La mayoría de los gobiernos locales de Estados Unidos imponen un impuesto a la propiedad , también conocido como tasa de amillaramiento , como principal fuente de ingresos . [1] Este impuesto puede gravarse sobre bienes inmuebles o muebles . El impuesto casi siempre se calcula como el valor justo de mercado de la propiedad, multiplicado por un índice de tasación, multiplicado por una tasa impositiva y, generalmente, es una obligación del propietario de la propiedad. Los valores los determinan los funcionarios locales y los propietarios pueden disputarlos. Para la autoridad tributaria, una ventaja del impuesto sobre la propiedad sobre el impuesto sobre las ventas o el impuesto sobre la renta es que, a diferencia de otros tipos de impuestos, los ingresos siempre equivalen a la recaudación fiscal. El impuesto a la propiedad generalmente produce los ingresos necesarios para los impuestos de los municipios. Una desventaja para el contribuyente es que la obligación tributaria es fija, mientras que los ingresos del contribuyente no lo son.
El impuesto se administra a nivel del gobierno local. Muchos estados imponen límites sobre cómo las jurisdicciones locales pueden gravar la propiedad. Debido a que muchas propiedades están sujetas a impuestos en más de una jurisdicción local , algunos estados proporcionan un método mediante el cual los valores se uniforman entre dichas jurisdicciones.
El impuesto a la propiedad rara vez lo calcula el propietario. El impuesto se convierte en una obligación jurídicamente exigible que afecta al inmueble en una fecha determinada. La mayoría de los estados imponen impuestos que se asemejan al impuesto a la propiedad en el estado, y algunos estados también gravan otros tipos de propiedad comercial.
La mayoría de las jurisdicciones por debajo del nivel estatal en los Estados Unidos imponen un impuesto sobre los intereses en bienes inmuebles (terrenos, edificios y mejoras permanentes) que, según la ley estatal, se consideran derechos de propiedad. [3] Las reglas varían ampliamente según la jurisdicción. [4] Sin embargo, ciertas características son casi universales. Algunas jurisdicciones también gravan algunos tipos de bienes muebles comerciales, en particular inventarios y equipos. [5] Los estados generalmente no imponen impuestos a la propiedad. [6]
Muchas jurisdicciones superpuestas pueden tener autoridad para gravar la misma propiedad. [7] Estos incluyen condados o parroquias , ciudades y/o pueblos , distritos escolares , distritos de servicios públicos y autoridades fiscales especiales que varían según el estado. Pocos estados imponen un impuesto sobre el valor de la propiedad. El impuesto se basa en el valor justo de mercado de la propiedad en cuestión y generalmente se aplica a la propiedad en una fecha específica. El propietario de la propiedad en esa fecha es responsable del impuesto. [8]
El monto del impuesto se determina anualmente con base en el valor de mercado de cada propiedad en una fecha particular, [9] y la mayoría de las jurisdicciones requieren redeterminaciones del valor periódicamente. El impuesto se calcula como el valor de mercado determinado multiplicado por un índice de evaluación multiplicado por la tasa impositiva. [10] Los índices de evaluación y las tasas impositivas varían entre jurisdicciones y pueden variar según el tipo de propiedad dentro de una jurisdicción. [11] Los órganos legislativos de la mayoría de las jurisdicciones determinan sus índices de evaluación y tasas impositivas, aunque algunos estados imponen restricciones a tales determinaciones.
Los asesores fiscales de las jurisdicciones fiscales determinan los valores de las propiedades de diversas formas, pero generalmente deben basar dichas determinaciones en el valor justo de mercado. [12] El valor justo de mercado es el precio que un vendedor dispuesto e informado vendería la propiedad a un comprador dispuesto e informado, sin estar bajo ninguna obligación de actuar. Cuando una propiedad ha sido vendida recientemente entre vendedores no relacionados, dicha venta establece el valor justo de mercado. En otros casos ( es decir , en la mayoría), se debe estimar el valor. Las técnicas de estimación comunes incluyen el método de ventas comparables, el método del costo depreciado y el método del ingreso. Los propietarios también pueden declarar un valor, que está sujeto a cambios por parte del tasador fiscal.
