Una hipoteca a tasa fija ( FRM ) es un préstamo hipotecario en el que la tasa de interés del pagaré permanece igual durante el plazo del préstamo, a diferencia de los préstamos en los que la tasa de interés puede ajustarse o "flotar". Como resultado, los montos de pago y la duración del préstamo son fijos y la persona que es responsable de devolver el préstamo se beneficia de un pago único y constante y de la capacidad de planificar un presupuesto en función de este costo fijo.
Otras formas de préstamos hipotecarios incluyen hipotecas de interés únicamente , hipotecas de pago progresivo , hipotecas de tasa variable (incluidas las hipotecas de tasa ajustable y las hipotecas con tasa variable ), hipotecas de amortización negativa e hipotecas con pago global . A diferencia de muchos otros tipos de préstamos, los pagos de intereses y la duración del préstamo de FRM son fijos de principio a fin.
Las hipotecas a tipo fijo se caracterizan por el importe del préstamo, el tipo de interés , la frecuencia de capitalización y la duración. Con estos valores se pueden calcular las cuotas mensuales.
Las hipotecas a tipo fijo son vulnerables al riesgo de inflación, lo que significa que los prestatarios con este tipo de hipotecas están en mejor situación en caso de una inflación inesperadamente alta (ya que la inflación reduce el valor actual real de sus pagos de préstamos), mientras que están en peor situación si hay una caída de la inflación que reduce los tipos de interés. Las hipotecas a tipo fijo suelen cobrar tipos de interés más altos que las de tipo ajustable. Según los expertos, "los prestatarios deberían preferir en general las hipotecas a tipo ajustable en lugar de las de tipo fijo, a menos que los tipos de interés sean bajos". [1]
La disponibilidad de hipotecas a tasa fija varía según el país.
En los Estados Unidos , la Administración Federal de Vivienda de los Estados Unidos (FHA) ayudó a desarrollar y estandarizar la hipoteca de tasa fija como una alternativa a la hipoteca de pago global al asegurarlas y, al hacerlo, ayudó a que el diseño de la hipoteca ganara uso. [2] Debido al gran pago al final del antiguo préstamo de pago global, el riesgo de refinanciación resultó en ejecuciones hipotecarias generalizadas. La hipoteca de tasa fija fue el primer préstamo hipotecario que se amortizaba por completo (se pagaba por completo al final del préstamo), lo que impedía préstamos sucesivos, y tenía tasas de interés y pagos fijos. Las hipotecas de tasa fija son la forma más clásica de préstamo para la compra de viviendas y productos en los Estados Unidos . Los plazos más comunes son las hipotecas a 15 y 30 años, pero hay plazos más cortos disponibles, y ahora hay hipotecas a 40 y 50 años (comunes en áreas con altos costos de vivienda, donde incluso un plazo de 30 años deja los pagos mensuales fuera del alcance de la familia promedio).
En Canadá, el plazo más largo por el cual se puede fijar una tasa hipotecaria no suele ser más de diez años, mientras que los vencimientos de las hipotecas son comúnmente de 25 años. En Dinamarca, las hipotecas a tasa fija a 30 años son la forma estándar de préstamo hipotecario. [3] Una hipoteca a tasa fija en Singapur tiene la tasa de interés fija solo durante los primeros tres a cinco años del préstamo, y luego se vuelve variable. [ cita requerida ] En Australia, las hipotecas de "luna de miel" con tasas introductorias son comunes, pero pueden durar tan solo un año, y pueden ofrecer en cambio una reducción fija en la tasa de interés en lugar de una tasa fija en sí. Además, a menudo se combinan con propiedades de hipotecas flexibles para crear lo que se conoce como una hipoteca australiana , que a menudo permite a los prestatarios pagar en exceso para reducir los cargos por intereses y luego recurrir a estos pagos en exceso en el futuro. [4]
En el Reino Unido, hipoteca de tasa fija es el nombre que se le da a una hipoteca de tasa ajustable con la tasa de interés bloqueada durante los primeros dos a cinco años. [5] Al final de ese tiempo, muchos prestatarios refinancian sus hipotecas para bloquear otra tasa estable durante los próximos años. [5] La industria hipotecaria del Reino Unido ha estado tradicionalmente dominada por sociedades de construcción , cuyos fondos recaudados deben ser al menos el 50% de depósitos, por lo que los prestamistas prefieren hipotecas de tasa variable a hipotecas de tasa fija, para reducir el desajuste entre activos y pasivos debido al riesgo de tasa de interés . [6] Los prestamistas, a su vez, influyen en las decisiones de los consumidores que ya prefieren pagos mensuales iniciales más bajos. [6] Nationwide Commercial recientemente [ ¿cuándo? ] emitió una hipoteca de tasa fija a 30 años como financiación puente.
