Un contrato de arrendamiento minorista es un documento legal que describe los términos en los que una parte acepta alquilar una propiedad a otra parte. Un contrato de arrendamiento garantiza al arrendatario (el inquilino) el uso de un activo y garantiza al arrendador (el propietario de la propiedad) pagos regulares del arrendatario durante una cantidad específica de meses o años. Tanto el arrendatario como el arrendador deben respetar los términos del contrato para que el contrato de arrendamiento siga siendo válido.
Un contrato de arrendamiento comercial es un acuerdo entre el propietario de una propiedad y la persona que busca iniciar algún tipo de negocio en ese terreno. Un contrato de arrendamiento minorista es un tipo de contrato de arrendamiento comercial en locales que se utilizan total o predominantemente para negocios de tiendas minoristas. Estos contratos de arrendamiento atraen protecciones adicionales bajo la ley, por lo que es importante elegir qué tipo de contrato de arrendamiento está celebrando la empresa. Los abogados de arrendamiento son especialistas en el campo del arrendamiento y pueden ser consultados para obtener asesoramiento legal al celebrar un contrato de arrendamiento. Ser propietario de una propiedad comercial también significa que una empresa también tiene que administrarla y es posible que una empresa no esté preparada para hacerlo. Las empresas más nuevas generalmente deben elegir el arrendamiento comercial en lugar de la posesión de la propiedad, ya que a menudo no tienen el flujo de fondos necesario para comprar un espacio comercial adecuado.
Un contrato de arrendamiento comercial también se denomina contrato de arrendamiento de propiedad comercial , de bienes raíces comerciales, de negocios, industrial y de espacio de oficina. [1] El individuo propietario de la propiedad que se va a alquilar se denomina arrendador o propietario. [2] El arrendatario o inquilino utiliza y alquila la propiedad propiedad del arrendador y le proporciona una compensación monetaria. [2]
Un contrato de arrendamiento de una propiedad comercial es diferente de un contrato de arrendamiento residencial. Los contratos de arrendamiento residenciales son para inquilinos que buscan una propiedad para alquilar para vivir, mientras que los contratos de arrendamiento comerciales están destinados a ser utilizados con fines comerciales. [2] Por lo general, los contratos de arrendamiento comerciales tienen menos protecciones para el inquilino en comparación con los contratos de arrendamiento residenciales. [2] El gobierno asume que los inquilinos involucrados en contratos comerciales tienen más conocimientos y son más capaces de negociar un acuerdo satisfactorio para ellos mismos, lo que permite a cada parte un mayor poder de negociación. [2] Los contratos de arrendamiento residenciales en la mayoría de los casos contienen más protecciones para el inquilino, según la ley estatal. [3] El propietario y el inquilino pueden estar representados por un asesor legal sofisticado, lo que no es común en los contratos de arrendamiento residenciales. [4] Además, los contratos de arrendamiento comerciales tienden a implicar una cantidad de dinero significativamente mayor. [4]
Otra diferencia entre los contratos de alquiler comerciales es que son más negociables. [4] En los contratos de alquiler residenciales, el inquilino recibe un contrato de alquiler con poca o ninguna oportunidad de negociar los términos. [4] No es raro que los propietarios comerciales también adopten este enfoque, pero la mayoría están dispuestos a negociar los términos. [4]
Los contratos de alquiler comerciales son, en promedio, más largos que los contratos de alquiler residenciales, con una duración de entre diez y doce años. [4] Un contrato de alquiler de espacio de oficina normalmente tendrá un plazo de cinco años con la opción potencial de renovarlo o extenderlo. [4]
No es raro que los contratos de arrendamiento comercial involucren a un corredor de bienes raíces comerciales, a diferencia de los contratos residenciales. [5] Un corredor a menudo trabaja para el propietario a comisión. [5] El monto de esta comisión se basa en el acuerdo que pueden asegurar con el inquilino con respecto a términos como el alquiler y los metros cuadrados. [5] Dada esta información, se sabe que el corredor tiene un deber con el propietario, no con el inquilino. [5] Sin embargo, el inquilino puede contratar a su propio corredor independiente para que lo ayude en su búsqueda de una propiedad comercial para alquilar. [5] Esta adición afectaría la división de las tarifas de comisión del corredor, ya que las dividirían entre un grupo de cuatro en lugar de dos personas. [5]
Existen varias ventajas y desventajas de contratar a un corredor como propietario. Utilizar un corredor puede brindarle al propietario acceso a la red del corredor con miembros de la comunidad, ayudarlo a comprender leyes complejas de impuestos y zonificación, negociar con compradores, etc. [5] Una desventaja proviene del hecho de que los corredores inmobiliarios normalmente cobran una comisión. [5] Esto podría llevarlos a favorecer propiedades de mayor precio. [5] Sin embargo, con una compensación de una tarifa fija en lugar de una comisión, este comportamiento podría contrarrestarse. [5]
Garantía de Habitabilidad
El propietario de una propiedad comercial no tiene la obligación de garantizar que el espacio sea habitable, salvo que cuente con calefacción y agua caliente, además de lo que exigen otros códigos o leyes. [6] En una propiedad residencial, el espacio tiene que ser seguro, estar limpio y en buenas condiciones. [6] Sin embargo, en un contrato de arrendamiento comercial, el propietario no tiene la obligación de mantener las instalaciones o las áreas comunes. [6] Una parte mayor de esa responsabilidad recae sobre el inquilino, que probablemente tomaría el espacio “tal como está”. [6]
Los contratos comerciales también pueden tener alquileres mucho más caros que los de los contratos residenciales, porque no hay un límite a su valor. [6] Las propiedades residenciales están más controladas. [6] Esta es otra razón por la que un inquilino puede beneficiarse de contar con un asesor legal que lo ayude en sus negociaciones con un propietario. [6]
Un futuro inquilino o propietario debe familiarizarse con diferencias como estas para comprender mejor la ley antes de firmar un contrato de arrendamiento por primera vez.