Una vez que se determina el valor, el tasador generalmente notifica al último propietario conocido sobre la determinación del valor. Dichos avisos pueden incluir el monto calculado del impuesto. El propietario podrá entonces impugnar el valor. [13] Los valores de las propiedades generalmente están sujetos a revisión por parte de una junta de revisión u organismo similar, ante el cual el propietario puede impugnar las determinaciones. [14]
Una vez liquidados los valores, se envían facturas o avisos de impuestos a la propiedad a los propietarios. [15] Los tiempos y condiciones de pago varían ampliamente. Si el propietario de una propiedad no paga el impuesto, la jurisdicción fiscal tiene varios recursos para el cobro, que en muchos casos incluyen la incautación y la venta de la propiedad. Los impuestos a la propiedad constituyen un gravamen sobre la propiedad al que también están sujetos los cesionarios.
Casi todas las jurisdicciones que imponen impuestos a la propiedad gravan los bienes inmuebles . [16] Esto incluye terrenos, edificios y todas las mejoras (a menudo llamadas accesorios ) que no se pueden eliminar sin dañar la propiedad. [17] Los bienes gravados incluyen viviendas, granjas, locales comerciales y la mayoría de los demás bienes inmuebles. Muchas jurisdicciones también gravan ciertos tipos de otros bienes utilizados en una empresa. Están sujetos a este impuesto los bienes existentes y ubicados en la jurisdicción en una fecha determinada. Esta fecha suele ser el 1 de enero de cada año, pero varía entre jurisdicciones. Los bienes propiedad de organizaciones educativas, caritativas y religiosas suelen estar exentos. [18]
Las tasas impositivas varían ampliamente entre jurisdicciones. [19] Generalmente los fija el órgano rector de la jurisdicción fiscal. [20] El método para determinar la tasa varía ampliamente, pero puede estar restringido por las leyes de determinados estados. El impuesto a la propiedad es probablemente la primera o segunda carga impositiva más alta para un negocio intensivo en capital, por lo que pueden estar en juego cientos de miles de dólares. [21] En algunas jurisdicciones, la propiedad se grava según su clasificación. La clasificación es la agrupación de propiedades en función de un uso similar. Ejemplos de clasificación son bienes inmuebles residenciales, comerciales, industriales, desocupados y deteriorados. La clasificación de propiedades se utiliza para gravar propiedades a diferentes tasas y para diferentes propósitos de política pública. En Washington DC, por ejemplo, la ocupación de propiedades se incentiva gravando las propiedades residenciales con un 0,85 por ciento del valor tasado, pero las propiedades residenciales desocupadas con un impuesto del 5 por ciento del valor tasado. [22]
La tasa del impuesto es un porcentaje del valor tasado de la propiedad sujeta al impuesto. En algunos casos, esto se expresa como un "millaje" o dólares de impuesto por cada mil dólares de valor tasado. [23]
La mayoría de las jurisdicciones imponen el impuesto sobre una parte determinada del valor justo de mercado, lo que se conoce como índice de evaluación. [24] Esta relación puede variar dependiendo del tipo o uso del inmueble. En muchas jurisdicciones, el órgano rector de la jurisdicción tributaria puede cambiar el índice de evaluación de un año a otro. Los cambios en la tasa impositiva o en el índice de evaluación pueden tener el mismo efecto práctico de cambiar el impuesto neto adeudado sobre una propiedad en particular.
La determinación del valor de la propiedad es un aspecto crítico de los impuestos a la propiedad, ya que dicho valor determina el monto del impuesto adeudado. Se pueden utilizar varias técnicas para determinar el valor. Excepto en el caso de bienes vendidos recientemente, la valoración tiene algunos aspectos inherentemente subjetivos. Los valores pueden cambiar con el tiempo y muchos estados exigen que las jurisdicciones tributarias redeterminan los valores cada tres o cuatro años. El valor de la propiedad a menudo se determina en función del uso actual de la propiedad, en lugar de sus usos potenciales. [25] Los valores de las propiedades se determinan en una fecha de valoración particular para cada jurisdicción, que varía ampliamente.
Los propietarios pueden hacer una declaración del valor de la propiedad que poseen ante una autoridad fiscal. A esto se le suele denominar entrega. [26] La autoridad tributaria podrá aceptar este valor o realizar su propia determinación del valor. Las determinaciones de valor las realiza generalmente un tasador fiscal para la autoridad fiscal. Algunos estados exigen que se determinen valores uniformes para cada propiedad en particular.
