Una hipoteca de apreciación compartida, a menudo abreviada como " SAM", es una hipoteca en la que el comprador de una vivienda comparte un porcentaje de la apreciación del valor de la vivienda con el prestamista. A cambio, el prestamista se compromete a cobrar una tasa de interés inferior a la tasa de interés vigente en el mercado. El prestamista acepta recibir parte o la totalidad del reembolso del préstamo en forma de una parte del aumento de valor (la apreciación) de la propiedad. [1]
Una hipoteca de apreciación compartida es una hipoteca concertada como una forma de liberación de capital . El prestamista presta a los prestatarios una suma de capital a cambio de una parte del aumento futuro del valor de la propiedad. Los prestatarios conservan el derecho a vivir en la propiedad hasta su muerte.
Las hipotecas de revalorización compartida vendidas entre 1996 y 1998 no siempre resultaron ser productos beneficiosos para los prestatarios que las contrataron.
El Banco de Escocia vendió unas 12.000 hipotecas de apreciación compartida entre noviembre de 1996 y febrero de 1998, y el Barclays Bank vendió unas 3.000 entre mayo y agosto de 1998. Fueron vendidas por el Banco de Escocia a través de asesores financieros y agentes hipotecarios, y por Barclays directamente . a los prestatarios. [2] Barclays Bank prestó un total de 100 millones de libras esterlinas en hipotecas de revalorización compartida, por lo que el tamaño medio de cada uno de sus préstamos habría sido de unas 33.333 libras esterlinas. [3]
El folleto de Barclays sobre hipotecas de apreciación compartida dice que fueron "especialmente diseñadas para las necesidades y estilos de vida del propietario maduro... de 45 años o más y... propiedad valorada en más de £60.000". [4] Estaban dirigidos principalmente a personas de 65 años o más, y se comercializaban como ideales para personas que habían pagado su hipoteca, permitiéndoles liberar el efectivo inmovilizado en su casa sin tener que venderla. [5]
En 2014, casi la mitad de las hipotecas de plusvalía compartida seguían activas. [6]
El prestamista de una hipoteca de revalorización compartida prestó una suma de dinero hasta un máximo del 25% del valor de la propiedad. El prestatario retuvo la propiedad de la propiedad y no se realizaron reembolsos hasta que la propiedad se vendió o el prestatario falleció. En ese momento el reembolso era el monto original prestado más una parte del aumento en el valor de la propiedad. El porcentaje de participación del prestamista era tres veces el porcentaje del valor de la propiedad que se pidió prestada originalmente. [4] Por lo tanto, si el préstamo original fuera el 25% del valor de la propiedad, la participación del aumento en el valor habría sido el 75%. A los efectos de este cálculo, el valor final de la propiedad no era el precio al que se vendió, sino una valoración encargada por el prestamista y pagada por el prestatario. [7] Entonces, si la propiedad se vendió por menos de la valoración, el porcentaje de participación del prestatario se reduciría aún más.
El folleto de Barclays sobre hipotecas de apreciación compartida ofrece un ejemplo de una propiedad con una valoración original de £100.000 y una valoración final de £150.000. [4] Para un préstamo de £25.000, es decir, el 25% de la valoración original, el reembolso sería de £25.000 + (75% × £50.000) = £62.500, es decir, el 42% de la valoración final. En un período de 20 años esto equivaldría a una tasa de interés compuesta del 4,7%.
Sin embargo, el valor de la propiedad ha aumentado mucho más de lo que Barclays utilizó en su ejemplo. La valoración final de la propiedad en el ejemplo podría ser ahora de 400.000 libras esterlinas. Para un préstamo de £25.000, el reembolso sería de £25.000 + (75% × £300.000) = £250.000, es decir, el 62,5% de la valoración final. En un período de 20 años, esto equivaldría a una tasa de interés compuesta del 12,2%, dos veces y media la tasa del ejemplo. La participación del prestatario en el capital sería de £150.000, menos de la mitad de la valoración final de £400.000 de la propiedad.
El Banco de Escocia también vendió hipotecas de revalorización compartida a las que se les cobraban intereses de entre el 5,75% y el 6% anual. En estas hipotecas, el préstamo máximo era el 75% del valor de la propiedad (en comparación con el 25% para un SAM sin interés), y el porcentaje de la apreciación del prestamista era el mismo que el porcentaje del préstamo sobre el valor original de la propiedad. la propiedad (en comparación con tres veces el porcentaje de un SAM sin interés). [8] Por lo tanto, si el préstamo fue del 75% del valor original de la propiedad, la parte de la apreciación del prestamista también habría sido del 75%. Los intereses se pagaban en cuotas mensuales y el reembolso final era la cantidad original prestada más la parte de la apreciación que correspondía al prestamista.
El gran monto de reembolso de una hipoteca de revalorización compartida y la pequeña parte del capital restante significan que es posible que el prestatario no tenga suficiente dinero para poder reducir su tamaño a una propiedad más pequeña. El prestatario tendría menos dinero para pagar las tarifas de la residencia, lo que requeriría que la autoridad local hiciera una mayor contribución a dichas tarifas. Y el prestatario tendría menos dinero para dejarle a sus hijos o nietos, algunos de los cuales podrían haber estado cuidando al prestatario durante muchos años.
Por el contrario, en el improbable caso de que el valor de la propiedad hubiera permanecido igual o reducido, la hipoteca de apreciación compartida habría estado efectivamente libre de intereses.