No existe un contrato de arrendamiento comercial estándar y universal. Cada empresa es diferente, al igual que sus propietarios, por lo que cada una de ellas tiene necesidades diferentes. [3] A continuación, se muestran ejemplos de los diferentes tipos de contratos de arrendamiento en los que probablemente se encontrarán las partes:
En este tipo de contrato, el propietario no se hace cargo de ninguno de los gastos operativos asociados con el inmueble comercial. [7] En cambio, el inquilino asume el costo del alquiler base, así como un porcentaje de los costos de la propiedad en función de la cantidad de la propiedad que ocupa. [8] Double Net y Triple Net son dos variantes de este tipo de contrato. [8]
En este tipo de contrato, el inquilino paga una suma global al propietario a cambio de varios servicios. [8] Esos servicios varían, pero generalmente incluyen servicios públicos, mantenimiento, seguridad y limpieza. [8] También es común que este tipo de contrato de arrendamiento se utilice en edificios de oficinas con más de un inquilino. [8]
En este tipo de contrato, el propietario recibe un pago bruto del alquiler por parte del inquilino, quien también es responsable de pagar sus propios servicios públicos. [8] Los demás gastos de la propiedad deben ser pagados por el propietario. En algunos casos, sin embargo, el inquilino es responsable de compartir los costos asociados con la propiedad si superan una cierta cantidad. [8] Estas son las variaciones para este contrato de alquiler bruto:
Este contrato es una variante del contrato de arrendamiento bruto en el que el inquilino paga un precio fijo durante un período de tiempo determinado. Este tipo de contrato suele ser utilizado por pequeñas empresas. [8]
Este contrato es también una variante del contrato de arrendamiento bruto. Este contrato tiene en cuenta el aumento de los gastos que cubre el propietario al incrementar la renta base del inquilino en cada período. [8]
En este tipo de contrato, se puede exigir un porcentaje de los ingresos brutos que el inquilino obtiene al operar su negocio como pago al propietario. Además, una parte de los propietarios también pueden exigir pagos de alquiler base cada período. [8] Lo que se describe como ingresos brutos puede variar según el contrato de arrendamiento; algunos elementos se deducen en este cálculo, como el impuesto a las ventas o los productos devueltos. [8]
En la mayoría de los casos, los términos de un contrato de arrendamiento de una propiedad comercial son negociables entre el inquilino y el propietario. [8] Sin embargo, hay varios factores que afectan el grado de negociación de los diferentes términos. [8]
Esta sección de un contrato de arrendamiento detalla qué remodelaciones de la propiedad estarán a cargo del inquilino o el propietario. [8] Esto podría incluir mejoras como placas del techo o sistemas de seguridad. [8] Esta sección también detallará cuándo se realizará cada mejora, quién la realizará y a qué costo. [8] Estas cosas pueden depender de la duración del contrato de arrendamiento y la cantidad de espacio que ocupe el inquilino durante su estadía. [8]
Por lo general, se puede negociar el período de tiempo acordado para que un ocupante utilice la propiedad alquilada. [8] Es común que los propietarios defiendan contratos de arrendamiento más largos y que los inquilinos defiendan plazos más cortos o medianos, cada uno de los cuales ofrece al inquilino y al propietario diferentes beneficios o desventajas. [8]
Esta sección no suele estar incluida en un contrato de arrendamiento comercial básico, pero el inquilino puede solicitarla. [8] Impide que el propietario alquile una propiedad adicional para que la utilice otra empresa que se dedique a la venta de un producto o servicio similar. [8]
Esta cláusula detalla qué operaciones comerciales están permitidas o no al inquilino mientras ocupa el espacio alquilado. [8] Esta cláusula a menudo favorece a los inquilinos que ya están presentes en las instalaciones propiedad del propietario, ya que puede ayudar a eliminar la competencia adicional entre los inquilinos existentes. [8]
El poder de negociación que tiene una de las partes durante las negociaciones de un contrato de arrendamiento comercial puede variar en función de la cantidad de influencia que tenga. [8] Esto puede incluir “la tasa de vacantes en la zona geográfica relevante, el prestigio del espacio de alquiler, la combinación de inquilinos, el negocio y la industria del inquilino y la buena voluntad económica del inquilino”. [8] Los inquilinos de buena reputación o influyentes pueden ser beneficiosos para un propietario con varias propiedades vacantes para llenar, ya que ese inquilino puede atraer a otros a la zona. [8] Lo mismo podría decirse de una ubicación valiosa. [8]
