El índice de rascacielos es un concepto propuesto por Andrew Lawrence, analista inmobiliario de Dresdner Kleinwort Wasserstein , en enero de 1999, [1] [2] que mostraba que los edificios más altos del mundo se habían levantado en vísperas de crisis económicas. [3] Los ciclos económicos y la construcción de rascacielos se correlacionan [4] de tal manera que la inversión en rascacielos alcanza su punto máximo cuando el crecimiento cíclico se agota y la economía está lista para la recesión . [5] El modelo de índice de rascacielos de Mark Thornton envió con éxito una señal de la crisis financiera de finales de la década de 2000 a principios de agosto de 2007. [6] [7]
En realidad, los edificios pueden estar terminados después del inicio de la recesión o más tarde, cuando otro ciclo económico impulse la economía, o incluso se cancele. [5] A diferencia de ejemplos anteriores de razonamiento similar ("la altura es un barómetro del auge"), [8] Lawrence utilizó proyectos de rascacielos como un predictor de crisis económica, no de auge.
Un estudio estadístico encontró que la altura de los edificios no es un predictor preciso de recesiones u otros aspectos del ciclo económico , pero que el PIB puede predecir la altura de la construcción de edificios. [9]
Lawrence comenzó su artículo, The Skyscraper Index: Faulty Towers , como una broma (enfatizada por un título que hace referencia a un programa de comedia [1] ) y basó su índice en una comparación de datos históricos, principalmente de la experiencia de los Estados Unidos. Descartó las estadísticas generales de construcción e inversión y se centró únicamente en proyectos que batieron récords. [10] El primer ejemplo notable fue el Pánico de 1907 . Dos rascacielos que batieron récords, el Singer Building y la Metropolitan Life Insurance Company Tower , se inauguraron en Nueva York antes del pánico y se completaron en 1908 y 1909, respectivamente. Met Life siguió siendo el edificio más alto del mundo hasta 1913. Poco antes del desplome de Wall Street de 1929 se inauguró otra serie de torres superaltas ( el 40 de Wall Street , el edificio Chrysler y el Empire State Building ) .
Los siguientes poseedores del récord, las torres del World Trade Center y la Torre Sears , se inauguraron en 1973, durante la caída del mercado de valores de 1973-1974 y la crisis del petróleo de 1973 . El último ejemplo de que disponía Lawrence, las Torres Gemelas Petronas , se inauguraron tras la crisis financiera asiática de 1997 y ostentaron el récord mundial de altura durante cinco años. Lawrence vinculó el fenómeno con la sobreinversión , la especulación y la expansión monetaria , pero no dio más detalles sobre estas cuestiones subyacentes. [10] El concepto revivió en 2005, cuando Fortune observó con cautela que cinco corporaciones de medios invertían en nuevos rascacielos en Manhattan [3] (ninguno de ellos, incluido el más alto, el edificio del New York Times , batió ningún récord).
El concepto intuitivamente simple, publicado por la prensa económica en 1999, [11] [12] ha sido verificado dentro del marco de la teoría austriaca del ciclo económico , que a su vez toma prestado de las teorías del siglo XVIII de Richard Cantillon . [10] Mark Thornton (2005) enumeró tres efectos Cantillon que hacen que el índice de rascacielos sea válido. En primer lugar, una caída de las tasas de interés al comienzo de un auge impulsa los precios de la tierra. [13] En segundo lugar, una disminución de los tipos de interés permite que aumente el tamaño medio de una empresa, creando una demanda de espacios de oficinas más grandes. En tercer lugar, las bajas tasas de interés proporcionan inversión en tecnologías de construcción que permiten a los desarrolladores batir récords anteriores. Los tres factores alcanzan su punto máximo al final del período de crecimiento. [14]
Los críticos descartaron el índice de rascacielos como una herramienta poco confiable: la recesión posterior a la Primera Guerra Mundial , la recesión de 1937 y la recesión de principios de la década de 1980 no estuvieron marcadas por ningún proyecto que batiera récords. [5] [15] La construcción del edificio Woolworth (récord mundial de altura entre 1913 y 1930) estuvo marcada por una crisis de construcción excesiva local en la ciudad de Nueva York en 1913-1915 [16] al mismo tiempo que un auge récord en la construcción en Chicago. [17] Thornton sostiene que la finalización del edificio Woolworth fue seguida por una tercera peor caída trimestral del producto interno bruto , por lo que no debe considerarse una excepción a la regla (como lo hizo el propio Lawrence). [15]
