La gestión de estratos , a veces conocida como "gestión de corporaciones de propietarios", es un área especializada de la gestión de propiedades que implica la operación y la gestión diarias de una propiedad que es de propiedad conjunta y comprende múltiples unidades, áreas comunes e instalaciones comunes. Se deriva de un concepto australiano de la ley de propiedad llamado título de estrato aplicado a la administración de la propiedad común en edificios de apartamentos en múltiples niveles, o estratos. Los mercados emergentes de Dubai, Abu Dhabi, Filipinas e India han adoptado el sistema australiano. Es una de las formas de vivienda de más rápido crecimiento en los Estados Unidos en la actualidad, similar al desarrollo de interés común (CID), una categoría que incluye desarrollos de unidades planificadas de viviendas unifamiliares, conocidas como asociaciones de propietarios (HOA), condominios y apartamentos cooperativos.
La gestión exitosa de tales desarrollos requiere el establecimiento de un sistema de títulos de propiedad que proporcione un marco para la propiedad y directrices para gestionar desarrollos con múltiples usuarios y propietarios.
Muchas jurisdicciones adoptan el concepto de propiedad conjunta. Los propietarios de este tipo de planes se convierten automáticamente en miembros de una asociación de propietarios o de una comunidad. Estas asociaciones son, en última instancia, responsables del mantenimiento y la gestión de las zonas comunes, como vestíbulos y pasillos, y de las instalaciones de ocio compartidas, como piscinas y gimnasios. También son responsables de gestionar los aspectos administrativos y financieros de la propiedad.
El papel del administrador de estratos es trabajar con la corporación de propietarios y el comité ejecutivo para controlar, gestionar, mantener y administrar con éxito la propiedad y crear un entorno comunitario apropiado e incluye tareas como:
Las tarifas corporativas (también llamadas gravámenes [1] ) son una parte obligatoria de la vida en estratos . [1] Estas tarifas se pagan a la corporación o compañía de estratos que administra la propiedad, lo que les permite encargarse de cosas como el seguro y el mantenimiento de las áreas comunes .
Si una vivienda o propiedad de inversión tiene un título de propiedad horizontal o está gobernada por una corporación (según la ley, debe formarse la corporación o una corporación de propietarios y cada propietario de unidad debe ser miembro), algunas áreas serán colectivas y necesitarán fondos para el mantenimiento que deben pagarse todos los años. [2] [3] Si no se pagan estas tarifas, los propietarios individuales pierden el derecho a votar sobre todos los asuntos que requieren una resolución ordinaria. Aún pueden asistir a las reuniones y votar sobre asuntos, si requieren una resolución especial o unánime. La corporación puede otorgar intereses sobre las tarifas retrasadas y puede solicitar al tribunal la recuperación del dinero no pagado . [1]
Las cuotas de la corporación incluyen todo, desde el seguro del edificio y el mantenimiento de las áreas comunes, hasta los servicios públicos compartidos, las obras de construcción y las reparaciones . El monto total se presupuesta cada año y luego se divide entre los propietarios de las unidades. [4] [3]
En Australia , en el caso de una propiedad en alquiler, el propietario puede cobrar una tarifa corporativa como gasto en algunas circunstancias. Las legislaciones sobre arrendamientos minoristas varían en contenido según el estado o territorio . [5]
Stephen Raff escribió en su libro, The Body Corporate Handbook: A Guide to Buying, Owning and Living in a Strata Scheme or Owners Corporation in Australia , que la única diferencia entre las tarifas de la corporación de propietarios y los costos de mantenimiento de la casa "es que si tienes una casa tendrás un poco más de control sobre el momento del gasto ". [1]
Las cuotas de la corporación para cada año se presupuestan y luego se dividen entre los propietarios de las unidades. [3] Las cuotas calculadas por la corporación se presentarán en la Asamblea General Anual y se decidirán por mayoría de votos. Luego se calcularán los gravámenes trimestrales que deberá pagar cada propietario de la unidad. [1] [3]
Las tarifas de la corporación de propietarios dependen de varios factores, como la antigüedad de la propiedad (cuanto más antigua sea la propiedad, más tarifas se necesitarán [2] ), el estado, el mantenimiento, el comité de estratos, etc. [3] Por ejemplo, algunas propiedades tienen gimnasios , piscinas , canchas de tenis y áreas de barbacoa , y esa es la razón por la que tienen tarifas de la corporación de propietarios altas. [2] Además, Brendan Kelly y Simon Buckingham recomiendan comprar casas que tengan un gran componente de terreno, porque las casas se desgastan y se deprecian con el tiempo, mientras que el valor del terreno de la propiedad tiende a aumentar. "Es menos probable que las unidades y los apartamentos se revaloricen tanto como las casas en el terreno, y las tarifas de la corporación de propietarios para las unidades y los apartamentos pueden aumentar significativamente los costos de mantenimiento de la propiedad". [6]
Algunas personas piden al agente inmobiliario que les proporcione los honorarios de los últimos años de la corporación por el apartamento o unidad, etc. [2] [3] Además, la corporación puede contratar a un administrador de la corporación para que le brinde asistencia administrativa . [7]
