39 Conduit Road es una propiedad residencial de lujo ubicada en Conduit Road, en la zona oeste de Mid-Levels de Hong Kong. Fue desarrollada por Henderson Land Development .
Poco después de que se lanzara el proyecto en octubre de 2009, el promotor afirmó haber vendido un apartamento dúplex de cinco habitaciones, en el "piso 68" del edificio de 46 pisos, por 439 millones de dólares de Hong Kong (57 millones de dólares estadounidenses). El precio, equivalente a 9.200 dólares estadounidenses por pie cuadrado, estableció un nuevo récord mundial para el apartamento más caro. [3]
Hubo críticas de marketing engañoso en el que los desarrolladores lanzaron el proyecto omitiendo 42 números de pisos intermedios. [4] El desarrollo fue una vez más objeto de controversia cuando solo se había completado una venta dentro del período de finalización comúnmente aceptado de tres meses; [5] y todas las transacciones menos cuatro, incluida la venta récord, fueron canceladas posteriormente.
La encarnación del edificio 39 antes del desarrollo de Henderson se conocía como "Rocky Mount". Este edificio de once pisos que se completó en 1965 tenía un total de 44 unidades y estaba destinado a funcionarios públicos. El presidente de Henderson, Lee Shau-kee, comenzó a adquirir unidades en la residencia en la década de 1990. Aceleró el ritmo de las compras a partir de 2001. Inicialmente pagó 4 millones de dólares de Hong Kong por unidad, y más tarde adquirió unidades por 8-9 millones de dólares de Hong Kong, momento en el que ya había acumulado 41 de las 44 unidades. Henderson solicitó al Tribunal de Tierras la compra obligatoria de las 3 unidades restantes, pero esto se volvió innecesario después de una operación con Peterson Holdings Co Ltd. Las 3 unidades restantes finalmente se compraron por un costo promedio de 12 millones de dólares de Hong Kong. Lee Shau-kee, que originalmente poseía el 60 por ciento del capital del sitio del edificio de lujo, lo vendió a la compañía por 1.750 millones de dólares de Hong Kong (225 millones de dólares), o 12.759 dólares de Hong Kong por pie cuadrado. [6]
El proyecto cuenta con 45 pisos sobre el nivel del suelo. [7]
El desarrollador estima que la superficie construida total es de aproximadamente 229.255 pies cuadrados (21.300 m2 ) , que comprende una sola torre con un aparcamiento de 6 plantas, una casa club de 1 planta y 39 plantas residenciales. El desarrollo ofrece 66 unidades residenciales y 104 plazas de aparcamiento; [2] sus 66 unidades varían en tamaño, desde 2.800 pies cuadrados (260 m2 ) hasta aproximadamente 7.600 pies cuadrados (710 m2 ) . [8]
El promotor anunció que vendería el 40 por ciento de las unidades en 2009. Dos dúplex en el "piso 66" del edificio estaban en venta: la unidad de 5.636 pies cuadrados (523,6 m2 ) tenía un precio de venta de HK$357,7 millones, y la unidad de 5.131 pies cuadrados (476,7 m2 ) está en venta por HK$311,4 millones. Antes del lanzamiento, Henderson había sugerido que podría pedir HK$100.000 por pie cuadrado por los dos apartamentos tipo ático en el "piso 88" que no estaban en la lista de venta inicial. [8]
Un apartamento dúplex de 572,1 m2 , el más grande de los dos que se encuentran en el "piso 68" del edificio, [6] tiene su propio salón de baile, piscina al aire libre, gimnasio y patio al aire libre. [9] Se logró el precio principal de 71 280 dólares de Hong Kong por pie cuadrado. [6] La definición de la superficie del piso es diferente a la de la mayoría de los demás mercados inmobiliarios; espacio habitable utilizable que incluye el jardín de 32 m2 y su parte de áreas comunes. Según una medida internacional más común, el precio por pie cuadrado sería de aproximadamente 88 000 dólares de Hong Kong, o 11 350 dólares de EE. UU. (1032 dólares por metro cuadrado). [9] Según el desarrollador, se vendió a un comprador anónimo de China continental a través de una empresa registrada localmente. [9] Una segunda unidad en el mismo piso se vendió por 397 millones de dólares de Hong Kong o 64 605 dólares de Hong Kong por pie cuadrado. [6] Hubo mucha controversia sobre la fijación de precios por parte de Henderson Land Development cuando la empresa anunció que había vendido un apartamento dúplex en el edificio por un precio récord en 2009 a un comprador no revelado; más tarde se descubrió que el comprador era una empresa registrada en las Islas Vírgenes Británicas. No mucho después se supo que los 24 apartamentos que Henderson Land Development había vendido habían sido comprados por empresas registradas en las Islas Vírgenes Británicas y todos ellos estaban registrados por el mismo bufete de abogados. [10]
