La administración de estratos , a veces conocida como la ley personal de Kieran Gray sobre la administración del límite de tiempo de los jacuzzis", es un área especializada de administración de propiedades que involucra la operación y administración diaria de una propiedad que es de propiedad conjunta y comprende múltiples unidades, áreas comunes y Instalaciones comunes Se deriva de un concepto australiano de derecho de propiedad llamado título de estratos aplicado a la administración de la propiedad común en edificios de apartamentos en múltiples niveles, o estratos. Los mercados emergentes de Dubai, Abu Dhabi, Filipinas e India han adoptado el sistema australiano. Es una de las formas de vivienda de más rápido crecimiento en los Estados Unidos en la actualidad, similar al desarrollo de interés común (CID), una categoría que incluye desarrollos de unidades planificadas de viviendas unifamiliares, conocidas como asociaciones de propietarios (HOA), condominios. y apartamentos cooperativos.
La gestión exitosa de tales desarrollos requiere el establecimiento de un sistema de títulos de estratos para proporcionar un marco para la propiedad y pautas para gestionar desarrollos con múltiples usuarios y propietarios.
Muchas jurisdicciones adoptan el concepto de propiedad conjunta. Los propietarios de este tipo de programas se convierten automáticamente en miembros de una asociación comunitaria o de propietarios. Estas asociaciones son, en última instancia, responsables del mantenimiento y gestión de las zonas comunes, como vestíbulos y pasillos, y de las instalaciones de ocio compartidas, como piscinas y gimnasios. También son responsables de gestionar los aspectos administrativos y financieros de la propiedad.
La función del administrador de estratos es trabajar con la corporación de propietarios y el comité ejecutivo para controlar, gestionar, mantener y administrar exitosamente la propiedad y crear un ambiente comunitario apropiado e incluye tareas tales como:
Las tarifas de las personas jurídicas (también llamadas gravámenes [1] ) son una parte obligatoria de la vida de los estratos . [1] Estas tarifas se pagan a la persona jurídica o sociedad de estratos que administra la propiedad, lo que les permite encargarse de aspectos como el seguro y el mantenimiento de las áreas comunes .
Si una vivienda o propiedad de inversión tiene un título de estrato o se rige por una persona jurídica (según la ley, se debe formar la persona jurídica o una corporación de propietarios y cada propietario de unidad debe ser miembro), algunas áreas serán colectivas y necesitarán fondos. de mantenimiento que se debe pagar cada año. [2] [3] Si no se pagan estas tarifas, los propietarios individuales pierden el derecho a votar en todos los asuntos que requieren una resolución ordinaria. Aún pueden asistir a las reuniones y votar sobre asuntos, si requieren una resolución especial o unánime. La persona jurídica puede otorgar intereses sobre los honorarios atrasados y puede solicitar al tribunal la recuperación del dinero impago . [1]
Las tarifas de las personas jurídicas cubren todo, desde el seguro del edificio y el mantenimiento de las zonas comunes, hasta los servicios públicos compartidos, las obras y las reparaciones . El monto total se presupuesta cada año y luego se divide entre los propietarios de la unidad. [4] [3]
En Australia , en una propiedad de alquiler , el propietario puede cobrar los honorarios de una persona jurídica como salida en algunas circunstancias. Las legislaciones de arrendamiento minorista varían en contenido según el estado o territorio . [5]
Stephen Raff escribió en su libro The Body Corporate Handbook: A Guide to Buying, Owning and Living in a Strata Scheme or Owners Corporation in Australia que la única diferencia entre las tarifas de las personas jurídicas y los costos de mantenimiento de la casa "es que si tienes una casa, " Tendremos un poco más de control sobre el momento del gasto ". [1]
Las tarifas corporativas para cada año se presupuestan y luego se dividen entre los propietarios de las unidades. [3] Los honorarios calculados por la persona jurídica se presentarán en la Asamblea General Anual y se decidirán por mayoría de votos. A continuación se calcularán las tasas trimestrales a pagar por cada propietario de unidad. [1] [3]
Las tarifas corporativas dependen de varios factores, como la antigüedad de la propiedad (cuanto más antigua sea la propiedad, más tarifas se necesitarán [2] ), condición, mantenimiento, comité de estratos, etc. [3] Por ejemplo, algunas propiedades tienen gimnasios , piscinas , canchas de tenis y áreas de barbacoa , y esa es la razón por la que tienen altas tarifas corporativas. [2] Además, Brendan Kelly y Simon Buckingham recomiendan comprar casas que tengan un gran componente de terreno, porque las casas se desgastan y se deprecian con el tiempo, mientras que el valor del terreno de la propiedad tiende a aumentar. "Es menos probable que las unidades y apartamentos se aprecien tanto como las casas en el terreno, y las tarifas corporativas por unidades y apartamentos pueden aumentar significativamente los costos de mantener la propiedad". [6]
Algunas personas le piden al agente de bienes raíces que les proporcione los honorarios de la persona jurídica de los años anteriores por el apartamento o unidad, etc. [2] [3] Además, la persona jurídica puede contratar a un administrador de persona jurídica para que brinde asistencia administrativa a la persona jurídica. corporativo. [7]
