencia del derecho escocés, tras la constitución del Reino de Gran Bretaña , las Actas de Unión de 1707 y la posterior creación del Reino Unido en 1800 y 1922.
En la actualidad, el registro público sigue siendo necesario para transferir de forma válida los derechos reales en el derecho escocés. Los registros públicos de tierras están ahora a cargo de los Registros de Escocia (RoS), una agencia del Gobierno escocés encargada de recopilar y mantener registros relacionados con la propiedad y otros documentos legales. El ejecutivo de esta agencia es conocido como el Guardián de los Registros de Escocia, a menudo llamado simplemente el Guardián, que actualmente es Jennifer Henderson. [3] El RoS mantiene actualmente 20 registros públicos relacionados con la tierra y otros documentos legales. [4]
Después de la introducción del sistema feudal de tenencia de la tierra en Escocia bajo la Revolución Davidiana , las ceremonias formales se llevaron a cabo en la tierra misma mediante una ceremonia sasine , donde un propietario le da sasine a otro (del francés antiguo seiser , "apoderarse"). La ceremonia sasine, que data de al menos 1248, implicaba la entrega de tierra u otros símbolos, mostrando públicamente la transferencia de propiedad de la tierra de una persona a otra. [1] La Ley de Registro de 1617 estipuló que el instrumento de sasine requería registro para crear derechos reales:
"SU Maiestie con aduyis y consentimiento de los estaittis de los estatutos y ordanis del Parlamento que sean un registro público en el cual todos los Reuersiounes regresan bandis y writtis para hacer reuersiounes o regresan asignaciones thairto descargas de los mismos renunciatiounes de wodsettis y conceden la redención y siclyik todos los instrumentos de seasing salbe registrat. [5]
Pocos otros países europeos introdujeron alguna forma de registro hasta el siglo XIX, y algunas áreas de Inglaterra y Gales no tuvieron un sistema de registro público hasta 1990. [6] El resultado de la Ley de 1617 fue la creación del Registro de Sasines, que era uno de los sistemas más avanzados de registro de tierras en ese momento en Europa. [7] El Registro de Sasines operaba mediante el registro público de escrituras de transferencia de tierras, como concesiones y disposiciones feudales, con el fin de garantizar el derecho de propiedad bajo la Ley de 1617.
Durante el siglo XIX, se realizaron importantes reformas en el proceso de sasine. La Ley de Infección de 1845 ( 8 y 9 Vict. c. 35) eliminó el requisito de llevar a cabo la ceremonia de entrega de sasine . [8] La Ley de Consolidación de Títulos de Tierras (Escocia) de 1868 ( 31 y 32 Vict. c. 101) también dispuso que el instrumento de sasine (la escritura que registra la ceremonia) ya no era necesario, y que la transferencia [contenida en un documento formal, la disposición ] en sí misma era registrable.
La aprobación de la Ley de Registros de Tierras (Escocia) de 1868 reformó aún más el Registro General de Sasines, introduciendo un sistema de clasificación de escrituras por condados de Escocia. [1] También se introdujeron hojas de búsqueda, que enumeraban las escrituras registradas para una propiedad, para simplificar el proceso de registro y búsqueda. Sin embargo, en esta etapa, debido a los avances en cartografía , muchos sistemas legales como Australia y Alemania comenzaron a utilizar el "registro de títulos", o el Sistema Torrens , basado en mapas de la tierra que delimitaban las parcelas. [7] El Registro General de Sasines, por el contrario, se basaba únicamente en escrituras y la extensión de la tierra transferida se narraba en la escritura. Esto hizo que en la práctica fuera difícil identificar exactamente qué se había transferido, especialmente con escrituras que usaban unidades de medida históricas . El Registro General de Sasines comenzó a parecer obsoleto, e incluso en 1900 había comenzado el debate en la ley escocesa sobre su reemplazo. [7] La legislación final para introducir un nuevo sistema basado en mapas fue la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 1979 (c. 33), que introdujo un Registro de Tierras de Escocia basado en mapas .
La ley de 1979 disponía que cada condado del Registro General de Sasines se transferiría al nuevo Registro de la Propiedad. La fecha de "entrada activa" para cada condado era: [9]
Tras la fecha de "activación" de cada condado, ya no era suficiente registrar las escrituras relativas a una propiedad en ese condado en el Registro General de Sasines. En su lugar, se debía presentar una nueva solicitud voluntaria al Registro de la Propiedad de Escocia. Con el tiempo, el Registro de la Propiedad comenzó a llenarse a medida que la propiedad cambiaba de manos, lo que hacía necesaria una nueva solicitud en el Registro de la Propiedad. En virtud de la Ley de Abolición de la Tenencia Feudal (Escocia) de 2000, la abolición del feudalismo también tuvo lugar el 28 de noviembre de 2004, poniendo fin a la naturaleza feudal histórica del Registro de Sasines. [10] Sin embargo, grandes franjas de tierra en Escocia todavía permanecían registradas en el Registro General de Sasines, y esto, junto con los problemas de funcionamiento de la Ley de 1979, condujo al Informe de la Comisión de Derecho Escocés sobre el Registro de la Propiedad (2010, Informe SLC 222). [11] El resultado de este informe fue la recomendación de la reforma general del Registro de la Propiedad. Las recomendaciones del informe fueron aceptadas por el Gobierno escocés y la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012 fue aprobada por el Parlamento escocés .
Una característica principal del derecho de propiedad escocés es el principio de publicidad y la doctrina jurídica que lo rodea. El principio de publicidad exige que en las transferencias de toda propiedad sea necesario un acto externo (es decir, público) para crear o transferir derechos reales (o derechos in rem ). En el derecho escocés, el principio de publicidad no ha sido analizado en gran detalle. Sin embargo, la Comisión de Derecho Escocés ha señalado que la confianza en el registro público proporciona certeza y seguridad a las partes que participan en la venta de tierras. [12]
La justificación del requisito de un acto externo está sujeta a debate académico, pero en términos generales se reconoce que los principios de publicidad sirven a los siguientes propósitos:
Históricamente, en Escocia, era común que los vendedores otorgaran múltiples disposiciones sobre una parcela de tierra, a menudo como un intento de defraudar a múltiples compradores. [13] La aprobación de la Ley de Registro de 1617 [14] por los estados del parlamento del Reino de Escocia fue un intento de reducir este fraude al imponer un requisito de registro en las transferencias de propiedad, lo que permitía a los compradores confiar en el registro público. Es importante destacar que la Ley de Derechos Reales de 1693 [15] disponía que las disposiciones se "clasificarían en orden de la fecha de registro". Esta regla legal, todavía vigente hoy en día, da lugar al concepto de la "carrera hacia los registros" en la que el cesionario (comúnmente, el comprador tras la conclusión de las misivas de venta ) debe registrar rápidamente la disposición que se le otorga en el Registro de la Propiedad, frustrando así todas las demás posibles reclamaciones de propiedad de terceros. [16] La carrera ha sido caracterizada por el distinguido juez, Lord Rodger de Earlsferry como:
una lucha a muerte con el objetivo de destruir la posibilidad del otro competidor de obtener el derecho real mediante el registro del acto pertinente y la infección antes que él. Los que participan en esta carrera no son corintios y no hacen ningún juramento olímpico de deportividad. Si tu oponente es lento al arrancar, comete un error o tropieza, no esperas caballerosamente a que te alcance: aprovechas al máximo sus errores. Los buenos tipos terminan últimos y no obtienen el derecho real. [17]
En la práctica, la introducción de las Notificaciones Anticipadas en virtud de la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012 ha reducido la "lucha" en la carrera hacia el registro. [18] Sin embargo, sigue siendo válido que sólo el registro en el Registro de Tierras es capaz de transferir o crear derechos reales (o derechos in rem ). [19]
Se ha dicho que Sharp v Thomson y Burnett's Trustee's v Grainger son los casos más comentados en el derecho escocés en los tiempos modernos. [20] También fue objeto de un Informe de la Comisión de Derecho Escocés, [21] que también analiza la decisión en Burnett's Trustee's v Grainger [2004] UKHL 8 y su aclaración sobre el requisito de registro en la ley de propiedad hereditaria corpórea escocesa.
Octubre de 1990
La Sra. Burnett era propietaria de una propiedad hereditaria corporal (una casa) en 94 Malcolm Road en Peterculter , Aberdeenshire . [22] En octubre de 1990, la Sra. Burnett concluyó misivas de venta para la venta de la propiedad al Sr. y la Sra. Grainger. [23]
Noviembre de 1990
El 8 de noviembre de 1990, fecha de la inscripción, se pagó el precio de compra y se entregó la enajenación a los Grainger para completar la segunda etapa de la transferencia de propiedad de la casa. [23] Sin embargo, los abogados de los Grainger no registraron la enajenación en el Registro General de Sasines en ese momento (Aberdeenshire no ingresó en el Registro de la Propiedad hasta el 1 de abril de 1996). Los Grainger tomaron posesión de la casa y actuaron como si fueran los propietarios legales, a pesar de que no se les había otorgado un registro válido de la enajenación.
Mientras tanto, la Sra. Burnett cayó en dificultades financieras y fue secuestrada (el término de la ley escocesa para la quiebra personal ) con el nombramiento de un administrador en secuestro bajo la Ley de Quiebras (Escocia) de 1985. La Ley de 1985 ha sido ahora derogada y reemplazada por la Ley de Quiebras (Escocia) de 2016], [24] uno de los proyectos de ley más grandes jamás aprobados por el Parlamento escocés. [25]
Diciembre de 1991
El 10 de diciembre de 1991, el síndico de la Sra. Burnett (es decir, el administrador concursal designado por el tribunal que administraba su patrimonio en ejecución forzosa) completó el título de propiedad de la casa en Peterculter mediante el envío de una notificación al Conservador de los Registros de Escocia. [26] El síndico quedó incluido en el título de propiedad de la casa.