Los valores de las propiedades generalmente se basan en el valor justo de mercado de la propiedad en la fecha de valoración. El valor justo de mercado se ha definido como el precio que un comprador dispuesto e informado pagaría a un vendedor no relacionado, dispuesto e informado, cuando ninguna de las partes está obligada a actuar. La venta de la propiedad particular entre personas no relacionadas generalmente establece de manera concluyente el valor justo de mercado en la fecha de la venta. Por tanto, una venta reciente de la misma propiedad proporciona una buena evidencia del valor de mercado. Cuando no ha habido una venta reciente, se deben utilizar otras técnicas para determinar el valor de mercado.
Muchas jurisdicciones imponen impuestos sobre un valor que es sólo una parte del valor de mercado. Este valor tasado es el valor de mercado multiplicado por un índice de tasación. [27] Los coeficientes de evaluación suelen ser establecidos por las jurisdicciones tributarias locales. Sin embargo, algunos estados imponen restricciones a los índices de evaluación utilizados por las jurisdicciones tributarias dentro del estado. [27] Algunas de estas restricciones varían según el tipo o uso de la propiedad, y pueden variar según la jurisdicción dentro del estado. Algunos estados imponen restricciones sobre la tasa a la que puede aumentar el valor tasado. [28]
Muchos estados exigen que varias jurisdicciones que gravan la misma propiedad utilicen el mismo valor de mercado. [29] Generalmente, dicho estado proporciona una junta de igualación o un organismo similar para determinar los valores en casos de disputas entre jurisdicciones. [30]
Los asesores fiscales pueden utilizar una variedad de técnicas para determinar el valor de una propiedad que no se vendió recientemente. [25] Determinar qué técnica utilizar y cómo aplicarla implica inherentemente juicio.
Los valores pueden determinarse con base en ventas recientes de propiedades comparables. [31] El valor de la mayoría de las viviendas generalmente se determina sobre la base de las ventas de viviendas comparables en el área inmediata. Es posible que sean necesarios ajustes de valoración para lograr la comparabilidad. Entre los factores considerados para determinar si una propiedad es comparable se encuentran:
Cuando no se disponga de ventas recientes de propiedades comparables, se podrá utilizar un enfoque basado en costos. En este enfoque, el costo original o de reemplazo de una propiedad se reduce mediante una provisión para la disminución del valor (depreciación) de las mejoras. [27] En algunas jurisdicciones, el monto de la depreciación puede estar limitado por ley. Cuando se utiliza el costo original, puede ajustarse por inflación o aumentos o disminuciones en el costo de las mejoras de construcción. El costo de reposición podrá determinarse mediante estimaciones de los costos de construcción.
Se puede utilizar una valoración alternativa para propiedades que generan ingresos basada en conceptos económicos. Utilizando el enfoque de ingresos, el valor se determina con base en los valores actuales que se esperan de los flujos de ingresos de la propiedad. [27] La selección de una tasa de descuento adecuada para determinar los valores actuales es un factor de juicio clave que influye en la valoración según este enfoque.
La mayoría de las jurisdicciones fiscales establecen que la propiedad utilizada de varias maneras está sujeta a procedimientos de valoración especiales. [32] Esto se aplica comúnmente a propiedades utilizadas para agricultura, silvicultura u otros usos comunes en la jurisdicción. Algunas jurisdicciones valoran la propiedad en su "máximo y mejor uso", y algunas de ellas ofrecen excepciones para viviendas o tierras agrícolas. [33] Las cuestiones especiales de valoración varían ampliamente entre jurisdicciones.
Todas las jurisdicciones fiscales reconocen que los valores de la propiedad pueden cambiar con el tiempo. Por tanto, los valores deben volver a determinarse periódicamente. Muchos estados y localidades exigen que el valor de la propiedad se vuelva a determinar en intervalos de tres o cuatro años. [34] Dicha revaluación puede seguir los principios de valoración anteriores o puede utilizar técnicas de valoración masiva.
Algunas jurisdicciones han establecido límites sobre cuánto se pueden aumentar los valores de las propiedades de un año a otro a efectos del impuesto a la propiedad. [35] Estos límites pueden aplicarse anualmente o de forma acumulativa, dependiendo de las normas de la jurisdicción.
El proceso de evaluación varía ampliamente según la jurisdicción en cuanto a procedimiento y oportunidad. En muchos estados, el proceso de evaluación y recaudación puede verse como un proceso de dos años, donde los valores se determinan en el primer año y los impuestos se evalúan y pagan en el segundo. [36] La mayoría de las jurisdicciones alientan a los propietarios a declarar el valor de su propiedad al inicio del proceso de evaluación. Los propietarios de propiedades en todas las jurisdicciones tienen derecho a apelar las determinaciones de las autoridades tributarias, pero esos derechos varían ampliamente.
