Las segundas hipotecas , comúnmente denominadas gravámenes secundarios , son préstamos garantizados por una propiedad además de la hipoteca principal . [1] [2] Dependiendo del momento en que se origine la segunda hipoteca, el préstamo puede estructurarse como una segunda hipoteca independiente o una segunda hipoteca piggyback. [3] Mientras que una segunda hipoteca independiente se abre con posterioridad al préstamo principal, aquellas con una estructura de préstamo piggyback se originan simultáneamente con la hipoteca principal. [4] [5] [6] Con respecto al método en el que se retiran los fondos, las segundas hipotecas pueden organizarse como préstamos con garantía hipotecaria o líneas de crédito con garantía hipotecaria . [7] Los préstamos con garantía hipotecaria se otorgan por el monto total en el momento del origen del préstamo , a diferencia de las líneas de crédito con garantía hipotecaria que permiten al propietario acceder a un monto predeterminado que se reembolsa durante el período de reembolso . [8]
Dependiendo del tipo de préstamo, las tasas de interés cobradas en la segunda hipoteca pueden ser fijas o variadas durante el plazo del préstamo. [9] En general, las segundas hipotecas están sujetas a tasas de interés más altas en relación con el préstamo principal, ya que poseen un mayor nivel de riesgo para el titular del segundo gravamen. [10] [11] [12] En caso de ejecución hipotecaria , en la que el prestatario incumple el préstamo inmobiliario , la propiedad utilizada como garantía para asegurar el préstamo se vende para pagar las deudas de ambas hipotecas. [10] [13] [14] Como la segunda hipoteca tiene un reclamo subordinado a la venta de activos , el prestamista de la segunda hipoteca recibe los ingresos restantes después de que la primera hipoteca se haya pagado en su totalidad y, por lo tanto, es posible que no se pague por completo. [15] Además de los pagos de intereses en curso, los prestatarios incurren en costos iniciales asociados con el origen, la solicitud y la evaluación del préstamo. [9] Los cargos relacionados con el procesamiento y la suscripción de la segunda hipoteca se denominan tarifa de solicitud y tarifa de originación respectivamente. Los prestatarios también están sujetos a costos adicionales que cobran el prestamista , el tasador y el corredor . [16]
Al refinanciar , si el propietario de la vivienda desea refinanciar la primera hipoteca y mantener la segunda hipoteca, debe solicitar una subordinación del segundo prestamista para permitir que el nuevo primer prestamista ocupe la posición de titular del primer gravamen. Debido a las pautas de los prestamistas, es poco común que se otorguen préstamos convencionales para una propiedad que tenga una tercera o cuarta hipoteca. En situaciones en las que una propiedad se pierde por ejecución hipotecaria y hay poco o ningún valor líquido , el titular del primer gravamen tiene la opción de solicitar un acuerdo por menos con el titular del segundo gravamen para liberar la segunda hipoteca del título. Una vez que el titular del segundo gravamen se libera del título, puede ir tras el propietario de la vivienda en un tribunal civil para solicitar una sentencia. En este punto, la única opción disponible para el propietario es aceptar la sentencia o declararse en quiebra .
Las segundas hipotecas se presentan en dos formas principales: préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito con garantía hipotecaria. [3] Un préstamo con garantía hipotecaria, comúnmente conocido como una suma global, se otorga por el monto total en el momento de la originación del préstamo. [8] Las tasas de interés de estos préstamos son fijas durante todo el plazo del préstamo, y ambas se determinan cuando se otorga inicialmente la segunda hipoteca. [17] Estos préstamos de vencimiento cerrado requieren que los prestatarios realicen pagos de capital e intereses mensualmente en un proceso de amortización. [18] Los pagos de intereses son los costos asociados con el préstamo, mientras que el capital pagado reduce el saldo del préstamo. [19] Con cada pago posterior, el monto total permanece constante, sin embargo, la parte relacionada con el costo de los intereses disminuye mientras que el monto correspondiente al capital aumenta. [20] Esto garantiza que el préstamo se pague por completo al final del cronograma de pago. Los préstamos con garantía hipotecaria se utilizan comúnmente para la consolidación de deudas o los gastos de consumo corriente, ya que generalmente existe un menor riesgo asociado con las tasas de interés fijas. [17]
Las líneas de crédito con garantía hipotecaria son préstamos abiertos en los que el monto que se pide prestado cada mes puede variar a discreción del propietario. [8] Estos préstamos ofrecen cronogramas de pago flexibles y están sujetos a tasas de interés variables que pueden aumentar o disminuir durante el plazo del préstamo. [21] [22] Los prestatarios tienen acceso al monto de la línea que se determina previamente al momento de la originación del préstamo, pero no están obligados a retirar montos si no lo desean. [23] La línea de crédito renovable brinda a los prestatarios la flexibilidad de retirar montos solo cuando sea necesario para evitar intereses sobre créditos innecesarios. Esto garantiza que se mantenga un nivel mínimo de deuda ya que los pagos mensuales corresponden solo a los montos utilizados en lugar de al monto total disponible. Los préstamos con garantía hipotecaria se utilizan comúnmente cuando los prestatarios anticipan futuros gastos de consumo, así como shocks crediticios que afectan el acceso al crédito en el futuro. [8]
