En derecho de propiedad y bienes raíces , un interés futuro es un derecho legal a la propiedad de un inmueble que no incluye el derecho a la posesión o disfrute presente del inmueble. Los intereses futuros se crean sobre la formación de un patrimonio anulable ; es decir, un patrimonio con una condición o evento que desencadena la transferencia de la propiedad posesoria. Un ejemplo común es la relación propietario-inquilino. El arrendador puede ser propietario de una casa, pero no tiene ningún derecho general a entrar en ella mientras esté alquilada. Las condiciones que desencadenan la transferencia de la posesión, primero al inquilino y luego al propietario, suelen estar detalladas en el contrato de arrendamiento .
Como ejemplo un poco más complicado, supongamos que O es el propietario de Blackacre . Considere lo que sucede cuando O transfiere la propiedad, "a A de por vida, luego a B". La persona A adquiere posesión de Blackacre. La persona B no recibe ningún derecho a poseer Blackacre inmediatamente; sin embargo, una vez que la persona A muere, la posesión recaerá en la persona B (o su patrimonio, si murió antes que la persona A). La persona B tiene un interés futuro en la propiedad. En este ejemplo, el evento que desencadena la transferencia es la muerte de la persona A.
Debido a que transmiten derechos de propiedad, el beneficiario generalmente puede vender, donar , heredar o disponer de otro modo de los intereses futuros (pero consulte Adquisición de derechos a continuación). Debido a que los derechos se confieren en el futuro, cualquier disposición de este tipo se producirá antes de que el beneficiario tome posesión de la propiedad.
Hay cinco tipos de intereses futuros reconocidos en el derecho común : tres en el cedente y dos en el cesionario. [1]
Adquirir significa otorgar a una persona un derecho inmediato al disfrute presente o futuro de una propiedad. En términos sencillos, uno tiene derecho a un activo adquirido que ningún tercero puede quitarle, aunque aún no posea el activo. Cuando el derecho, interés o título de posesión presente o futura de un patrimonio legal puede ser transferido por su tenedor a cualquier otra parte, se denomina interés adquirido con respecto a ese tenedor.
Un interés creado puede ser de tres tipos:
Una persona puede despojarse o enajenarse sólo de aquellos intereses cuya adquisición está garantizada . Esta regla se alinea con la política de que a una persona no se le debe permitir vender algo que no le pertenece directamente. Los intereses cuya consolidación no está garantizada están sujetos a la regla contra las perpetuidades .
Se produce una reversión cuando un patrimonio concedido pasa absolutamente al otorgante.
La reversión no está sujeta a la regla contra las perpetuidades, porque el interés futuro de O está absolutamente adquirido.
Existe la posibilidad de reversión cuando un patrimonio volverá al otorgante si se viola una condición. La posibilidad de revertir sólo puede seguir una tarifa simple determinable.
Este tipo de interés futuro sólo puede seguir la tarifa simple determinable . La adquisición del interés futuro es determinable en el momento de la concesión, porque la reversión es automática si se rompe la condición; por lo tanto, la posibilidad de reversión no está sujeta a la Regla contra las Perpetuidades .
Este tipo de interés futuro sigue una tarifa simple sujeta a una condición posterior . Un otorgante tiene el poder de rescisión cuando un patrimonio puede regresar al otorgante si se viola una condición y el otorgante decide reclamar el patrimonio. Este tipo de concesión puede ocurrir cuando el otorgante quiere tener la opción de decidir la gravedad de la infracción.
Este tipo de interés futuro sigue una tarifa simple sujeta a una condición posterior . Para ver por qué, considere que para retener Blackacre, A debe continuar actuando según los términos de la subvención (no bebiendo). Si A no "no bebe", esa condición provocará la pérdida posterior de sus derechos sobre Blackacre.
Un remanente es un interés futuro en un tercero que se concede al cesionario original tras la conclusión natural de la concesión. Es el interés en la propiedad que "sobra", o permanece, después de que el cesionario original termina de poseerla. Por ejemplo, la concesión de O "a A de por vida, luego a B" crea un resto en B. Hay dos tipos de restos: adquiridos y contingentes.
Un remanente adquirido se crea cuando la propiedad se otorga tanto a un cesionario directo como a un tercero designado, y no está sujeto a una condición suspensiva para que el tercero tome posesión.
