El Distrito Superpuesto de Zonificación Industrial Marítima (MIZOD) se creó en Baltimore, Maryland, en 2004 para preservar el acceso a aguas profundas para usos industriales marítimos y portuarios . A medida que el desarrollo residencial y comercial frente al mar invadió los usos industriales marítimos dentro de la ciudad, a las industrias frente al mar les resultó más difícil recibir préstamos de los bancos para mejorar y ampliar sus operaciones. [ cita necesaria ] MIZOD es un distrito de zonificación superpuesto a zonas industriales existentes a lo largo del agua para permitir solo industrias que usan o necesitan acceso a aguas profundas. El distrito Overlay debía expirar en 2014, pero recientemente se extendió para expirar en 2024. [ cita necesaria ]
El puerto de Baltimore, Maryland, corría el peligro de desaparecer en la oscuridad debido al desarrollo prácticamente desenfrenado de la zona costera por parte de promotores comerciales y residenciales. El desarrollo de Harbor Place en el paseo marítimo del centro de Baltimore en 1980, cerca de los entonces vacantes muelles de vapor de Inner Harbor , fue el presagio del desarrollo comercial y residencial del paseo marítimo en terrenos industriales en Baltimore. Las décadas de 1990 y 2000 llevaron a un rápido desarrollo y reutilización de edificios industriales, incluido Tide Point, la reutilización de un fabricante de jabón en oficinas y Silo Point , que convirtió un silo de granos en desuso en un desarrollo de condominios de gran altura. Estos proyectos fueron importantes en el desarrollo de el Distrito de Superposición Industrial Marina (MIZOD) en 2004 para limitar el uso de la tierra en el distrito a los usos servidos por los puertos de aguas profundas. Esto incluyó la prohibición de los Desarrollos de Unidades Planificadas (PUD), la reutilización de propiedades industriales para desarrollos de uso mixto y los usos de oficinas y hoteles no permitidos como uso condicional en las leyes de zonificación . La ciudad de Baltimore escribió lo siguiente en el expediente legislativo que promulgó MIZOD:
“El Distrito Marítimo Industrial Superpuesto está diseñado para garantizar la preservación del frente limitado de aguas profundas del Puerto de Baltimore para uso marítimo. La intención es delimitar un área donde se pueda realizar el transporte marítimo sin la intrusión de usos no industriales y donde se fomente la inversión en infraestructura marítima ”.
Baltimore había estado experimentando un rápido crecimiento en la zona costera y los planificadores temían que gran parte de la infraestructura que sustentaba el puerto de Baltimore fuera eliminada para permitir una mayor gentrificación de la zona costera . Una vez que se elimine esta infraestructura, sería imposible o muy costoso reemplazarla, incluidas tanto las propiedades con acceso a aguas profundas como las rutas ferroviarias y de camiones que las sustentan. Si bien MIZOD se creó para proteger las industrias alrededor del puerto y las instalaciones portuarias que dependen del acceso a aguas profundas, el efecto buscado fue incubar el crecimiento manufacturero en toda la ciudad y la región. Muchas empresas manufactureras fuera de los límites del MIZOD dependen de la proximidad a un centro de transporte nacional e internacional. Baltimore se encuentra en una posición única para aprovechar los eventos internacionales: la ampliación del Canal de Panamá, que se completará en 2014, abrirá la costa este a barcos mucho más grandes llamados “Mega Ships” o barcos Panamax . El canal permitirá el paso de barcos de un cuarto de milla de largo con capacidad para 14.000 contenedores de envío, a diferencia de los barcos que transportan 4.500 contenedores que actualmente pueden pasar por el canal. Baltimore está actualmente en condiciones de aprovechar gran parte de este nuevo tráfico debido a la falta de infraestructura en los puertos más grandes de la costa este. Los canales que sirven a Savannah y Charleston son demasiado poco profundos para acomodar los calados más profundos de los barcos y el puente de Bayona bloquea el acceso a Newark de estos barcos más grandes. Esto pondrá a Baltimore en condiciones de compartir la oportunidad del tráfico de "megabuques" con sólo unos pocos puertos de la costa este.
La protección industrial es necesaria tanto para proteger a las industrias de usos no compatibles invasores como para preservar empleos con salarios altos y baja educación. La invasión de usos comerciales y residenciales en terrenos industriales hace que los bancos sean muy cautelosos a la hora de prestar dinero a empresas marítimas e industriales en zonas donde se desarrollan usos no compatibles en las zonas circundantes. Los bancos comprenden el poder y la persuasión política que tienen los residentes una vez que se mudan a una zona industrial o cerca de ella. El tráfico y el ruido creados por los turnos matutinos y nocturnos y el transporte marítimo generan quejas a la ciudad y, finalmente, los esfuerzos de lobby de los residentes conducen a restricciones sobre las propiedades y actividades industriales, lo que pone en peligro la productividad, las ganancias y la viabilidad de una empresa industrial. Un informe de la Universidad de Wisconsin sobre distritos manufactureros planificados utilizó la frase “desplazamiento industrial” para describir el proceso de usos no compatibles que obligan a la industria a abandonar áreas, especialmente aquellas alrededor del núcleo central de una ciudad.