Enero de 1992
El 27 de enero de 1992, el abogado de los Grainger registró finalmente la disposición otorgada en noviembre de 1990 en los Registros de la Propiedad de Escocia. Ahora había dos personas que reclamaban la propiedad de la casa en Peterculter: (1) el fideicomisario de la Sra. Burnett (que presumiblemente quería conservar la propiedad para venderla con el fin de satisfacer a sus acreedores) y (2) los Grainger, que se habían mudado a la casa y habían creído que era suya desde el momento en que tomaron posesión. [26] El fideicomisario de la Sra. Burnett presentó una acción para declarante en el tribunal del sheriff de Aberdeen, en el Sheriffdom de Grampian, Highland and Island . Un "declarante" es una orden del tribunal por la que un demandante, la persona que presenta la acción, solicita al tribunal que declare la existencia de un derecho, una obligación por orden (es decir, se "declara que existe el derecho"), en este caso, que el fideicomisario de la Sra. Burnett tenía el derecho de propiedad sobre la casa en Peterculter.
Julio de 1995
El 25 de julio de 1995, el sheriff concedió al declarante en favor del fideicomisario de la Sra. Burnett la declaración de que era propietario de la casa de Peterculter. Los Grainger apelaron ante el sheriff principal del Sheriffdom de Grampian, Highland e Island, DJ Risk, QC.
Agosto de 2000
El 28 de agosto de 2000, el sheriff principal resolvió la apelación y falló a favor de los Grainger que tenían la propiedad de la propiedad, siguiendo la decisión de Sharp v Thomson . [27] El fideicomisario de la Sra. Burnett apeló ante la Cámara Interna del Tribunal de Sesiones .
Mayo de 2002
El 15 de mayo de 2002, la Inner House admitió la apelación del fideicomisario de la Sra. Burnett, que afirmaba que era propietario de la casa. [28] Distinguieron la interpretación de Sharp v Thomson de los casos de cargas flotantes únicamente. Los Grainger apelaron esta decisión ante el Comité Judicial de la Cámara de los Lores , los Law Lords (en aquel entonces el tribunal de apelación final para los casos civiles escoceses, ahora reemplazado por el Tribunal Supremo del Reino Unido ).
Marzo de 2004
El 4 de marzo de 2004, la Cámara de los Lores rechazó la apelación de Grainger y confirmó la decisión de la Inner House. [29] La propiedad de la casa recaía en el fideicomisario de la Sra. Burnett.
El mero hecho de que este litigio haya tardado más de 12 años en concluir demuestra las complejidades jurídicas que existen en esta área. La decisión de la Cámara de los Lores en Sharp v Thomson había provocado una de las mayores respuestas académicas a un caso en la memoria reciente; y, como un caso similar a Sharp , el caso de Burnetts Trustee también fue analizado. [20] En la apelación ante la Cámara de los Lores, Lord Rodger de Earlsferry y Lord Hope de Craighead , los lores escoceses en la Cámara de los Lores, emitieron importantes sentencias sobre la aplicación del principio de publicidad. Lord Hope señaló:
Esta visión simple del caso tiende a sugerir que la situación en la que se encuentran ahora los apelantes [es decir, los Grainger] es injusta. Pagaron el precio de los bienes [es decir, la casa en Peterculter] a la que obtuvieron acceso a cambio de la entrega de la disposición en la fecha de la transacción [es decir, la fecha de entrada]. Ahora se les dice que los bienes pertenecen al demandado [es decir, el fideicomisario de la Sra. Burnett] y que ya no pueden adquirir un buen título sobre ellos. [30] [Se agregaron corchetes]
Sin embargo, Lord Hope continuó afirmando la necesidad del registro de las disposiciones:
El registro en el Registro de la Propiedad de Escocia, de conformidad con la Ley de Registro de la Propiedad (Escocia) de 1979 [véase la Ley de Registro de la Propiedad (Escocia) de 2012], ha sustituido al paso final, que siempre era necesario dar para transferir el derecho real , de la entrega simbólica de la tierra por sasine y la inscripción de un instrumento notarial o sus equivalentes modernos en el Registro General de Sasines. La sección 3(1) de la Ley de 1979 [véase la sección 50 de la Ley de 2012] dispone que el registro tendrá el efecto de otorgar a la persona registrada como titular del interés registrado un derecho real sobre la tierra en la medida en que el derecho pueda ser otorgado como un derecho real . Conserva la regla de que la entrega de la disposición no transfiere por sí misma el derecho real sobre la propiedad. Esa regla se aplica a toda transacción por la que la propiedad de la tierra se transmite de una persona a otra. No se limita a la compraventa, aunque es en los contratos de compraventa de tierras donde tienen su origen la mayoría de las transacciones que conducen a la transferencia de propiedad de la tierra. [31] [Subrayados y corchetes añadidos]
Lord Hope concluyó que los Grainger no habían obtenido el derecho real de propiedad porque no habían registrado la disposición que se les había otorgado. Por lo tanto:
El derecho real sobre la propiedad de la que la Sra. Burnett era la propietaria beneficiaria seguía siendo de su propiedad en la fecha en que se registró en el Registro Sasine la notificación de título del fideicomisario permanente. Las únicas condiciones sobre ese derecho eran de carácter personal. [32]
Esto significaba que los Grainger sólo tenían un derecho personal frente al fideicomisario de la Sra. Burnett, en lugar de un derecho real de propiedad sobre la casa de Peterculter. Sólo el registro de la disposición habría creado el derecho real; los Grainger no tenían la propiedad de la casa a pesar de vivir en ella. Lord Rodger señala:
La decisión de la División Extra [de la Cámara Interior ] es correcta, pero choca. Es importante no restarle importancia a esa sensación de choque, ya que admitir que la decisión choca y determinar por qué es la clave para explicar por qué también es correcta. [33] [Subrayados y corchetes añadidos]
Lord Rodger explica:
En el momento en que la Sra. Burnett fue secuestrada, los apelantes eran cesionarios a quienes el cesionario había entregado la disposición pero que aún no la habían registrado en el registro y, en consecuencia, todavía no eran titulares de la misma. [34] [se agregaron corchetes]
Debido a la naturaleza de la carrera hacia el registro (ver arriba), esto significó que:
... el demandado [el fideicomisario de la Sra. Burnett] no ha hecho nada más que aprovecharse del error de sus rivales, los apelantes [los Grainger], al no ponerse en marcha y registrar la disposición de la Sra. Burnett con prontitud. Incluso una vez que sus agentes se enteraron de que su patrimonio había sido embargado y que el demandado había sido designado fideicomisario permanente, por la razón que fuera, no actuaron. Al menos en retrospectiva, eso fue un error, ya que permitió al demandado registrar su notificación de título ante los apelantes. Como muestran las autoridades, incluso aunque el demandado sabía perfectamente que los apelantes tenían una disposición de la Sra. Burnett, tenía pleno derecho a aprovecharse de su error registrando la notificación de título y completando así la diligencia adquiriendo el derecho real sobre los objetos para los acreedores. [35] [ corchetes añadidos ]
En consecuencia, el fideicomisario de la Sra. Burnett había ganado la carrera hacia el registro. Era el propietario de la propiedad.
Los bienes hereditarios corporales son bienes inmuebles, aquellos que no se pueden trasladar, como los terrenos y los edificios. El concepto de terreno en el derecho escocés es más amplio que el significado tradicional de terreno y se entiende como:
Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012, artículo 113:
"tierra" incluye—
- a) edificios y otras estructuras,
- b) el lecho marino del mar territorial del Reino Unido adyacente a Escocia (incluida la tierra dentro del flujo y reflujo de la marea en mareas vivas ordinarias), y
- (c) otras tierras cubiertas de agua... [36]
Por lo tanto, el término tierra, tal como se utiliza en este artículo y en la ley escocesa, se utiliza para describir lo anterior; por lo tanto, puede incluir una amplia gama de bienes inmuebles, como un campo o un bosque, una casa, un lago o un trozo del lecho marino de las aguas territoriales escocesas. La propiedad de la tierra es una coele usuque ad centrum (desde los cielos hasta el centro de la Tierra). Esto significa que el propietario de un terreno en Escocia será propietario de la superficie del terreno, el suelo debajo de él y el espacio aéreo sobre la propiedad. Esto también incluye cualquier propiedad mueble dentro del terreno que haya accedido .