Las segundas hipotecas se pueden estructurar como un acuerdo independiente o un préstamo piggyback. [4] Las segundas hipotecas independientes se abren posteriormente al préstamo hipotecario principal para acceder al valor líquido de la vivienda sin interrumpir el acuerdo existente. [24] Normalmente, el comprador de la vivienda compra una hipoteca principal por el importe total y paga el pago inicial requerido del 20 por ciento . [5] Durante el plazo del préstamo, los pagos hipotecarios mensuales y la apreciación de los precios inmobiliarios aumentan el valor líquido de la propiedad. [25] En tales casos, las segundas hipotecas independientes pueden utilizar el valor líquido de la propiedad como garantía para acceder a fondos adicionales. [13] Esta opción de financiación también ofrece tipos de interés competitivos en relación con los préstamos personales no garantizados que reducen los pagos mensuales. [26] Con referencia a los préstamos personales no garantizados, los prestamistas están expuestos a un mayor nivel de riesgo, ya que no se requiere garantía para asegurar o garantizar los montos adeudados. [27] Si el prestatario incumpliera sus pagos, el prestamista no puede vender activos para cubrir la deuda pendiente. [28] En consecuencia, las segundas hipotecas no sólo garantizan el acceso a mayores cantidades, sino también a tasas de interés más bajas en comparación con los préstamos sin garantía. Con un mayor flujo de efectivo, las segundas hipotecas se utilizan para financiar una variedad de gastos a discreción del prestatario, incluidas las renovaciones del hogar, la matrícula universitaria, los gastos médicos y la consolidación de deudas. [9] [29]
Las segundas hipotecas piggyback se originan simultáneamente con la primera hipoteca para financiar la compra de una casa en un solo proceso de cierre. [30] En un acuerdo hipotecario convencional, a los compradores de viviendas se les permite pedir prestado el 80 por ciento del valor de la propiedad mientras realizan un pago inicial del 20 por ciento. [31] Aquellos que no pueden obtener el requisito de pago inicial deben pagar el gasto adicional del seguro hipotecario privado (PMI) que sirve para proteger a los prestamistas durante el caso de ejecución hipotecaria al cubrir una parte de la deuda pendiente adeudada por el comprador. Por lo tanto, la opción de abrir una segunda hipoteca es específicamente aplicable a los compradores que no tienen fondos suficientes para pagar un pago inicial del 20 por ciento y desean evitar pagar PMI. [5] [32] Por lo general, hay dos formas en las que puede adoptar la segunda hipoteca piggyback. El más común de los dos es el acuerdo hipotecario 80/10/10, en el que al comprador de la vivienda se le concede un préstamo a valor (LTV) del 80 por ciento en la hipoteca principal y del 10 por ciento en la segunda hipoteca, con un pago inicial del 10 por ciento. [33] La segunda hipoteca con opción de compra también se puede financiar a través de una estructura de préstamo 80/20. A diferencia del método anterior, este acuerdo no requiere un pago inicial, pero permite a los compradores de viviendas un LTV del 80 por ciento en la hipoteca principal y del 20 por ciento en la segunda hipoteca. [34]
Las políticas de tasas de interés variables se aplican a diferentes tipos de segundas hipotecas. Estos incluyen préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito con garantía hipotecaria. [17] Con respecto a los préstamos con garantía hipotecaria, los prestamistas adelantan el monto total en el momento de la originación del préstamo. En consecuencia, los propietarios deben realizar pagos de capital e intereses por el monto total del préstamo en un cronograma mensual. [9] La tasa de interés fija que se cobra en estos préstamos se establece en el momento de la originación del préstamo, lo que garantiza pagos mensuales constantes durante el plazo del préstamo. En contraste, las líneas de crédito con garantía hipotecaria son abiertas y se basan en una tasa de interés variable. [22] Durante el período de préstamo, los propietarios pueden pedir prestado hasta una cantidad predeterminada que debe ser reembolsada durante el período de reembolso. [8] Si bien los cargos por intereses variables pueden permitir reembolsos iniciales más bajos, estas tasas tienen el potencial de aumentar durante la duración del período de reembolso. Los pagos de la tasa de interés de la segunda hipoteca también son deducibles de impuestos si se cumplen ciertas condiciones. [35] Esta ventaja de las segundas hipotecas reduce el ingreso imponible del prestatario por el valor del gasto de intereses. [36] En general, los pagos mensuales totales de la segunda