Calcular el tipo de interés compuesto equivalente de una hipoteca de valoración compartida con "interés cero", es decir, el tipo de interés que se habría cobrado una vez al mes sobre el importe adeudado y añadido al importe adeudado, de modo que al final del plazo del préstamo, el monto adeudado sería el mismo que el reembolso adeudado en una hipoteca de apreciación compartida:
que es lo mismo que:
donde R es el monto del reembolso, L es el monto del préstamo y t es el tiempo en años (y parte de un año) entre el préstamo y el reembolso. La fórmula da la tasa de interés compuesta equivalente de la hipoteca como porcentaje.
Alternativamente, si se supusiera que el interés se habría cobrado una vez al año sobre el monto adeudado y se habría agregado al monto adeudado, la fórmula sería:
que es lo mismo que:
Para préstamos que ascendieran al 25% del valor de la propiedad, el reembolso normalmente sería el 75% de la diferencia entre el valor inicial y final de la propiedad, más el monto del préstamo inicial.
Hay una descripción detallada del origen de las hipotecas de apreciación compartida en el capítulo 23 del libro de la Dra. Bettina von Stamm, Gestión de la innovación, el diseño y la creatividad , primera edición publicada en 2003 y segunda edición publicada en 2008. El capítulo 23 se titula "Innovación en los servicios financieros, Estudio de caso 8: Hipoteca de apreciación compartida - Banco de Escocia". Este es un resumen del capítulo:
Craig Corn, director de finanzas estructuradas de Merrill Lynch , buscaba una manera de dar a los inversores acceso a uno de los mayores conjuntos de activos: el mercado inmobiliario. Esto estaba dominado por propietarios-ocupantes, la mayor parte de cuya riqueza estaba inmovilizada en sus casas. Mientras tanto, la inversión comercial en el sector de alquiler privado del mercado, mucho más pequeño, se vio obstaculizada por el costo de gestionar la propiedad en alquiler y la dificultad de recuperar la posesión. Vincular una inversión a una hipoteca daría a los inversores acceso a un sector mucho más amplio del mercado inmobiliario y permitiría a los propietarios-ocupantes hacer uso financiero de su activo. [8]
Como la dirección de Merrill Lynch no creía que el producto encajara en su cartera de productos existente, Craig Corn se acercó a otras empresas y se trasladó a Swiss Bank Corporation ( SBC ). David Garner se había unido a SBC procedente de una sociedad de construcción en otoño de 1995 y tenía conocimientos de los mercados hipotecarios y de capitales del Reino Unido. Corn y Garner trabajaron juntos en el proyecto y obtuvieron opinión legal. Pronto se supo que los propietarios podían renunciar a una parte de la apreciación de su propiedad a cambio de una hipoteca a plazo fijo y con bajos intereses, mientras que los inversores podían acceder a la apreciación compartida a cambio de su inversión. ( SBC compró SG Warburg & Co. , una firma británica líder en banca de inversión, en 1995, y la fusionó con su propia unidad de banca de inversión para crear SBC Warburg.) [8]
Además de contar con el apoyo de SBC como banco de inversión, Corn y Garner también necesitaban un prestamista hipotecario para comercializar y gestionar las hipotecas. De las sociedades de construcción y los bancos a los que se dirigieron, el Bank of Scotland tenía buena reputación y se consideraba innovador. En febrero de 1996, Craig Corn se puso en contacto con Willie Donald, que recientemente se había incorporado al Bank of Scotland como director de ventas. A Willie Donald le gustó la idea y se la llevó, a través de George While, director de Hipotecas, a George Mitchell, director ejecutivo de la división de Banca Personal, a quienes también les gustó la idea. Mitchell presentó la idea a la junta principal, que la aprobó en principio en junio de 1996. [8]
La SBC y el Banco de Escocia llegaron rápidamente a un acuerdo para cooperar. George Mitchell seleccionó a Neil Forrest para trabajar con Willie Donald en el producto. Neil Forrest llevaba siete u ocho años en el banco y tenía experiencia en titulización ; Willie Donald acababa de presentar la Hipoteca de Elección Personal. Según Neil Forrest, Craig Corn y Willie Donald tuvieron las ideas mientras él y David Garner las tradujeron en algo realizable. [8]
El equipo pasó cuatro o cinco meses trabajando en la primera versión del producto, que no implicaba titulización . Se trata de agrupar deuda, como hipotecas residenciales, y vender sus flujos de efectivo como valores , también conocidos como bonos. Una de las razones por las que no se incluyó inicialmente fue que tenía mala reputación: normalmente sólo se utilizaba si no se podía financiar directamente. Otra razón fue que los swaps de tipos de interés propuestos habrían supuesto un riesgo fiscal sustancial para el banco. Se dio luz verde a la segunda versión del producto, que sí implicaba titulización . [8]
El equipo de implementación estuvo formado por Willie Donald y Neil Forrest, responsables del producto, Ian Dickson y John Lloyd, de ventas, John Trouten, de atención al cliente, Dave Smith, del área de procesos y tres personas de sistemas. Un segundo equipo se dedicó a desarrollar los procesos relacionados con la hipoteca de apreciación compartida. En la primera reunión del equipo de implementación, el 25 de septiembre de 1996, se fijó la fecha de lanzamiento para el 4 de noviembre de 1996. Gary Gordon, Gerente de Operaciones, se unió al equipo a principios de octubre de 1996. [8]
El equipo se centró en una opción para los prestatarios con dos tipos de interés: una hipoteca del 0% en la que el prestatario podía pedir prestado hasta el 25% del valor de la propiedad y renunciar a una apreciación equivalente a tres veces el porcentaje prestado, es decir, hasta el 75%, y una Hipoteca del 5,75% donde el prestatario podría pedir prestado hasta el 75% del valor de la propiedad y renunciar a la apreciación en el mismo porcentaje que el porcentaje prestado. [8]