Nota: se alcanzaría un resultado diferente si la concesión fuera "O a A de por vida, luego a B, a menos que B y C no estén casados (en el momento en que A muere)". En este caso, el interés de B no se vendería incluso si B se hubiera divorciado de C porque podría volver a casarse con C antes de la muerte de A. La condición posterior es un estado de cosas (casado con C) en un momento determinado (muerte de A), no un evento (divorcio) que ocurre antes de un momento determinado (muerte de A).
Un remanente contingente se crea cuando un remanente no puede adquirirse por completo en el momento de la concesión. Esto normalmente ocurre en dos situaciones:
Las legislaturas y los tribunales tienden a preferir los restos adquiridos a los restos contingentes, para reducir la incertidumbre en subvenciones ambiguas y acelerar la sucesión .
Un interés ejecutivo es un interés futuro, en manos de un tercero cesionario (es decir, alguien distinto del otorgante), que interrumpe el interés de otro o comienza algún tiempo después de la terminación natural de un patrimonio anterior. Un interés ejecutivo se confiere sobre cualquier condición posterior excepto la terminación natural de los derechos del cesionario original. En otras palabras, un interés ejecutivo es cualquier interés futuro en poder de un tercero que no sea un remanente .
Los derechos de ejecución suelen surgir cuando un otorgante entrega un bien a una persona, siempre que ésta lo utilice de una determinada manera. Si la persona no lo utiliza adecuadamente, la propiedad se transfiere a un tercero. Hay dos tipos diferentes de intereses ejecutivos: cambiantes y emergentes . Las limitaciones de ejecución que transfieren la propiedad del otorgante a un tercero se denominan intereses ejecutivos emergentes , y las que se transfieren del otorgante a un tercero se denominan intereses ejecutivos cambiantes .
Un interés ejecutivo cambiante interrumpe a alguien distinto del otorgante. Por ejemplo, si O transfiere la propiedad "a A, pero si B regresa de Florida dentro del próximo año, a B"; aquí, B tiene un interés ejecutorio cambiante y A tiene un honorario simple sujeto a este interés ejecutorio cambiante. Un interés ejecutivo cambiante puede basarse en cualquier evento, independientemente de si ese evento está bajo el control de una parte u otra, o si es un evento externo bajo el control de ninguna de las partes. Por ejemplo, un traspaso "A A, pero si la propiedad alguna vez se utiliza como una lechería comercial, a B" dejaría a A en control de la condición; Mientras A no utilice la propiedad de la manera proscrita, seguirá siendo suya. Por el contrario, una transferencia "a A, pero si B recibe un título en derecho, a B" coloca a B en control total de la dispensación de la propiedad; Si B puede cumplir la condición, B obtendrá la propiedad independientemente de lo que haga A. Finalmente, el interés puede desplazarse basándose en un evento totalmente externo, por ejemplo, "A A, pero si los Cleveland Browns ganan el Super Bowl , a B".
Si el traspaso a A es por un tiempo limitado, o durante la vida de A, entonces la condición que desencadena el interés ejecutivo debe ocurrir dentro de ese tiempo, o la propiedad regresará al otorgante.
Un interés ejecutivo naciente despoja del interés propio del otorgante, a favor del otorgante. Por ejemplo, O transmite a A de por vida, y un año después de la muerte de A a B y sus herederos. O tendrá un interés de un año, que se acortará o se acortará un año después de la muerte de A, y irá a parar a B, el beneficiario.
Supongamos que B tiene 15 años.
El otorgante nunca retiene un interés futuro último cuando existe una condición de ejecución presente. Si la condición de ejecución nunca se cumple, el cesionario original retiene los intereses, mientras que si se cumple la condición, los intereses se transfieren a un tercero. Sin embargo, el otorgante podrá tener un interés posesorio futuro.
Los intereses ejecutivos están sujetos a la regla contra las perpetuidades , que descalifica cualquier interés que pueda adquirirse más de veintiún años después de la muerte de cada parte que estuviera viva al momento de crearse el interés. Sin embargo, si se nombra a todos los posibles beneficiarios de derechos adquiridos, la regla nunca será violada. Así, un bien no puede transmitirse "a A y sus herederos, pero si en el inmueble se consume alcohol, a B y sus herederos". Porque los herederos de A pueden atenerse a la condición durante generaciones, provocando una violación siglos después de que se estableciera la condición y creando caos en los esfuerzos por transferir el título a los herederos apropiados de B.
Los terceros beneficiarios de intereses ejecutivos no pueden enajenarlos, ya que los intereses están supeditados a una condición posterior, por lo que no se garantiza que los intereses se consoliden.