En el sector inmobiliario , un terreno o parcela es una extensión o parcela de tierra que pertenece o que se supone que pertenece a algún propietario . En algunos países, una parcela se considera esencialmente una parcela de propiedad real o una propiedad inmueble (que significa prácticamente lo mismo) en otros países. Los posibles propietarios de una parcela pueden ser una o más personas u otra entidad legal, como una empresa, corporación , organización , gobierno o fideicomiso . Una forma común de propiedad de una parcela se denomina dominio absoluto en algunos países.
También se suele denominar parcela a una pequeña superficie de tierra vacía, salvo por una superficie pavimentada o una mejora similar, que normalmente se utiliza en su totalidad para el mismo fin o en el mismo estado. [1] Algunos ejemplos son un aparcamiento pavimentado o una parcela de jardín cultivada. Este artículo trata de las parcelas (más comúnmente llamadas lotes en algunos países) como parcelas de tierra definidas que se supone que pertenecen en conjunto a un propietario o propietarios.
Al igual que la mayoría de los otros tipos de propiedades, los lotes o parcelas propiedad de particulares están sujetos a un impuesto a la propiedad periódico que los propietarios deben pagar a los gobiernos locales, como un condado o una municipalidad . Estos impuestos inmobiliarios se basan en el valor tasado de la propiedad inmobiliaria; por lo general, se aplican impuestos adicionales a la transferencia de propiedad y las ventas de propiedades. Es posible que el gobierno aplique otras tarifas por mejoras, como bordillos y pavimentos, o una tarifa de impacto por construir una casa en un terreno vacío. Los propietarios de propiedades en los Estados Unidos y en varios otros países también están sujetos a zonificación y otras restricciones. Estas restricciones incluyen límites de altura de construcción, restricciones sobre el estilo arquitectónico de los edificios y otras estructuras, leyes de retranqueo, etc.
En Nueva Zelanda, los lotes de tierra generalmente se describen como secciones.
Un lote tiene límites definidos (o fronteras) que están documentados en alguna parte, pero no es necesario que los límites se muestren en el terreno mismo. La mayoría de los lotes son lo suficientemente pequeños como para ser mapeados como si fueran planos, a pesar de la curvatura de la Tierra . Una característica del tamaño de un lote es su área . El área generalmente se determina como si el terreno fuera plano y nivelado, aunque el terreno del lote puede no ser plano, es decir, el lote puede ser montañoso. El área de la superficie del terreno es cambiante y puede ser demasiado complicada para determinar el área de un lote.
Los lotes pueden tener distintos tamaños y formas. Para que se los considere un solo lote, el terreno descrito como "lote" debe ser contiguo. Dos parcelas separadas se consideran dos lotes, no uno. A menudo, un lote tiene el tamaño adecuado para una sola casa u otro edificio. Muchos lotes tienen forma rectangular, aunque son posibles otras formas siempre que los límites estén bien definidos. Los métodos para determinar o documentar los límites de los lotes incluyen los linderos , el método de cuadrantes y el uso de un diagrama de plano . El uso del método de linderos puede compararse con el dibujo de un polígono . Los linderos son puntos que son como los vértices (esquinas) de un polígono. Los linderos son segmentos de línea entre dos linderos adyacentes. Los linderos suelen ser líneas rectas, pero pueden ser curvas siempre que estén claramente definidos.
Cuando los límites de un lote no están indicados en el mismo, se puede realizar un estudio topográfico del lote para determinar dónde están los límites según las descripciones del lote o los diagramas del plano. Los estudios topográficos formales son realizados por topógrafos calificados , quienes pueden hacer un diagrama o mapa del lote que muestre los límites, las dimensiones y las ubicaciones de cualquier estructura, como edificios, etc. Dichos estudios topográficos también se utilizan para determinar si hay alguna invasión al lote. Los topógrafos a veces pueden colocar postes en los linderos de un lote.