Para el inversor, los SAM al 5,75% se titulizarían en bonos de tasa fija con una tasa de interés fija de aproximadamente el 55% del rendimiento del gilt a 10 años (un gilt es un bono del gobierno del Reino Unido). Los SAM al 0% se titulizarían en bonos de tasa flotante con una tasa de interés variable de alrededor del 60% de la Libor (tasa de oferta interbancaria de Londres, una tasa de interés promedio calculada a partir de estimaciones presentadas por los principales bancos de Londres) a tres meses . Los intereses se pagarían trimestralmente y estarían compuestos por el elemento fijo o flotante más un elemento adicional proveniente de los SAM terminados en ese trimestre. La deuda se amortizó (redujo) cada trimestre a medida que se reducía el número de viviendas con SAM. Por lo tanto, la relación entre el interés y la deuda aumentaría gradualmente, y el beneficio de esto compensaría el hecho de que los bonos no tuvieran un plazo fijo. [8]
Los SAM serían menos riesgosos para la inversión que el capital (una participación en la propiedad), serían a largo plazo y sus ganancias estarían vinculadas a los precios de la vivienda, que históricamente tuvieron un mejor desempeño que la inflación, pero no tan bien como las acciones. En consecuencia, se esperaba que atrajeran a los fondos de pensiones, los fondos inmobiliarios y los inversores en acciones. [8]
Toda la deuda y el capital de los SAM irían a parar a los tenedores de bonos, y el Banco de Escocia recibiría una comisión. El dinero de las hipotecas que ingresa al Banco de Escocia se liquidaría mensual o semanalmente al SBC . Para mantener los fondos asociados con SAM separados de sus otros fondos, el Banco de Escocia creó una empresa independiente para cada SAM. BoS actuó como agente para cada BoS SAM y los cargos legales estaban a nombre de BoS SAM y no a nombre de BoS. Para los SAM escoceses que devengan intereses y los que no generan intereses, fue necesario crear empresas separadas: BoS SAM 3 y BoS SAM 4. Una de las empresas inglesas titulizó los activos. [8]
El equipo de implementación intentó anticipar cualquier problema. En su segunda reunión, a principios de octubre, los responsables de TI les advirtieron que Unisys, uno de los sistemas informáticos del banco, sólo podía procesar préstamos a un plazo de hasta 50 años, mientras que el SAM era indefinido, hasta la venta de la propiedad o la muerte del propietario. Unisys tampoco podría procesar una tasa de interés del 0%. También existía la preocupación de que, con una empresa separada para cada SAM, el procesamiento nocturno pudiera sobrepasarse, especialmente a finales de mes. Por ello se mejoró la capacidad de tramitación, con un sistema separado para hipotecas para no afectar al resto de sistemas. [8]
Las valoraciones de propiedades eran importantes porque la apreciación se calculaba sobre la diferencia entre la valoración inicial y la valoración final de una propiedad. Countrywide fue designado para administrar el panel de tasadores. [8]
En la reunión del equipo del 9 de octubre de 1996, se decidió el lanzamiento el 11 de noviembre, tras un anuncio en The Sunday Times del 4 de noviembre. También hubo una filtración de prensa en un periódico dominical el 20 de octubre. El producto se lanzó antes de que se finalizaran los contratos con SBC Warburg y antes de que se redactaran los términos y condiciones. En la fecha de lanzamiento, el banco ya recibía alrededor de 2.000 llamadas telefónicas por día, la mayoría de las cuales estaban interesadas en la opción 0% y 2.500 personas habían solicitado más información. La demanda fue mucho mayor de lo esperado: para la segunda semana de diciembre se habían acabado los folletos. [8]
BoS SAM 1 y BoS SAM 2 se vendieron en Inglaterra y los primeros fondos se retiraron el 31 de diciembre de 1996. Para el BoS SAM 1, opción del 5,75%, se emitieron bonos por valor de 27,2 millones de libras esterlinas; Para la opción BoS SAM 2, 0%, se emitieron bonos por valor de £105,6 millones. Inesperadamente, los inversores no incluyeron a los fondos de pensiones. Se esperaba que los prestatarios tuvieran más de setenta años, pero la mayoría de ellos tenían cincuenta o sesenta años. [8]
Los SAM 3 y 4, para Escocia, no pudieron lanzarse hasta que se hubiera completado la titulización de los SAM 1 y 2, y también fueron retrasados por el diferente sistema legal en Escocia. Se introdujeron a mediados de febrero de 1997 y tardaron más en colocarse entre los inversores que los SAM 1 y 2. Durante los preparativos para los SAM 5 y 6, SBC Warburg se fusionó con Union Bank of Switzerland . La fusión se anunció el 8 de diciembre de 1997 y se creó la UBS AG . No se pudieron encontrar inversores para los SAM 5 y 6, que tuvieron que ser asumidos por el propio SBC Warburg. El Banco de Escocia esperaba que UBS/SBC Warburg encontrara nuevos inversores para los SAM, pero tuvo que retirar el producto. [8]
BoS SAM 2, 4 y 6 eran hipotecas con un interés del 0%, y el porcentaje de la apreciación del prestamista era tres veces el porcentaje del préstamo sobre el valor inicial de la propiedad (LTV). [8]
En marzo de 1998, después de que el Banco de Escocia retirara su producto, Barclays Bank lanzó su hipoteca de apreciación compartida. Al igual que la hipoteca sin interés del Banco de Escocia , la relación máxima entre préstamo y valor de la propiedad (LTV) era del 25%, no se cobraban intereses y la parte de la apreciación que correspondía al prestamista era tres veces el LTV. Barclays vendió 3.253 SAM entre mayo y julio de 1998. Barclays Capital titulizó las hipotecas en 1999 a través de Millshaw SAMS No 1 Ltd, un bono de cupón cero con calificación triple A de 97,84 millones de libras esterlinas, que era un acuerdo a 55 años. La aceptación por parte de los inversores fue lenta, pero las instituciones compraron los bonos por sus altos rendimientos. [8]
El 11 de julio de 1998, el Financial Times informó que las hipotecas de apreciación compartida quedaron temporalmente fuera del mercado después de que la demanda de los prestatarios excediera la oferta de dinero del mercado de bonos. El Bank of Scotland y el Barclays Bank habían vendido bonos por valor de 750 millones de libras esterlinas . Las hipotecas de revalorización compartida no volvieron posteriormente al mercado. [8]
Cuando los precios de la vivienda aumentaron y la apreciación llegó a ser mucho mayor que el valor inicial de las propiedades, los prestatarios debían a los inversores la mayor parte del valor de sus propiedades y se quedaron sólo con una pequeña proporción del valor para ellos.