Las cuotas corporativas son deducibles de impuestos , pero los propietarios de unidades recuperan un porcentaje igual a su tasa marginal de impuestos personal . [2]
La gestión de estratos en Nueva Gales del Sur, Australia, se rige actualmente por la legislación, incluida la Ley de gestión de esquemas de estratos de 1996 y el Reglamento de gestión de esquemas de estratos de 2010. [8] Sin embargo, en octubre de 2015 [9] el Parlamento de Nueva Gales del Sur aprobó la "Ley de gestión de esquemas de estratos de 2015" [10] y la "Ley de desarrollo de esquemas de estratos de 2015" [11] que reemplazan en gran medida las leyes anteriores que regulaban la gestión de estratos. En conjunto, las leyes establecen más de 90 reformas clave con el objetivo de simplificar las leyes de estratos. La mayoría de estas reformas comenzaron el 30 de noviembre de 2016. [12] Algunos cambios importantes incluyen el fortalecimiento de la responsabilidad de los administradores de estratos, un proceso de aprobación más rápido y simple para resolver disputas, incluidas las solicitudes de renovación, la participación de los inquilinos en las reuniones (esquema con más del 50% de inquilinos), medios electrónicos para votar sobre mociones, capacidad para multar el estacionamiento no autorizado, eliminar la autoridad e influencia del desarrollador de la propiedad en la formulación de la Corporación de Propietarios que puede vincular a los propietarios, pautas para tratar los defectos de construcción, y frenar la práctica de la agricultura por poderes. [13]
Todos los sistemas deben revisar sus estatutos actuales antes del 30 de noviembre de 2017. [14]
Un plan de estratos es un edificio, o conjunto de edificios, en el que cada individuo posee una pequeña porción conocida como "lote", pero donde también hay propiedad común (por ejemplo, paredes externas, ventanas, techos, caminos de acceso, vestíbulos, cercas, césped y jardines). Cada propietario comparte la propiedad de la propiedad común. Los planes de estratos se aplican a desarrollos residenciales, comerciales, industriales, de uso mixto, hoteleros y complejos residenciales para jubilados. [8]
Los propietarios de lotes son dueños del interior de la unidad, pero no de la estructura principal del edificio. Por lo general, las cuatro paredes principales, el techo y el piso son propiedad común. Las paredes divisorias dentro del lote, los revestimientos del piso y los accesorios como baños, inodoros y encimeras son todos propiedad del propietario del lote. [8]
El concepto clave es que el propietario del lote es efectivamente dueño del espacio aéreo (y de todo lo incluido en el espacio aéreo) dentro de los muros limítrofes, el piso y el techo del lote. El espacio aéreo puede extenderse a balcones y patios. [8]
Los propietarios de lotes y los posibles compradores, con el permiso escrito del propietario de un lote, pueden inspeccionar los libros y registros de un plan de estratos a cambio de una tarifa, de conformidad con la sección 108 de la Ley de Gestión de Planes de Estrato de 1996. Hay empresas que se especializan en inspeccionar los libros y registros y pueden organizar una inspección de "búsqueda de estratos". [8]
Los propietarios de lotes y los posibles compradores con permiso escrito del propietario de un lote también pueden solicitar un certificado que contenga información básica sobre el plan de estratos de conformidad con la sección 109 de la Ley de Gestión de Planes de Estrato de 1996, incluidos los gravámenes a pagar, los gravámenes pendientes y cualquier reglamento especial elaborado por la corporación de propietarios en los últimos dos años. [8]
Una corporación de propietarios es responsable del mismo tipo de gastos que un propietario convencional. Estos incluyen servicios públicos, seguro del edificio y reparaciones y mantenimiento. Para cubrir los costos de los gastos, la ley requiere que cada corporación de propietarios establezca un fondo administrativo y un fondo de amortización y recaude gravámenes de los propietarios de acuerdo con la sección 76 de la Ley de Gestión de Esquemas de Estrato de 1996. Todos los gravámenes deben cobrarse en proporción a los derechos de unidad de cada lote de acuerdo con la sección 78 de la Ley de Gestión de Esquemas de Estrato de 1996. Los gravámenes deben decidirse en cada asamblea general anual. [8]
El fondo administrativo se destina a los gastos recurrentes diarios, mientras que el fondo de amortización se destina a los costos de los gastos de capital futuros. [8]
A partir de julio de 2009, cada corporación de propietarios debe contar con un plan de fondo de amortización de diez años. La elaboración de un plan de fondo de amortización de diez años significa que las reparaciones y el mantenimiento futuros se pueden prever con mucha antelación. [8]
Si la corporación de propietarios tiene que pagar una deuda que no fue presupuestada en ninguna de las estimaciones de fondos, se debe acordar un impuesto especial en una asamblea general y pagarlo al fondo administrativo de conformidad con la sección 76 de la Ley de Gestión de Esquemas de Estrato de 1996. [8]
Un gravamen no pagado genera intereses a una tasa del 10% de interés simple anual si no se paga dentro del mes siguiente a su vencimiento. [8]
La corporación de propietarios es responsable de asegurarse de que todas las pólizas de seguro necesarias estén vigentes de acuerdo con la sección 83 de la Ley de Gestión de Esquemas de Estrato de 1996. El edificio debe ser tasado cada cinco años de acuerdo con la sección 85 de la Ley de Gestión de Esquemas de Estrato de 1996. [8]