La parte del límite del lote que está junto a una calle o camino es el frente. Los desarrolladores intentan proporcionar al menos un lado del frente para cada lote, de modo que los propietarios puedan tener acceso de transporte a sus lotes. Como su nombre lo indica, el frente de la calle determina qué lado del lote es el frente, y el lado opuesto es la parte posterior. Si se conoce el área del lote, a partir de la escritura, entonces la línea del frente se puede calcular como profundidad midiendo el ancho (como área dividida por ancho = profundidad). A veces, los caminos de acceso menores, generalmente sin nombre, llamados callejones , generalmente de propiedad pública, también brindan acceso a la parte posterior de un lote. Cuando hay callejones, los garajes a menudo se ubican en la parte posterior de un lote con acceso desde el callejón. Además, cuando hay callejones, la recolección de basura puede realizarse desde el callejón. Los lotes en las esquinas de una cuadra tienen dos lados de frente y se denominan lotes de esquina. Los lotes de esquina pueden tener la ventaja de que se puede construir un garaje con acceso a la calle desde un costado, pero tienen la desventaja de que hay más césped para cortar y más pavimento para quitar la nieve. En áreas con bloques grandes, a veces se construyen casas en el centro del bloque. En esta situación, el lote generalmente incluirá un camino de entrada largo para brindar acceso de transporte. Debido a que la forma recuerda a una bandera (la casa) en un asta de bandera (el camino de entrada), estos lotes se denominan lotes con bandera.
Los gobiernos locales a menudo aprueban leyes de zonificación que controlan qué edificios se pueden construir en un lote y para qué se pueden usar. Por ejemplo, ciertas áreas están zonificadas para edificios residenciales como casas. [2] Otras áreas pueden estar zonificadas para uso comercial, agrícola o industrial. A veces, las leyes de zonificación establecen otras restricciones, como un área mínima del lote y/o la longitud del frente para construir una casa u otro edificio, el tamaño máximo del edificio o los retranqueos mínimos desde el límite del lote para construir una estructura. Esto se suma a los códigos de construcción que se deben cumplir. Además, se deben cumplir los tamaños mínimos de los lotes y las separaciones cuando se utilizan pozos y sistemas sépticos . En las áreas urbanas, las alcantarillas y las líneas de agua a menudo brindan servicio a los hogares. También puede haber restricciones basadas en convenios establecidos por partes privadas, como el desarrollador inmobiliario . Puede haber servidumbres para que los servicios públicos pasen agua, alcantarillado, energía eléctrica o líneas telefónicas a través de un lote.
Todo lo que se destina a mejorar el valor o la utilidad de un lote se puede llamar una pertenencia al lote. Las estructuras como edificios , caminos de acceso , pavimentos , patios u otras superficies, pozos , sistemas sépticos , letreros y mejoras similares que se consideran permanentemente unidas a la tierra en el lote se consideran bienes inmuebles, generalmente parte del lote, pero a menudo partes de un edificio, como los condominios , son de propiedad separada. Dichas estructuras propiedad del propietario o propietarios del lote, así como las servidumbres que ayudan a los propietarios o usuarios del lote, se pueden considerar pertenencias al lote. Un lote sin dichas estructuras se puede llamar lote baldío, pradera urbana, terreno libre, lote vacío o lote sin mejorar o sin desarrollar.
Muchos desarrolladores dividen una gran extensión de tierra en lotes a modo de subdivisión . Ciertas áreas de la tierra se destinan (se entregan al gobierno local para su mantenimiento permanente) a calles y, a veces, a callejones para el transporte y el acceso a los lotes. Las áreas entre las calles se dividen en lotes que se venderán a futuros propietarios. La disposición de los lotes se traza en un diagrama de parcela, que se registra en el gobierno, generalmente en la oficina del registrador del condado . A los bloques entre las calles y a los lotes individuales de cada bloque se les asigna un identificador, generalmente un número o una letra.
La concesión de terrenos originalmente por parte del gobierno se hacía comúnmente mediante documentos denominados patentes de terrenos . Los propietarios pueden vender o comprar lotes de terreno o transferirlos de otras maneras. Dichas transferencias se realizan mediante documentos denominados escrituras que deben ser registrados por el gobierno, normalmente la oficina del registrador del condado. Las escrituras especifican el lote al incluir una descripción , como una determinada por los métodos de "límites y linderos" o de cuadrantes, o haciendo referencia a un número de lote y número de manzana en un diagrama de plano registrado. Las escrituras a menudo mencionan que se incluyen los accesorios del lote para transferir también cualquier estructura y otras mejoras.
Delante de muchos solares de las zonas urbanas se encuentran las aceras , normalmente de titularidad pública. Más allá de la acera, en ocasiones puede haber una franja de terreno denominada arcén , y luego la calzada , que es la parte transitable de la vía .
Antes de 1837, Queen Street en Toronto se conocía como Lot Street, ya que los agrimensores británicos la utilizaban para marcar los lotes de los parques de importantes propietarios de tierras en York, Alto Canadá .