El derecho de propiedad en los Estados Unidos es el área del derecho que rige las diversas formas de propiedad de bienes inmuebles (terrenos y edificios) y propiedad personal , incluida la propiedad intangible como la propiedad intelectual . La propiedad se refiere a derechos de recursos legalmente protegidos, como la tierra y la propiedad personal. [1] La propiedad se puede intercambiar a través del derecho contractual , y si se viola la propiedad, se podría demandar bajo la ley de daños para protegerla. [1]
El derecho de propiedad de los Estados Unidos es principalmente un área del derecho estatal , aunque también existen leyes federales (por ejemplo, sobre patentes y derechos de autor ) y también algunas leyes locales (sobre áreas como zonificación y arrendamiento). La ley de propiedad en los estados generalmente se origina en el derecho consuetudinario y ha sido modificada en gran medida por una variedad de estatutos en cada estado. Las Reformulaciones de la Propiedad brindan una descripción general de ciertas áreas de la ley de propiedad en los Estados Unidos.
Las tres Restatements of Property hasta la fecha han sido mucho menos influyentes que las Restatements of Contract and Torts. El proyecto se descarriló rápidamente cuando Harry Bigelow terminó reformulando las ideas de Wesley Newcomb Hohfeld (por ejemplo, el paquete de derechos ) en lugar de la ley de propiedad estadounidense, y sus sucesores carecieron de la brillantez necesaria para un proyecto tan ambicioso. [2] A partir de 2014, el hecho de que la Restatement no abordara doctrinas básicas como la posesión adversa y las transferencias de bienes raíces nunca se había corregido a lo largo de 75 años, tres series de Restatements y 17 volúmenes. [2] En la década de 1970, el proyecto de la Comisión de Derecho Uniforme para estandarizar la ley estatal sobre bienes inmuebles fue un fracaso espectacular. [3] [4] [5]
Hay dos puntos de vista principales sobre el derecho a la propiedad en los Estados Unidos, el punto de vista tradicional y el punto de vista del conjunto de derechos . [6] Los tradicionalistas creen que hay un significado central e inherente en el concepto de propiedad, mientras que la visión del conjunto de derechos establece que el propietario sólo tiene un conjunto de usos permisibles sobre la propiedad. [1] Las dos opiniones existen en un espectro y la diferencia puede ser una cuestión de enfoque y énfasis. [1]
William Blackstone , en sus Comentarios sobre las leyes de Inglaterra , escribió que el núcleo esencial de la propiedad es el derecho de excluir. [7] Es decir, el dueño de un bien debe poder excluir a otros de la cosa de que se trate, aunque el derecho de exclusión esté sujeto a limitaciones. [8] Por implicación, el propietario puede utilizar la cosa, a menos que otra restricción, como la ley de zonificación, lo impida. [1] Otros tradicionalistas sostienen que tres derechos principales definen la propiedad: el derecho de exclusión, uso y transferencia. [9]
Una visión alternativa de la propiedad, favorecida por los realistas jurídicos , es que la propiedad simplemente denota un conjunto de derechos definidos por la ley y la política social. [1] Qué derechos se incluyen en el paquete conocido como derechos de propiedad y qué paquetes se prefieren a otros, es simplemente una cuestión de política. [1] Por lo tanto, un gobierno puede impedir la construcción de una fábrica en un terreno, mediante la ley de zonificación o el derecho penal, sin dañar el concepto de propiedad. [1] La visión del "paquete de derechos" fue prominente en el mundo académico en el siglo XX y sigue siendo influyente hoy en día en el derecho estadounidense. [1]
Según la ley estadounidense, el primer poseedor de una propiedad generalmente adquiere la propiedad. [1] El primer poseedor es la primera persona que pretende hacer valer el control sobre el objeto y de hecho ejerce un control significativo sobre el objeto. [10] Un caso fundamental sobre primera posesión es Pierson v. Post . [11] Post era un cazador que perseguía a un zorro por un terreno baldío, cuando Pierson, sabiendo que estaba siendo perseguido por otro, mató al zorro y se lo llevó. La cuestión ante el tribunal es si Post ejerció suficiente control sobre el zorro, un animal salvaje, como para convertirse en su primer poseedor.