Los patrones cíclicos en el sector inmobiliario han sido estudiados exhaustivamente antes de Lawrence, en particular por Homer Hoyt en la década de 1930. [18] Un análisis de 1995 de la experiencia de Nueva York y Chicago realizado por Carol Willis estimó que históricamente, entre dos tercios y tres cuartos de los rascacielos fueron concebidos únicamente para alquiler; [19] los "edificios" corporativos que imponían la marca de sus propietarios (incluidos la mayoría de los poseedores de récords históricos) eran una minoría, y también alquilaban espacio a inquilinos. [20] Los mercados inmobiliarios especulativos oscilan entre dos patrones de comportamiento diferentes. [21]
En tiempos normales, cuando el valor de los recursos es predecible, el rendimiento de un proyecto de construcción se puede estimar de forma fiable mediante fórmulas bien probadas. En tiempos de auge, la fijación de precios racional da paso al comportamiento irracional de los compradores; Los compradores apuestan por una demanda y unos alquileres cada vez mayores y están dispuestos a pagar más de lo que pagarían normalmente. [21] Willis dijo que "la altura es un barómetro del auge", [8] "los edificios más altos generalmente aparecen antes del final de un auge, y su altura aumenta debido a la fiebre especulativa que afecta tanto a los promotores como a los prestamistas", [19] citando valores de la tierra inflados cíclicamente como el factor principal para los aumentos en la altura de los edificios, [22] pero no elevó este hecho a convertirse en un "índice".
Un concepto relacionado, el indicador de rascacielos, fue popularizado por Ralph Nelson Elliott en la década de 1930. [23] [24]
En cierto modo, esto parece ser una elaboración de la teoría de C. Northcote Parkinson de que sólo las organizaciones en decadencia tienen edificios elegantes y bien planificados. Su ejemplo favorito no era un rascacielos, sino la ciudad de Nueva Delhi (particularmente el área ahora conocida como Delhi de Lutyen), construida poco antes de que la India se independizara de los constructores británicos.
La construcción del Burj Khalifa puede seguir este patrón. En octubre de 2009, la constructora Emaar anunció que había completado el exterior del edificio; En dos meses, el gobierno de Dubai estuvo a punto de incumplir sus préstamos. Stephen Bayley de The Daily Telegraph comentó: "A pesar de toda la ambición de su construcción, la nueva Torre Khalifa de Dubai es un monumento aterrador y sin propósito a la era de las hipotecas de alto riesgo". [25]
Un estudio de Barr , Mizrach y Mundra (2015) pretende comprobar si existe, de hecho, una correlación entre la altura de los rascacielos y el crecimiento económico. [9] El estudio analiza dos tipos de datos. En primer lugar, el documento analiza las fechas de anuncio y finalización de los edificios más altos del mundo y los picos y valles del ciclo económico de Estados Unidos, según lo medido por la Oficina Nacional de Investigación Económica. Encuentran que prácticamente no existe relación entre el momento en que se construyen edificios que baten récords y el ciclo económico. En segundo lugar, los autores investigan la altura y el crecimiento económico utilizando técnicas de series temporales de vectores de autorregresión y pruebas de cointegración . Investigan la relación de series de tiempo entre el edificio más alto terminado cada año y el nivel de PIB per cápita de Estados Unidos, Canadá, China y Hong Kong. Los autores encuentran que las dos series están cointegradas, lo que significa que avanzan juntas a lo largo del tiempo. Es decir, el edificio más alto terminado cada año en estos países no se aleja sistemáticamente del ingreso subyacente del país, lo que proporciona evidencia de que, en general, la altura de los rascacielos no se basa fundamentalmente en la competencia de altura entre constructores. Finalmente, los métodos de autorregresión vectorial permiten a los autores ver si la altura de los rascacielos puede predecir cambios en el producto interno bruto (PIB) (es decir, si las alturas predicen recesiones). Los autores encuentran que, de hecho, la altura no se puede utilizar para predecir cambios en el PIB. Sin embargo, el PIB se puede utilizar para predecir cambios en la altura. En otras palabras, el estudio encuentra que la altura extrema está impulsada por un rápido crecimiento económico, pero que la altura no puede usarse como indicador de recesiones.
{{cite journal}}: Citar diario requiere |journal=( ayuda ){{cite journal}}: Citar revista requiere |journal=( ayuda ) p. 26indicador de rascacielos.págs. 375–376
Estados Unidos tiene un nuevo edificio más alto, el One World Trade Center en Nueva York, y eso ha evocado algunas lecturas novedosas de las hojas de té económicas.