El término vivienda unifamiliar se utiliza a menudo para describir un tipo de edificio compartido por varias viviendas, normalmente con pisos o apartamentos en cada planta y con acceso compartido por escalera de entrada. Este tipo de propiedad residencial se rige por la Ley de Viviendas (Escocia) de 2004 y se analiza en la legislación sobre viviendas unifamiliares, una subsección de la legislación inmobiliaria escocesa relacionada con las propiedades unifamiliares. Sin embargo, en la legislación inmobiliaria escocesa el término "vivienda" se utiliza más ampliamente y se utiliza para describir tanto (1) "viviendas legales" como (2) "viviendas independientes convencionales". [37]
Según el derecho feudal , que funcionó en Escocia desde la Revolución Davidiana hasta el 28 de noviembre de 2004, [38] toda la tierra en Escocia era propiedad de la Corona (es decir: el Rey/Reina de Escocia , más tarde el Rey/Reina de Gran Bretaña y posteriormente el Rey/Reina del Reino Unido ). Ciertos derechos sobre la tierra, llamados regalia minora , podían reservarse a la Corona cuando otorgaban tierras a un vasallo de la Corona. Hoy, tras la abolición del feudalismo , cualquiera de las regalia minora que no se hayan otorgado expresamente al propietario de la tierra mediante una concesión previa o a otro individuo como una tenencia legal separada, sigue siendo propiedad de la Corona bajo la Regalia Minora . [39] Cuando se han otorgado a otro individuo, el titular del derecho es propietario de una "tenencia legal separada", que puede ser independiente del propietario de la tierra. Los derechos actuales de regalia minora son:
Históricamente, los siguientes derechos se consideraban parte de la regalia minora , pero ahora no se consideran así: [40]
La división convencional de la propiedad corporal en partes separadas, que se aplica tanto a terrenos sobre el suelo como bajo el suelo:
La propiedad de un edificio puede dividirse en viviendas, como es el caso habitual de los edificios de apartamentos escoceses del mismo nombre. Las normas relativas a la relación entre viviendas separadas se rigen por la Ley de Viviendas (Escocia) de 2004 y la legislación de la vivienda. La propiedad de la tierra, excepto de los edificios, puede dividirse horizontalmente en viviendas. Cualquier bien mueble corpóreo que haya accedido a la tierra no puede convertirse en una vivienda separada. [41] [42] La división del espacio aéreo sobre la tierra en viviendas separadas (para describir, por ejemplo, puentes o espacio aéreo desocupado) es "poco clara" en la legislación escocesa. [39]
La Ley de Abolición de la Tenencia Feudal (Escocia) de 2000 permitió la preservación de los derechos deportivos ( pesca y caza ) de los superiores feudales como una tenencia separada convencional de la tierra, mediante el registro de un aviso de preservación antes del 28 de noviembre de 2004. [43] Solo 65 de estos avisos se registraron posteriormente. [44]
Por debajo del nivel del suelo, los estratos de la tierra pueden estar separados horizontalmente. El tipo más común de tenencia subterránea es la separación de los minerales de los propietarios de la superficie de la tierra. [45] Después de Graham v Duke of Hamilton , [46] se establece que la propiedad de los minerales como tenencia es la propiedad de los estratos de la Tierra debajo de la superficie de la tierra, incluso cuando no contenga minerales. [47]
Todas las personas, humanas y jurídicas , tienen capacidad de derechos, es decir, la capacidad de tener un derecho. Así, una persona puede poseer tierras por derecho propio. Esto se deriva de la clasificación del derecho de personas que se encuentra en el derecho romano . La palabra "persona" suele tomarse como un ser humano . Sin embargo, en el derecho escocés y en muchas otras jurisdicciones, el término también se utiliza para describir entidades corporativas como empresas , sociedades , [48] una Organización Incorporada de Caridad Escocesa (SCIO) u otros organismos corporativos establecidos por ley (como una agencia gubernamental o autoridad local ).
Las organizaciones y asociaciones deben tener capacidad de propiedad por derecho propio para poder actuar como cedente (la persona que transfiere la propiedad) o cesionario (la persona que recibe la propiedad) en una transferencia voluntaria de tierras. Es necesario consultar sus respectivos estatutos , constituciones o legislación fundacional para determinar si el cedente o cesionario tiene capacidad de propiedad legal para poseer tierras en Escocia.
Si el cesionario en una transferencia voluntaria es una asociación no incorporada , de la cual no existe una definición en la ley escocesa pero que generalmente se interpreta como "un grupo de personas unidas por un acuerdo para un propósito particular". [49] [50] Sin ser una entidad corporativa, la asociación no tiene estatus de persona jurídica en la ley escocesa; y, como tal, cuando las asociaciones no incorporadas realizan transacciones para obtener la propiedad de la tierra, todos los miembros de la asociación en cambio poseerán la propiedad conjuntamente en fideicomiso en lugar de que la propiedad de la tierra recaiga únicamente en la propia asociación. [51]
El Registro General de Sasines (GRS), como se ha comentado anteriormente, es un registro de transacciones de tierras en Escocia basado en escrituras. Se creó tras la Ley de Registro de 1617 y se conserva en Edimburgo , en las oficinas del Registro de Escocia en Meadowbank House. En teoría, está disponible para su consulta pública, pero el sistema de registros es complejo, por lo que los interesados suelen necesitar la ayuda de personal o de investigadores de títulos privados para identificar la escritura pertinente, previo pago de una tasa. [52]
El GRS está indexado por los nombres de las partes y la propiedad en sí. [53] A cada propiedad se le entrega una hoja de búsqueda que enumera todas las escrituras registradas para esa propiedad. [54] Si hay una subdivisión de la propiedad, se le entrega una nueva hoja de búsqueda a esa subdivisión y se hace una nota de "ruptura" en la hoja de búsqueda de la propiedad original. [54] Los nombres de cada parte registrados en la escritura también se indexarán, por lo que la escritura también es identificable solo por los nombres. Las escrituras se almacenan en las 33 divisiones de condado de Escocia (ver arriba).
Planes
No se exigía que se incluyera un plano junto con la escritura registrada para identificar la propiedad transferida o el alcance de otros derechos reales. En cambio, la narración de los límites en la escritura era suficiente para la inscripción.
Se prevé que el GRS cierre en 2024, [55] y que todas las tierras registradas pasen al Registro de la Propiedad. Sin embargo, sin más reformas, es poco probable que el GRS cierre en 2024, dada la gran cantidad de tierras de propiedad antigua que todavía están registradas en el GRS. Esto incluye tierras como grandes propiedades que han permanecido en la misma familia durante generaciones, tierras propiedad de autoridades locales que históricamente han sido propiedad de otros organismos gubernamentales locales como burgos o ayuntamientos (este es comúnmente el caso de los parques administrados por autoridades locales) y tierras propiedad de Forestry and Land Scotland y otros organismos públicos, etc. [56] La Ley de 2012 ha ido más allá para iniciar esta transferencia, como la introducción del registro inducido por el Guardián. Sin embargo, queda por ver si el Registro Sasine cerrará en 2024.
Según el artículo 48 de la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012, toda nueva disposición que transfiera la propiedad debe registrarse en el Registro de Tierras. A partir del 1 de abril de 2016, la creación de una garantía estándar también activará la transferencia al Registro de Tierras. [57] Otras reglamentaciones de los Ministros escoceses prescribirán otras escrituras que activarán la transferencia al Registro de Tierras. [58]
Algunas escrituras aún se pueden inscribir en el Registro General de Sasines, entre ellas:
El propietario de un terreno cuyas escrituras estén registradas en el Registro General de Sasines puede solicitar al Conservador de los Registros de Escocia que traslade su título al Registro de la Propiedad sin que sea necesario registrar ninguna nueva disposición ni otra escritura. [59] En el sitio web de los Registros de Escocia se puede encontrar orientación sobre el proceso y lo que se requiere como prueba. [60]
El Guardián tiene la facultad de obligar a que una propiedad se registre en el Registro de la Propiedad en virtud de las facultades que le otorga el artículo 29 de la Ley de Registro de la Propiedad (Escocia) de 2012. Esto se aplica "independientemente de que el propietario o cualquier otra persona consientan". [61] En el sitio web de los Registros de Escocia se puede encontrar orientación sobre el proceso. [62]
Al aceptar un "primer registro", un "registro voluntario" o un "registro inducido por el Guardián", el Guardián debe:
El Registro de la Propiedad de Escocia se lleva a cabo en Edimburgo en las oficinas de Registros de Escocia en Meadowbank House, junto con los otros registros públicos, en lugar de estar descentralizado y almacenado en los registros del gobierno local en Escocia. Está disponible para su visualización pública en línea, [66] y las hojas de título de propiedad de la tierra se pueden obtener por correo electrónico mediante el pago de una tarifa modesta. En 2016, un informe de Registros de Escocia encontró que el 60% de los títulos están en el Registro de la Propiedad, lo que supone 1,6 millones de títulos, para el 29% de la masa terrestre de Escocia. [67] Por lo tanto, el 40% de los títulos quedan por transferir del Registro General de Sasines, lo que equivale a 1,1 millones de títulos. [68] El Keeper proyecta que el nuevo registro esté completo al 100% para 2024, debido al cierre del Registro de Sasine en un proceso conocido como la Finalización del Registro de la Propiedad . [69] Sin embargo, los académicos son escépticos de que se pueda lograr un cierre completo del Registro General de Sasines para 2024, y Gretton y Reid señalan que su finalización podría llevar "siglos". [70]
El Registro de la Propiedad se divide en cuatro partes:
Un "catastro" o mapa catastral es un mapa topográfico de Escocia con los límites de los títulos de propiedad de todas las propiedades registradas en el Registro de la Propiedad. Puede considerarse como un "megaplan electrónico para toda Escocia". [71] El Mapa Catastral funciona sobre el mapa de Escocia de Ordnance Survey , que se denomina mapa base . [72] A medida que el Registro General de Sasines se va vaciando de entradas, el mapa catastral se convertirá en un mapa completo de Escocia, que abarcará toda su superficie terrestre. El mapa catastral se puede ver en línea. [73]
El registro de título es la totalidad de todos los títulos del Registro de la Propiedad. [74] Cada parcela de tierra registrada recibe un título. [75] También se crean títulos separados para los arrendamientos legales y convencionales. [76] El Conservador puede crear un título separado para un contrato de arrendamiento a largo plazo, o agregarlo a la Sección B de un título existente. [77] Un título identifica la propiedad y enumera a todos los individuos con derechos reales sobre la propiedad y otros avisos legales importantes relacionados con la propiedad en sí.
Cada hoja de título tiene un número de referencia que se basa en el condado (denominado "-shire", por ejemplo, Inverness-shire ) en el que se encuentra el terreno. Estos son:
Por lo tanto, las tres primeras letras del número de referencia indican la ubicación del terreno en Escocia.
Una hoja de título tiene cuatro secciones:
La Sección A define la propiedad contenida en el título. Si el título se beneficia de elementos pertinentes, como servidumbres o cargas exigibles a propiedades vecinas, también se enumerarán aquí. Los arrendamientos de larga duración y las propiedades de alquiler (tanto convencionales como legalmente separadas) también reciben su propia hoja de título.
La Sección B enumera los propietarios del título. Si solo hay un propietario , solo se indicará un nombre. Si la propiedad es de propiedad común, se enumerarán los propietarios comunes y la parte de la propiedad de cada propietario. Cuando el propietario es un fideicomisario y esto se hace saber al Guardián, se narrará la propiedad como la de un fideicomisario. Si hay destinos especiales (una cláusula en una disposición que prevé la transferencia de la propiedad a una persona designada en caso de muerte, generalmente entre marido y mujer) en la disposición, también se anotará en la Sección B. [78] Sin embargo, la tierra aún puede mantenerse en fideicomiso si su existencia era desconocida para el Guardián en el momento del registro.