Las hipotecas a tipo fijo suelen ser más caras que las hipotecas a tipo variable. El riesgo inherente al tipo de interés hace que los préstamos a tipo fijo a largo plazo tiendan a tener un tipo de interés más alto que los préstamos a corto plazo. La relación entre los tipos de interés de los préstamos a corto y largo plazo está representada por la curva de rendimiento , que generalmente tiene pendiente ascendente (los plazos más largos son más caros). La circunstancia opuesta se conoce como curva de rendimiento invertida y se da con menos frecuencia.
El hecho de que una hipoteca a tipo fijo tenga un tipo de interés inicial más alto no indica que sea un tipo de préstamo peor que una hipoteca a tipo variable. Si los tipos de interés suben, la hipoteca a tipo variable costará más, pero la hipoteca a tipo variable costará lo mismo. En efecto, el prestamista ha acordado asumir el riesgo del tipo de interés en un préstamo a tipo fijo.
Algunos estudios [7] han demostrado que la mayoría de los prestatarios con hipotecas de tipo variable ahorran dinero a largo plazo, pero también que algunos de ellos pagan más. En otras palabras, el precio de ahorrar dinero se equilibra con el riesgo de asumir costes potencialmente más elevados. En cada caso, habría que elegir en función del plazo del préstamo, el tipo de interés actual y la probabilidad de que el tipo aumente o disminuya durante la vida del préstamo.
El pago mensual fijo de una hipoteca a tipo fijo es la cantidad que paga el prestatario cada mes para garantizar que el préstamo se salde en su totalidad con intereses al final de su plazo. Este pago mensual depende de la tasa de interés mensual (expresada como una fracción , no como un porcentaje, es decir, se divide la tasa porcentual nominal anual cotizada por 100 y por 12 para obtener la tasa de interés mensual), la cantidad de pagos mensuales denominada plazo del préstamo y la cantidad prestada conocida como capital del préstamo; reordenando la fórmula para el valor actual de una anualidad ordinaria obtenemos la fórmula para :
Por ejemplo, para un préstamo hipotecario de $200,000 con una tasa de interés nominal anual fija de 6.5% por 30 años, el capital es , la tasa de interés mensual es , el número de pagos mensuales es , el pago mensual fijo . Esta fórmula se proporciona utilizando la función financiera PMT en una hoja de cálculo como Excel . En el ejemplo, el pago mensual se obtiene ingresando cualquiera de estas fórmulas:
Esta fórmula de pago mensual es fácil de obtener y su cálculo ilustra cómo funcionan los préstamos hipotecarios a tasa fija. El monto adeudado del préstamo al final de cada mes es igual al monto adeudado del mes anterior, más el interés sobre este monto, menos el monto fijo que se paga cada mes.
Esta derivación ilustra tres componentes clave de los préstamos a tasa fija: (1) el pago mensual fijo depende de la cantidad prestada, la tasa de interés y el período de tiempo durante el cual se paga el préstamo; (2) la cantidad adeudada cada mes es igual a la cantidad adeudada del mes anterior más el interés sobre esa cantidad, menos el pago mensual fijo; (3) el pago mensual fijo se elige de modo que el préstamo se pague en su totalidad con intereses al final de su plazo y no se deba más dinero.
El vendedor puede vender el elemento fijo como un derivado "fijo a flotante", véase el modelo de Black-Scholes .