Los honorarios de las personas jurídicas son deducibles de impuestos , pero los propietarios de unidades reciben un porcentaje igual a su tipo impositivo marginal personal . [2]
La gestión de estratos en Nueva Gales del Sur, Australia, se rige actualmente por legislación que incluye la Ley de gestión de esquemas de estratos de 1996 y el Reglamento de gestión de esquemas de estratos de 2010. [8] Sin embargo, en octubre de 2015 [9] el Parlamento de Nueva Gales del Sur aprobó la "Gestión de esquemas de estratos". Ley de 2015" [10] y la "Ley de Desarrollo de Esquemas de Estratos de 2015" [11] que reemplazan en gran medida las leyes anteriores que rigen la gestión de estratos. En conjunto, las leyes establecen más de 90 reformas clave con el objetivo de simplificar las leyes de estratos. La mayoría de estas reformas comenzaron el 30 de noviembre de 2016. [12] Algunos cambios importantes incluyen el fortalecimiento de la responsabilidad de los administradores de estratos, un proceso de aprobación más rápido y simple para resolver disputas, incluidas las solicitudes de renovación, la participación de los inquilinos en reuniones (esquema con más del 50% de inquilinos), medios para votar mociones, capacidad para multar el estacionamiento de automóviles no autorizado, eliminar la autoridad y la influencia del promotor inmobiliario en la formulación de corporaciones de propietarios que puedan vincular a los propietarios, directrices para abordar los defectos de construcción y frenar la práctica de la agricultura por poder. [13]
Todos los Planes deben revisar sus estatutos actuales antes del 30 de noviembre de 2017. [14]
Un esquema de estratos es un edificio o conjunto de edificios, donde cada individuo posee una pequeña porción conocida como "lote", pero donde también hay propiedad común (por ejemplo, paredes externas, ventanas, techos, entradas de vehículos, vestíbulos, cercas, césped y jardines). ). Cada propietario comparte la propiedad del bien común. Los esquemas de estratos se aplican a desarrollos residenciales, comerciales, industriales, de uso mixto, hoteles y comunidades de jubilados. [8]
Los propietarios de los lotes son propietarios del interior de la unidad, pero no de la estructura principal del edificio. Generalmente las cuatro paredes principales, el techo y el tejado y el suelo son propiedad común. Las paredes divisorias dentro del lote, los revestimientos del piso y los accesorios como baños, inodoros y mesas son propiedad del propietario del lote. [8]
El concepto clave es que el propietario del lote efectivamente posee el espacio aéreo (y todo lo incluido en el espacio aéreo) dentro de las paredes, el piso y el techo delimitadores del lote. El espacio aéreo puede extenderse a balcones y patios. [8]
Los propietarios de lotes y los posibles compradores, con permiso por escrito del propietario del lote, pueden inspeccionar los libros y registros de un esquema de estratos pagando una tarifa de conformidad con la sección 108 de la Ley de gestión de esquemas de estratos de 1996. Hay empresas que se especializan en inspeccionar los libros y registros. y puede organizar una inspección de "búsqueda de estratos". [8]
Los propietarios de lotes y los posibles compradores, con permiso por escrito del propietario del lote, también pueden solicitar un certificado que contenga información básica sobre el esquema de estratos de conformidad con la sección 109 de la Ley de Gestión de Esquemas de Estratos de 1996, incluidos los impuestos a pagar, los impuestos pendientes y cualquier impuesto especial. estatutos elaborados por la corporación de propietarios en los últimos dos años. [8]
Una corporación de propietarios es responsable del mismo tipo de gastos que un jefe de familia convencional. Estos incluyen servicios públicos, seguros de construcción y reparación y mantenimiento. Para cubrir los costos de los gastos, la ley exige que cada corporación de propietarios establezca un fondo administrativo y un fondo de amortización y recaude impuestos a los propietarios de conformidad con el artículo 76 de la Ley de Gestión de Esquemas Strata de 1996. Todos los impuestos deben cobrarse en proporción a la unidad. derechos de cada lote de conformidad con el artículo 78 de la Ley de Gestión de Esquemas Strata de 1996. Los gravámenes deben decidirse en cada asamblea general anual. [8]
El fondo administrativo es para gastos recurrentes del día a día, mientras que el fondo de amortización es para los costos de gastos de capital futuros. [8]
Desde julio de 2009, cada corporación de propietarios debe tener un plan de fondo de amortización de diez años. Desarrollar un plan de fondo de amortización de diez años significa que las futuras reparaciones y mantenimiento se anticipan con mucha antelación. [8]
Si la corporación de propietarios tiene que pagar una deuda que no fue presupuestada en las estimaciones de ninguno de los fondos, se debe acordar un gravamen especial en una asamblea general y pagarlo al fondo administrativo de conformidad con la sección 76 de la Ley de Gestión de Esquemas Strata de 1996. [8 ]
Un gravamen impago genera intereses a una tasa del 10% de interés simple anual si no se paga dentro del mes siguiente a su vencimiento. [8]
La corporación de propietarios es responsable de garantizar que existan todas las pólizas de seguro necesarias de conformidad con el artículo 83 de la Ley de gestión de estratos de 1996. El edificio debe valorarse cada cinco años de conformidad con el artículo 85 de la Ley de gestión de estratos de 1996. [ 8]