Las jurisdicciones que imponen impuestos sobre la propiedad cargan uniformemente a algún funcionario para determinar el valor de la propiedad sujeta a impuestos por la jurisdicción. [37] Este funcionario puede ser un empleado o contratista del gobierno tributario y generalmente se le conoce como asesor fiscal en la mayoría de las jurisdicciones. Algunas jurisdicciones tributarias pueden compartir un asesor fiscal común para algunos o todos los bienes dentro de las jurisdicciones, especialmente cuando las jurisdicciones se superponen.
Después de la determinación del valor, los tasadores de impuestos generalmente deben notificar a los propietarios sobre el valor así determinado. [38] Los procedimientos varían según la jurisdicción. En Luisiana, no se requiere notificación formal; en cambio, el tasador "abre" los libros para permitir que los propietarios vean las valoraciones. [39] Texas y algunas otras jurisdicciones también exigen que el aviso incluya elementos muy específicos, y dicho aviso puede cubrir múltiples jurisdicciones impositivas. Algunas jurisdicciones establecen que la notificación se realiza mediante la publicación de una lista de propiedades y valores en un periódico local. [40]
En algunas jurisdicciones, dicha notificación sólo se requiere si el valor aumenta en más de un determinado porcentaje. En algunas jurisdicciones, la notificación del valor también puede constituir una factura o evaluación de impuestos. Generalmente, la notificación al propietario inicia el período limitado durante el cual el propietario puede impugnar el valor.
Los propietarios de propiedades casi siempre tienen derecho a discutir las valoraciones con el tasador de impuestos, y dichas discusiones pueden resultar en cambios en la valoración del tasador. [41] Muchas jurisdicciones prevén una revisión de las determinaciones de valor. Esta revisión suele ser realizada por una junta de revisión, a menudo compuesta por residentes de la jurisdicción que no están asociados de otro modo con el gobierno de la jurisdicción. [42] Además, algunas jurisdicciones y algunos estados prevén órganos de revisión adicionales. [43]
Casi todas las jurisdicciones prevén un mecanismo para impugnar la determinación del valor realizada por el tasador. Estos mecanismos varían ampliamente. [44]
Todas las jurisdicciones que imponen impuestos a la propiedad deben permitir que los propietarios acudan a los tribunales para impugnar la valoración y los impuestos. [45] Los procedimientos para dicha apelación judicial varían ampliamente. Algunas jurisdicciones prohíben la apelación judicial hasta que se agoten las apelaciones administrativas. Algunos permiten un arbitraje vinculante. [46]
El impuesto se aplica a la tasa impositiva y al índice de evaluación aplicables para el año. [47] Las jurisdicciones fiscales imponen impuestos sobre la propiedad tras una determinación preliminar o definitiva del valor. Los impuestos a la propiedad en los Estados Unidos generalmente se deben pagar solo si la jurisdicción fiscal ha recaudado o facturado el impuesto. La forma de gravamen o facturación varía, pero a menudo se logra enviando por correo una factura de impuestos al propietario o a la compañía hipotecaria. [48]
Las jurisdicciones fiscales ofrecen una amplia variedad de métodos que el propietario puede utilizar para reducir los impuestos. Casi todas las jurisdicciones ofrecen una exención de vivienda que reduce el valor imponible y, por tanto, los impuestos de la vivienda de un individuo. [49] Muchos ofrecen exenciones adicionales para los veteranos. [50] Las jurisdicciones tributarias también pueden ofrecer exenciones totales o parciales, temporales o permanentes, de los impuestos sobre la propiedad, a menudo como incentivo para que una determinada empresa ubique sus instalaciones dentro de la jurisdicción. [51] Algunas jurisdicciones ofrecen amplias exenciones de impuestos sobre la propiedad para empresas ubicadas dentro de determinadas áreas, como las zonas empresariales . [52]
La mayor exención del impuesto a la propiedad es la exención para organizaciones registradas sin fines de lucro; Los 50 estados eximen completamente a estas organizaciones de impuestos estatales y locales a la propiedad y un estudio de 2009 estima que los ingresos fiscales no percibidos por la exención oscilan entreEntre 17.000 y 32.000 millones de dólares al año. [53]
Las exenciones pueden ser bastante sustanciales. Sólo en la ciudad de Nueva York, un estudio de la Oficina de Presupuesto Independiente encontró que las instituciones religiosas habrían tenido que pagar impuestos por 627 millones de dólares al año sin tales exenciones; todos los grupos exentos evitaron pagar un total combinado de 13.000 millones de dólares en el año fiscal de 2012 (del 1 de julio de 2011 al 30 de junio de 2012). [54]
El momento y la forma de pago de los impuestos a la propiedad varían ampliamente. [55] Los impuestos a la propiedad en muchas jurisdicciones deben pagarse en un solo pago antes del 1 de enero. Muchas jurisdicciones prevén el pago en múltiples cuotas. [56] En algunas jurisdicciones, el primer pago fraccionado se basa en los impuestos del año anterior. El pago generalmente se requiere en efectivo o con cheque entregado o enviado por correo a la jurisdicción fiscal.