La hipoteca de apreciación compartida del Banco de Escocia fue seleccionada como uno de los 1.012 Productos Millennium por el Design Council . El concepto de Producto Millennium fue lanzado por el Primer Ministro Tony Blair en septiembre de 1997 [9] y la lista completa y definitiva fue revelada por él en diciembre de 1999. Saludó a las empresas de Productos Millennium como "lo mejor de la innovación, la creatividad y el diseño británicos". " [10] La hipoteca de apreciación compartida del Banco de Escocia fue descrita por el Design Council como "una hipoteca que le permite liberar el efectivo inmovilizado en su casa con pagos de intereses del 0%, a cambio de una participación en cualquier apreciación del valor del venta de la vivienda." [11] La descripción no indica el tamaño de la participación en la apreciación del valor de la vivienda. Cuando se anunció la lista final de Productos Millennium en diciembre de 1999, ni el Bank of Scotland ni el Barclays Bank ya ofrecían a la venta hipotecas de apreciación compartida .
En la página 10 del folleto de ventas de BoS SAM No. 4 PLC, hay un ejemplo de una hipoteca de revalorización compartida basada en un préstamo de £30 000, un valor inicial de la vivienda de £120 000, el reembolso de la hipoteca después de 20 años y honorarios por un total de £ 1.890, y suponiendo una inflación media del precio de la vivienda del 4,5% anual. La TAE ( tasa porcentual anual ) de esta hipoteca es del 8,7%. El reembolso cotizado, incluido el préstamo inicial (£30 000), la apreciación compartida (£127 054), la tarifa de apertura (£500), los honorarios legales (£600), los honorarios de valoración de entrada y salida (£490), y una tarifa administrativa (300 £) es de 158 944 £. [13]
En la página 5 del mismo documento hay otro ejemplo de hipoteca de plusvalía compartida. Esto se basa en un préstamo de £20.000, un valor inicial de la propiedad ("valor base") de £100.000 y un valor final de la propiedad ("valor de salida") de £150.000. El reembolso cotizado, incluido el préstamo inicial (£20 000) y la apreciación compartida (£30 000), pero sin incluir la tarifa de valoración de salida ni la tarifa administrativa (£300), es de £50 000. Este reembolso es mucho menor que los reembolsos que realmente se están realizando. [ se necesita aclaración ] El ejemplo no proporciona el número de años de la hipoteca, pero si se supone que son 20 años, como en el ejemplo de la página 10, la inflación promedio del precio de la vivienda del ejemplo es del 2,0% y la APR es 4,7%. Por lo tanto, este ejemplo supone una inflación promedio del precio de la vivienda diferente a la del ejemplo de la página 10. El folleto de ventas de BoS SAM No. 6 PLC es muy similar al folleto de ventas de BoS SAM No. 4 PLC, pero la mayor parte del ejemplo de la página 5 se ha eliminado. . [13]
En la página 5 del folleto de ventas de hipotecas de apreciación compartida de Barclays Bank hay tres ejemplos de hipotecas de apreciación compartida. Se basan en préstamos de £15.000, £20.000 y £25.000, una valoración original de la propiedad de £100.000 y una valoración final de la propiedad de £150.000. Los reembolsos citados, incluido el préstamo inicial y la apreciación compartida, pero sin incluir los honorarios legales ni otros costos, son £ 37 500, £ 50 000 y £ 62 500. Estos pagos son mucho menores que los pagos que realmente se están haciendo. Los ejemplos no dan el número de años de la hipoteca, pero si se supone que son 20 años, la inflación promedio del precio de la vivienda de los ejemplos es del 2,0% y el La TAE es del 4,7%. [4]
El acuerdo entre Barclays SAMS Limited (el "Prestamista") y el "Prestatario" establece que se trata de un contrato de crédito regulado por la Ley de Crédito al Consumidor de 1974 . [14]
El acuerdo da un ejemplo de una hipoteca de revalorización compartida, basada en un préstamo total de £20.000, una valoración original de la propiedad de £120.000, una valoración de la propiedad antes del reembolso de £140.000 y el reembolso del préstamo después de sólo dos años. El préstamo total es el 16,6% de la valoración original de la propiedad y el reembolso sería (3 × 16,6% × £20.000) + £20.000 = £29.960 (cifras de Barclays), es decir, el 21,4% de la valoración final. La inflación media del precio de la vivienda es del 8,0% y la TAE del 22,4%. La relación porcentual del préstamo con respecto a la valoración final, la inflación media del precio de la vivienda y la TAE están distorsionadas por el plazo irrealmente corto de dos años del préstamo. El reembolso de £29.960 es mucho menor que los reembolsos que realmente se están realizando. [14]