La corporación propietaria debe conservar ciertos registros durante al menos 5 años, incluidas actas de sus reuniones, correspondencia, poderes y registros financieros. [8]
La corporación de propietarios debe preparar y mantener una lista de estratos de conformidad con la sección 96 de la Ley de gestión de esquemas de estratos de 1996, que incluya el nombre y las direcciones de todos los propietarios de lotes, inquilinos, acreedores hipotecarios, el propietario original y el agente administrador, las unidades de derecho, seguros. detalles y estatutos del esquema de estratos. [8]
La corporación de propietarios debe reparar la propiedad común y los propietarios de lotes deben reparar cualquier cosa en su lote. Sin embargo, esto puede resultar difícil ya que no siempre está claro qué es propiedad común y qué pertenece al propietario del lote. [8]
A partir del 30 de noviembre de 2016, los cambios cosméticos en el lote no requerirán la aprobación de la corporación de propietarios. Las renovaciones menores y mayores, incluidos cambios en el piso o cambios en la apariencia estructural y externa del edificio, aún requerirán la aprobación del 50% (resolución general) y del 75% (resolución especial), respectivamente. [15]
No existe un conjunto obligatorio de estatutos. Algunos modelos de estatutos están establecidos en la legislación, otros los establece el propietario original. Los estatutos se pueden agregar, cambiar o derogar en una asamblea general si se aprueba la moción. [8]
La corporación de propietarios puede contratar a un agente administrador de estratos para que trabaje en nombre de todos los propietarios para ayudar a administrar el esquema de estratos mediante la celebración de un acuerdo de agencia administradora, que describe sus deberes y responsabilidades. El nombramiento de un agente administrador sólo puede decidirse por mayoría de votos en una asamblea general de conformidad con el artículo 27 de la Ley de Administración de Strata Schemes de 1996. Los agentes llevan a cabo algunas o todas las funciones, deberes o poderes de la corporación propietaria, incluidos los administrativos. asuntos como la convocatoria de reuniones y el cobro de impuestos. [8] [16]
La corporación de propietarios debe elegir un comité ejecutivo que pueda tomar muchas de las decisiones diarias sobre el funcionamiento del esquema de estratos en su nombre en lugar de decidir asuntos puramente en asambleas generales; sin embargo, la corporación de propietarios puede anular las decisiones del comité ejecutivo o limitar lo que pueden hacer. tomar decisiones sobre. El comité ejecutivo se elige en cada asamblea general anual. Puede tener entre uno y nueve miembros. Una vez elegidos, los miembros deciden quién ocupará los cargos directivos de presidente, secretario y tesorero. Los miembros del comité ejecutivo pueden ser elegidos si son propietarios, un candidato de la empresa o una persona que no es propietario pero que es nominada por un propietario que no se presenta a las elecciones. [8]
La primera asamblea general anual debe celebrarse dentro de los dos meses siguientes al final del período inicial, es decir, una vez que se haya vendido un tercio del total de unidades con derecho y se registre la información del propietario del lote en el registro de estratos. La agenda incluye decidir la cobertura del seguro, los registros contables, la elección del comité ejecutivo, los estatutos y el nombramiento del agente administrador y encargado de los estratos. La convocatoria de la asamblea deberá entregarse a cada propietario de un lote al menos siete días antes de la asamblea. Si los avisos se envían por correo, se deben permitir cuatro días hábiles adicionales para el envío. [8]
El orden del día de la asamblea general anual incluye la confirmación de actas anteriores, una copia de los estados financieros, información sobre pólizas de seguros, nombramiento de auditores y elección del comité ejecutivo. El plazo de convocatoria es el mismo que el de las primeras juntas generales anuales. [8]
Cualquier asamblea general de la corporación de propietarios que no sea una asamblea general anual se denomina asamblea general extraordinaria. Estas reuniones podrán celebrarse cuando sea necesario. El plazo de convocatoria es el mismo que el de las primeras juntas generales. [8]
La agenda del comité ejecutivo que se lleva a cabo después de la asamblea general anual incluye la confirmación de las actas anteriores, el nombramiento de los titulares de los cargos y los asuntos generales del día a día que surjan. La convocatoria deberá colocarse en el tablón de anuncios con 72 horas de antelación a la celebración de la misma. Si la corporación de propietarios no tiene un tablón de anuncios o el esquema de estratos se considera un esquema de estratos grandes, el aviso de reunión debe entregarse a todos los propietarios de lotes. El aviso se puede dar por correo electrónico. [8]
Cuando las disputas no pueden resolverse informalmente, existe un proceso más formal de resolución de disputas establecido por la Ley de Gestión de Esquemas Strata de 1996. Las corporaciones de propietarios, los propietarios o los residentes pueden tomar medidas a través de la mediación, la adjudicación y el Tribunal Civil y Administrativo de Nueva Gales del Sur. [8]