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En el siglo XIX, el Imperio Otomano restringió la propiedad de la tierra en Turquía para evitar que los extranjeros compitieran con los nativos por propiedades deseables. Esta política se mantuvo cuando Turquía se independizó a principios del siglo XX y se flexibilizó durante el siglo XXI.
En 2003, se abrió la posibilidad de compra de propiedades a los extranjeros, aunque se mantuvieron ciertas restricciones en varias provincias. Cuando estas restricciones fueron violadas en 2005, la ley fue anulada por los tribunales turcos. A pesar de ello, las compras de propiedades continúan. En 2008, se habían vendido 63.085 propiedades a más de 73.103 extranjeros. Esto incluye 38.623.661 metros cuadrados (415.741.630 pies cuadrados) de tierra valorada en 10.400 millones de dólares, principalmente a ciudadanos alemanes, británicos y griegos. [1]
El gobierno turco controla una gran proporción de tierras, ya sea directamente, bajo la autoridad de la Subsecretaría del Tesoro [2], o indirectamente a través de la herencia y gestión de fundaciones otomanas [3] bajo la autoridad de la Dirección General de Fundaciones.
Durante la fase de debilitamiento del Imperio Otomano en el siglo XIX y el dominio global del nuevo imperialismo , la compra sin restricciones y la vigilancia efectiva de los bienes inmuebles por parte de los nacionales y las empresas de las potencias occidentales fue una de las cuestiones en las que el Estado otomano se vio sometido a las presiones extranjeras más duras. Como consecuencia de estas presiones, se aprobó el Código de Tierras Otomano de 1858 , que reformó la legislación tributaria y agraria. En 1858, un decreto de reforma anunciaba la concesión de permisos a este respecto, pero los trámites legales necesarios se habían retrasado hasta 1868. Con la promulgación de la normativa de 1868, según una estimación, los agricultores capitalistas británicos (véase mansiones levantinas de Esmirna ) habían emergido casi inmediatamente como los que habían adquirido un tercio de todas las tierras cultivables en todo el vilayato de Esmirna ( Aydın en nombre), posiblemente poseídas de manera indirecta hasta entonces, y en 1878, la mayoría de las tierras cultivables en la misma provincia. Esta tendencia coincidió con la afluencia de refugiados de las tierras perdidas para el Imperio Otomano, y los inmigrantes a menudo se vieron en la necesidad de comprar propiedades a extranjeros en su propio país. [4] Una nueva ley de 1913 también permitió a las entidades jurídicas extranjeras (empresas, fundaciones, etc.) comprar propiedades en tierras otomanas, con efectos decisivos para las primeras fundaciones del estado de Israel . [ aclaración necesaria ] Un cambio de actitud parcial del Comité de Unión y Progreso , simultáneo al estallido de la Primera Guerra Mundial en Europa, fue una de las causas del deterioro de las relaciones entre Turquía y las potencias aliadas Gran Bretaña, Francia e Italia. El Tratado de Lausana , que estableció la Turquía moderna, sentó las bases de un entendimiento estricto de la reciprocidad en la materia, sobre bases bilaterales y contractuales, tal como se concluyó con países individuales al principio, y una reciprocidad legal plena después de 1934. [ cita requerida ]
Sin embargo, a raíz de las medidas adoptadas por el principal partido de oposición de Turquía , el CHP , el Tribunal Constitucional de Turquía declaró nulas las modificaciones introducidas en la ordenanza de 2003 el 26 de abril de 2005, en una decisión que debía entrar en vigor a partir del 27 de julio de 2005, y la compra de bienes inmuebles por parte de extranjeros se suspendió hasta que entrara en vigor una ley modificada de fecha 7 de enero de 2006. Esta ley, la Ley N° 5444, ahora promulgada, en lugar de ser una ordenanza que modifica varios párrafos de la Ley de Propiedad de 1934, es un texto legal completo (todavía sobre la base de una modificación de la Ley de 1934). [5]
También se observó que, durante este período de dos años, los distritos más favorecidos por los compradores extranjeros fueron Alanya , Fethiye , Didim , Bodrum , Kuşadası a lo largo de la costa, así como Ürgüp en Capadocia . Alanya es un lugar particularmente preferido por los alemanes y escandinavos , mientras que las compras británicas están en su nivel más alto de concentración en Fethiye y Didim. [6]
La compra de bienes inmuebles por parte de extranjeros es un tema muy debatido en los medios de comunicación turcos y entre el público. Algunas de las opiniones expresadas en este contexto pueden no estar basadas en hechos sólidos, mientras que otras son el resultado de estudios en profundidad. [7]
Los agentes inmobiliarios de Turquía se han organizado para delimitar la definición y los límites de su profesión y desalentar a los intermediarios ocasionales y no profesionales. Entre estos esfuerzos se encuentran las normas profesionales establecidas en 2004. Los agentes inmobiliarios deben ser miembros (y demostrar su afiliación) de la asociación establecida para su región. Estas asociaciones regionales están organizadas en el marco de la federación nacional, Temfed, que proporciona una lista completa de las asociaciones regionales. [8]
La información sobre compradores extranjeros proporcionada por el Primer Consejero Económico de la Embajada de Turquía en Londres para 2006 fue la siguiente: [9]
Los datos más recientes proporcionados por el Ministerio, que abarcan el período de 2002 (cuando el gobierno en funciones asumió el poder) a 2008, indican que se vendieron un total de 63.085 lotes de tierra a 73.103 particulares extranjeros, con una superficie total de 25.350.361 metros cuadrados. De este modo, un total de setenta y cuatro mil setenta y cinco mil extranjeros poseen una superficie de 38.623.661 metros cuadrados (415.741.630 pies cuadrados) de tierra en Turquía. [1] En 2007, las provincias de Muğla (4.445.259 metros cuadrados), Antalya (3.810.118 metros cuadrados) y Aydın (3.001.075 metros cuadrados) ocupaban los primeros puestos en cuanto a superficie. En cuanto al número de extranjeros que adquirieron propiedades, la situación fue la siguiente: Antalya (26.031 extranjeros), Muğla (12.865 extranjeros), Estambul (8.830 extranjeros), Aydın (7.415 extranjeros), Bursa (5.241 extranjeros), İzmir (4.145 extranjeros). Los ciudadanos alemanes ocuparon el primer lugar en la provincia de Antalya y los ciudadanos británicos en las provincias de Muğla y Aydın. Las compras de ciudadanos griegos mostraron una sorprendente preeminencia en Estambul y, en una tendencia más reciente, en Bursa . [10]