La Sección C enumera las garantías estándar, como los préstamos bancarios garantizados denominados hipotecas en otras jurisdicciones, incluidos en el título.
La Sección D enumera todos los gravámenes que pesan sobre la propiedad, que son (1) cargas, (2) garantías o (3) contratos de arrendamiento a largo plazo que afectan a la propiedad. También puede incluir derechos de acceso público. [79] Otros estatutos pueden prever expresamente el registro de otros derechos o notificaciones, y también se incluyen aquí.
El Registro de Archivo es, como sugiere su nombre, un archivo con todas las copias de la documentación recibida por el Guardián. [80] También contiene los archivos de todas las hojas de título, por lo que se conservan todas las versiones anteriores de la hoja de título, independientemente del estado actual de la hoja de título que se encuentre en el Registro de Hojas de Título.
El Registro de Solicitudes, es como su nombre lo sugiere, un registro de todas las solicitudes de registro recibidas y pendientes, y de cualquier notificación anticipada vigente. [81]
Como se ha discutido anteriormente (ver "Principio de publicidad"), el principio de publicidad requiere que las disposiciones sean transferidas, formando la tercera etapa de la transferencia voluntaria de propiedad. Bajo la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012, solo una escritura registrable puede registrarse en el Registro de Tierras de Escocia. [82] Una escritura es un documento legal relativo a la creación, transferencia, variación o extinción de derechos reales (o derechos in rem ). En la ley escocesa, estos comúnmente incluyen, pero no se limitan a:
Sin embargo, no todos los títulos pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad, como veremos más adelante. Solamente pueden inscribirse los títulos registrables .
(1) Una escritura es registrable sólo si y en la medida en que su registro esté autorizado (expresamente o no) por:
(a) esta Ley,
- (b) una disposición legislativa mencionada en el inciso (3) , o
- c) cualquier otra disposición legal.
(3) Las disposiciones a que se refieren los apartados (1) y (2) son:
- (a) la Ley de Registro de Arrendamientos (Escocia) de 1857 (c.26),
- (b) la Ley de Transferencia de Propiedad (Escocia) de 1924 (c.27),
- (c) la Ley de 1970 sobre transferencia de propiedad y reforma feudal (Escocia) (c.35),
(4) El registro de un acto inválido confiere efecto real sólo en la medida en que una ley así lo disponga. [83]
- (d) la Ley de Reforma Legislativa (Disposiciones Varias) (Escocia) de 1985 (c.73).
— Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012, art. 49
[ negrita añadida]
Por lo tanto, una escritura registrable es aquella que se requiere para el registro según la Ley de 2012, la lista especificada en la sección 49(1(b)) de la Ley de 2012 o cualquier otra ley que permita el registro de esa escritura. Un ejemplo común de una escritura que no se puede registrar es un contrato de arrendamiento de menos de 20 años (es decir, un contrato de arrendamiento corto), ya que solo los contratos de arrendamiento pueden registrarse mediante una sola ley: la Ley de Registro de Arrendamientos (Escocia) de 1857, que limita el registro a los arrendamientos de más de 20 años. Si ninguna legislación prevé el registro de la escritura, entonces no se clasifica como una escritura registrable .
Se puede solicitar el registro de escrituras registrables enviando una solicitud al Conservador.
La primera etapa que se debe considerar es si la escritura cumple con las condiciones para su inscripción en el Registro de la Propiedad. La Ley de Registro de la Propiedad (Escocia) de 2012 establece que se deben cumplir ciertas condiciones para que la escritura sea registrable. Estas son:
Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012, artículo 21
(2) El Guardián debe aceptar una solicitud ... en la medida en que el solicitante demuestre al Guardián que, a la fecha de la solicitud, se cumplen las condiciones generales de la solicitud y—
(a) cuando la solicitud se presente con respecto a una disposición o un aviso de título de una parcela no registrada , se cumplan las condiciones establecidas en la sección 23 ,
(b) cuando se aplique el artículo 25 , se cumplan las condiciones establecidas en dicho artículo ,
(c)en cualquier otro caso, se cumplan las condiciones establecidas en el artículo 26. [84] [ negrita añadida]
Por lo tanto, siempre deberán cumplirse las condiciones generales y donde:
Las condiciones generales se aplican a todas las solicitudes de registro.
Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012, artículo 22
(1) Las condiciones generales de aplicación son:
- (a) la solicitud es tal que el Guardián puede cumplir, con respecto a ella, con los deberes que le corresponden en virtud de la Parte 1 ,
- (b) la solicitud no se refiere a una parcela de recuerdo ,
- (c) la solicitud no debe ser rechazada en virtud de la sección 6 o 9G de la Ley de Requisitos de Redacción (Escocia) de 1995 (c.7) (registro de documento) o de una prohibición en una disposición legislativa ,
- (d) la solicitud se presenta en el formulario (si lo hubiere) prescrito por las normas del registro de la propiedad , y
- (e) ya sea—
- (i) se haya pagado la tasa que se debe pagar por el registro, o
- (ii) se hayan realizado arreglos satisfactorios para el Conservador para el pago de dicha tasa.
(2) En el inciso (1)(b), parcela de recuerdo significa una parcela de tierra que:
- (a) es de tamaño insignificante y no tiene ninguna utilidad práctica , y
- (b) no es ni—
- (i) una parcela registrada, ni
- (ii) una parcela cuya propiedad haya sido constituida o transferida en cualquier momento por separado mediante un documento registrado en el Registro de Sasines . [85] [ negrita y corchetes añadidos]
Por tanto, para satisfacer las condiciones generales, la solicitud deberá cumplir con:
El Guardián tiene deberes legales bajo la Parte 1 de la Ley de 2012. Estos son los deberes de completar las Secciones B, C y D de la Hoja de Título de la tierra (ver arriba) y el deber de colocar una copia de la escritura registrada en el Registro de Archivo. [86] Si la solicitud no puede ayudar al Guardián a completar estos deberes, por ejemplo, omitiendo una copia de la escritura en la solicitud, un defecto en la disposición misma que significa que las Secciones B, C o D no se pueden completar completamente, etc., entonces debe ser rechazada.
Las parcelas de recuerdo son una práctica de venta en la que los vendedores anuncian (normalmente en Internet) que el comprador obtendrá la propiedad de una pequeña extensión de tierra en una finca de Escocia, y el vendedor anuncia falsamente que tiene derecho a llamarse "Laird" o "Lady" en la legislación escocesa. Sin embargo, las parcelas de recuerdo están prohibidas para su registro en el Registro de la Propiedad, lo que impide de hecho que cualquier comprador obtenga un derecho real de propiedad en Escocia. Además, los títulos de nobleza solo están disponibles mediante cartas patentes del soberano; y la heráldica escocesa (escudos de armas e insignias relacionadas) solo está disponible mediante concesión de la Corte del Lord Lyon . Por lo tanto, el comprador no obtiene derechos legales sobre los títulos o el uso de la heráldica en la compra de la parcela.
La escritura registrada debe ser formalmente válida según la Ley de Requisitos de Escritura (Escocia) de 1995.
El solicitante debe utilizar el formulario correcto que le indique el Conservador. El formulario de solicitud prescrito está disponible en el sitio web de Registers of Scotland. [87]
Cuando el inmueble se inscribe como primera inscripción [es decir, el terreno todavía está inscrito en el Registro General de Sasines] se deben cumplir las siguientes condiciones:
Ley de registro de tierras de Escocia de 2012, artículo 23
Condiciones de inscripción: cesión de parcela no inscrita
(1) Las condiciones son que:
- (a) la solicitud la realiza el cesionario de la disposición [es decir, la persona que recibe la propiedad ] o, según sea el caso, la persona a cuyo favor se encuentra el aviso de título [es decir , un liquidador, síndico de quiebras, albacea, etc. que asume la propiedad ]
- (b) la escritura es válida , [es decir, es formalmente válida según la Ley de Requisitos de Escritura (Escocia) de 1995]
- (c) la escritura describe la parcela de tal manera que permite al Guardián delinear sus límites en el mapa catastral ,
- (d) cuando dentro de la parcela hay un área menor respecto de la cual se constituye un gravamen registrable [es decir, una carga, una garantía, un derecho de paso público, etc.], se incluye en la solicitud o se presenta con ella un plano o descripción suficiente para permitir al Conservador delinear los límites del área menor en el mapa catastral ,
- (e) se incluye en la solicitud una descripción de cada derecho de paso público (por cualquier medio) sobre o a través del terreno en la medida en que el solicitante lo conozca. [88] [ negrita y corchetes añadidos]
Para ciertas escrituras de tierras no registradas [es decir, la tierra todavía está registrada en el Registro General de Sasines] existen requisitos adicionales según la sección 25. Las ciertas escrituras de tierras no registradas que caen bajo esta sección son: [89]
Las condiciones que se aplican a los hechos antes mencionados según la Sección 25 de la Ley de 2012 son similares a los (2) requisitos para el registro de una disposición o un aviso de título de una parcela no registrada (ver arriba).