Barclays utilizó una lista de verificación titulada "Barclays Mortgage Service" cuando hablaban de una hipoteca con posibles prestatarios. "S/N" se imprimió junto a 18 declaraciones para que "S" o "N" se circulen a mano según corresponda. Ninguna de las declaraciones incluía ninguna recomendación para buscar asesoramiento legal o independiente, ni ninguna recomendación para discutir la hipoteca con su familia. [15]
En los 20 años anteriores al Banco de Escocia comenzó a vender hipotecas de apreciación compartida en noviembre de 1996, el índice de precios de la vivienda en el Reino Unido aumentó de £10.682 en octubre de 1976 a £59.885 en octubre de 1996, un aumento del 460% (£49.203) y la inflación promedio del precio de la vivienda. del 9,0% anual. En los 20 años anteriores a que Barclays Bank comenzara a vender hipotecas de apreciación compartida en mayo de 1998, el índice de precios de la vivienda en el Reino Unido aumentó de £12.429 en abril de 1978 a £69.757 en abril de 1998, un aumento del 461% (£57.328) y la inflación promedio del precio de la vivienda de 9,0% anual. [dieciséis]
Habría sido razonable esperar que el valor de la propiedad siguiera aumentando a un ritmo elevado. Sin embargo, las hipotecas de apreciación compartida se comercializaban antes del uso generalizado de Internet. Los clientes potenciales y sus abogados no habrían tenido fácil acceso a la información del índice de precios de la vivienda del Reino Unido, pero los bancos que venden hipotecas sí habrían tenido esta información.
En la década de 1990, las hipotecas no estaban completamente reguladas. Los bancos operaban voluntariamente según el Código Bancario y los prestamistas hipotecarios operaban voluntariamente según el Código de Prestamistas Hipotecarios. Como condición para operar bajo el Código Bancario , los bancos tenían que inscribirse en el Servicio del Defensor del Pueblo Financiero , que tiene poderes legales para arreglar las cosas si los clientes han sido tratados injustamente. [17]
Aunque Barclays Bank y el Bank of Scotland comercializaron hipotecas de apreciación compartida bajo la marca de su empresa, crearon empresas separadas para administrar y emitir las hipotecas. Estas empresas independientes no eran signatarias del Código Bancario , por lo que el Servicio del Defensor del Pueblo Financiero no pudo investigar las quejas de los clientes sobre las Hipotecas de Valorización Compartida. [6]
Sin embargo, el folleto de Barclays sobre hipotecas de apreciación compartida dice en la contraportada, bajo el título "El Código Hipotecario y el Código Bancario", "Barclays está comprometido con el Código Hipotecario y el Código Bancario, los cuales establecen los compromisos y estándares de bancos en el trato con sus clientes, como tal, nos aseguramos de que nuestros productos y servicios cumplan con los términos de ambos Códigos. El Código Hipotecario se relaciona específicamente con el servicio que brindamos, la provisión de información sobre nuestros productos y servicios hipotecarios y cómo operan. ". [4]
El Código Hipotecario entró en vigor el 1 de julio de 1997 para los prestamistas y el 30 de abril de 1998 para los intermediarios hipotecarios. Permaneció en vigor hasta el 31 de octubre de 2004, cuando entró en vigor el Libro de consulta sobre conducta empresarial hipotecaria (MCOB) de la Autoridad de Servicios Financieros. [18] Las normas del Código se engloban en diez compromisos clave, que incluyen ayudar a los clientes a comprender las implicaciones financieras de una hipoteca. [19]
La Autoridad de Servicios Financieros (FSA) no comenzó a regular el negocio hipotecario hasta el 31 de octubre de 2004. [20] La FSA fue reemplazada por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA) el 1 de abril de 2013. [21]
La Ley de crédito al consumo de 1974 reformó significativamente la ley relativa al crédito al consumo. [22]
La Ley de Crédito al Consumidor de 2006 amplió el alcance de la Ley de Crédito al Consumidor de 1974, creó el esquema del Defensor del Pueblo Financiero y aumentó los poderes de la Oficina de Comercio Justo . [23] Permite a los prestatarios impugnar ante los tribunales las relaciones injustas entre deudor y acreedor. Algunos clientes de hipotecas de plusvalía compartida y sus familias consideran que el acuerdo según el cual un préstamo equivalente al 25% del valor inicial de una propiedad se reembolsa mediante el 75% de la plusvalía del valor de la propiedad, más el importe del préstamo, podría ser una relación deudor-acreedor injusta.
