La crisis de ejecuciones hipotecarias en Estados Unidos de 2010 , a veces denominada Foreclosure-gate o Foreclosuregate , [1] [2] se refiere a una epidemia generalizada de ejecuciones hipotecarias inadecuadas iniciadas por grandes bancos y otros prestamistas. La crisis de las ejecuciones hipotecarias fue ampliamente cubierta por los medios de comunicación a partir de octubre de 2010, y varios bancos grandes (incluidos Bank of America , JP Morgan , Wells Fargo y Citigroup ) respondieron deteniendo temporalmente sus procedimientos de ejecuciones hipotecarias en algunos o todos los estados. [3] [4] La crisis de ejecuciones hipotecarias causó un temor significativo entre los inversores en los EE. UU. [5] Un estudio de 2014 publicado en el American Journal of Public Health vinculó la crisis de ejecuciones hipotecarias con un aumento en las tasas de suicidio. [6]
Uno de cada 248 hogares en Estados Unidos recibió un aviso de ejecución hipotecaria en septiembre de 2012, según RealtyTrac . [7] [8]
"Robo-firma" es un término utilizado por los defensores del consumidor para describir el proceso de producción en masa de ejecuciones falsas y falsificadas de asignaciones hipotecarias, satisfacciones , declaraciones juradas y otros documentos legales relacionados con ejecuciones hipotecarias y asuntos legales creados por personas. sin conocimiento de los hechos que se atestiguan. También incluye acusaciones de fraude notarial en las que los notarios certifican antes y/o después de notarizar las declaraciones juradas y las firmas de los llamados firmantes automáticos.
El 21 de octubre de 2010, The Wall Street Journal informó que los abogados/defensores de ejecuciones hipotecarias Thomas Ice y Matthew Weidner estaban discutiendo el testimonio de las deposiciones de los empleados de la compañía hipotecaria; Weidner recordó: "Tom y yo estábamos hablando y fue: '¡Dios, son como robots!'". Weidner, un bloguero, los llamó "firmantes robóticos" en una publicación del 8 de enero de 2010. [9] En 2009, el abogado de Maine, Thomas Cox, señaló la práctica a gran escala de la firma automática en declaraciones tomadas a Jeffrey Stephan de GMAC y otros firmantes automáticos. [10] [11] Los medios de comunicación informaron que el 14 de septiembre de 2010, Jeffrey Stephan testificó que había firmado declaraciones juradas que en realidad no había revisado en nombre de Ally Financial . [12] Esta revelación llevó a un mayor escrutinio de la documentación de ejecución hipotecaria. Al parecer, la práctica era común en la industria hipotecaria. En las semanas posteriores a la revelación de la firma automática, otros grandes bancos fueron criticados por emplear también firmantes automáticos, incluidos JPMorgan Chase y Bank of America . [13]
En el otoño de 2010, los principales prestamistas estadounidenses como JP Morgan Chase, [14] Ally Financial (anteriormente conocido como GMAC) y Bank of America [15] suspendieron las ejecuciones hipotecarias judiciales y no judiciales en todo Estados Unidos debido a la práctica potencialmente fraudulenta. de firma automática.
El 21 de septiembre de 2010, HousingWire publicó un artículo citando defectos en las declaraciones juradas utilizadas en algunos casos de ejecución hipotecaria en Ally Financial, [16] anteriormente conocida como GMAC Mortgage. "Esta situación con GMAC no se limita a GMAC", dijo Margery Golant, de Golant & Golant, una firma de abogados de ejecuciones hipotecarias en Boca Ratón, Florida , en una entrevista con el periodista de HousingWire, Jon Prior. "Todos los administradores de hipotecas hacen lo mismo. Tienen gente interna o a través de subcontratistas a los que llamamos Robo-firmantes. Simplemente firman todo lo que ven, pero el sistema legal exige que realmente conozcan la información".
