El derecho de propiedad en los Estados Unidos es el área del derecho que rige las diversas formas de propiedad en bienes inmuebles (terrenos y edificios) y bienes personales , incluyendo bienes intangibles como la propiedad intelectual . La propiedad se refiere a los reclamos legalmente protegidos sobre recursos, como la tierra y los bienes personales. [1] La propiedad puede intercambiarse a través del derecho contractual y, si se viola la propiedad, se puede demandar bajo la ley de responsabilidad civil para protegerla. [1]
El derecho de propiedad de los Estados Unidos es principalmente un área del derecho estatal , aunque también existen leyes federales (por ejemplo, sobre patentes y derechos de autor ) y algunas leyes locales (sobre áreas como la zonificación y el arrendamiento). El derecho de propiedad en los estados generalmente se origina en el derecho consuetudinario y ha sido modificado en gran medida por una variedad de estatutos en cada estado. Las Restatements on Property brindan una descripción general de ciertas áreas del derecho de propiedad en los Estados Unidos.
Los tres Restatements of Property hasta la fecha han sido mucho menos influyentes que los Restatements of Contract and Torts. El proyecto se descarriló rápidamente cuando Harry Bigelow terminó replanteando las ideas de Wesley Newcomb Hohfeld (por ejemplo, el conjunto de derechos ) en lugar de la ley de propiedad estadounidense, y sus sucesores carecieron de la brillantez necesaria para un proyecto tan ambicioso. [2] En 2014, el fracaso del Restatement a la hora de abordar doctrinas básicas como la posesión adversa y las transferencias de bienes raíces nunca se había corregido en 75 años, tres series de Restatements y 17 volúmenes. [2] En la década de 1970, el proyecto de la Comisión de Derecho Uniforme para estandarizar la ley estatal de propiedad inmobiliaria fue un fracaso espectacular. [3] [4] [5]
En los Estados Unidos existen dos puntos de vista principales sobre el derecho a la propiedad: el punto de vista tradicional y el punto de vista del conjunto de derechos . [6] Los tradicionalistas creen que el concepto de propiedad tiene un significado inherente y central, mientras que el punto de vista del conjunto de derechos afirma que el propietario de la propiedad solo tiene un conjunto de usos permitidos sobre la misma. [1] Los dos puntos de vista existen en un espectro y la diferencia puede ser una cuestión de enfoque y énfasis. [1]
William Blackstone , en sus Comentarios sobre las leyes de Inglaterra , escribió que el núcleo esencial de la propiedad es el derecho a excluir. [7] Es decir, el propietario de la propiedad debe poder excluir a otros de la cosa en cuestión, aunque el derecho a excluir esté sujeto a limitaciones. [8] Por implicación, el propietario puede usar la cosa, a menos que otra restricción, como la ley de zonificación, lo impida. [1] Otros tradicionalistas argumentan que tres derechos principales definen la propiedad: el derecho a la exclusión, el uso y la transferencia. [9]
Una visión alternativa de la propiedad, favorecida por los realistas legales , es que la propiedad simplemente denota un conjunto de derechos definidos por la ley y la política social. [1] Qué derechos están incluidos en el conjunto conocido como derechos de propiedad, y qué conjuntos son preferibles a otros, es simplemente una cuestión de política. [1] Por lo tanto, un gobierno puede impedir la construcción de una fábrica en un terreno, a través de la ley de zonificación o la ley penal, sin dañar el concepto de propiedad. [1] La visión del "conjunto de derechos" fue prominente en el mundo académico en el siglo XX y sigue siendo influyente hoy en día en el derecho estadounidense. [1]
Según la ley estadounidense, el primer poseedor de una propiedad generalmente adquiere la propiedad. [1] El primer poseedor es la primera persona que tiene la intención de afirmar el control sobre el objeto y, de hecho, ejerce un control significativo sobre el objeto. [10] Un caso fundamental sobre la primera posesión es Pierson v. Post . [11] Post era un cazador que perseguía a un zorro por un terreno baldío, cuando Pierson, sabiendo que otro lo perseguía, mató al zorro y se lo llevó. La cuestión ante el tribunal es si Post ejerció suficiente control sobre el zorro, un animal salvaje, para convertirse en el primer poseedor.