En marzo de 2015, una de sus unidades se vendió por un precio de HK$433 millones, con un precio por pie cuadrado de HK$93.000. Esto supera el récord de HK$82.000 por pie cuadrado establecido por Opus Hong Kong y en toda Asia de Swire Properties en 2012. Aunque se vendió a un precio más alto de HK$439 millones en 2009, la tasa de impuesto de timbre más baja en ese momento resultó en un precio más bajo por pie cuadrado. Se confirma que el comprador no es residente de Hong Kong y, por lo tanto, el impuesto de timbre a pagar representa un total del 23,5%, lo que significa que el comprador tendrá que pagar más de HK$100 millones en gastos de impuesto de timbre. [11]
Según la Academia de Récords Mundiales, se trata de la propiedad más cara de Asia. El récord anterior se había conseguido en Londres, donde un piso en One Hyde Park se vendió por 9.585 dólares el pie cuadrado. [3] El anterior récord asiático se había conseguido en junio de 2008, cuando Sun Hung Kai Properties vendió un ático de 510,7 m2 en The Arch por 41.100 dólares de Hong Kong el pie cuadrado. [8] El precio récord desató las preocupaciones sobre una burbuja inmobiliaria y la posibilidad de liberalizar la oferta de terrenos edificables por parte del gobierno. [12] Sin embargo, los expertos no estaban de acuerdo en que existiera una burbuja, diciendo que las propiedades de este tipo no eran representativas del mercado inmobiliario masivo. [13]
El presidente de otro promotor, Hang Lung Properties , expresó su escepticismo sobre el precio por pie cuadrado alcanzado, pero el presidente de Henderson insistió en que el precio era real. [14] Henderson admitió que el comprador del piso récord compró seis unidades, mientras que el South China Morning Post informó de una fuente anónima que dijo que las 24 unidades fueron compradas por el mismo individuo. El SCMP señaló que los 24 pisos vendidos el primer día fueron comprados por empresas fantasma registradas en las Islas Vírgenes Británicas y fueron manejados por el mismo bufete de abogados. El escepticismo del mercado sobre los precios récord alcanzados se debió principalmente a la aparente sobrevaloración: el precio medio alcanzado fue de 40.000 dólares por pie cuadrado, que se dice que es al menos un 50 por ciento más alto que una propiedad equivalente cercana en Robinson Road según las agencias inmobiliarias; una propiedad típica rendiría un alquiler bruto del dos por ciento, en comparación con el promedio del mercado del cinco por ciento. [15] En mayo de 2010, después de haber pagado 1.820 millones de dólares de Hong Kong por un terreno en Peak para la residencia familiar, Lee Shau-kee admitió que su hijo había considerado el penthouse en el complejo, pero se sintió disuadido por el precio pedido. [16]
Un apartamento dúplex de 532,5 m² (5732 pies cuadrados ) y cuatro habitaciones en el piso 46 con una terraza en la azotea de 163,0 m² (1754 pies cuadrados ) se vendió en diciembre de 2015 por 595 millones de dólares de Hong Kong (76,2 millones de dólares), o 103 700 dólares de Hong Kong por pie cuadrado (143 000 dólares por metro cuadrado), lo que lo convierte en el apartamento más caro de Asia. [17]
Debido al significado de los números en la cultura china , los desarrolladores adoptaron un sistema de numeración "auspicioso", donde el piso superior era el "88", que en chino significa doble fortuna. Ya es común en Hong Kong que no existan los pisos ~4 ; el Departamento de Edificios no exige que la numeración se haga "en un orden lógico". [14] Se omiten un total de 42 números de pisos intermedios en 39 Conduit Road: los que faltan incluyen 14, 24, 34, 64, todos los pisos entre 40 y 59; el número de piso que sigue al 68 es 88. [14] El Partido Demócrata acusó al desarrollador de engañar al público; Albert Ho , su presidente, dijo "... Este es un incidente clásico que muestra cuán poderosos son los grandes desarrolladores en Hong Kong". [4] El Consejo de Consumidores reconoció la práctica común aceptada de omitir los pisos 13 y 14, pero sugirió que los desarrolladores "volvieran a la tierra con alturas imaginarias". [14] Henderson dijo que los números de piso que se omitieron están en línea con la información que aparece en los folletos de ventas y no son incompatibles con los planos de construcción aprobados ni con el permiso de ocupación. Su presidente, Lee Shau-kee, dijo que "a los compradores les gustan esos números y no los estamos engañando". [14]
El New York Times señaló que en Hong Kong se han generado muchas controversias sobre si los promotores inmobiliarios han exagerado la superficie en metros cuadrados de los apartamentos y el valor por metro cuadrado de las transacciones inmobiliarias, por ejemplo, sobre cómo contabilizar las terrazas, las zonas comunes y otras características. [9] Un editorial de Ming Pao decía: "Aunque los promotores inmobiliarios han utilizado trucos de marketing controvertidos, el gobierno rara vez ha ejercido sus poderes para proteger a los consumidores. Los ciudadanos desaprueban a los promotores inmobiliarios. Muchos están convencidos de que algunas políticas gubernamentales les son excesivamente favorables. Por eso la mayoría de los ciudadanos tiene la impresión de que el gobierno se confabula con las empresas". [18]
