En los Estados Unidos , un préstamo conforme es un préstamo hipotecario que cumple con las pautas de suscripción de Fannie Mae y Freddie Mac (las Empresas o GSE ) y que no excede el límite de préstamo conforme. [1] La directriz más conocida es el tamaño del préstamo, que para 2024 generalmente se limitó a $ 766,550 para viviendas unifamiliares de una unidad en los EE. UU. continentales . [2] Otras pautas incluyen la relación préstamo-valor del prestatario (es decir, el tamaño del pago inicial ), la relación deuda-ingreso , la puntuación y el historial crediticio , los requisitos de documentación, etc. [3]
En general, cualquier préstamo que no cumpla con las pautas es un préstamo no conforme . Un préstamo que no cumple con las pautas específicamente porque el monto de originación del préstamo excede los límites de las pautas durante su año de adquisición se conoce como préstamo jumbo . [1]
A partir de 1970, Fannie Mae recibió autorización del gobierno de los Estados Unidos para adquirir préstamos hipotecarios residenciales . Fannie Mae trabajó con Freddie Mac para desarrollar documentos hipotecarios uniformes y estándares nacionales para hipotecas convencionales. Ambas entidades están reguladas por la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas , que calcula y establece el límite de préstamo conforme anualmente según las pautas legales.
Fannie Mae y Freddie Mac están continuamente en el mercado de préstamos conformes; debido a esto, los préstamos conformes se benefician de una mayor liquidez que los préstamos no conformes. [1]
La Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas (FHFA) publica anualmente un límite de préstamo conforme (CLL) que restringe el monto de originación más alto para una hipoteca que Fannie Mae y Freddie Mac pueden comprar o titularizar . [4] Los límites de préstamos pueden aumentar cada año según el cambio porcentual interanual en el Índice de precios de la vivienda de la FHFA (FHFA HPI) calculado durante el tercer trimestre del año utilizando la versión nominal, ajustada estacionalmente y con datos expandidos del FHFA HPI. [5] Si el monto de originación de un préstamo es superior al CLL, entonces una hipoteca se considera un préstamo jumbo y, por lo general, tiene tasas más altas asociadas. Esto se debe a que tanto Fannie Mae como Freddie Mac solo compran préstamos que son conformes, para reempaquetarlos en el mercado secundario , lo que hace que la demanda de un préstamo no conforme sea mucho menor. En virtud de las leyes de la oferta y la demanda, entonces, es más difícil para los prestamistas vender los préstamos, por lo que costaría más a los consumidores (normalmente entre 1/4 y 1/2 por ciento).
En el paquete de estímulo económico de 2008 se incorporó un aumento temporal de la tasa de interés de vivienda para las zonas de alto costo de vida. El Congreso autorizó un aumento de los límites para las viviendas unifamiliares al menor de los dos montos siguientes: 729.750 dólares o el 125% del valor medio de las viviendas dentro de un área estadística metropolitana (MSA). El nuevo programa Jumbo-Conforming fue adoptado por Fannie Mae y Freddie Mac y entró en vigor el 1 de abril de 2008 hasta el 31 de diciembre de 2010. [6] El proyecto de ley fue firmado por el presidente Bush el 13 de febrero de 2008, [7] pero ningún prestamista estaba respetando las nuevas tasas (al 30 de marzo de 2015).
El límite de préstamo de referencia para 2017 aumentó y se aplicó a los préstamos otorgados a Fannie Mae en 2017 (incluso si se originaron antes del 1 de enero de 2017). Esta fue la primera vez que el límite de préstamo de referencia aumentó desde 2006. Cada año posterior se ha visto un aumento adicional en el límite de préstamo de referencia. Las disposiciones legales también establecen límites de préstamos para áreas de alto costo que se definen condado por condado y pueden ser de hasta el 150% del valor de referencia. Este límite superior a menudo se conoce como el techo del área de alto costo. Los límites del área de alto costo se establecen en el 115% del precio medio de vivienda más alto del condado en el área local, siempre que esa cantidad no exceda el techo. [2]
Según la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda : [8] [9]
*Como se mencionó anteriormente, desde los cambios legislativos en 2008, a un número selecto de condados se les han asignado límites de área de alto costo que exceden el límite de área de referencia (es decir, en 2022, existen límites de área de alto costo para un poco más de 100 condados de más de 3000 en los Estados Unidos). Estos límites locales no pueden exceder el techo de área de alto costo, que también varía según la cantidad de unidades en una propiedad. Recientemente, a medida que el límite de área de referencia ha ido aumentando desde 2017, ha habido una disminución en la cantidad de condados con límites de área de alto costo porque los valores de los precios de las viviendas promedio locales en el condado han ido aumentando a un ritmo más lento que la tendencia nacional.