Se pueden consultar ejemplos de escrituras en el sitio web del Property Standardisation Group. [91] Las condiciones que se aplican a las escrituras de tierras registradas son:
Ley de registro de tierras de Escocia de 2012, artículo 23
Las condiciones son que:
(a) la escritura es válida,
(b) la escritura se refiere a una parcela de tierra registrada,
(c) la escritura narra el número de título de cada hoja de título a la que se refiere la solicitud, y
(d) la escritura, en la medida en que se refiere únicamente a una parte de una parcela de tierra o de los objetos de un contrato de arrendamiento, describe la parte de tal manera que permite al Conservador delinear en el mapa catastral los límites de la parte. [92]
El solicitante debe enviar el formulario de solicitud y una copia de la escritura al Guardián, normalmente por correo postal o en línea, para que éste pueda comprobar si la escritura cumple las condiciones para su registro. Una copia electrónica de la escritura es suficiente para el registro. [93] El Guardián publica una guía en relación con este proceso de evaluación, que está disponible para su consulta en línea. [94]
El Guardián debe acusar recibo de una solicitud en la forma prescrita. El Guardián debe tramitar la solicitud sin demora injustificada. [95] Los Ministros escoceses pueden establecer plazos para que las solicitudes sean aceptadas o rechazadas mediante legislación secundaria en las Normas del Registro de la Propiedad. [96] El Guardián aplica una "regla de una sola vez" en la que si existen errores en la solicitud o en la escritura, el Guardián rechazará la solicitud. [97] [98]
Si el Conservador rechaza la solicitud, deberá informar a las siguientes personas: [99]
Si el solicitante retira la solicitud, el Conservador deberá informar al otorgante y a cualquier otra persona que el Conservador considere apropiada. [100]
Cuando el Guardián esté convencido de que se cumplen las condiciones pertinentes, deberá aceptar la solicitud. [101] El Guardián deberá entonces actualizar el Título de Propiedad para reflejar la escritura registrable aceptada . [102] Las solicitudes se tramitan en función de la fecha de solicitud. [103] La fecha de registro en el Título de Propiedad se retrotraerá a la fecha de solicitud. [104] El Guardián deberá informar al solicitante, al otorgante de la escritura y a cualquier otra persona que considere apropiada. [105]
En virtud de la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 1979, la inscripción de la escritura en el Registro de Tierras le otorgaba a la escritura un «toque de Midas», [106] que recibe su nombre del mitológico rey griego Midas , de quien se decía que tenía el poder de convertir en oro todo lo que tocaba. En la práctica, el «toque de Midas» del Guardián significaba que cualquier registro «convertía» la escritura en válida y otorgaba los derechos reales sobre la propiedad a la persona nombrada en la escritura, independientemente de la validez de la escritura subyacente. [107] La Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 1979 disponía lo siguiente:
...el registro tendrá el efecto de otorgar a la persona registrada como titular del interés registrado en la tierra un derecho real sobre el interés... [108]
— Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 1979, artículo 8
Esto fue una fuente de considerables dificultades en la práctica de la transferencia de propiedad. [109] La interpretación de la disposición significaba que las personas que no tenían ningún derecho legal podían obtener un derecho real sobre la tierra, independientemente de la validez de la causa . Los ejemplos siguientes ilustran el funcionamiento del "toque de Midas":
A se hace pasar por el legítimo propietario, C, de un terreno llamado Pixie Place en Fife . Publica el terreno en venta en la zona y un comprador, B, firma un contrato de compraventa para comprar Pixie Place. B paga el precio de compra en la fecha de inscripción y obtiene una disposición falsificada de A, que la ha firmado haciéndose pasar por C. Los abogados de B envían la disposición al Registro de la Propiedad de Escocia y el Conservador, creyendo que es válida, la registra en el Registro de la Propiedad de Escocia y actualiza el título de propiedad para nombrar a B como propietario del terreno.
Unos días después, B se dirige a la casa para mudarse, abre la puerta y se encuentra con C, el verdadero propietario de la propiedad, sentado en la sala de estar. B y C intentan encontrar a A, el estafador, pero ha desaparecido sin dejar rastro. Sin embargo, ¿quién es ahora el propietario de Pixie Place y tiene derecho a vivir allí según la Ley de 1979? B. Esto se debe a que el "toque de Midas" del Guardián ha hecho que su escritura sea válida y le ha otorgado el derecho real de propiedad, y ha terminado el derecho real de propiedad de C.
F y G viven como vecinos en granjas separadas en Clackmannanshire . Sus granjas han pertenecido a la familia de F y G durante generaciones, por lo que cada tierra aún no ha sido registrada en el Registro de la Propiedad de Escocia. En la parte trasera de sus propiedades hay bosques que pertenecen a G como parte de su título registrado en el Registro General de Sasines. Sin embargo, como nunca ha habido ninguna disputa sobre la propiedad de los bosques, F cree que estos son parte de su tierra.
F, después de una cosecha fallida, decide abandonar la vida de granjero y mudarse a Stirling con su familia, por lo que pone la granja a la venta y recibe una oferta de un comprador, H. H paga el precio de compra y recibe una disposición válida de F para la granja y su tierra, incluido el bosque, ya que F cree que es suyo para venderlo. Como la propiedad está registrada en el Registro General de Sasines, la granja y sus tierras deben agregarse al Registro de la Propiedad como un primer registro. El Guardián, después de la narración de la disposición (que incluye los bosques dentro de los límites del título) crea una Hoja de Título para la propiedad y delinea los límites de la propiedad en el mapa catastral. Es importante destacar que los bosques están incluidos en la Hoja de Título y H figura como propietario. Mientras tanto, H se muda a la granja y comienza a cultivar.
G, tras una cosecha fallida, decide diversificar la agricultura y desea construir un circuito de aventuras en los bosques para atraer visitantes a la granja como método alternativo de generar ingresos. G quiere financiar este proyecto de construcción obteniendo un préstamo garantizado del banco, a cambio de que el banco obtenga una garantía estándar (es decir, una hipoteca) sobre la granja. El banco acepta el préstamo y G firma las escrituras creando una garantía estándar sobre la granja. Esta garantía estándar ahora debe registrarse en el Registro de la Propiedad, ya que su inscripción en el Registro General de Sasines ya no es válida. El Guardián redacta el Título de Propiedad para la propiedad, ingresa la garantía estándar en el Título de Propiedad y envía una copia a G. Cuando la copia llega por correo a la granja de G, G se sorprende al descubrir que el Guardián no ha incluido los bosques en el título, ya que están incluidos en el título de H.
¿Quién era ahora el propietario de los bosques según la Ley de 1979? El "toque de Midas" del Guardián en el momento del registro de la disposición de H ha hecho que la propiedad de H sobre los bosques sea válida y el propietario legal de los mismos.
La percepción de injusticia en el funcionamiento del «toque de Midas» del Guardián, entre otras críticas a la ley de 1979, llevó a la recomendación de su abolición por parte de la Comisión de Derecho Escocés. [110] La ley posterior, la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012, derogó las disposiciones del «toque de Midas» y dispuso que:
...el registro de un acto inválido sólo confiere efecto real en la medida en que así lo disponga una disposición legal...
— Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012, artículo 49(4)
El "toque de Midas" del Guardián fue eliminado para los registros bajo la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012. En su lugar, la Ley de 2012 establece los efectos legales de la aceptación para ciertas escrituras y hace referencia a otras disposiciones legales relacionadas con los derechos reales (o derechos in rem ).
El efecto jurídico de la inscripción del título en el pliego de la propiedad en el Registro de la Propiedad se rige por la ley respectiva para cada tipo de título. [111] Sin embargo, la ley de 2012 prevé los efectos de los títulos comunes siguientes:
Sólo el registro de la disposición es capaz de transferir la propiedad de un inmueble registrado en el Registro de la Propiedad. [19] Como se mencionó anteriormente, la propiedad se transfiere instantáneamente en el momento en que el Conservador registra la disposición, cambiando así al individuo de la Sección B que figura como Propietario.
El registro de la escritura que crea la renta vitalicia sobre la propiedad confiere al cesionario un derecho real de renta vitalicia . [112]
Si el contrato de arrendamiento de la propiedad es registrable según la Ley de Registro de Arrendamientos (Escocia) de 1857 (es decir, si tiene una duración superior a 20 años), las siguientes escrituras son susceptibles de registro: [113]
La inscripción de estos títulos creará o alterará respectivamente el derecho real de arrendamiento sobre el inmueble. [114]
Cualquier persona que tenga derecho a una tierra o a una garantía hereditaria puede completar el título mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad; el efecto del registro de un aviso conforme a la Ley de Transferencia de Propiedad (Escocia) de 1924 otorga al individuo nombrado en el aviso un derecho real de propiedad. [115]
Si a un litigante se le otorga un decreto de reducción de título a su favor, el registro del decreto tendrá efecto legal bajo la Ley de Transferencia de Propiedad (Escocia) de 1924. [116]
En virtud de la Ley de Reforma Jurídica (Disposiciones Varias) (Escocia) de 1985, [117] una orden de rectificación de un contrato expresado defectuosamente que esté registrado en el Registro de la Propiedad (como un contrato de arrendamiento, una escritura o una servidumbre) solo afectará los derechos de propiedad que se hayan registrado en el Registro de la Propiedad. [118]
El registro de una escritura que crea una carga real en ambas propiedades de la carga (es decir, la propiedad beneficiada y la propiedad gravada) creará la carga misma sobre la propiedad. [119]
Para que se cree la servidumbre positiva, es necesario inscribir una escritura de servidumbre en ambas propiedades (es decir, la propiedad o propiedades beneficiadas y la propiedad o propiedades gravadas). [120]
La inscripción normal de los títulos de propiedad en el Registro de la Propiedad crea un derecho real de garantía sobre el inmueble en poder del acreedor. [121]
En virtud de la operación de prescripción positiva , un poseedor de tierras es capaz de adquirir un derecho real de propiedad tras la posesión de la tierra durante el período de prescripción requerido , [122] que actualmente es de 10 años consecutivos. [122] Las reglas para la prescripción positiva se encuentran en la Ley de prescripción y limitación (Escocia) de 1973. [123] Sin embargo, para iniciar el proceso prescriptivo, se requiere que un poseedor fundamente la posesión basándose en el registro de una escritura ex facie , también denominada escritura de fundación . [122] Esto significa que una escritura que parece ser válida ex facie (es decir, a primera vista) pero que por lo demás es inválida puede dar a un poseedor el derecho de propiedad, independientemente del consentimiento del verdadero propietario de la propiedad, después del transcurso del período de prescripción. Como resultado, solo el registro de una disposición puede ser una escritura ex facie que transfiere la propiedad.