hipoteca son más bajos que los de la primera hipoteca. Esto se debe a la menor cantidad prestada en la segunda hipoteca en comparación con el préstamo principal, en lugar de la diferencia en la tasa de interés. Las tasas de interés de las segundas hipotecas suelen ser más altas debido al riesgo relacionado con tales préstamos. [10] Durante el caso de ejecución hipotecaria, la hipoteca principal se paga primero y los fondos restantes se utilizan para satisfacer la segunda hipoteca. [5] [12] Esto se traduce en un mayor nivel de riesgo para el prestamista de la segunda hipoteca, ya que es menos probable que reciba fondos suficientes para cubrir las cantidades prestadas. [4] En consecuencia, las segundas hipotecas están sujetas a tasas de interés más altas para compensar el riesgo asociado de ejecución hipotecaria. [15]
Los segundos hipotecarios están sujetos a tarifas iniciales asociadas con el costo de cierre de la obtención de la hipoteca, además de los pagos continuos . Estos incluyen tarifas de solicitud y de apertura, así como cargos al prestamista, tasador y corredor. [9] La tarifa de solicitud se cobra a los prestatarios potenciales por procesar la solicitud de segunda hipoteca. Esta tarifa varía entre prestamistas y generalmente no es reembolsable. La tarifa de apertura se cobra a discreción del prestamista y está asociada con los costos de procesamiento, suscripción y financiación de la segunda hipoteca. [37] También conocidos como la tarifa del prestamista, los puntos son un porcentaje del préstamo que cobra el prestamista. [38] Como cada punto se traduce en un porcentaje del monto del préstamo, los prestatarios tienen la opción de pagar esta tarifa para disminuir la tasa de interés del préstamo. [39] Si bien el pago de puntos aumenta los pagos iniciales, los prestatarios están sujetos a tasas de interés más bajas que disminuyen los reembolsos mensuales durante el plazo del préstamo. [40] Las segundas hipotecas dependen del valor líquido de la propiedad, que probablemente varíe con el tiempo debido a los cambios en el valor de la propiedad. Los tasadores profesionales que evalúan el valor de mercado de la vivienda suponen un coste adicional para los posibles prestatarios. [41] Los prestatarios también deben pagar una comisión de corretaje asociada al servicio de asesoramiento y gestión de la segunda hipoteca. [42]
El aumento de los precios inmobiliarios es común en entornos de bajas tasas de interés que aumentan la capacidad de endeudamiento, además de menores estándares de suscripción e innovación en productos hipotecarios que brindan un mayor acceso al crédito. [43] Estos factores contribuyen a un aumento en la demanda de bienes raíces y los precios de la vivienda. La implicación de tales entornos es el aumento en el costo de comprar una propiedad en términos de pagos iniciales y pagos hipotecarios mensuales. [44] Si bien las hipotecas primarias convencionales permiten a los compradores de viviendas pedir prestado hasta el 80 por ciento del valor de la propiedad, están condicionadas a un pago inicial del 20 por ciento. [4] Los compradores de viviendas que no tienen fondos suficientes para cumplir con este requisito deben pagar un seguro hipotecario primario (PMI) además de los intereses del préstamo principal. [45] Este gasto puede variar en costo dependiendo del tamaño del pago inicial, la calificación crediticia y el tipo de préstamo emitido. [46] Por esta razón, las segundas hipotecas son particularmente atractivas en entornos de viviendas en revalorización, ya que permiten a los compradores de viviendas con un pago inicial inferior al 20% pedir prestado cantidades adicionales para calificar para una hipoteca principal sin la compra de PMI. [6] Estos productos hipotecarios no tradicionales pueden reducir el costo de financiación de una vivienda o permitir que los compradores de viviendas califiquen para propiedades más caras. [47] Desde la perspectiva de un prestamista, el aumento de los precios inmobiliarios crea el incentivo para originar hipotecas ya que el riesgo crediticio se compensa con el aumento del valor de la propiedad. [35] Por la misma razón, los propietarios de viviendas actuales tienen acceso a un mayor valor líquido de la vivienda, que puede utilizarse como fuente de fondos adicionales mediante la apertura de una segunda hipoteca. En conjunto, a medida que los precios en el mercado inmobiliario continúan aumentando, la demanda de segundas hipotecas y otros productos hipotecarios no tradicionales tiende a aumentar. [25]
Los tipos de interés más bajos aumentan la capacidad de mantener un nivel determinado de deuda, lo que alienta a los propietarios a retirar el capital de la vivienda en forma de segundas hipotecas. [43] En concreto, los tipos de interés más bajos reducen el interés cobrado por los préstamos y disminuyen el coste total del endeudamiento. [25] En el contexto de los mercados hipotecarios, esto se traduce en una reducción de los pagos hipotecarios mensuales para los propietarios de viviendas y en incentivos adicionales para que los potenciales compradores de viviendas aumenten su endeudamiento. [48] Esto afecta al importe del préstamo concedido, además del número de solicitantes que reúnen los requisitos para niveles de deuda más elevados. Con respecto a un tipo de interés decreciente, los compradores de viviendas de bajos ingresos que antes no cumplían los requisitos pueden optar a préstamos hipotecarios más baratos a pesar de tener niveles de deuda más elevados en relación con los ingresos . [49]