Los impuestos a la propiedad generalmente se aplican a la propiedad; es decir, se convierten en un gravamen sobre la propiedad que los propietarios actuales y futuros deben satisfacer. [57] Este embargo, o gravamen, generalmente ocurre automáticamente sin acción adicional de la autoridad tributaria. [57] El gravamen generalmente se elimina automáticamente al pagar el impuesto.
Si el impuesto no se paga dentro de un período de tiempo específico (incluidos intereses, multas y costos adicionales), se realiza una venta de impuestos , que puede resultar en 1) la venta real de una propiedad o 2) un gravamen vendido a un tercero, quien (después de otro período de tiempo específico) puede tomar medidas para reclamar la propiedad o forzar una venta posterior para redimir el gravamen.
El gravamen fiscal se aplica a la propiedad [58] en una fecha específica, generalmente la fecha en que la obligación tributaria se vuelve exigible. [59] Esta fecha, conocida como fecha de embargo , varía según el estado y, en algunos estados, según la jurisdicción local.
Cuando el propietario no paga los impuestos en la fecha de vencimiento, la autoridad fiscal puede imponer multas e intereses. [60] La cantidad, el momento y los procedimientos varían ampliamente. Generalmente, la multa y los intereses son exigibles de la misma manera que el impuesto y están afectos a la propiedad.
Cuando el propietario no paga los impuestos, la autoridad fiscal puede actuar para hacer cumplir su gravamen. Los procedimientos de ejecución varían según el estado. En algunos estados, la autoridad tributaria puede vender el gravamen a un tercero, quien luego puede intentar cobrarlo. [61] En la mayoría de los estados, la autoridad fiscal puede embargar la propiedad y ponerla a la venta, generalmente en una subasta pública. [58] En algunos estados, los derechos adquiridos en dicha venta pueden ser limitados.
Los impuestos a la propiedad generalmente son administrados por separado por cada jurisdicción que impone impuestos a la propiedad, [12] aunque algunas jurisdicciones pueden compartir una administración común del impuesto a la propiedad. A menudo la administración de los impuestos se lleva a cabo desde las oficinas administrativas de la jurisdicción tributaria (por ejemplo, el ayuntamiento). La forma y organización varía ampliamente.
La mayoría de las jurisdicciones tributarias se refieren al funcionario encargado de determinar los valores de las propiedades, tasar y recaudar los impuestos a la propiedad como tasadores. Los asesores pueden ser elegidos, designados, contratados o contratados, según las reglas dentro de la jurisdicción, que pueden variar dentro de un estado. Los tasadores pueden o no participar en la recaudación de impuestos. [62] Los asesores fiscales en algunos estados deben aprobar ciertos exámenes de certificación y/o tener un cierto nivel mínimo de experiencia en valoración de propiedades. [12] Las jurisdicciones más grandes emplean personal a tiempo completo en la oficina de asesores fiscales, mientras que las jurisdicciones pequeñas pueden contratar sólo a una persona a tiempo parcial para toda la función de asesor fiscal.
Los impuestos a la propiedad, como todos los impuestos en los Estados Unidos, están sujetos a restricciones según las constituciones de los Estados Unidos y los estados aplicables. La Constitución de los Estados Unidos contiene tres disposiciones relevantes: límites a los impuestos federales directos , una regla de igual protección y las disposiciones sobre privilegios e inmunidades . [63] Casi todas las constituciones estatales imponen reglas de uniformidad e igualdad. La mayoría de las constituciones estatales también imponen otras restricciones, que varían ampliamente.