La corporación de propietarios debe conservar ciertos registros durante al menos 5 años, incluidas las actas de sus reuniones, correspondencia, poderes y registros financieros. [8]
La corporación de propietarios debe preparar y mantener un registro de estratos de conformidad con la sección 96 de la Ley de Gestión de Esquemas de Estrato de 1996, incluyendo el nombre y las direcciones de todos los propietarios de lotes, inquilinos, hipotecarios, el propietario original y el agente de administración, las unidades de derecho, detalles del seguro y los estatutos del esquema de estratos. [8]
La corporación de propietarios debe reparar la propiedad común y los propietarios de lotes deben reparar todo lo que se encuentre en su lote. Sin embargo, esto puede resultar difícil, ya que no siempre está claro qué es propiedad común y qué pertenece al propietario del lote. [8]
A partir del 30 de noviembre de 2016, los cambios cosméticos en el lote no requerirán la aprobación de la corporación de propietarios. Las renovaciones menores y mayores, incluidos los cambios en las tablas del piso o los cambios en la apariencia estructural y externa del edificio, seguirán requiriendo la aprobación del 50% (resolución general) y del 75% (resolución especial), respectivamente. [15]
No existe un conjunto obligatorio de estatutos. Algunos estatutos modelo se establecen en la legislación, otros son establecidos por el propietario original. Los estatutos pueden añadirse, modificarse o derogarse en una asamblea general si la moción es aprobada. [8]
La corporación de propietarios puede contratar a un agente de gestión de estratos para que trabaje en nombre de todos los propietarios y ayude a gestionar el plan de estratos mediante la celebración de un acuerdo de agencia de gestión, que describe sus funciones y responsabilidades. El nombramiento de un agente de gestión solo puede decidirse por mayoría de votos en una asamblea general de conformidad con la sección 27 de la Ley de Gestión de Planes de Estrato de 1996. Los agentes llevan a cabo algunas o todas las funciones, deberes o poderes de la corporación de propietarios, incluidos asuntos administrativos como convocar reuniones y recaudar gravámenes. [8] [16]
La corporación de propietarios debe elegir un comité ejecutivo que pueda tomar muchas de las decisiones cotidianas sobre la gestión del plan de estratos en su nombre en lugar de decidir asuntos puramente en reuniones generales; sin embargo, la corporación de propietarios puede anular las decisiones del comité ejecutivo o limitar los temas sobre los que puede tomar decisiones. El comité ejecutivo se elige en cada reunión general anual. Puede tener entre uno y nueve miembros. Una vez elegidos, los miembros deciden quién ocupará los cargos de presidente, secretario y tesorero. Los miembros del comité ejecutivo pueden ser elegidos si son propietarios, un candidato de la empresa o una persona que no es propietario pero que es nominada por un propietario que no se presenta a las elecciones. [8]
La primera asamblea general anual debe celebrarse dentro de los dos meses siguientes a la finalización del período inicial, es decir, una vez que se haya vendido un tercio del total de unidades de derecho y se haya registrado la información del propietario del lote en el registro de estratos. El orden del día incluye la decisión sobre la cobertura del seguro, los registros contables, la elección del comité ejecutivo, los estatutos y el nombramiento del agente de administración y el cuidador del lote. Se debe notificar la reunión a cada propietario de un lote al menos siete días antes de la reunión. Si las notificaciones se envían por correo, se deben permitir cuatro días hábiles adicionales para el franqueo. [8]
El orden del día de la asamblea general anual incluye la confirmación de las actas anteriores, una copia de los estados financieros, información sobre las pólizas de seguros, la designación de auditores y la elección del comité ejecutivo. El período de notificación es el mismo que el de la primera asamblea general anual. [8]
Toda asamblea general de la corporación de propietarios que no sea una asamblea general anual se denomina asamblea general extraordinaria. Estas asambleas pueden celebrarse cuando sea necesario. El plazo de notificación es el mismo que el de las primeras asambleas generales. [8]
La agenda del comité ejecutivo se lleva a cabo después de la reunión general anual e incluye la confirmación de las actas anteriores, el nombramiento de los funcionarios y los asuntos generales del día a día que surjan. La notificación de la reunión debe colocarse en el tablón de anuncios 72 horas antes de la reunión. Si la corporación de propietarios no tiene un tablón de anuncios o el plan de estratos se considera un plan de estratos grande, la notificación de la reunión debe entregarse a todos los propietarios de lotes. La notificación puede realizarse por correo electrónico. [8]
Cuando las disputas no pueden resolverse de manera informal, existe un proceso más formal de resolución de disputas establecido por la Ley de Gestión de Esquemas de Estrato de 1996. Las corporaciones de propietarios, los propietarios o los residentes pueden emprender acciones a través de la mediación, la adjudicación y el Tribunal Civil y Administrativo de Nueva Gales del Sur. [8]