La crisis de ejecuciones hipotecarias de Estados Unidos de 2010 , a veces denominada Foreclosure-gate o Foreclosuregate , [1] [2] se refiere a una epidemia generalizada de ejecuciones hipotecarias indebidas iniciadas por grandes bancos y otros prestamistas. La crisis de ejecuciones hipotecarias fue ampliamente cubierta por los medios de comunicación a partir de octubre de 2010, y varios bancos grandes, incluidos Bank of America , JP Morgan , Wells Fargo y Citigroup , respondieron deteniendo temporalmente sus procedimientos de ejecución hipotecaria en algunos o todos los estados. [3] [4] La crisis de ejecuciones hipotecarias causó un temor significativo entre los inversores en los EE. UU. [5] Un estudio de 2014 publicado en el American Journal of Public Health vinculó la crisis de ejecuciones hipotecarias con un aumento en las tasas de suicidio. [6]
Según RealtyTrac , uno de cada 248 hogares en los Estados Unidos recibió un aviso de ejecución hipotecaria en septiembre de 2012. [7] [8]
"Robo-signing" es un término utilizado por los defensores del consumidor para describir el proceso de producción en masa de ejecuciones hipotecarias falsas y falsificadas , finiquitos , declaraciones juradas y otros documentos legales relacionados con ejecuciones hipotecarias y asuntos legales, creados por personas sin conocimiento de los hechos que se están atestiguando. También incluye acusaciones de fraude notarial en las que los notarios certifican antes y/o después de la certificación las declaraciones juradas y las firmas de los llamados "robot-signers".
El 21 de octubre de 2010, The Wall Street Journal informó que los abogados y defensores de ejecuciones hipotecarias Thomas Ice y Matthew Weidner estaban discutiendo el testimonio de las declaraciones de los empleados de la compañía hipotecaria; Weidner recordó: "Tom y yo estábamos hablando, y fue, '¡Jesús, son como robots!'" Weidner, un blogger, los llamó "firmantes robot" en una publicación del 8 de enero de 2010. [9] En 2009, el abogado de Maine Thomas Cox señaló la práctica a gran escala de la firma robotizada en las declaraciones tomadas a Jeffrey Stephan de GMAC y otros firmantes robotizados. [10] [11] Los medios de comunicación informaron que el 14 de septiembre de 2010, Jeffrey Stephan testificó que había firmado declaraciones juradas que en realidad no había revisado en nombre de Ally Financial . [12] Esta revelación llevó a un mayor escrutinio de la documentación de ejecución hipotecaria. La práctica era aparentemente común en la industria hipotecaria. En las semanas posteriores a la revelación de las firmas robóticas, otros grandes bancos también fueron criticados por emplear firmantes robóticos, incluidos JPMorgan Chase y Bank of America . [13]
En el otoño de 2010, importantes prestamistas estadounidenses como JP Morgan Chase, [14] Ally Financial (antes conocida como GMAC) y Bank of America [15] suspendieron las ejecuciones hipotecarias judiciales y no judiciales en todo Estados Unidos debido a la práctica potencialmente fraudulenta de la firma robotizada.
El 21 de septiembre de 2010, HousingWire publicó un artículo que citaba defectos en las declaraciones juradas utilizadas en algunos casos de ejecución hipotecaria en Ally Financial, [16] anteriormente conocida como GMAC Mortgage. "Esta situación con GMAC no se limita a GMAC", dijo Margery Golant, de Golant & Golant, un bufete de abogados especializado en ejecuciones hipotecarias en Boca Raton, Florida , en una entrevista con el periodista de HousingWire Jon Prior. "Todos los proveedores de servicios hipotecarios hacen lo mismo. Tienen gente dentro o a través de subcontratistas a los que llamamos Robo-signers. Simplemente firman todo lo que ven, pero el sistema legal exige que realmente conozcan la información".