Estas disposiciones especiales, que parecen válidas ex facie pero que no son válidas de otro modo, se denominan disposiciones non domino (es decir, de un no propietario) y el proceso de registro de la disposición non domino se conoce en virtud de la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012 [124] como una reclamación prescriptiva , y el solicitante se conoce como un reclamante prescriptivo . Los Registros de Escocia elaboran una guía, disponible en línea, para los reclamantes prescriptivos. [125]
Como se ha comentado anteriormente, como una escritura debe parecer válida a primera vista , debe ser una disposición , conocida como disposición a non domino . También debe haber una supuesta transferencia dentro de la escritura, un reclamante prescriptivo no puede concederse la propiedad a sí mismo, ya que no habría ninguna transferencia involucrada. Esto sigue la regla establecida por The Board of Management of Aberdeen College v Stewart Watt Youngson y otro . [126] En este caso, los defensores, Youngson y otros, habían otorgado una disposición a non domino que los nombraba a ellos mismos como otorgantes y cesionarios y la habían registrado en el Registro General de Sasines para comenzar el período prescriptivo para la posesión positiva. [127] Sin embargo, Lord Menzies , en la Outer House , encontró que esto no era una escritura ex facie porque no era válida para transferir la propiedad a y desde las mismas personas. Lord Menzies también citó con aprobación la declaración en Gretton, GL, y Reid, KGC, Conveyancing , en los párrafos 7.25, de que "una disposición a non domino no debe revelar que el que dispone no es el propietario, o perderá su condición potencial como orden fundacional". [128]
El término latino a non domino puede traducirse literalmente como "de un no propietario". Se utiliza en el derecho de propiedad para describir una disposición que el depositario sabe que es total o parcialmente inválida sobre la base de que el cesionario no tiene derecho legal a dar el título, por lo que no cumple con las condiciones normales para el registro (véase más arriba), pero que puede registrarse de todos modos. Esta es una excepción al principio general de nemo dat quod non habet ("nadie puede dar lo que no tiene"). En consecuencia, la garantía (o garantías) otorgada por el otorgante en tales disposiciones es simplemente una garantía . [129] Los académicos escoceses Gretton y Reid describen los requisitos sencillos:
Lo que ocurre es que el [reclamante] consigue que un amigo le conceda una disposición gratuita del terreno, y la disposición se inscribe en el Registro de la Propiedad. [130]
Por lo tanto, es posible obtener la propiedad de la tierra sin el consentimiento del verdadero propietario, o de cualquier persona capaz de convertirse en propietario, mediante prescripción positiva . Sin embargo, debido a los requisitos menores, es común que las reclamaciones prescriptivas sean un intento de obtener tierras de manera encubierta . Un ejemplo de esto se puede ver en una reclamación prescriptiva realizada en la que el propietario actual de la propiedad todavía vivía en la tierra y no sabía que el reclamante prescriptivo estaba tratando de obtener la propiedad sin su consentimiento. [131] Las normas que regulan los registros non domino , que se remontan a la década de 1990 (ahora se encuentran en la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012 [132] ), se han vuelto cada vez más exigentes, lo que refleja los riesgos de los intentos de obtener tierras de manera encubierta. [133] Las solicitudes exitosas son pocas, con solo 17 reclamaciones prescriptivas colocadas con éxito en el Registro de Tierras durante los primeros tres años de vigencia de la Ley de 2012. [134] Sin embargo, la disposición a non domino sigue siendo un medio válido para obtener legalmente la propiedad de la tierra.
Antes de que se pueda presentar una solicitud de disposición a non domino (conocida como reclamación prescriptiva ) conforme a la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012, la tierra en cuestión ya debe haber sido poseída durante un período continuo de un año por el reclamante prescriptivo solo o por el reclamante prescriptivo y el otorgante de la disposición (el disponer ) juntos. [135]
Al menos 60 días antes de que se presente la reclamación prescriptiva mediante la solicitud al Guardián, el reclamante prescriptivo debe notificar a ciertas personas. [136] Estas son: [137]
La carga de la prueba recae sobre el solicitante para satisfacer al Guardián de que (1) se ha identificado a la persona correcta (o que se han tomado todas las medidas razonables para identificar a la persona correcta), y (2) que la notificación se ha llevado a cabo de hecho y que es suficiente en sus términos. [138] El solicitante debe entonces enviar un aviso especial – un Formulario de Notificación, disponible en línea en el sitio web de los Registros de Escocia [139] – a la última dirección conocida de esa persona, mediante entrega certificada, de modo que su envío pueda demostrarse al Guardián. [136]
Cuando una tierra ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad, su propietario puede ser fácilmente identificado por referencia a la Sección B de su Hoja de Título. De lo contrario, el solicitante debe buscar en el Registro de Sasines la última disposición registrada. Una vez que se ha identificado al propietario, se debe enviar un formulario de notificación por correo certificado. [140] El solicitante debe proporcionar copias de los resultados de la búsqueda, incluida la Hoja de Búsqueda y cualquier copia de las escrituras registradas, si se pueden encontrar.
Es importante que el custodio tenga pruebas de que el propietario todavía existe. En el caso de una persona física, esto significará pruebas de que la persona todavía está viva. Dichas pruebas pueden incluir: [138]
En el caso de una empresa, una búsqueda en línea de los registros de la casa de la empresa, para demostrar que la empresa todavía está registrada como activa, puede ser suficiente. [125] Si la empresa está registrada como disuelta, entonces la tierra pasa a la Corona como bona vacantia , y por lo tanto se debe contactar al Recordador del Rey y del Lord Tesorero (KLTR). [141]
Cuando no se pueda identificar al propietario, el solicitante deberá notificarlo a cualquier persona que pueda completar el título de propiedad. [142] Esto incluye a aquellas personas que tienen derecho a asumir la propiedad, como un heredero de la herencia de una persona fallecida. Esto normalmente no se aplicará en relación con tierras que anteriormente eran propiedad de una empresa, que no puede tener "sucesores" como tales.
El solicitante debe demostrar primero al custodio que no fue posible notificar al propietario. Las pruebas pueden incluir: [125]
Luego se debe demostrar que la persona alternativa identificada es capaz de completar el título. [125]
Si una búsqueda exhaustiva del propietario o de cualquier persona capaz de tomar medidas para convertirse en propietario resulta infructuosa, se puede considerar que la tierra ha pasado a manos de la Corona por no tener propietario, es decir, que es bona vacantia o ultimus haeres . En este caso, el solicitante debe enviar el Formulario de notificación por correo certificado al representante de la Corona, el Recordatorio del Tesorero del Rey y del Señor (KLTR), [144] que elabora una guía de políticas sobre cómo se tratan las reclamaciones prescriptivas. [145]
Para que el Guardián considere que una disposición no dominó es válida para su registro, se deben cumplir dos condiciones:
Al igual que con todas las solicitudes, el Keeper aplica una política de "una sola solicitud". [147] Esto quiere decir que cualquier error o discrepancia, por menor que sea, resultará en un rechazo con un costo para el solicitante. [148]
Al recibir una solicitud, el Guardián también debe notificar a la persona apropiada identificada por el solicitante (véase más arriba). [149] El Guardián sólo lo hará una vez que esté convencido de que el solicitante ha identificado a la persona correcta, y de hecho sólo notificará a cualquier individuo así identificado: cuando se considere que se debería haber notificado a una persona diferente, la solicitud será rechazada o demorada en espera de más pruebas. El Guardián sólo se pondrá en contacto con la persona cuando sea razonablemente posible hacerlo, [150] aunque en la práctica el Guardián rara vez se negará a hacerlo dado que cualquier objeción es fatal para la solicitud. [125] La notificación se realiza normalmente por correo postal, aunque la notificación por parte del Guardián no tiene por qué ser mediante entrega certificada y de hecho puede hacerse por cualquier medio que el Guardián considere apropiado. [151]
La persona notificada puede objetar la solicitud por escrito dentro de los 60 días siguientes a que el Conservador haya emitido la notificación. [152] La objeción no requiere explicación y resulta en un rechazo automático de la solicitud. [153]
Cuando el Conservador esté completamente convencido de que se han cumplido los requisitos de la Ley de 2012 y no se haya presentado ninguna objeción, el nombre del solicitante se inscribirá provisionalmente en el Registro de la Propiedad. [154] Cuando una solicitud se refiere únicamente a una parte de un título registrado, el Conservador también marcará la extensión de la inscripción provisional en el Plano de Título. [125] No se crea una hoja de título separada. [125]
Después del registro, el solicitante exitoso todavía no es el propietario legal de la tierra; solo al final del período de prescripción de diez años esto se convierte en el caso. [122] Sin embargo, el registro en sí permite el comienzo de este período de prescripción. [122] Si se conoce al propietario legal, esta información permanece incluida en la hoja de título; la entrada del nombre del solicitante no afecta los derechos de ninguna otra persona en la tierra. [125] El verdadero propietario (o de hecho aquellos capaces de convertirse en el verdadero propietario, o la Corona) pueden afirmar su derecho de propiedad en cualquier momento durante el período de prescripción mediante una acción de vindictatio (vindicación).
Por lo general, y como se analiza más adelante, cuando se registra una hoja de título, el custodio garantizará el título, lo que significa que puede pagarse una compensación si más adelante es necesario rectificarlo. [155] Sin embargo, en el caso de un registro de reclamación prescriptiva, no se otorga dicha garantía. [156]
Una vez concluido el período de prescripción, que actualmente es de diez años, el Guardián quitará la inscripción provisional del Título de Propiedad y la asentará como inscripción completa, [157] concediendo así al reclamante prescriptivo el derecho real de propiedad. El Guardián también puede optar por otorgar una orden de compra al reclamante al hacerlo. [125]
La Indemnización del Guardián era la forma de garantía estatal del título en virtud de la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 1979. Sin embargo, la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012 ha derogado la Ley de 1979 y la Indemnización del Guardián, pero se proporcionaron disposiciones transitorias para las tierras con reclamaciones de Indemnización del Guardián pendientes en la fecha designada (es decir, el 8 de diciembre de 2014). [158] Cualquier reclamación después de esta fecha ahora está cubierta por la Garantía del Guardián (ver más abajo) en virtud de la Ley de 2012.
