En el sector inmobiliario comercial , los gastos recuperables son aquellos gastos de funcionamiento de una propiedad que se facturan a los inquilinos como una forma de alquiler adicional . Un ejemplo sencillo es la factura de la electricidad de un complejo grande que luego se divide entre los inquilinos . El agua, el gas natural , la limpieza y otros gastos operativos suelen considerarse recuperables, así como algunos gastos de capital periódicos . No todos los gastos son recuperables; aquellos que benefician directamente solo al propietario generalmente no se incluyen. Por ejemplo, el gasto en publicidad para atraer nuevos inquilinos no beneficia directamente a los inquilinos existentes y, por lo tanto, generalmente no se incluye como un elemento recuperable.
El cálculo de la parte de los gastos que le corresponde a un inquilino puede ser complejo. Un sistema general consiste en dividirlo entre la superficie alquilada por el inquilino y la superficie alquilable total disponible en el edificio. Esto se suele utilizar para los gastos que se comparten, como el gas que se utiliza para calentar el edificio o la electricidad que se utiliza para hacer funcionar la iluminación y el aire acondicionado. Por el contrario, los costes de limpieza varían mucho; el coste de limpiar un patio de comidas es mucho más alto que el de barrer y limpiar las zonas comunes, como los pasillos. Estos gastos se pueden separar y cargar en una zona adecuada, como la zona del patio de comidas.
En algunos ejemplos, una cantidad base de un gasto determinado puede considerarse responsabilidad del propietario, mientras que cualquier cantidad adicional se comparte. Esto se ve comúnmente en elementos como impuestos a la propiedad y tarifas de administración. En este caso, el propietario podría aceptar pagar los primeros $5,000 de los impuestos a la propiedad y luego cobrar cualquier monto adicional a los inquilinos. Esto se conoce como una parada de recuperación o simplemente una parada .
Algunos gastos varían de un año a otro por diversas razones. Por ejemplo, el costo de la remoción de nieve varía mucho según el clima. Otros varían porque son gastos plurianuales, como la repavimentación del estacionamiento, que puede ocurrir solo cada diez años. Para suavizar las fluctuaciones en los pagos, los contratos de alquiler pueden incluir un límite máximo o mínimo , los pagos máximos o mínimos en un período determinado. Además, puede haber un tope en los pagos que limita cualquier cambio de un período a otro, posponiendo cualquier excedente a períodos futuros, potencialmente para siempre. Esto generalmente se usa para proteger a los inquilinos de grandes gastos únicos como el derrumbe del techo, cuyo gasto total puede ser mayor de lo que pueden asumir incluso todos los inquilinos juntos.
Para facilitar los cálculos en los casos en los que puede haber cientos de partidas individuales, es común agrupar gastos similares en un grupo de gastos , en cuyo caso el cálculo de recuperación se puede realizar sobre el total en lugar de sobre cada partida. Un ejemplo común de esto son los cargos por mantenimiento de áreas comunes , o CAM , que incluyen la limpieza y los gastos diarios como el cambio de luces. En los contratos de arrendamiento de EE. UU., es común agrupar CAM, impuestos a la propiedad y seguros , en cuyo caso se conoce como un contrato de arrendamiento "net-net-net", o contrato de arrendamiento NNN , que se pronuncia "triple-net".
Otra complicación que se presenta en los cálculos de gastos recuperables se debe a los cambios en la ocupación. Si un ítem se reparte equitativamente entre los inquilinos en función de su área en relación con el área total del edificio, cuando un área está desocupada eso significa que los pagos combinados del resto de los inquilinos ya no cubrirán el gasto total. En algunos casos esto es razonable; no se esperaría que los inquilinos paguen más impuestos a la propiedad si el propietario no alquila todas las unidades. Sin embargo, en el caso en que los gastos son en última instancia una función del área alquilada, como la factura de la electricidad, donde se esperaría que el monto varíe en función del número de inquilinos que realmente usan la energía, el cálculo puede aumentarse dividiendo el área del inquilino por el área del edificio ocupada, no por el área total.