La mayoría del tribunal citó el Código de Justiniano y varios juristas, antes de concluir que la posesión requería cierto control. [10] En el caso de los animales salvajes, sostuvo la mayoría, sólo quien los hiera mortalmente o se apodere del animal puede adquirir posesión, y simplemente perseguirlos no es suficiente. [10] La opinión disidente requeriría sólo una perspectiva razonable de captura; una persecución minuciosa en el caso cumpliría la regla. La disidencia citó a juristas y a la costumbre entre los cazadores. [10]
La mayoría y la disidencia también difieren en su visión de las implicaciones políticas del fallo. La mayoría preferiría una regla clara, fácil de entender para todos y que permitiera a los individuos resolver disputas con esa regla. [10] La disidencia plantea la cuestión de los incentivos, argumentando que la regla de la "perspectiva razonable" incentivaría a los cazadores a cazar zorros, que se consideran plagas. [10]
Las teorías de la posesión adversa se resumen en un artículo de Thomas W. Merrill . [12]
La propiedad de la tierra en el derecho estadounidense es muy compleja y se basa en categorías feudales heredadas del derecho inglés. [13] Aunque el feudalismo ya no es relevante en los Estados Unidos modernos, la ley en la mayoría de los estados no se ha simplificado para reflejar las circunstancias modernas. [13] Sin embargo, los nuevos tipos de propiedad de la tierra generalmente no están permitidos, según el principio de numerus clausus , a menos que sean introducidos por ley. [13]
En la mayoría de los estados, la propiedad total de la tierra se conoce como dominio simple , dominio absoluto absoluto o tarifa. [14] El dominio simple se refiere a un interés presente en la tierra, que continúa indefinidamente en el futuro. [14] Otro tipo de propiedad es la tarifa anulable , que es como el dominio simple, excepto que puede terminar cuando ocurre algún evento. [14] La tarifa anulable a veces se ve con bienes donados a organizaciones benéficas para un uso específico, donde el otorgante especifica que la propiedad puede terminar si la propiedad ya no se usa de cierta manera. [14]
Otro tipo de interés presente es el patrimonio vitalicio , por el cual el otorgante otorga al inquilino vitalicio plenos derechos durante la vida del inquilino vitalicio. [14] Pero después de su muerte, el patrimonio volverá al otorgante (lo que se conoce como reversión ) o a otra persona (lo que se conoce como resto ). [14] Los remanentes pueden ser adquiridos o condicionales, según las condiciones del remanente. [14] Los restos se "adquieren" cuando se cumple la condición del resto, incluso si la posesión aún no ha sido transferida. [14] Por ejemplo, en una subvención "a A de por vida, luego a B si se gradúa de la escuela secundaria antes de los 18 años", el resto se otorga a B cuando B se gradúa de la escuela secundaria a los 18 años, aunque la posesión no se transferirá hasta que A muere. [14] También existe el interés ejecutivo , que es un interés futuro que corta un interés anterior cuando se cumple una condición. [14]
El enfoque en la adquisición de derechos es importante en muchos estados porque los remanentes contingentes (y algunos otros intereses futuros) se invalidan si pudieran adquirirse después del período definido por la Regla Contra las Perpetuidades (RAP). [14] La regla contra las perpetuidades tradicionalmente requiere que se conceda un interés "en todo caso, a más tardar veintiún años después de alguna vida en el momento de la creación del interés". [15] Cualquier interés futuro que no se ajuste a la Regla Contra las Perpetuidades es tradicionalmente inválido. [14] Muchos estados han reformado el RAP con "estatutos de esperar y ver" o lo han abolido por completo. [14]
Según el derecho consuetudinario, los bienes inmuebles pueden ser de propiedad conjunta en un momento dado. [16] En la mayoría de los estados, en un arrendamiento en común , los co-inquilinos tienen cada uno un derecho teórico a poseer toda la propiedad. [16] Los co-inquilinos también deben compartir las rentas recibidas de terceros, así como los gastos de mantenimiento y los impuestos. [16] Sin embargo, si no pueden resolver cómo dividir el uso de la propiedad, un co-inquilino puede impedir que otro tome posesión, pero debe ser responsable ante el inquilino derrocado por el alquiler. [dieciséis]