El Reglamento sobre condiciones abusivas en contratos con consumidores de 1999 , Reglamento 7, establece que un vendedor deberá garantizar que cualquier término escrito de un contrato se exprese en un lenguaje sencillo e inteligible y que, si hay dudas sobre el significado de un término escrito, la interpretación Prevalecerá el que sea más favorable para el consumidor. El artículo 8 establece que una cláusula abusiva "no será vinculante para el consumidor", cuando una cláusula abusiva es aquella que causa un desequilibrio significativo en los derechos y obligaciones de las partes derivados del contrato, en detrimento del consumidor. [24]
En octubre de 1997, Harold Fisher y su esposa pidieron prestados 90.000 libras esterlinas al Banco de Escocia en el marco de su plan hipotecario de apreciación compartida. Al tercer año del préstamo, el Sr. Fisher se dio cuenta de que el gran aumento en los precios de la vivienda significaba que su deuda con el Banco de Escocia había aumentado en una cantidad mucho mayor. Escribió al banco para expresar sus temores pero le dijeron que había firmado el contrato. [25]
Posteriormente, Fisher presentó su reclamación ante el Servicio del Defensor del Pueblo Financiero , que falló en su contra. Dijeron que en los litigios sobre hipotecas sobre apreciación compartida, normalmente fallaban a favor de los bancos. [25]
Otra pareja que pidió dinero prestado al Banco de Escocia en el marco de su plan de hipotecas de apreciación compartida, 72.000 libras esterlinas, fue Geoffrey Cooke y su esposa. El Sr. Cooke tenía previsto presentar una solicitud al Tribunal Superior en septiembre de 2003 para que su contrato hipotecario se tratara según el Reglamento sobre condiciones abusivas en contratos con consumidores de 1994 (y sus modificaciones). Pensó que había pruebas de que los procedimientos de entrada y salida del préstamo violaban la ley y la ley de la Unión Europea. [26]
Después de que The Times informara sobre el caso de Geoffrey Cooke en agosto de 2003, dijo que se vio inundado de cartas, llamadas telefónicas y correos electrónicos de lectores que de manera similar terminaron enfrentando deudas abrumadoras. [27]
Como el Servicio del Defensor del Pueblo Financiero era ineficaz, los clientes de hipotecas de apreciación compartida se pusieron en contacto con sus miembros del Parlamento y en 2003 crearon el Grupo de Acción para las Víctimas de Hipotecas de Valorización Compartida (SAMVIC), un organismo de 500 propietarios que sentían que habían sido engañados por los prestamistas para asumir deudas que ahora eran exorbitantes, [25] para coordinar acciones legales contra los bancos. [20]
La nota estándar de la Cámara de los Comunes SN/BT/3414 "Hipotecas de apreciación compartida", escrita por Timothy Edmonds y actualizada por última vez el 12 de diciembre de 2013, dice: "Ha habido un número significativo de debates en la Cámara sobre las hipotecas de liberación de capital en general y SAMS en particular, ya que ahora se empiezan a apreciar las consecuencias de las políticas adoptadas hace algunos años." [20]
En diciembre de 2002 se publicó un Libro Verde sobre pensiones, "Simplicidad, seguridad y elección: trabajar y ahorrar para la jubilación". En él se afirmaba que el Tesoro "buscaría opciones para crear condiciones equitativas para la regulación de la liberación de capital y de la vivienda". planes de reversión para proteger a los consumidores y hacer que el mercado funcione mejor". [20]
Hubo un debate general el 14 de enero de 2003 en un debate de clausura en Westminster Hall iniciado por Angela Browning . Durante el debate, varios miembros mencionaron específicamente las hipotecas de apreciación compartida, incluidos Vince Cable , Stephen O'Brien y la entonces Secretaria Financiera del Tesoro, Ruth Kelly . [20]
Durante su discurso, Ruth Kelly dijo: "Me complace decir que, cuando la regulación hipotecaria de la FSA entre en vigor, el régimen de asesoramiento y divulgación propuesto permitirá a los prestatarios ser plenamente conscientes de las implicaciones de todos los préstamos de liberación de capital antes de tomar un decisión sobre la más adecuada para ellos... Mientras tanto, si los electores de los Excmos. diputados creen que han sido mal asesorados o que su hipoteca se vendió mal y, suponiendo que se hayan completado todos los procedimientos internos de reclamación, pueden ser elegidos. podrá solicitar reparación ante el Servicio del Defensor del Pueblo Financiero ." [20]
En junio de 2003, el entonces Secretario Principal del Tesoro, Paul Boateng , inició una consulta y al mes siguiente anunció en respuesta a preguntas orales: "Todos los programas de liberación de capital basados en hipotecas serán regulados por la Autoridad de Servicios Financieros a partir del 31 Octubre de 2004." [20]
También dijo, "... tiene razón al señalar que una hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes que toma un consumidor. La liberación de capital también entra en esa categoría. Son decisiones financieras muy importantes. Es absolutamente esencial proteger De hecho, debo señalar que la FSA es el único regulador legal en el mundo, hasta donde sabemos, que tiene la protección de los consumidores como uno de sus objetivos legales. Como él sabe, habrá una mejor protección para los consumidores cuando. La regulación de las hipotecas y del asesoramiento hipotecario entrará en vigor el 31 de octubre de 2004. El nuevo régimen dará al prestatario una mayor confianza en las decisiones que esté tomando." [20]
Durante un nuevo debate celebrado en diciembre de 2003 en Westminster Hall, el Secretario de Finanzas dijo: "... la FSA regulará la venta de hipotecas mediante primeros cargos legales sobre propiedades en el Reino Unido donde al menos el 40% sea alojamiento residencial que será ocupado por el prestatario o su familia inmediata. Esa definición se obtuvo después de una consulta y está diseñada para proteger los préstamos cuando la casa de una persona puede estar en riesgo como resultado de la venta de un producto inadecuado". [20]
El resultado de la consulta iniciada por el entonces secretario jefe del Tesoro, Paul Boateng , fue anunciado por la entonces secretaria de Finanzas, Ruth Kelly , el 10 de mayo de 2004. Fue que los planes Home Reversion serían regulados por la FSA. Según los planes de reversión de viviendas, parte de la casa se vende al prestamista y parte de la propiedad de la propiedad pasa al prestamista, mientras que en las hipotecas de apreciación compartida, la propiedad total la conserva el prestatario. [20]
En junio de 2007, Barclays lanzó el Plan de dificultades económicas Barclays Shared Appreciation Mortgage (SAM). Según Barclays, estaba diseñado para ayudar a los clientes que se encontraban en una situación de dificultad sustancial debido a un cambio de circunstancias y necesitaban mudarse a una propiedad más adecuada o adaptar su vivienda actual para adaptarla a sus necesidades, pero no pudieron hacerlo debido a su hipoteca de apreciación compartida. Su objetivo era ayudar a los clientes que realmente enfrentaban dificultades y, por lo tanto, no todos serían elegibles. [28] [29]
El Barclays Hardship Scheme proporcionaría un préstamo sin intereses para compensar la diferencia entre la cantidad de dinero que tendría el prestatario después de vender su casa actual y la cantidad de dinero que necesitaría para comprar una casa nueva, hasta 50% del valor de la nueva vivienda. El préstamo sería reembolsable en el momento de la venta de la nueva casa, lo que probablemente sería en caso de fallecimiento del prestatario.