La indemnización del guardián era más amplia que la garantía del guardián, ya que la indemnización estaba disponible para cualquier individuo que sufriera pérdidas debido a un error en el Registro de la Propiedad. [159] Por el contrario, la garantía protege sólo a personas específicas, principalmente a los solicitantes, para el registro de una escritura. [160]
En virtud de la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 1979, una persona que sufriera una pérdida tenía derecho a una indemnización en tres situaciones. [161] Las tres situaciones eran:
Cuando el Guardián acepta una solicitud de registro de una escritura, el Guardián, por defecto, garantiza al solicitante:
Estas garantías permiten al solicitante reclamar una indemnización al Guardián en caso de que la hoja de título sea inexacta en el momento del registro. La garantía del Guardián no se aplica a los títulos anulables , ya que el propietario del título anulable tiene un título subsistente . [162] La garantía del Guardián actúa como una garantía estatal del título. [163]
La sección 73 de la Ley de 2012 excluye por defecto las siguientes inexactitudes en la hoja de título: [164]
Además de las exclusiones legales de la garantía del Guardián, el Guardián también tiene el poder de extender, limitar o excluir la garantía más allá de los valores predeterminados legales según la Ley de 2012 al aceptar un registro. [165]
El Guardián debe pagar una compensación por cualquier pérdida incurrida como resultado del incumplimiento de la garantía del Guardián. [166] Sin embargo, la compensación solo es pagadera cuando la inexactitud ha sido rectificada (ver arriba) por el Guardián. [167] Si el reclamante acepta la compensación, el reclamante asigna sus derechos para demandar a cualquier otro individuo que le haya causado pérdida con respecto a la inexactitud (por ejemplo, el anterior Propietario y Vendedor de la propiedad, etc.) al Guardián. [168] Esto significa que el Guardián puede 'ponerse en el lugar del reclamante' y ser indemnizado por los otros individuos por la compensación hecha al reclamante.
Determinadas circunstancias excluyen el pago de la indemnización por incumplimiento de la garantía del Keeper. Entre ellas se incluyen:
No es raro que aparezcan errores en el Registro de la Propiedad, la hoja de título puede ser inexacta cuando:
Cuando se informa al Conservador de una inexactitud, éste tiene el deber legal de rectificarla cuando la inexactitud sea "manifiesta" (es decir, obvia). [175] En la práctica, los requisitos probatorios para una inexactitud "manifiesta" requieren la emisión de una orden de rectificación o una declaración por parte de los Tribunales escoceses o del Tribunal de Tierras de Escocia , con el fin de demostrar al Conservador que existe un error manifiesto en el Registro de la Propiedad. [176] Si la inexactitud no es manifiesta, el Conservador debe igualmente anotar el error en la hoja de título o en el mapa catastral para que pueda ser identificado en el futuro. [177]
Cualquier persona con interés puede remitir una inexactitud o las medidas necesarias para su rectificación al Tribunal de Tierras de Escocia. [178] Cuando se presenta una solicitud para que el Tribunal de Tierras la considere, el secretario del Tribunal de Tierras debe notificar:
Este derecho de remisión no es el único método exclusivo para obtener la rectificación, sino que puede plantearse una acción judicial o una declaratoria en el Tribunal de Primera Instancia o en el Tribunal de Sesiones . En cualquier audiencia civil, el Guardián tiene derecho a comparecer y ser escuchado. [179]
Cuando el Guardián realiza una rectificación, debe pagar una compensación al reclamante por los gastos legales no judiciales razonables y cualquier pérdida causada por la inexactitud. [180] Si el reclamante acepta la compensación, el reclamante asigna el derecho a demandar a cualquier otro individuo que haya causado al reclamante una pérdida con respecto a la inexactitud (por ejemplo, el propietario anterior y el vendedor de la propiedad, etc.) al Guardián. [168] Esto significa que el Guardián puede "ponerse en el lugar del reclamante" y ser indemnizado por los otros individuos por la compensación hecha al reclamante.
La introducción de Avisos Anticipados fue recomendada por el Informe de la Comisión de Derecho Escocés sobre Registro de Tierras (2010, Informe SLC No. 222) e introducida bajo la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012. Los Avisos Anticipados están diseñados para abordar el riesgo de brecha , el riesgo que un cesionario no registrado de una escritura ( el solicitante ) debe correr después de que la escritura se haya presentado al Registro de Tierras para su registro pero el registro aún no se haya completado (es decir, el Conservador no ha aceptado la escritura y la ha ingresado en la Hoja de Título).
Durante el período de riesgo de brecha, el solicitante no ha obtenido legalmente el derecho real solicitado. Los retrasos en el registro de tierras no son infrecuentes, con un retraso grave de hasta dos años para algunas solicitudes de registro, que surgió tan recientemente como en 2018. [181] [182] Durante este período de riesgo de brecha, el solicitante corre el riesgo de que su solicitud de registro de la escritura sea rechazada por otra solicitud de registro exitosa, como fue el caso en Burnett's Trustees v Grainger (discutido anteriormente). Las notificaciones anticipadas se introdujeron para proporcionar un período de protección para que un solicitante garantice que ninguna otra persona pueda registrar una escritura mientras su solicitud esté pendiente de decisión por parte del Guardián. Se pueden ver plantillas de ejemplo de notificaciones anticipadas en el sitio web del grupo de Normalización de la Propiedad. [183]
Antes de la introducción de las Notificaciones Anticipadas, el riesgo de brecha estaba cubierto por una "carta de obligación" de los abogados del otorgante a favor del cesionario. Esta carta creaba una garantía, vinculando a la firma con una obligación personal (es decir, una obligación contractual) de indemnizar al solicitante si su solicitud era rechazada por otro derecho personal (por ejemplo, en una acción de reducción). La Comisión de Derecho Escocés señaló que las cartas de obligación parecían ser exclusivas del derecho escocés, ya que ningún otro sistema legal en el mundo exigía a sus profesionales jurídicos crear una obligación personal a favor del cesionario de la tierra. [184] Sin embargo, las cartas de obligación técnicamente no eran un requisito en virtud del derecho de propiedad escocés, que permitía el riesgo de brecha debido a la naturaleza de la carrera hacia los registros (véase más arriba), pero entraron en uso porque las fallas en la ley de registro de tierras exigían que los abogados establecieran tales obligaciones en un esfuerzo por proporcionar seguridad a las partes en la transacción. [185] La Comisión de Derecho Escocés también señaló que las cartas de obligación eran profundamente impopulares entre la profesión jurídica escocesa y habían dado lugar a un aumento de los costes para los clientes debido a que las primas de seguro necesarias para cubrir el bufete de abogados se trasladaban al cliente. [184] La Sociedad de Derecho de Escocia también criticó las cartas de obligación. [186] Estas quejas, junto con otros problemas con el registro de tierras, fueron abordadas por la Comisión de Derecho Escocés en su informe, principalmente la recomendación de la introducción de Avisos Anticipados. [187] La introducción de Avisos Anticipados en virtud de la Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012 provocó que las cartas de obligación cayeran en desuso. [185]
El otorgante de la escritura, u otra persona con el consentimiento del otorgante, puede solicitar al Guardián una Notificación Anticipada conforme a la Ley de 2012. [188] Se debe pagar una tarifa por dicha solicitud. [189] Cuando el Guardián acepta la solicitud, la Notificación Anticipada debe ingresarse en el Registro de Solicitudes del Registro de Tierras, o cuando la tierra aún no está registrada (ver arriba), registrar la Notificación Anticipada en el Registro General de Sasines. [190]
El aviso anticipado establece un período de protección de 35 días que comienza el día después de su inscripción en el Registro de la Propiedad o en el Registro General de Sasines. [191] Durante este período de protección, no se podrá aceptar ninguna disposición que no sea la especificada en el aviso anticipado. La Ley de 2012 establece que:
Ley de Registro de Tierras (Escocia) de 2012, artículo 59
(1) Los apartados (2) y (3) se aplican en relación con dos escrituras ("escritura Y" y "escritura Z") relativas a la misma parcela de tierra cuando:
- (a) durante un período protegido relacionado con la escritura Y—
- (i) se presenta una solicitud de registro de la escritura Z, y
- (ii) en o después de la fecha de esa solicitud, se presenta una solicitud de registro de la escritura Y, y
- (b) la escritura Z ya sea—
- (i) no es un hecho en relación con el cual se esté ejecutando un período de protección, o
- (ii) es una escritura de ese tipo, pero el período protegido relacionado con la escritura Y comenzó antes del período protegido relacionado con la escritura Z.
(2) Si la escritura Z se registra antes de que el Conservador tome una decisión sobre si acepta o no la solicitud de registro de la escritura Y, esa decisión se tomará como si la escritura Z no se hubiera registrado.
(3) Si la decisión mencionada en el apartado (2) es aceptar la solicitud:
- (a) la escritura Y tiene al registrarse el mismo efecto que si la escritura Z no se hubiera registrado, y
- (b) el Conservador debe modificar el registro para que dé efecto (si lo hubiera) a la escritura Z como si se hubiera registrado después de la escritura Y." [192]
Esta sección significa que cuando otra escritura (Escritura A), no relacionada con el Aviso Anticipado, se registra en el Título durante el período de protección de la Escritura B, se considera que la Escritura A se trata como si nunca hubiera existido, lo que permite que la escritura a la que se refiere el Aviso Anticipado se registre primero. Los ejemplos a continuación explican el funcionamiento de la protección de un Aviso Anticipado.
Margaret es propietaria de una casa en North Ballachulish . Margaret firma misivas de venta para vender su casa a Innes, e Innes le paga el precio de compra. Luego, Innes recibe una disposición válidamente ejecutada. El abogado de Margaret, como se acordó comúnmente en las misivas de venta, solicita que se coloque un aviso anticipado en el Registro de la Propiedad en relación con la disposición otorgada a Innes el 4 de noviembre de 2020. El Conservador lo registra el mismo día. Por lo tanto, el período de protección comienza el 5 de noviembre de 2020. El abogado de Innes tiene otros asuntos urgentes que atender, por lo que coloca la disposición en un cajón de su oficina.