El 18 de julio de 2011, Associated Press y Reuters [17] publicaron dos informes que indicaban que la firma robótica seguía siendo un problema importante en los tribunales de todo Estados Unidos. AP definió la firma robótica como una "variedad de prácticas. Puede significar que un ejecutivo calificado en la industria hipotecaria firme un documento de declaración jurada de hipoteca sin verificar la información. Puede significar que alguien falsifique la firma de un ejecutivo o que un empleado de nivel inferior firme su propio nombre con un título falso. Puede significar no cumplir con los procedimientos notariales. En todos estos casos, la firma robótica implica que las personas firmen documentos y juren su exactitud sin verificar ninguna de la información". [18]
Mortgage Electronic Registration Systems, conocido como MERS, es una empresa privada que opera un registro electrónico diseñado para rastrear los derechos de servicio y la propiedad de los préstamos hipotecarios en los Estados Unidos. [19] [20] Desde la crisis de 2010, 62 millones de hipotecas están a nombre de MERS, [21] y MERS ha iniciado miles de ejecuciones hipotecarias en los Estados Unidos, afirmando ser el acreedor hipotecario registrado. Los abogados han sostenido en los tribunales que MERS no tiene derecho legal a iniciar una ejecución hipotecaria, porque MERS no es propietario de los préstamos en cuestión. Las leyes de préstamos de EE. UU. establecen que solo el propietario de un préstamo puede iniciar una ejecución hipotecaria. [20] [21] Hay demandas colectivas pendientes contra MERS en California , Nevada y Arizona . Los tribunales estatales siguen profundamente divididos sobre la idoneidad de esta práctica. Los tribunales supremos estatales de Maine , Arkansas y Kansas han dictaminado en contra del derecho de MERS a presentar ejecuciones hipotecarias. Sin embargo, el MERS ha ganado casos judiciales en otros estados como Michigan , [22] afirmando su derecho a iniciar ejecuciones hipotecarias en esos estados. [20] Por ejemplo, el Tribunal de Apelaciones del Tercer Distrito de Florida dictaminó, en 2007, que "... es evidente -y así lo sostenemos- que el uso del dispositivo MERS no afecta a ningún derecho, obligación o defensa sustancial, [por lo que] no hay razón por la que la mera forma deba prevalecer sobre la sustancia saludable de permitir el uso de este medio comercialmente eficaz de hacer negocios". [23]
En un aparente intento de resolver algunos de los problemas relacionados con la documentación faltante, extraviada y, en ocasiones, fraudulenta, tanto la Cámara de Representantes como el Senado de los Estados Unidos aprobaron la ley HR 3808, que obligaría a los tribunales a reconocer las notarizaciones electrónicas y de otros estados. El proyecto de ley fue aprobado por el Senado mediante una votación verbal y no se debatió públicamente. El presidente Barack Obama , temiendo "consecuencias no deseadas para las protecciones al consumidor" [24] , utilizó sus poderes de veto , primero utilizando un veto de bolsillo simplemente no firmando el proyecto de ley y luego emitiendo un veto de protección de devolución más formal. [25]
La Ley de Reconocimiento Interestatal de Notarizaciones (IRON) de 2010 habría requerido que “cualquier tribunal federal o estatal reconozca cualquier notarización hecha por un notario público autorizado por un estado distinto del estado donde se encuentra el tribunal cuando dicha notarización se produce en el comercio interestatal o afecta al mismo”. [26] El proyecto de ley, escrito por el representante estadounidense Robert Aderholt (R-AL) para ayudar a los taquígrafos judiciales de su distrito a aliviar los problemas para lograr que los tribunales de otros estados acepten declaraciones notariadas en Alabama, [27] fue criticado en octubre de 2010 por los defensores de los propietarios de viviendas que dijeron que habría facilitado que los procesadores de hipotecas ejecutaran hipotecas de propietarios de viviendas sin la documentación adecuada o la cadena de título . [28]
La primera versión de la Ley IRON (HR 1979), patrocinada por Aderholt en 2005, fue aprobada por la Cámara de Representantes en diciembre de 2006. [29] El mismo proyecto de ley fue patrocinado posteriormente por el senador estadounidense Tom Carper (demócrata por Delaware) y presentado en el Comité Judicial del Senado de los Estados Unidos como S.2083 en 2007, pero finalmente se estancó. [30] El proyecto de ley fue patrocinado nuevamente por Aderholt (republicano por Alabama) y presentado en la Cámara de Representantes de los Estados Unidos como HR 3808 el 14 de octubre de 2009. Fue aprobado por votación oral en la Cámara el 27 de abril de 2010. El proyecto de ley fue copatrocinado por el representante Bruce Braley (demócrata por Iowa), el representante Mike Castle (republicano por Delaware) y el representante Artur Davis (demócrata por Alabama). El proyecto de ley fue votado en el Senado de los Estados Unidos el 27 de septiembre a instancias del presidente del Comité Judicial del Senado, Patrick Leahy (demócrata por Vermont). El personal de Leahy dijo que habían recibido llamadas de “constituyentes” que presionaban para que se aprobara el proyecto de ley. [31] Pero Leahy puede haber apoyado el proyecto de ley después de haber sido presionado por notarios en un evento en septiembre en DC en honor al presidente Calvin Coolidge. [32]
El senador Robert Casey (demócrata por Pensilvania), que estaba impulsando muchas leyes de última hora en nombre de los líderes demócratas el último día antes de que el Senado entrara en receso, trasladó el proyecto de ley del comité judicial a votación. El senador Jeff Sessions (republicano por Alabama) ayudó a reunir el apoyo republicano para el proyecto de ley. [33] El Senado aprobó entonces el proyecto de ley por consentimiento unánime sin debate. Aderholt dijo que él y sus partidarios “estaban sorprendidos de que se aprobara en el último momento” en el Senado. El presidente Obama vetó el proyecto de ley el 8 de octubre, tras la protesta de los defensores de los propietarios de viviendas y el creciente escrutinio de la prensa.