El Banco de Escocia no estableció un plan formal de dificultades económicas, [6] pero dijo que examinaría cada caso individual cuando lo solicitara. [30]
El Shared Appreciation Mortgage Action Group (SAMAG) fue creado en 2009 por Hilary Messer, entonces jefa de litigios en RWP Solicitors (Richard Wilson Pangbourne [31] ), con sede en Reading, Berkshire. Más de 300 clientes de hipotecas de apreciación compartida pagaron £5.000 cada uno, un total de £1,5 millones, en honorarios legales por una demanda colectiva. Hilary Messer dijo que los recientes cambios en la Ley de Crédito al Consumo permitieron demandar a los bancos por las hipotecas. Según la ley, cuyos cambios eran retrospectivos, si un tribunal determinaba que la relación entre un acreedor y un deudor era injusta para el deudor, tenía amplios poderes para modificar los términos del contrato de préstamo. En enero de 2009 se envió a los bancos una carta legal antes de la acción. Se solicitó una orden de litigio grupal (GLO) en una audiencia el 14 de julio de 2009 y se emitió en el Tribunal Superior el 5 de octubre de 2009, permitiendo a los clientes de hipotecas de apreciación compartida emprender acciones legales como grupo contra los bancos. [32] [33] [34]
Los bancos apelaron la decisión que permitió conocer el caso y, con un juez diferente, ganaron su apelación. Los abogados de los clientes necesitaban más dinero que los clientes no tenían, por lo que tuvieron que retirar el caso. Los clientes pasaron a ser entonces responsables de los costes de los bancos. [6]
Los bancos acordaron renunciar a sus costes si los clientes llegaban a acuerdos legales ("órdenes de silencio" [30] ) de no presentar más quejas sobre sus hipotecas de revalorización compartida. [6] El Grupo de Acción Hipotecaria de Valoración Compartida (SAMAG) se disolvió y pasó a formar parte del grupo de acción más amplio de Lucha Contra la Explotación Financiera (SAFE). [20]
Los abogados Teacher Stern presentaron demandas en 2014 contra el Bank of Scotland y el Barclays Bank por compensaciones relacionadas con hipotecas de apreciación compartida que se vendieron entre 1996 y 1998. [35]
En junio de 2021, los abogados Teacher Stern anunciaron que habían negociado con éxito un acuerdo con Barclays Bank en nombre de 37 clientes que contrataron hipotecas de plusvalía a finales de los años 90. Los detalles del acuerdo son confidenciales. [36]
Teacher Stern LLP representó a 160 demandantes de hipotecas de apreciación compartida en un caso contra el Banco de Escocia (parte del Lloyds Banking Group), con un juicio que debía comenzar el 31 de enero de 2024. El día antes del comienzo del juicio, El profesor Stern publicó una declaración concertada en su sitio web, diciendo que los Demandantes y el Bank of Scotland (y los otros Demandados) habían acordado un acuerdo comercial, sin ninguna admisión de responsabilidad, en la acción ante el Tribunal del Condado. Dijo que los términos del acuerdo de conciliación son confidenciales y que no hay cambios en las hipotecas ni en sus términos y condiciones. [37]
Teacher Stern LLP, Trowers and Hamlins LLP, Clarke Willmott LLP y Acuity Law LLP están planeando más reclamaciones contra Barclays y Bank of Scotland, excepto que Clarke Willmott no presentará reclamaciones contra Bank of Scotland. Clarke Willmott y Acuity Law podrían ofrecer a sus clientes un acuerdo de No Ganar, No Cobrar. [37] [38] [39] [40]
Algunas de las hipotecas de revalorización compartida del Banco de Escocia vendidas entre 1996 y 1998 tenían acuerdos que "se regían e interpretaban de acuerdo con la ley escocesa". En la actualidad, los abogados ingleses no están preparados para presentar reclamaciones colectivas en nombre de clientes de hipotecas de apreciación compartida escocesas o de sus familias. Cuando más personas se hayan unido al grupo de Facebook "Scottish SAM", debería ser posible que se presente una reclamación grupal en su nombre, probablemente por parte de abogados escoceses. [41]
Además de numerosos informes sobre hipotecas de revalorización compartida en los periódicos nacionales, también hubo informes en la edición de agosto de 2003 de Which? , la revista de la Asociación de Consumidores, y en las ediciones de septiembre de 2006 y agosto de 2007 de Saga Magazine .