Los contratos de arrendamiento pueden incluir una terminología que permite al propietario el derecho legal de terminar la estadía de un inquilino si vende, derriba o rehabilita su edificio. [6] Sin embargo, el propietario está obligado a dar aviso al inquilino. [6]
En muchos espacios se requiere permiso antes de que un inquilino pueda realizar modificaciones en el espacio. [6] Esto podría incluir algo tan simple como decoraciones. [6] Por lo tanto, las opciones, preferencias y la división de responsabilidades deben mencionarse claramente en el acuerdo para evitar confusiones y problemas legales. [9]
El permiso del propietario también puede ser necesario para alguien que desee subarrendar su espacio, incluso para alguien que quiera hacerse cargo del negocio. [6] Un inquilino puede solicitar que se agregue un lenguaje especial al acuerdo para evitar que el propietario impida la reasignación con una buena razón. [6]
Hay varios factores que el propietario de una pequeña empresa puede considerar antes de decidir firmar un contrato de arrendamiento o comprar una propiedad para su negocio. [8] La SBA compiló una lista de algunos de esos factores a tener en cuenta: [8] Requisitos operativos, suministro y necesidades de capital, financiación y flexibilidad de pago, valor de reventa, equipamiento e impuestos.
Otras cláusulas comunes de este contrato de arrendamiento que se agregan y negocian pueden incluir: Horario de funcionamiento, Reparaciones y Espacio definido a arrendar. [8]
Esta cláusula se utiliza en contratos de arrendamiento comerciales para establecer los derechos entre un inquilino, un propietario y un tercero. [10] Consta de tres partes: subordinación, obligación de comparecer y no perturbación. [10] Las circunstancias en las que entra en juego esta cláusula son muy comunes.
Esta primera cláusula es la que más afecta al inquilino. [10] Traslada los intereses del inquilino, o del arrendatario, a una posición inferior por encima de un tercero. [10] Esta posición entra en juego si el propietario decide utilizar el edificio como garantía. [10] Esto puede perjudicar al inquilino, ya que le da al propietario la capacidad de rescindir su contrato de arrendamiento si el edificio es objeto de una ejecución hipotecaria. [10]
Teniendo en cuenta los términos de la sección de subordinación, esta cláusula de no perturbación le da al inquilino más protección. [10] Les permite continuar operando en el espacio siempre que realicen sus pagos, subordinen sus intereses y acepten reconocer a un nuevo propietario si la propiedad se vende o se ejecuta. [10] Si un inquilino no incluye esta cláusula, podría correr el riesgo de perder el negocio y recibir una afluencia de nuevos gastos debido a un cambio de ubicación si se termina su contrato de arrendamiento. [10]
Por último, la cláusula de arrendamiento se refiere a la relación entre el inquilino y el nuevo propietario. [10] Como se mencionó anteriormente, el inquilino debe reconocer y aceptar al nuevo propietario. Esto significa que asumirá todos los derechos y responsabilidades del propietario anterior enumerados y acordados en el contrato de arrendamiento con el inquilino. [10]
En algunos casos, un contrato de arrendamiento comercial puede no ser una buena opción para un empresario. En ese caso, es posible que considere alternativas, por lo que a continuación se indican algunas de las más comunes:
Esta alternativa es común entre las empresas tecnológicas emergentes. [11] Ofrecen una variedad de plazos que generalmente son opciones a corto y no a largo plazo. [11]
Estos también ofrecen opciones de espacio de trabajo a corto plazo, de aproximadamente dos a tres años. [11] Espacios como estos son similares a los alquileres comerciales en el sentido de que están abiertos a una variedad de diferentes tipos de negocios, pero varias de las instalaciones dentro del edificio son compartidas. [11]
Estos ofrecen a los dueños de negocios la oportunidad de operar sin un compromiso de arrendamiento comercial. [11] Sin embargo, aún requiere las licencias, permisos y el cumplimiento de las regulaciones necesarias [11].