Por lo general, el gobierno federal tiene prohibido imponer impuestos directos a menos que dichos impuestos se entreguen a los estados en proporción a la población. Por lo tanto, no se han impuesto impuestos a la propiedad ad valorem a nivel federal.
Los estados deben otorgar a los residentes de otros estados la misma protección que a los contribuyentes.
Las constituciones estatales restringen las autoridades tributarias dentro del estado, incluidos los gobiernos locales. Por lo general, estas constituciones exigen que los impuestos a la propiedad se evalúen de manera uniforme o equitativa. Si bien muchos estados permiten diferentes tasas impositivas entre jurisdicciones fiscales, la mayoría prohíbe que la misma jurisdicción aplique diferentes tasas a diferentes contribuyentes. En general, se ha interpretado que estas disposiciones significan que el método de valoración y evaluación debe ser coherente de un gobierno local a otro. Algunos tribunales estatales han sostenido que este requisito de uniformidad e igualdad no impide la concesión de créditos fiscales individualizados (como exenciones e incentivos). Algunos estados permiten que se valoren diferentes clases de propiedad (a diferencia de diferentes clases de contribuyentes) utilizando diferentes índices de evaluación. En muchos estados, las disposiciones de uniformidad e igualdad se aplican sólo a los impuestos sobre la propiedad, lo que genera importantes problemas de clasificación. [63]
Los impuestos a la propiedad en los Estados Unidos se originaron durante la época colonial. [64] En 1796, los gobiernos estatales y locales en catorce de los quince estados gravaban la tierra, pero sólo cuatro gravaban el inventario (stock en el comercio). Delaware no gravaba la propiedad, sino los ingresos generados por ella. En algunos estados, "toda la propiedad, con algunas excepciones, estaba sujeta a impuestos; en otros, se nombraban objetos específicos. La tierra se gravaba en un estado según la cantidad, en otro según la calidad y en un tercero no se gravaba en absoluto. Responsabilidad por la determinación y recaudación de impuestos, en algunos casos, a cargo del propio Estado; en otros, de los condados o municipios." Vermont y Carolina del Norte gravaron la tierra según la cantidad, mientras que Nueva York y Rhode Island gravaron la tierra según el valor. Connecticut gravó la tierra según el tipo de uso. Los procedimientos variaron ampliamente. [sesenta y cinco]
Durante el período comprendido entre 1796 y la Guerra Civil , se desarrolló un principio unificador: "la tributación de todos los bienes, muebles e inmuebles, visibles e invisibles, o reales y personales, como decimos en Estados Unidos, a una tasa uniforme". [66] Durante este período, los impuestos a la propiedad pasaron a evaluarse en función del valor. Esto se introdujo como requisito en muchas constituciones estatales.
Después de la Guerra Civil, la propiedad intangible, incluidas las acciones corporativas, adquirió mucha mayor importancia. A las jurisdicciones tributarias les resultó difícil encontrar y gravar este tipo de propiedad. Esta tendencia llevó a la introducción de alternativas al impuesto a la propiedad (como los impuestos sobre la renta y las ventas ) a nivel estatal. [16] Los impuestos a la propiedad siguieron siendo una fuente importante de ingresos gubernamentales por debajo del nivel estatal.
Los tiempos difíciles durante la Gran Depresión provocaron altas tasas de morosidad y redujeron los ingresos por impuestos a la propiedad. [67] También durante la década de 1900, muchas jurisdicciones comenzaron a eximir de impuestos a determinadas propiedades. Muchas jurisdicciones eximieron a los hogares de veteranos de guerra. Después de la Segunda Guerra Mundial , algunos estados reemplazaron las exenciones con disposiciones de "disyuntores" que limitaban los aumentos de valor de las residencias.
Varios factores económicos han llevado a iniciativas de los contribuyentes en varios estados para limitar el impuesto a la propiedad. La Proposición 13 de California (1978) enmendó la Constitución de California para limitar los impuestos agregados a la propiedad al 1% del "valor total en efectivo de dicha propiedad". También limitó el aumento en el valor tasado de los bienes inmuebles a un factor de inflación que se limitó al 2% anual.
Existen numerosas cuestiones de política con respecto al impuesto a la propiedad, que incluyen:
A pesar de estos problemas, muchos aspectos del impuesto a la propiedad y la dependencia de los gobiernos locales de él como fuente principal de ingresos se han mantenido prácticamente iguales desde la época colonial.