El 18 de julio de 2011, Associated Press y Reuters [17] publicaron dos informes de que la firma automática seguía siendo un problema importante en los tribunales estadounidenses en todo Estados Unidos. La AP definió la firma automática como una "variedad de prácticas". Puede significar que un ejecutivo calificado en la industria hipotecaria firma un documento de declaración jurada de hipoteca sin verificar la información. Puede significar que alguien falsifica la firma de un ejecutivo o que un empleado de nivel inferior firma su o su propio nombre con un título falso. Puede significar no cumplir con los procedimientos notariales. En todos estos casos, la firma automática implica que las personas firmen documentos y juren su exactitud sin verificar ninguna información. [18]
Mortgage Electronic Registration Systems, conocido como MERS, es una empresa privada que opera un registro electrónico diseñado para rastrear los derechos de servicio y la propiedad de préstamos hipotecarios en los Estados Unidos. [19] [20] Desde la crisis de 2010, 62 millones de hipotecas se mantienen a nombre de MERS, [21] y MERS ha iniciado miles de ejecuciones hipotecarias en los Estados Unidos, afirmando ser el acreedor hipotecario registrado. Los abogados han sostenido ante el tribunal que MERS no tiene derecho legal a iniciar una ejecución hipotecaria, porque MERS no es propietario de los préstamos en cuestión. Las leyes de préstamos de EE. UU. establecen que sólo el propietario de un préstamo puede iniciar una ejecución hipotecaria. [20] [21] Las demandas colectivas contra el MERS están pendientes en California , Nevada y Arizona . Los tribunales estatales siguen profundamente divididos sobre la conveniencia de esta práctica. Los tribunales supremos estatales de Maine , Arkansas y Kansas han fallado en contra del derecho del MERS a solicitar ejecuciones hipotecarias. Sin embargo, el MERS ha ganado casos judiciales en otros estados como Michigan , [22] afirmando su derecho a iniciar ejecuciones hipotecarias en esos estados. [20] Por ejemplo, el Tribunal de Apelaciones del Tercer Distrito de Florida dictaminó, en 2007, que "... es evidente - y así lo sostenemos - que ningún derecho, obligación o defensa sustancial se ve afectado por el uso del dispositivo MERS. , [por lo que] no hay ninguna razón por la que la mera forma deba prevalecer sobre la sustancia saludable de permitir el uso de este medio de negocios comercialmente eficaz". [23]
En un aparente intento de resolver algunos de los problemas relacionados con la documentación faltante, perdida y, a veces, fraudulenta, tanto la Cámara de Representantes de los Estados Unidos como el Senado de los Estados Unidos aprobaron la HR 3808 que obligaría a los tribunales a reconocer las notarizaciones electrónicas y de fuera del estado. El proyecto de ley fue aprobado por el Senado mediante votación verbal y no fue debatido públicamente. El presidente Barack Obama , temiendo "consecuencias no deseadas sobre la protección del consumidor" [24] utilizó sus poderes de veto , al principio usando un veto de bolsillo simplemente no firmando el proyecto de ley, y más tarde emitiendo un veto de devolución protectora más formal. [25]
La Ley de Reconocimiento Interestatal de Notarizaciones (IRON) de 2010 habría exigido que “cualquier tribunal federal o estatal reconociera cualquier notarización realizada por un notario público con licencia de un estado distinto del estado donde se encuentra el tribunal cuando dicha notarización ocurre o afecta a las notarizaciones interestatales”. comercio." [26] El proyecto de ley, redactado por el representante estadounidense Robert Aderholt (R-AL) para ayudar a los taquígrafos judiciales de su distrito a aliviar los problemas para lograr que los tribunales de otros estados acepten declaraciones notariadas en Alabama, [27] fue criticado en octubre de 2010 por defensores de los propietarios de viviendas [ ¿quién? ] quien dijo que habría facilitado a los procesadores de hipotecas la ejecución hipotecaria de propietarios sin la documentación adecuada o la cadena de título . [28]
La primera versión de la Ley IRON (HR 1979), patrocinada por Aderholt en 2005, fue aprobada por la Cámara de Representantes en diciembre de 2006. [29] El mismo proyecto de ley fue patrocinado más tarde por el senador estadounidense Tom Carper (D-DE) y presentado en el Comité Judicial del Senado de Estados Unidos como S.2083 en 2007, pero finalmente se estancó. [30] El proyecto de ley fue patrocinado nuevamente por Aderholt (R-AL) y presentado en la Cámara de Representantes de los EE. UU. como HR 3808 el 14 de octubre de 2009. Fue aprobado por votación oral en la Cámara el 27 de abril de 2010. El proyecto de ley fue co -patrocinado por el representante Bruce Braley (D-IA), el representante Mike Castle (R-DE) y el representante Artur Davis (D-AL). El proyecto de ley fue votado en el Senado de Estados Unidos el 27 de septiembre a instancias del presidente del Poder Judicial del Senado, Patrick Leahy (D-VT). El personal de Leahy dijo que habían recibido llamadas de “electores” que presionaban para que se aprobara el proyecto de ley. [31] Pero Leahy pudo haber apoyado el proyecto de ley después de haber sido presionado por notarios en un evento en septiembre en DC en honor al presidente Calvin Coolidge. [32]
El senador Robert Casey (D-PA), quien estaba impulsando la aprobación de muchas leyes de último minuto en nombre del liderazgo demócrata el último día antes de que el Senado iniciara el receso, presentó el proyecto de ley del Comité Judicial para su votación. El senador Jeff Sessions (R-AL) ayudó a reunir el apoyo republicano para el proyecto de ley. [33] Luego, el Senado aprobó el proyecto de ley por unanimidad y sin debate. Aderholt dijo que él y sus partidarios “se sorprendieron de que se aprobara en el último momento” en el Senado. El presidente Obama vetó el proyecto de ley el 8 de octubre, tras las protestas de los defensores de los propietarios de viviendas y un mayor escrutinio por parte de la prensa.