El 8 de septiembre de 2014 se transmitió en BBC One una investigación de la BBC Inside Out South sobre hipotecas de apreciación compartida, presentada por Nick Wallis . Una de las personas entrevistadas en el programa de Wallis fue el Dr. Julian Lewis , miembro del Parlamento de New Forest East en Hampshire. [30]
Christopher Philpot, asociado principal del departamento de resolución de disputas de Teacher Stern, fue entrevistado en el programa The One Show de la BBC el 3 de abril de 2017 en relación con la demanda que se está organizando contra el Bank of Scotland y Barclays. También hubo informes sobre hipotecas de apreciación compartida en el programa Money Box de BBC Radio 4 el 27 de septiembre de 2008, el 22 de abril de 2017 y el 23 de septiembre de 2017. [31] [42] [43]
Hubo un artículo escrito por Ali Hussain sobre las hipotecas de apreciación compartida y publicado en The Sunday Times el 26 de septiembre de 2021. Decía que habría una audiencia preliminar en el Tribunal Superior en octubre de 2021 para el litigio iniciado por Teacher Stern, en representación de 150 Bank of Clientes de Escocia SAM. La acción alega que los SAM eran "fundamentalmente inadecuados" para los consumidores e "intrínsecamente injustos" según la Ley de crédito al consumo de 1974 . El abogado principal fue David Bowman. [44]
El 4 de febrero de 2024, el Sunday Times publicó un artículo escrito por Ali Hussain: "Victoria para las familias cuyos préstamos injustos les costaron sus casas". Dice que el Banco de Escocia se ha retractado en el último momento de defender ante los tribunales su venta de un sistema de liberación de acciones "injusto" (hipotecas de revalorización compartida). [45]
Una hipoteca de apreciación compartida es una hipoteca en la que el prestamista acepta una tasa de interés inferior a la tasa de mercado vigente, a cambio de una parte del valor apreciado de la propiedad colateral. La parte del valor apreciado se conoce como interés contingente , el cual se determina y vence en la venta del inmueble o en la terminación de la hipoteca.
Por ejemplo, supongamos que la tasa de interés vigente actualmente es del 6% y la propiedad se compró por $500,000. El prestatario deposita 100.000 dólares y obtiene una hipoteca de 400.000 dólares amortizada en 30 años. El prestamista y el prestatario acuerdan una tasa de interés más baja del 5% y un interés contingente del 20% del valor apreciado de la propiedad. Debido a la tasa de interés más baja, el pago mensual se reduce de $2,398 a $2,147. Sin embargo, este ahorro en pagos mensuales conlleva una compensación. Supongamos que la propiedad se vende posteriormente por 700.000 dólares. Debido al acuerdo sobre el interés contingente, el prestatario debe pagar al prestamista el 20% de la ganancia, es decir, 40 000 dólares.
Al participar en la apreciación de la propiedad, el prestamista asume un riesgo adicional relacionado con su valor. Por lo tanto, si se trata de una compensación favorable depende de las condiciones del mercado inmobiliario. Una hipoteca de apreciación compartida se diferencia de un acuerdo de participación en el capital en que el principal del préstamo es una obligación incondicional (en la medida en que esté garantizada por la propiedad). Por lo tanto, si el valor de la propiedad disminuye, el prestatario aún deberá el capital pendiente, y si el prestatario vende la propiedad con pérdida, el interés contingente es simplemente cero.
La Resolución de Ingresos 83-51 (1983) del Servicio de Impuestos Internos especifica las condiciones bajo las cuales el interés contingente en una hipoteca de apreciación compartida puede considerarse interés hipotecario deducible de impuestos. En particular, una hipoteca de revalorización compartida debe estipular una obligación incondicional de pago del principal para evitar ser recaracterizada como un acuerdo de participación en el capital, lo que puede tener consecuencias fiscales diferentes. Debido a la complejidad de las leyes tributarias y los términos adaptados a situaciones individuales, las hipotecas privadas no comerciales que involucran apreciación compartida siempre deben ejecutarse con el asesoramiento de un abogado de bienes raíces.
Las organizaciones sin fines de lucro y las agencias gubernamentales locales también utilizan cláusulas de apreciación compartida. [46] Estos préstamos de apreciación compartida están estructurados como segundas hipotecas, pero se consideran "silenciosos" porque los prestatarios no realizan pagos hasta que venden la casa (o, en algunos casos, refinancian la primera hipoteca). En el momento de la venta o refinanciación, la familia debe pagar el monto total del préstamo más una parte de la apreciación del precio de la vivienda. [47] De esta manera, el importe devuelto a la entidad subvencionante se basa en los aumentos de los precios de la vivienda, lo que ayuda a preservar el "poder adquisitivo" de las subvenciones públicas.
Un enfoque común para diseñar programas de préstamos de revalorización compartida es basar la parte de la revalorización pagadera en el momento de la venta de la vivienda en la parte del precio de compra original que estaba subsidiado.
Por ejemplo, si una familia recibió un subsidio de $50,000 para comprar una casa de $250,000, la familia tendría que darle a la comunidad el 20 por ciento ($50,000 dividido por $250,000) de cualquier apreciación del precio de la vivienda en el momento de la venta, además de pagar el subsidio inicial. $50,000.
Se pueden imponer limitaciones adicionales a la apreciación compartida, como una limitación de usura de un máximo del 6% de interés efectivo sobre el dinero prestado, como es el caso de la asistencia para el pago inicial ofrecida por la ciudad de Seattle.
![{\displaystyle Equivalente\ interés\ compuesto\ tasa=({\sqrt[{12t}]{\frac {R}{L}}}-1)\times 1200}](https://wikimedia.org/api/rest_v1/media/math/render/svg/a1f4d8ad732c8b9eed23e103fcabd5edd3cab26b)
![{\displaystyle Equivalente\ interés\ compuesto\ tasa=({\sqrt[{t}]{\frac {R}{L}}}-1)\times 100}](https://wikimedia.org/api/rest_v1/media/math/render/svg/fa77681eb2757bf34c56f3b43de812009b83e468)
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