Los distritos superpuestos de zonificación industrial marítima encontraron resistencia y plantearon muchas preocupaciones sobre el intento de proteger las tierras industriales. Baltimore estaba experimentando una disminución en el tráfico manufacturero y portuario; una de las razones por las que las propiedades industriales estaban experimentando tanta presión debido a la gentrificación era que había muchos edificios vacíos para convertirlos a otros usos. Muchos argumentaron que preservar la industria no era el “mayor y mejor uso” de la tierra, el desarrollo residencial y comercial podría convertir propiedades subutilizadas y de bajo valor fiscal en desarrollos que generen impuestos. La preocupación de que los edificios vacíos queden sin uso deterioren aún más los vecindarios: el treinta por ciento de todos los terrenos en Baltimore se utilizan para la industria, de los cuales el 13,5 por ciento permanece vacío. Todavía hay una tasa de desocupación relativamente alta en el MIZOD y los propietarios de esos terrenos ahora no pueden venderlos a desarrolladores residenciales, comerciales o incluso industriales. Es probable que este terreno permanezca desocupado sin reembolso de los costos de oportunidad perdidos y la imposibilidad de vender o desarrollar el terreno reduce los valores de propiedad de estos lotes. Los desarrolladores en Baltimore se resistieron especialmente al MIZOD ya que los proyectos de reurbanización y reutilización adaptativa como Silo Point y Tide Point fueron un gran éxito. Muchos propietarios de empresas manufactureras estaban en contra de la creación de MIZOD, argumentando que si sus edificios se volvían demasiado pequeños, viejos u obsoletos, las propiedades serían difíciles de vender si necesitaban mudarse a una propiedad más grande o más avanzada.
Baltimore se dio cuenta de que la pérdida de terrenos industriales marítimos impediría su capacidad para atraer tráfico portuario. La creación de MIZOD y la seguridad que ha dado a la industria marítima , el continuo dragado de rutas marítimas y la inminente ampliación del Canal de Panamá han estimulado mucha inversión privada. Los bancos ahora se sienten más cómodos otorgando préstamos a las operaciones industriales en las áreas cubiertas por MIZOD y dentro de los dos años de la implementación de MIZOD, se han gastado millones de dólares en mejoras a los muelles y la adición de líneas de producción en las industrias marítimas. Según el informe anual de 2007 de la Baltimore Development Corporation ; Entre las grandes empresas del Puerto de Baltimore bajo la protección de MIZOD que han ampliado o planean ampliar sus operaciones se encuentran: CSX Railroads, que opera muelles de carbón y materias primas, ha gastado $19 millones en reparaciones de muelles y mejoras de talleres; Domino Sugar ha trasladado sus operaciones amenazadas en Nueva York y Luisiana a Baltimore añadiendo empleados, una línea de producción adicional de 1,5 millones de dólares y está considerando agregar más líneas de producción, almacenes y una instalación de investigación y desarrollo; La Autoridad Portuaria de Maryland, que añadió una terminal de cruceros de 26,4 millones de dólares y completó la Terminal de Papel de América del Norte, y Rukert Terminals Corporation, que acaba de construir un nuevo muelle "de última generación" de 1000 pies y 50 pies de profundidad por 25 millones de dólares. En noviembre de 2009, el estado de Maryland acordó arrendar las instalaciones de contenedores Seagirt, de propiedad estatal, a una empresa privada por 50 años. La compañía está invirtiendo 105 millones de dólares para construir un atracadero de 50 pies de profundidad para acomodar los "mega barcos". Esto creará 2.700 empleos más permanentes relacionados con el puerto y 3.000 empleos de construcción, 1.000 para la construcción del atracadero y 2.000 contratistas estatales y municipales para mejorar la infraestructura alrededor de la terminal, incluidos caminos y puentes. Se espera que durante los 50 años los arrendatarios del puerto inviertan 500 millones de dólares (Dresser 20-11-2009). Este enfoque neoliberal de privatización de instalaciones de propiedad gubernamental reducirá la cantidad de inversión de capital requerida por el Estado, al tiempo que modificará las instalaciones portuarias para la afluencia de barcos más grandes.
Corporación de Desarrollo de Baltimore. 2007. “Informe anual de 2006 del Distrito de Superposición Marítima”
Frenar el declive industrial o frustrar la reurbanización: una evaluación de los distritos de fabricación planificados del corredor Clybourn, Goose Island y Elston Corridor de Chicago. (2005, noviembre) Centro para el Desarrollo Económico de la Universidad de Wisconsin-Milwaukee
Baila Scott. 2009. “El alcalde Dixon firma un proyecto de ley que protege la zonificación marítima del puerto de Baltimore hasta 2012” Baltimore Business Journal. 12/05/09
Cómoda, Michael. 2009. "El puerto de Baltimore obtendrá una mejora multimillonaria". Sol de Baltimore. 20/11/09.
Friedmann, Juan. 1987. “El terreno de la teoría de la planificación” La planificación en el dominio público. Princeton, Nueva Jersey. Prensa de la Universidad de Princeton
Hentschel, John J. 2009. “Trazando el futuro del litoral industrial de Baltimore” Baltimore: Fundación Abbel.
Kraul, Chris. 2009. “La expansión del Canal de Panamá avanza” Los Angeles Times 1/6/09.
Resumen y evaluación preliminar del Distrito superpuesto de zonificación industrial marítima (MIZOD) (2010) Departamento de Planificación de Maryland.
39°16'N 76°34'W / 39.267°N 76.567°W / 39.267; -76.567