La mayoría del tribunal citó el Código de Justiniano y a varios juristas, antes de concluir que la posesión requería cierto control. [10] En el caso de los animales salvajes, sostuvo la mayoría, solo quien hiere mortalmente al animal o lo captura puede adquirir la posesión, y no basta con perseguirlo. [10] La opinión disidente exigiría solo una perspectiva razonable de captura; en este caso, la persecución cercana satisfaría la regla. La opinión disidente citó a juristas, así como la costumbre entre los cazadores. [10]
La mayoría y los disidentes también difieren en su opinión sobre las implicaciones políticas de la sentencia. La mayoría preferiría una norma clara, fácil de entender para todos y que permita a los individuos resolver sus disputas con esa norma. [10] Los disidentes plantean la cuestión de los incentivos, argumentando que la norma de la "perspectiva razonable" incentivaría a los cazadores a cazar zorros, que se consideran plagas. [10]
Las teorías de la posesión adversa se resumen en un artículo de Thomas W. Merrill . [12]
La propiedad de la tierra en el derecho estadounidense es sumamente compleja y se basa en categorías feudales heredadas del derecho inglés. [13] Aunque el feudalismo ya no es relevante en los Estados Unidos modernos, la ley en la mayoría de los estados no se ha simplificado para reflejar las circunstancias modernas. [13] Sin embargo, los nuevos tipos de propiedad de la tierra generalmente no están permitidos, en virtud del principio del numerus clausus , a menos que sean introducidos por ley. [13]
En la mayoría de los estados, la propiedad total de la tierra se conoce como propiedad absoluta , propiedad absoluta o propiedad directa. [14] La propiedad absoluta se refiere a un interés presente en la tierra, que continúa indefinidamente en el futuro. [14] Otro tipo de propiedad es la propiedad directa revocable , que es como la propiedad absoluta, excepto que puede terminar cuando ocurre algún evento. [14] La propiedad directa revocable a veces se ve con la propiedad donada a una organización benéfica para un uso específico, donde el otorgante especifica que la propiedad puede terminar si la propiedad ya no se usa de cierta manera. [14]
Otro tipo de interés presente es el usufructo vitalicio , por el cual el otorgante le otorga al usufructuario plenos derechos durante la vida del usufructuario. [14] Pero después de su muerte, el patrimonio volverá al otorgante (conocido como reversión ) o a otra persona (conocido como remanente ). [14] Los remanentes pueden ser adquiridos o condicionales, según las condiciones del remanente. [14] Los remanentes son "adquiridos" cuando se cumple la condición del remanente, incluso si la posesión aún no se ha transferido. [14] Por ejemplo, en una concesión "a A de por vida, luego a B si se gradúa de la escuela secundaria a los 18 años", el remanente a B se adquiere cuando B se gradúa de la escuela secundaria a los 18 años, aunque la posesión no se transferirá hasta que A muera. [14] También existe el interés ejecutorio , que es un interés futuro que corta un interés anterior cuando se cumple una condición. [14]
El enfoque en la adquisición de derechos es importante en muchos estados porque los remanentes contingentes (y ciertos otros intereses futuros) se invalidan si pueden adquirir derechos después del período definido por la Regla contra las perpetuidades (RAP). [14] La Regla contra las perpetuidades tradicionalmente requiere que un interés se adquiera derechos "si es que se adquiere, no más tarde de veintiún años después de cierta vida en el momento de la creación del interés". [15] Cualquier interés futuro que no se ajuste a la Regla contra las perpetuidades es tradicionalmente inválido. [14] Muchos estados han reformado la RAP con "estatutos de esperar y ver" o la han abolido por completo. [14]
En virtud del derecho consuetudinario, los bienes inmuebles pueden ser de propiedad conjunta en un momento dado. [16] En la mayoría de los estados, en una tenencia en común , los copropietarios tienen cada uno un derecho teórico a poseer toda la propiedad. [16] Los copropietarios también deben compartir las rentas recibidas de terceros, así como los gastos de mantenimiento y los impuestos. [16] Sin embargo, si no pueden resolver cómo dividir el uso de la propiedad, un copropietario puede impedir que otro tome posesión, pero debe ser responsable ante el inquilino expulsado por el alquiler. [16]