La Secretaria de Estado de Ohio, la demócrata Jennifer Brunner , surgió como una de las primeras críticas del proyecto de ley, calificando de “sospechoso” el momento de su aprobación. [33] Brunner organizó la oposición al proyecto de ley, instando a los ciudadanos a llamar y enviar correos electrónicos al Presidente y decirle que no firmara la ley. [34] El editor senior de CNBC, John Carney, calificó el proyecto de ley de “misterioso” y escribió que el proyecto de ley “podría rescatar a bancos como GMAC, JP Morgan Chase y Bank of America de sus problemas de ejecución hipotecaria”. [35]
Aderholt defendió su proyecto de ley en una declaración: “No existe absolutamente ninguna conexión entre la Ley de Reconocimiento Interestatal de Notarizaciones de 2010 y los recientes problemas de documentación de ejecuciones hipotecarias… El proyecto de ley exige expresamente las notarizaciones legales y de ninguna manera valida las notarizaciones incorrectas. La aplicación de las notarizaciones legales es una responsabilidad estatal y apoyo plenamente que cada fiscal general estatal persiga enérgicamente todos los fraudes de notarización”. [36]
El 9 de febrero de 2012, se anunció que los cinco mayores proveedores de servicios hipotecarios (Ally/GMAC, Bank of America, Citi, JPMorgan Chase y Wells Fargo) habían llegado a un acuerdo histórico con el gobierno federal y 49 estados. [37] El acuerdo, conocido como Acuerdo Hipotecario Nacional (NMS), exigía a los proveedores de servicios que proporcionaran unos 26.000 millones de dólares en ayuda a los propietarios de viviendas en dificultades y en pagos directos a los estados y al gobierno federal. Este monto del acuerdo convierte al NMS en el segundo acuerdo civil más grande en la historia de los EE. UU., solo detrás del Acuerdo Marco de la Tabacalera . [38] También se exigió a los cinco bancos que cumplieran con 305 nuevos estándares de servicio hipotecario. Oklahoma, bajo el entonces Fiscal General Scott Pruitt, se mantuvo firme y aceptó llegar a un acuerdo con los bancos por separado. [39]
Joseph A. Smith, Jr., Comisionado de Bancos de Carolina del Norte, fue elegido supervisor de acuerdos hipotecarios. Creó la Oficina de Supervisión de Acuerdos Hipotecarios (OMSO) para garantizar que los bancos brindaran ayuda a los propietarios de viviendas y cumplieran con las nuevas normas de servicio hipotecario exigidas por el NMS. [40]
En 2014, el gobierno federal, junto con los fiscales generales de los 49 estados y el Distrito de Columbia, llegaron a un acuerdo que exigía a SunTrust Mortgage, Inc., que proporcionara 500 millones de dólares (unos 634 millones de dólares en 2023) en diversas formas de ayuda a los prestatarios. El Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito de Columbia dictó la orden de consentimiento el 30 de septiembre de 2014. La orden de consentimiento abordaba la presunta mala conducta de SunTrust en relación con sus prácticas de ejecución hipotecaria y administración de hipotecas. SunTrust también debía crear un fondo de 40 millones de dólares para los aproximadamente 45.000 prestatarios de SunTrust que fueron objeto de ejecución hipotecaria entre el 1 de enero de 2008 y el 31 de diciembre de 2013. Además, SunTrust debía cumplir importantes nuevas protecciones para los propietarios de viviendas. La orden de consentimiento requirió que SunTrust siguiera los estándares de servicio establecidos por el Acuerdo Hipotecario Nacional de 2012 (NMS) con los cinco bancos más grandes.
La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), junto con los fiscales generales y los reguladores bancarios estatales de 49 estados y el Distrito de Columbia obtuvieron una Sentencia de Consentimiento que requería que Ocwen Financial Corporation (que en ese momento era el mayor administrador de préstamos hipotecarios no bancarios del país) y su subsidiaria, Ocwen Loan Servicing, proporcionaran $2 mil millones en reducción de capital de primer gravamen a los prestatarios bajo el agua. La orden de consentimiento abordó la mala conducta de Ocwen durante el proceso de servicio hipotecario. También abarcó a dos empresas previamente adquiridas por Ocwen, Litton Loan Servicing LP ("Litton") y Homeward Residential Holdings LLC (anteriormente conocida como American Home Mortgage Servicing, Inc. o AHMSI). Ocwen también tuvo que pagar $125 millones a los casi 185.000 prestatarios de Ocwen, Litton y Homeward que habían sido objeto de ejecución hipotecaria, además de estar obligada a cumplir con importantes nuevas protecciones para propietarios de viviendas.