Antes de la desregulación financiera en la década de 1980, el mercado hipotecario australiano estaba dominado por un pequeño número de bancos e instituciones crediticias. [50] Esto impuso presiones competitivas limitadas ya que el sistema financiero estaba cerrado a los bancos extranjeros y las transacciones offshore. [51] Debido a las estrictas prácticas regulatorias en la década de 1960, los bancos estaban en desventaja competitiva en relación con los intermediarios financieros no bancarios, lo que llevó a una pérdida de participación de mercado . [50] Esto continuó hasta que el mercado hipotecario fue desregulado financieramente en la década de 1980, lo que permitió a los bancos operar de manera más competitiva contra las compañías financieras, los bancos comerciales y las sociedades de construcción . [52] Después de esto, el mercado hipotecario estuvo expuesto adicionalmente a la competencia internacional que otorgó mayores niveles de crédito a las instituciones financieras. [50] Durante este período, el uso de corredores financieros entre prestatarios y prestamistas aumentó a medida que los corredores hipotecarios ingresaron al mercado. Este componente del sector no bancario creció significativamente durante la década de 1990 y contribuyó al 10 por ciento de todos los préstamos para vivienda suscritos. [47] Debido a la alta demanda de bienes raíces, los préstamos para vivienda se volvieron extremadamente rentables, lo que aumentó la competencia para los bancos existentes. [53] Si bien los prestamistas existentes comenzaron a ofrecer préstamos de luna de miel con tasas de interés descontadas para el primer año, dudaban en reducir las tasas variables estándar ya que esto disminuiría las tasas de interés de los préstamos existentes. [54] En contraste, los corredores hipotecarios utilizaron la titulización para obtener financiamiento barato y ofrecer tasas de 1 a 1,5 puntos porcentuales más bajas que las de los prestamistas existentes. Al originar préstamos y venderlos a valores, los corredores hipotecarios obtuvieron comisiones y tarifas por la originación sin retener el riesgo de préstamos de baja calidad. [55] Esto creó fuertes incentivos financieros para originar grandes volúmenes de préstamos independientemente del riesgo y se reflejó en las calificaciones de entrada mínimas para los participantes, el uso de comisiones para la remuneración de los corredores, la falta de rendición de cuentas y el mal asesoramiento proporcionado a los clientes consumidores. [55] En combinación con estándares y prácticas deficientes de originación de hipotecas, el sector no bancario también ofreció una variedad de productos financieros en exceso de préstamos e hipotecas tradicionales. [56] Los productos incluían segundas hipotecas, préstamos no conformes, hipotecas inversas , hipotecas de participación accionaria, banca por Internet y por teléfono., prestamistas hipotecarios móviles, facilidades de reintegro, cuentas de compensación y tarjetas de débito vinculadas a hipotecas. [47] A medida que aumentó el crecimiento de la provisión financiera, los bancos se vieron presionados a utilizar estos productos y aceptar márgenes más bajos.
Los bajos estándares de suscripción de préstamos por parte de los bancos y las instituciones crediticias desempeñaron un papel importante en el rápido aumento de las segundas hipotecas durante la década de 2000, antes de la crisis financiera mundial (GFC) de 2007. [34] Esto estuvo fuertemente influenciado por los incentivos económicos y las oportunidades que surgieron durante la burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos , que alentaron los préstamos y las prácticas crediticias más riesgosas. [57] Los corredores hipotecarios y los prestamistas ofrecieron productos de asequibilidad con un LTV del 100 por ciento. Esto permitió a los potenciales propietarios de viviendas comprar propiedades con un pago inicial de cero y una documentación limitada del prestatario . Además, Fannie Mae y Freddie Mac proporcionaron acuerdos similares a los prestatarios de bajos ingresos, incluidos préstamos con índices LTV que excedían el 90 por ciento del valor de la propiedad. A medida que los estándares crediticios continuaron relajándose, los índices LTV se extendieron al 107 por ciento, lo que reflejó que los compradores de viviendas incorporaron las tarifas de solicitud y originación a sus préstamos hipotecarios. [34]
Obtener una segunda hipoteca es similar a comprar una casa: el prestamista requiere una variedad de información y documentación para tomar una decisión sobre la solicitud:
Las segundas hipotecas a menudo presentan problemas potenciales que no son típicos de la compra de una vivienda convencional.
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