Los pisos subdivididos (también llamados unidades subdivididas ) son pisos divididos en dos o más unidades separadas para albergar a más personas. Por lo general, se eliminan las paredes divisorias originales de los pisos y se erigen otras nuevas. Se instalan nuevos sanitarios y cocinas , y se agregan o modifican desagües internos. Estas actualizaciones pueden comprometer la seguridad e higiene del edificio. [1]
Se estima que 280.000 personas [ ¿cuándo? ] viven en pisos subdivididos o en otras condiciones igualmente indeseables, ubicados principalmente en edificios residenciales antiguos. Según un estudio de la Society for Community Organization , las personas que viven en pisos subdivididos son principalmente ciudadanos desempleados , familias de bajos ingresos y nuevos inmigrantes. Se encontró que la superficie habitable media por persona de un piso subdividido era de 40 pies cuadrados para una suite pequeña y de 30 pies cuadrados (2,8 m2) para un cubículo en 2009. [2]
La oferta insuficiente de viviendas en Hong Kong es una de las principales causas de la subdivisión de las viviendas. Según el Informe de investigación sobre el precio de alquiler de viviendas de base de 2011, publicado por la Society for Communication Organisation, la principal causa de la escasez es la incapacidad del gobierno de Hong Kong para prever con precisión la demanda futura de viviendas. Después de que el gobierno redujera la construcción de viviendas públicas de tres millones a medio millón de unidades por año en 2006, la demanda de viviendas públicas aumentó drásticamente. La lista de espera para viviendas públicas aumentó de 129.000 a 152.000 en 2010 (un aumento del 17,8% en un año). [3] Como resultado de la larga espera, muchas personas recurrieron a los pisos subdivididos, donde los alquileres son mucho más baratos que las viviendas privadas.
El segundo factor que lleva a la práctica creciente de subdividir los pisos es la creciente brecha de riqueza . El coeficiente de Gini de Hong Kong (medida de la desigualdad de ingresos) aumentó a 0,539. [4] En el Informe del Estudio de Unidades Subdivididas de 2009 elaborado por la Organización de la Sociedad de Comunicaciones, el ingreso mensual medio de los residentes que viven en unidades subdivididas fue de 3200 dólares de Hong Kong, por debajo del ingreso mensual medio de la población de la ciudad. [5]
El aumento de los precios de los alquileres agrava el problema. Los datos del informe "Viviendas privadas: alquileres promedio por categoría" proporcionado por el Departamento de Valoración y Calificación revelaron que entre 2008 y 2011, los alquileres aumentaron un 15,1% [6] , lo que dificulta que los residentes de bajos ingresos puedan pagarlos.
Los pisos subdivididos fueron descritos como "vapores de carne humana". La temperatura en el interior es mucho más alta que en el exterior, debido a la mala ventilación. [7] Los datos de la Sociedad para la Organización Comunitaria revelaron que la temperatura en un piso de Sham Shui Po había alcanzado los 38,5 grados Celsius, seis grados más que la temperatura en la carretera. [8] Los residentes a menudo no pueden permitirse pagar la electricidad para el aire acondicionado, y luchan por sobrevivir en habitaciones sin ventilación y sin ventanas. La plomería instalada incorrectamente puede provocar filtraciones de agua y condiciones antihigiénicas. [9]
Los residentes de departamentos subdivididos tienden a tener círculos sociales más reducidos. Vivir en condiciones tan precarias puede reducir su autoestima. Los residentes tienden a volverse menos sociables e introvertidos. El entorno de vida superpoblado lleva a los miembros de la familia a competir por el espacio y es más probable que experimenten conflictos familiares. [10]
El proceso de añadir tabiques no estructurales y aberturas en muros estructurales puede afectar negativamente a su estructura, aumentando el riesgo de derrumbe. [11] Los edificios con departamentos subdivididos están densamente poblados y presentan pasillos estrechos, lo que complica el escape en caso de incendio y otros peligros. [12]
En junio de 2011, se produjo un incendio de tres alarmas en un edificio de viviendas situado en el número 111 de la calle Ma Tau Wai, en el que murieron cuatro personas y un feto y 19 resultaron heridas. Algunos inquilinos no conseguían salir y los supervivientes se quejaron de que las salidas de emergencia estaban bloqueadas. En diciembre de 2011, un incendio quemó la calle Fa Yuen . Ambas tragedias revelaron la falta de seguridad de este tipo de viviendas. [13]
El gobierno de Hong Kong inició una investigación en abril de 2011. [14] El Departamento de Edificación realizó una operación a gran escala para inspeccionar 150 edificios seleccionados cada año para reparar edificios con pisos subdivididos. El Departamento de Edificación desplegó más de 480 profesionales y personal para investigar los pisos subdivididos. El informe mostró el éxito de las investigaciones. En enero de 2012 se emitieron 170 órdenes de desalojo.
En el marco del Subsidio de Reubicación del Fondo de Atención Comunitaria, [15] el gobierno lanzó un programa de asistencia para que los ocupantes se muden de departamentos divididos en edificios industriales. Los inquilinos individuales pueden recibir un subsidio de $ 2,100; 4 inquilinos o más pueden recibir un subsidio de $6,100.
Además de iniciar las investigaciones y proporcionar subsidios de reubicación, el gobierno permite a los propietarios e inquilinos consultar a profesionales de la construcción para rectificar irregularidades y denunciar situaciones al Departamento de Construcción. [16]
En julio de 2021, el gobierno anunció un proyecto de ley que impondría límites al control de alquileres en ciertos apartamentos subdivididos, [17] el proyecto de ley se aprobó el 20 de octubre de 2021 [18] y se incorporó como Parte IVA de la Ordenanza de consolidación de propietarios e inquilinos (Cap. 7), que entró en vigor el 22 de enero de 2022.
El Departamento de Tasación y Valoración es responsable de la implementación de la Ordenanza, que incluye promover la conciencia pública del régimen regulatorio; manejar consultas; proporcionar servicios gratuitos de asesoramiento y mediación a inquilinos y propietarios sobre asuntos de arrendamiento; y tomar medidas de cumplimiento según corresponda. [19] El Gobierno ha contratado organizaciones no gubernamentales para establecer seis Equipos de Servicio de distrito, [20] [21] [22] [23] [24] [25] ayudando al Departamento de Tasación y Valoración a promover la nueva legislación para implementar el control de arrendamiento en pisos subdivididos a nivel de distrito; aumentar la conciencia pública del nuevo régimen regulatorio bajo la nueva legislación; y manejar consultas generales, etc. El Gobierno también ha contratado a una organización no gubernamental para establecer y administrar un Portal de Información de Control de Arrendamiento de Unidades Subdivididas [26] (sitio web: www.sdu-info.org.hk) para compartir información relevante para el control de arrendamiento en pisos subdivididos con fines publicitarios y educativos.
La Ley de Planificación Urbana y Rural de 1990 define:
a) el uso como dos o más casas de vivienda separadas de un edificio anteriormente utilizado como una sola casa de vivienda implica un cambio material en el uso del edificio y de cada parte del mismo que se utiliza de esa manera;
— [1]
La conversión residencial requiere permiso. [27]
A principios de la década de 1990, casi un tercio de la capacidad de vivienda de Londres se atribuía a la conversión de casas en apartamentos más pequeños. [28]