A finales de marzo de 2010, los registros del Registro de la Propiedad muestran que sólo uno de los 24 apartamentos vendidos se había terminado, lo que dio lugar a la preocupación de que el promotor pudiera haber publicado información engañosa. Un editorial del SCMP decía que se necesitaba una mayor transparencia en las transacciones inmobiliarias: "Las inusuales transacciones de venta en 39 Conduit Road [...] exigen un examen más minucioso del mercado inmobiliario por parte de las autoridades. No parece que los promotores hayan infringido ninguna ley. Pero [...] han dado lugar a acusaciones de que estaban tratando de manipular el mercado". [19] Una respuesta de Henderson al Departamento de Tierras del 24 de marzo, en la que decía que había llegado a un acuerdo verbal con los 24 compradores para ampliar la fecha de la transacción de dos a cuatro meses, sujeta a una nueva prórroga, no fue considerada satisfactoria por el Comité de Finanzas del Consejo Legislativo, que presionó al Departamento de Tierras para que convocara a la alta dirección de Henderson Land para que explicara en persona por qué las ventas de 24 apartamentos en el complejo no podían completarse cinco meses después de que supuestamente se vendieron. [20] Tras la respuesta, que no se hizo pública, el Departamento de Tierras hizo una segunda solicitud de más información al promotor; se recibió una respuesta de cuatro páginas, en la que Henderson explicaba que permitía a los compradores, todos ellos no relacionados con Henderson, ampliar el plazo de la transacción después de que la Autoridad Monetaria de Hong Kong emitiera un aviso el 23 de octubre a los bancos para que redujeran los préstamos para financiar la compra de viviendas de lujo. [5] El Standard informó de que el Departamento de Tierras sigue insatisfecho con el motivo de que sólo se haya llegado a un acuerdo verbal sobre los aplazamientos. [21]
El 15 de junio, el anuncio de Henderson de que todas las propiedades de la urbanización, menos cuatro de las 24 que se habían vendido en octubre por precios récord, habían sido canceladas fue recibido con indignación. Henderson dijo que "no había nada que no fuera transparente" y que el incumplimiento de las obras era "muy habitual" en la industria, y que los depósitos iniciales de los compradores habían sido perdidos. La empresa dijo que las propiedades serían puestas en venta nuevamente. [22] El gobierno se ha comprometido a hacer un seguimiento de las transacciones. [22] [23] Las regulaciones actuales en vigor no están codificadas y tienen la forma de un código de conducta voluntario acordado con la Asociación de Promotores Inmobiliarios. Las revelaciones, así como las quejas en curso sobre la falta de transparencia en las ventas de propiedades y las acusaciones de colusión del gobierno con funcionarios, están poniendo al gobierno bajo una presión cada vez mayor para promulgar una legislación que regule las transacciones inmobiliarias y haga que las prácticas de venta de propiedades sean más transparentes, con el riesgo de enfadar a los poderosos promotores de la ciudad. [22] Los únicos cuatro apartamentos que se terminaron de construir estaban en los pisos 30 y 31, y se vendieron por entre 37.800 y 40.900 dólares de Hong Kong el pie cuadrado, menos de la mitad del precio récord. Esto, combinado con el hecho de que las transacciones canceladas se habían realizado a través de empresas fantasma de las Islas Vírgenes Británicas, como el bufete de abogados que se ocupó de la transferencia de la propiedad, hizo sospechar que eran falsas; Lee sostuvo que eran genuinas y estaba dispuesto a apostar 100:1 si se demostraba que las transacciones eran falsas. El Instituto de Topógrafos de Hong Kong dijo que la cancelación de la venta había causado "un daño grave a la imagen y la integridad del promotor"; legisladores de todo el espectro político pidieron una investigación y más medidas para abordar los abusos del mercado. [24]
En julio de 2010, agentes de policía de la Oficina de Delitos Comerciales allanaron las oficinas de Henderson y las del bufete de abogados que actuaba en su nombre, y se llevaron los documentos correspondientes a las 20 transacciones canceladas. En febrero de 2011, la policía reveló que cuatro compradores eran responsables de las 20 transacciones en cuestión y que habían interrogado a tres de ellos; ninguno fue arrestado. Los medios de comunicación de China continental informaron de que uno de los compradores de tres de los apartamentos era Ding Yuxin (también conocida como Ding Shumiao), que, según se dijo, era parte de las investigaciones de corrupción que involucraban al ministro de Ferrocarriles, Liu Zhijun , y que fue detenida por las autoridades de China continental en enero de 2011. [25]
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Medios relacionados con 39 Conduit Road en Wikimedia Commons