En los contratos de arrendamiento de bienes raíces comerciales en los Estados Unidos, el inquilino, en lugar del propietario, suele ser responsable de los impuestos, el mantenimiento y el seguro de los bienes raíces. En un " arrendamiento neto ", además del alquiler base, el inquilino o arrendatario es responsable de pagar algunos o todos los gastos recuperables relacionados con la propiedad del bien inmueble. Como el alquiler cobrado en virtud de un arrendamiento neto es "neto" después de que los gastos se transfieren a los inquilinos para que los paguen, el alquiler tiende a ser menor que el alquiler cobrado en virtud de un " arrendamiento bruto ".
Los tipos de arrendamiento neto incluyen arrendamientos netos simples , dobles y triples, según la cantidad de elementos que incluyan. El término "arrendamiento neto" se usa a menudo como una expresión abreviada para cualquiera de estos acuerdos. Los tres gastos más comunes que se cargan de vuelta son los impuestos a la propiedad , el seguro y el mantenimiento , a menudo llamados los "tres netos". [1] Un arrendamiento neto triple que incluye los tres netos es particularmente común y a menudo se abrevia por escrito como " arrendamiento NNN ", pero aún se pronuncia como "arrendamiento neto triple". [2] [3] [4]
Las inversiones en arrendamiento NNN generalmente se arriendan a un solo inquilino y, por lo tanto, se las conoce como STNL o arrendamientos netos de inquilino único. Sin embargo, una inversión en arrendamiento NNN puede tener dos o más inquilinos y no se consideraría una inversión STNL. Un ejemplo de esto sería un Starbucks y MetroPCS que comparten un edificio bajo dos arrendamientos NNN separados, o un centro comercial minorista donde todos los inquilinos están agrupados en un solo arrendamiento NNN. Ambos ejemplos se considerarían inversiones en arrendamiento NNN; sin embargo, no serían STNL. El riesgo de incumplimiento se distribuye entre más de un inquilino en tales acuerdos NNN (por ejemplo, si Starbucks o MetroPCS quiebran, el otro inquilino continúa pagando el alquiler adeudado según su arrendamiento NNN). Tales acuerdos pueden atraer a los inversores que buscan distribuir el riesgo , aunque se pierde la simplicidad de cobrar un cheque de alquiler de un inquilino.
Otra variación del contrato de arrendamiento NNN es el contrato de arrendamiento NN, o contrato de arrendamiento "Net-Net", que se pronuncia "double net" donde los montos "netos" generalmente son los impuestos a la propiedad y el seguro. [1] Los contratos de arrendamiento doble neto, al igual que los contratos de arrendamiento triple neto, suelen ser, aunque no siempre, acuerdos de un solo inquilino. Sin embargo, el propietario tiene una obligación financiera adicional de mantenimiento. El término "arrendamiento neto" se utiliza con mucha ligereza en la industria del arrendamiento neto, a menudo cuando se hace referencia a un arrendamiento triple o doble neto; [ cita requerida ] sin embargo, existe una distinción clara entre un arrendamiento triple neto y un arrendamiento doble neto, aunque algunos corredores usan erróneamente el término "arrendamiento neto" para describir ambos. Las inversiones en arrendamiento doble neto generalmente se comercializan a una tasa de capital ligeramente más alta que las inversiones en arrendamiento triple neto debido a los gastos de mantenimiento de los que es responsable el propietario. Los acuerdos NN nuevos con garantías de construcción a largo plazo que cubren el techo y, a veces, la estructura pueden ser atractivos para los inversores que buscan una mayor rentabilidad. [5] [6]
El mayor riesgo asociado con un contrato de arrendamiento NNN es que el inquilino rescinda el contrato o no lo renueve, lo que puede resultar en una pérdida. Existen varios factores que se utilizan para determinar el riesgo de un contrato de arrendamiento, incluido el plazo restante del contrato y la solvencia crediticia del inquilino. [7]
En una variante de un contrato de arrendamiento NNN, el " arrendamiento NNN garantizable " (a veces denominado arrendamiento "triple neto verdadero" o "triple neto absoluto"), el inquilino no puede rescindir el arrendamiento ni solicitar reducciones de alquiler bajo ninguna circunstancia, una disposición que mitiga parte del riesgo para el propietario. [8]
Los inversores pueden beneficiarse de las propiedades en régimen de arrendamiento NNN de diversas maneras. En los arrendamientos NNN, los inquilinos asumen la responsabilidad de los gastos principales, como la calefacción, ventilación y aire acondicionado y las reparaciones del techo, lo que reduce el costo operativo para el propietario. Por lo general, los arrendamientos NNN tienen tarifas de alquiler por pie cuadrado más bajas, lo que aumenta el grupo de inquilinos cuando un propietario está listo para arrendar la propiedad. Para inquilinos específicos, los propietarios modificarán con frecuencia los arrendamientos, lo que permite una mayor flexibilidad y una mayor retención de inquilinos. [9]
La mayoría de los inversores en el mercado actual de arrendamiento neto prefieren una inversión que sea verdaderamente pasiva; [ cita requerida ] por lo tanto, un arrendamiento neto absoluto es un requisito para muchos de estos inversores. Los inversores prefieren mantener estos activos a largo plazo, lo que significa que es probable que haya algún desgaste por mantenimiento, así como un techo que será necesario reemplazar en algún momento. Con un arrendamiento neto absoluto, el riesgo de los gastos asociados con el mantenimiento del edificio se traslada únicamente al inquilino, lo que permite al propietario recibir una inversión 100% pasiva. [9]
En su forma más simple, un intercambio 1031 es una estrategia de aplazamiento de impuestos para transacciones inmobiliarias en las que un propietario o inversor vende una propiedad y compra otra dentro de un plazo específico. Sin embargo, la transacción debe calificar como un intercambio "de bienes del mismo tipo". [10]
El valor de una inversión neta arrendada está determinado por el valor del inmueble, el valor del arrendatario del crédito y el valor del arrendamiento en sí.
Las inversiones en arrendamientos NNN son esencialmente bonos protegidos contra la inflación garantizados por un inquilino de crédito, en lugar de un estado o municipio local . El inquilino realiza pagos mensuales al propietario, mientras que el inmueble (y a menudo los aumentos de alquiler previstos en el arrendamiento) proporciona al inversor protección contra la inflación. Las inversiones en arrendamientos NNN proporcionan ventajas fiscales similares a los bonos municipales exentos de impuestos sin obligar al inversor a conformarse con rendimientos más bajos. [12] Si los inversores compraran un bono en el mercado secundario y lo vendieran para obtener una ganancia años después, tendrían que pagar un impuesto a las ganancias de capital sobre la ganancia independientemente de si el bono está o no exento del impuesto sobre la renta. Este no es el caso cuando se invierte en arrendamientos NNN porque, aunque están estructurados como un bono, todavía se consideran inversiones inmobiliarias y, por lo tanto, se pueden depreciar de la misma manera que los bienes raíces comerciales similares que generan ingresos. Los impuestos sobre los ingresos que generan se pueden reducir o diferir durante la vida del activo. Los inversores, por supuesto, tienen que pagar impuestos sobre la depreciación recuperada cuando se vende la propiedad; Sin embargo, esto se puede evitar utilizando un intercambio 1031 mediante la compra de una propiedad del mismo tipo. [13] [14] Las inversiones arrendadas NNN también son financiables, lo que permite al inversor aprovechar el crédito de su inquilino y al mismo tiempo crear pagos de intereses deducibles de impuestos. [15]
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