Margaret, de mente diabólica, decide vender su casa de nuevo para obtener fraudulentamente el precio de compra y poder abandonar Escocia de forma permanente. Contrata a Thomas, un empresario de alquileres vacacionales que vive en Edimburgo , para que le venda su casa de nuevo. Thomas no desea utilizar abogados, ya que está interesado en reducir los costes de la venta, a lo que Margaret accede de buena gana (y se alegra secretamente de saberlo, ya que ningún abogado realizará la debida diligencia en la propiedad buscando en el Registro de la Propiedad, etc.). Thomas obtiene una disposición válida de Margaret y paga el precio de compra. Thomas envía esta disposición para su registro en el Registro de la Propiedad el 8 de noviembre de 2020. El Conservador la recibe el 9 de noviembre de 2020 y registra la disposición el mismo día.
El abogado de Innes finalmente abre su cajón y envía la disposición al Guardián para su registro, que llega al Guardián en Edimburgo el 16 de noviembre de 2020. Sin el aviso previo, la disposición de Innes sería rechazada por el Guardián, ya que Thomas es ahora el propietario; por lo tanto, la transferencia de Margaret dentro de la disposición de Thomas no es válida. Esto se debe a la naturaleza de la carrera hacia los registros.
Sin embargo, con el aviso previo en vigor, el Guardián trata la disposición de Thomas como si nunca hubiera existido, elimina la entrada e ingresa la disposición de Innes en la hoja de título. Innes ahora es el propietario de la casa. El Guardián luego examina la disposición de Thomas e intenta volver a registrarla. Sin embargo, el Guardián rechaza la disposición de Thomas porque Innes ahora es el propietario de la propiedad, por lo que la transferencia de Margaret ya no es válida.
Angus es propietario de un piso en Hawick . Necesita conseguir dinero para su negocio y decide obtener varios préstamos garantizados de los bancos para que le ayuden. Viaja a Edimburgo y acude al Banco A para obtener un préstamo garantizado, ofreciendo al Banco A una garantía estándar sobre su piso. El Banco A acepta sus condiciones y los abogados del Banco A redactan la documentación necesaria. Angus acepta que los abogados del Banco A soliciten que se coloque un Aviso Anticipado antes del registro de la garantía estándar. El Guardián acepta la solicitud de aviso anticipado y la coloca en el Registro de Solicitudes el 8 de mayo.
Angus se dirige entonces al Banco B en Hawick y solicita un préstamo garantizado del Banco B, con una garantía estándar ofrecida en su piso. El abogado del Banco B, por negligencia, no ve el aviso previo del Banco A al realizar la debida diligencia y redacta la documentación de garantía estándar. El Banco B hace que Angus firme válidamente la garantía estándar. El abogado del Banco B envía esta garantía estándar para su registro el 11 de mayo. El Guardián registra la garantía estándar del Banco B y actualiza la Sección C del Título del piso el 14 de mayo de 2020.
El abogado del Banco A envía la garantía estándar del Banco A el 14 de mayo para su registro. El Guardián la recibe el 18 de mayo y la registra, anotando la Notificación Anticipada en el Registro de Solicitud. Los problemas financieros de los negocios de Angus empeoran y deja de pagar a ambos bancos. Como es práctica habitual, el Banco A y el Banco B, de forma independiente, solicitan la devolución de las garantías estándar que se encuentran en el piso después de agotar todos los canales normales.
¿Qué garantía estándar tiene prioridad en el cobro y qué banco puede vender el piso para pagar el dinero adeudado? El banco A. Esto se debe a que la notificación previa ha obligado a que la garantía estándar del banco B se vuelva a registrar después de la garantía estándar del banco A. Sin embargo, sin una notificación previa, la garantía estándar del banco B tendría prioridad sobre la garantía estándar del banco A, ya que se registró primero, por aplicación del principio de prior tempore, prior iure ("cuanto antes en el tiempo, más fuerte en la ley").
Si bien se puede argumentar que una Notificación Anticipada parece injusta para el solicitante involuntario que "gana" la carrera hacia los registros, sin embargo, el solicitante vuelve a registrar su escritura cuando una escritura posterior protegida por una Notificación Anticipada se registra durante el período protegido. Sin embargo, el Registro de Solicitud es un registro público, por lo que el cesionario (solicitante) que no lo sabe "no se ve en desventaja ya que el cesionario sabrá de la existencia y el efecto potencial de la notificación anticipada... tal como está en el Registro". [193]
La inhibición es una forma de diligencia (es decir, la ejecución judicial de un decreto judicial) por la cual el propietario de una propiedad hereditaria puede verse inhibido de vender, disponer o crear derechos reales sobre la propiedad misma hasta que se realice el pago de una deuda. [194] La inhibición se lleva a cabo en virtud de la Ley de Quiebra y Diligencia, etc. (Escocia) de 2007, [195] que estableció un registro legal, el Registro de Inhibiciones, que está bajo el cuidado del Guardián. Una inhibición debe registrarse en el Registro de Inhibiciones para que sea válida, y una búsqueda en el Registro de Inhibiciones se considera una práctica normal de diligencia debida en las transacciones de transferencia de propiedad. [196] La inhibición permite que cualquier transferencia de propiedad sea anulable con la interposición de una acción de reducción ex capite inhibitorionis ("por motivos de inhibición"). El efecto de esta reducción permite al acreedor tratar la propiedad como si todavía fuera propiedad del deudor, independientemente de si se ha transferido posteriormente o no.
Sin embargo, cuando se añade una entrada al Registro de Inhibiciones durante el período protegido de un Aviso Anticipado, el cesionario de la escritura protegida podrá comprar la propiedad libre de cualquier efecto de la inhibición. [197] Cuando no se aplica un Aviso Anticipado pero se registra una inhibición, el cesionario aún puede estar protegido contra la inhibición por las protecciones de buena fe para cesionarios bajo la Ley de 2007. [198]
El período protegido transcurrirá después de 35 días, o puede ser más largo según las regulaciones hechas por los Ministros Escoceses. [199] Cuando el Aviso Anticipado caduque, el Guardián lo eliminará del Registro de Solicitud y lo colocará en el Registro de Archivo.
También se puede obtener una anulación de una Notificación Anticipada, con lo que se pone fin anticipadamente al período de protección. Esto es habitual cuando no se ha completado la venta de la propiedad, por lo que ya no es probable que se produzca una disposición a favor de la persona nombrada en la Notificación Anticipada. La Ley de 2012 permite al otorgante de la escritura anular la Notificación Anticipada con el consentimiento del cesionario de la misma. [200] Cuando se recibe una solicitud de anulación de este tipo, el Conservador debe trasladar la Notificación Anticipada del Registro de Solicitud al Registro de Archivo. El momento de su eliminación del Registro de Solicitud se considera el momento de la terminación del período de protección. [201]
Cuando se ha iniciado un litigio en relación con una propiedad hereditaria, un tribunal escocés puede otorgar una orden para la colocación de una advertencia (es decir, una advertencia, del verbo latino cavēre , 'estar al tanto') en la hoja de título de esa propiedad en el Registro de la Propiedad de Escocia. [202] El solicitante ante el tribunal de una orden que otorgue una orden para la colocación de una advertencia debe probar lo siguiente ante el tribunal:
Cuando se incluye una advertencia en el pliego de condiciones, esta caducará después de un período de 12 meses. Antes de que expire el período de 12 meses, la advertencia podrá ser anulada, renovada o revocada. [204]
Una advertencia no tiene los mismos efectos legales que una inhibición de la propiedad, un tipo de congelamiento de diligencias por el cual se impide o inhibe al acreedor de transferir derechos reales sobre la propiedad. En cambio, una advertencia no impide que el propietario de la tierra otorgue derechos reales menores o transfiera la propiedad de la tierra. Sin embargo, cuando el propietario transfiere la tierra cuando se ha colocado una advertencia en el pliego de título: la advertencia afecta (1) la garantía del Guardián dada al cesionario; y (2) la advertencia impide la protección para los cesionarios de buena fe (véase más adelante). [205]
Un solicitante puede pedir que se renueve una advertencia (es decir, que se extienda por otros 12 meses), si el solicitante puede demostrar al tribunal que, según la preponderancia de las probabilidades: [206]
No existe límite en cuanto al número de veces que un solicitante puede renovar una advertencia. [208]
Cualquier persona que tenga un interés puede solicitar al tribunal que originalmente concedió la advertencia que restrinja dicha restricción. [209] Este es un mecanismo legal útil para las personas que desean obtener un derecho real sobre la propiedad. La carga de la solicitud recae en el solicitante original, quien debe demostrar que el tribunal no debe conceder la restricción. [210]
El tribunal que otorgó una advertencia puede revocarla, con lo que se eliminaría del Registro de la Propiedad. El tribunal solo puede hacerlo si ya no está convencido de que:
Nuevamente, la carga de la prueba recae sobre el solicitante, quien debe demostrar, según el balance de probabilidades, por qué no se debe revocar la advertencia. [211]
Finalmente, una advertencia puede levantarse a petición del solicitante original o de cualquier solicitante que haya solicitado la renovación de la advertencia. [212]
Todas las personas, incluido el solicitante y sus agentes legales, tienen el deber de cuidar al Conservador para evitar que éste, inadvertidamente, haga que el Registro de la Propiedad sea inexacto. [213] El Conservador tiene derecho a ser indemnizado por una persona que incumpla su deber y que le ocasione una pérdida, como por ejemplo que el Conservador tenga que pagar una indemnización a otra parte. [214]
Esta obligación civil se ve reforzada por el delito penal en el que un solicitante, o su agente legal, (a) hace una declaración materialmente falsa o engañosa en relación con una solicitud de registro sabiendo que la declaración es falsa o engañosa o siendo imprudente en cuanto a si la declaración es falsa o engañosa, o (b) intencionalmente no revela información material en relación con dicha solicitud o es imprudente en cuanto a si se revela toda la información material. [215] Sin embargo, el actus reus de este delito es similar al delito de fraude de la legislación escocesa; por lo que el solicitante puede ser procesado alternativamente por su conducta como fraude.