La Secretaria de Estado de Ohio, la demócrata Jennifer Brunner , surgió como una de las primeras críticas del proyecto de ley, calificando el momento de su aprobación como “sospechoso”. [33] Brunner organizó la oposición al proyecto de ley, instando a los ciudadanos a llamar y enviar un correo electrónico al presidente y decirle que no firmara el acto. [34] El editor principal de CNBC, John Carney, calificó el proyecto de ley de “misterioso” y escribió que “podría rescatar a bancos como GMAC, JP Morgan Chase y Bank of America de sus problemas con las ejecuciones hipotecarias”. [35]
Aderholt defendió su proyecto de ley en una declaración: “No existe absolutamente ninguna conexión entre la Ley de Reconocimiento Interestatal de Notarizaciones de 2010 y los recientes problemas de documentación de ejecuciones hipotecarias... El proyecto de ley requiere expresamente notarizaciones legales y de ninguna manera valida notarizaciones inadecuadas. El cumplimiento de las notarizaciones legales es una responsabilidad del estado y apoyo plenamente a cada fiscal general estatal que procese enérgicamente todo fraude de notarización”. [36]
El 9 de febrero de 2012, se anunció que los cinco mayores administradores de hipotecas (Ally/GMAC, Bank of America, Citi, JPMorgan Chase y Wells Fargo) habían llegado a un acuerdo histórico con el gobierno federal y 49 estados. [37] El acuerdo, conocido como Acuerdo Hipotecario Nacional (NMS), requirió que los administradores proporcionaran alrededor de $26 mil millones en ayuda a los propietarios de viviendas en dificultades y en pagos directos a los estados y al gobierno federal. Este monto del acuerdo convierte al NMS en el segundo acuerdo civil más grande en la historia de los EE. UU., solo detrás del Acuerdo Marco del Tabaco . [38] También se exigió a los cinco bancos que cumplieran con 305 nuevas normas de servicios hipotecarios. Oklahoma, bajo el entonces fiscal general Scott Pruitt, resistió y acordó llegar a un acuerdo con los bancos por separado. [39]
Joseph A. Smith, Jr., el Comisionado de Bancos de Carolina del Norte, fue elegido para ser el Supervisor del Acuerdo. Creó la Oficina de Supervisión de Liquidaciones Hipotecarias (OMSO) para garantizar que los bancos brindaran alivio a los propietarios y cumplieran con los nuevos estándares de servicio hipotecario exigidos por el NMS. [40]
El gobierno federal, junto con los fiscales generales estatales de 49 estados y el Distrito de Columbia, llegó a un acuerdo en 2014 en el que exigía a SunTrust Mortgage, Inc. proporcionar 500 millones de dólares (~634 millones de dólares en 2023) en diversas formas de ayuda a los prestatarios. El Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito de Columbia emitió la Orden de Consentimiento el 30 de septiembre de 2014. La orden de consentimiento abordó la supuesta mala conducta de SunTrust con respecto a sus prácticas de administración y ejecución hipotecaria. También se requirió que SunTrust creara un fondo de 40 millones de dólares para los aproximadamente 45,000 prestatarios de SunTrust que fueron ejecutados entre el 1 de enero de 2008 y el 31 de diciembre de 2013. Además, se requirió que SunTrust cumpliera con importantes protecciones para nuevos propietarios. La orden de consentimiento requería que SunTrust siguiera los estándares de servicio establecidos por el Acuerdo Hipotecario Nacional (NMS) de 2012 con los cinco bancos más grandes.
La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), junto con los fiscales generales y los reguladores bancarios estatales en 49 estados, y el Distrito de Columbia obtuvieron una sentencia de consentimiento que requería a Ocwen Financial Corporation, que en ese momento era el administrador de préstamos hipotecarios no bancario más grande del país. —y su filial, Ocwen Loan Servicing, para proporcionar 2.000 millones de dólares en reducción del principal del primer gravamen a los prestatarios que se encuentran bajo el agua. La orden de consentimiento abordó la mala conducta de Ocwen durante el proceso de administración de la hipoteca. También cubría dos empresas previamente adquiridas por Ocwen, Litton Loan Servicing LP (“Litton”) y Homeward Residential Holdings LLC (anteriormente conocida como American Home Mortgage Servicing, Inc. o AHMSI). A Ocwen también se le exigió que pagara 125 millones de dólares a los casi 185.000 prestatarios de Ocwen, Litton y Homeward que habían sido ejecutados y además se les exigió que cumplieran con importantes protecciones para nuevos propietarios de viviendas.