En ausencia de políticas de planificación urbana, el impuesto a la propiedad sobre bienes inmuebles cambia los incentivos para desarrollar tierras, lo que a su vez afecta los patrones de uso de la tierra. Una de las principales preocupaciones es si fomenta o no la expansión urbana .
El valor de mercado de los bienes inmuebles no desarrollados refleja el uso actual de una propiedad, así como su potencial de desarrollo. A medida que una ciudad se expande, los terrenos relativamente baratos y no urbanizados (como granjas, ranchos, parques de conservación privados, etc.) aumentan de valor a medida que las áreas vecinas se convierten en unidades comerciales, industriales o residenciales. Esto eleva el valor de la tierra, lo que aumenta el impuesto a la propiedad que debe pagarse por las tierras agrícolas, pero no aumenta la cantidad de ingresos por área de tierra disponible para el propietario. Esto, junto con un precio de venta más alto, aumenta el incentivo para alquilar o vender tierras agrícolas a los promotores. Por otro lado, el propietario de una propiedad que desarrolla una parcela debe pagar posteriormente un impuesto más alto, basado en el valor de las mejoras. Esto hace que el desarrollo sea menos atractivo de lo que sería de otra manera. En general, estos efectos resultan en un desarrollo de menor densidad, lo que tiende a aumentar la expansión urbana.
Los intentos de reducir el impacto de los impuestos a la propiedad sobre la expansión urbana incluyen:
Se ha demostrado que el impuesto a la propiedad es regresivo [2] (es decir, recae desproporcionadamente sobre aquellos de menores ingresos) en determinadas circunstancias, debido a su impacto en grupos particulares de bajos ingresos y altos activos, como los jubilados y los agricultores. Debido a que estas personas tienen altos activos acumulados a lo largo del tiempo, tienen una alta obligación tributaria sobre la propiedad, aunque sus ingresos realizados son bajos. Por lo tanto, una mayor proporción de sus ingresos se destina al pago del impuesto. En áreas con apreciación especulativa de la tierra (como California en las décadas de 1970 y 2000), puede haber poca o ninguna relación entre los impuestos a la propiedad y la capacidad del propietario para pagarlos antes de vender la propiedad. [68]
Esta cuestión fue un argumento común utilizado por los partidarios de medidas como la Proposición 13 de California o la Medida electoral 5 de Oregón ; Algunos economistas incluso han pedido la abolición total de los impuestos a la propiedad, para ser reemplazados por impuestos a la renta , impuestos al consumo como el IVA europeo , o una combinación de ambos. Otros, sin embargo, han argumentado que los impuestos a la propiedad son en términos generales progresivos , ya que las personas con ingresos más altos tienen una probabilidad desproporcionada de poseer propiedades más valiosas. Además, si bien casi todos los hogares tienen algún ingreso, casi un tercio de los hogares no posee bienes inmuebles. Además, las propiedades más valiosas pertenecen a corporaciones, no a individuos. Por tanto, la propiedad está distribuida de manera más desigual que el ingreso.
Se ha sugerido que estas dos creencias no son incompatibles: es posible que un impuesto sea progresivo en general pero regresivo en relación con los grupos minoritarios. Sin embargo, aunque no son directos ni probablemente uno a uno, los inquilinos de propiedades también pueden estar sujetos a impuestos sobre la propiedad. Si el impuesto reduce la oferta de viviendas, aumentará el precio del alquiler. De esta manera, el coste de los impuestos del propietario se transfiere al inquilino (ocupante).
A medida que la propiedad aumenta de valor, existe la posibilidad de que nuevos compradores paguen impuestos sobre valores obsoletos, lo que impondrá una carga injusta al resto de los propietarios. Para corregir este desequilibrio los ayuntamientos revalorizan periódicamente la propiedad. La revaluación produce un valor actualizado que se utilizará en la determinación de la tasa impositiva necesaria para producir el gravamen fiscal requerido.
Una consecuencia de esto es que los propietarios existentes son reevaluados al igual que los nuevos propietarios y, por lo tanto, deben pagar impuestos sobre la propiedad cuyo valor está determinado por las fuerzas del mercado, como la gentrificación en las zonas de bajos ingresos de una ciudad. En un esfuerzo por aliviar las cargas fiscales, frecuentemente elevadas, que pesan sobre los propietarios existentes, en particular aquellos con ingresos fijos, como las personas mayores y los que han perdido su empleo, las comunidades han introducido exenciones.
En algunos estados, las leyes prevén exenciones (normalmente llamadas exenciones de vivienda ) y/o límites al aumento porcentual del impuesto, que limitan el aumento anual del impuesto a la propiedad para que los propietarios-ocupantes no tengan que pagar impuestos sobre sus hogares. Generalmente, estas exenciones y límites máximos están disponibles sólo para los propietarios que utilizan su propiedad como residencia principal. Las exenciones de vivienda generalmente no se pueden reclamar en propiedades de inversión y segundas residencias . Cuando una propiedad cambia de propietario, el impuesto a la propiedad a menudo aumenta bruscamente y el precio de venta de la propiedad puede convertirse en la base para nuevas exenciones y límites disponibles para el nuevo propietario-ocupante.
Las exenciones familiares aumentan la complejidad de la recaudación de impuestos sobre la propiedad y, a veces, brindan una oportunidad fácil para que las personas que poseen varias propiedades se beneficien de créditos fiscales a los que no tienen derecho. Dado que no existe una base de datos nacional que vincule la propiedad de la vivienda con los números de Seguro Social , los propietarios a veces obtienen créditos fiscales por vivienda al reclamar múltiples propiedades en diferentes estados, e incluso en su propio estado, como su "residencia principal", mientras que solo una propiedad es realmente su residencia. . [69] En 2005, se descubrió que varios senadores y congresistas estadounidenses habían reclamado erróneamente "segundas residencias" en el área metropolitana de Washington, DC como sus "residencias principales", otorgándoles créditos fiscales a la propiedad a los que no tenían derecho. [70]
Los créditos de exención de vivienda inmerecidos se volvieron tan omnipresentes en el estado de Maryland que en la sesión legislativa de 2007 se aprobó una ley para exigir la validación del estatus de residencia principal mediante el uso de un sistema de comparación de números de seguro social. [71] El proyecto de ley fue aprobado por unanimidad en la Cámara de Delegados y el Senado de Maryland y fue promulgado por el Gobernador. [72] La equidad en la recaudación y distribución del impuesto a la propiedad es un tema muy debatido. Algunas personas creen que los sistemas escolares serían más uniformes si los impuestos se recaudaran y distribuyeran a nivel estatal, igualando así la financiación de los distritos escolares. Otros se muestran reacios a que un nivel superior de gobierno determine las tasas y las asignaciones, y prefieren dejar las decisiones en manos de niveles gubernamentales más cercanos al pueblo.
En Rhode Island se están haciendo esfuerzos para modificar las prácticas de revaluación para preservar el principal beneficio de los impuestos a la propiedad, la confiabilidad de los ingresos fiscales, al mismo tiempo que se prevé lo que algunos ven como una corrección de la distribución injusta de las cargas impositivas sobre los propietarios existentes. [73]
La Corte Suprema ha sostenido [ cita necesaria ] que el Congreso puede gravar directamente la propiedad de la tierra siempre que el impuesto se reparta entre los estados en función de la representación/población. En un impuesto territorial prorrateado, cada estado tendría su propia tasa impositiva suficiente para aumentar su parte prorrateada de los ingresos totales que se financiarán mediante un impuesto territorial. Así, por ejemplo, si el Estado A tiene el 5% de la población, el Estado A recaudaría y remitiría al gobierno federal esos ingresos fiscales equivalentes al 5% de los ingresos buscados. Este impuesto prorrateado sobre la tierra se había utilizado en muchas ocasiones durante la Guerra Civil.
Los impuestos indirectos sobre la transferencia de tierras se permiten sin prorrateo: en el pasado, esto consistía en exigir que se colocaran sellos fiscales en escrituras e hipotecas, pero la ley federal ya no los exige. Según el Código de Rentas Internas, el gobierno obtiene una cantidad sustancial de ingresos provenientes de impuestos sobre la renta sobre las ganancias de capital por la venta de tierras y de impuestos sobre el patrimonio por el paso de propiedades (incluidas las tierras) tras la muerte de su propietario.
Milton Friedman señaló que "[E]l impuesto a la propiedad es uno de los impuestos menos malos, porque se aplica a algo que no se puede producir: la parte que se aplica a la tierra". [74] Un análisis de 2008 de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos fue consistente con la opinión de Friedman; Al examinar el efecto de varios tipos de impuestos sobre el crecimiento económico, encontró que los impuestos a la propiedad "parecían ser los más favorables al crecimiento, seguidos de los impuestos al consumo y luego de los impuestos a la renta personal". [75] [76]
Algunos estados proporcionan guías generales: