La doctrina Mount Laurel es una doctrina judicial importante de la Constitución del Estado de Nueva Jersey . La doctrina exige que los municipios utilicen sus poderes de zonificación de manera afirmativa para brindar una oportunidad realista de producción de viviendas asequibles para hogares de ingresos bajos y moderados.
La doctrina toma su nombre del caso principal en el que fue pronunciada por primera vez por la Corte Suprema de Nueva Jersey en 1975: Southern Burlington County NAACP v. Mount Laurel Township (comúnmente llamado Mount Laurel I ), en el que los demandantes desafiaron la ordenanza de zonificación de Mount Laurel Township, Nueva Jersey , sobre la base de que operaba para excluir a las personas de ingresos bajos y moderados de la obtención de vivienda en el municipio.
Ethel Lawrence , residente de sexta generación de Mt. Laurel Township, fue la demandante principal en el caso original de Mt. Laurel después de que los funcionarios de Mt. Laurel Township declararan su intención de condenar y derribar las viviendas de bajos ingresos en su comunidad. Sin otra alternativa realista que mudarse a los barrios marginales de Camden o Filadelfia, muchos residentes se preocuparon cada vez más por la creciente presión para irse. [1] Lawrence fue conectada a través de un ministro local con Carl S. Bisgaier, director de Camden Regional Legal Services, que había estado buscando un demandante para el caso de Mt. Laurel. Junto con los abogados Kenneth E. Meiser, Thomas J. Oravetz y Peter J. O'Connor, Bisgaier presentó la demanda comúnmente conocida como Mt. Laurel I. [1] Después de la decisión en Mount Laurel I , se presentaron demandas contra numerosos municipios. Los demandantes en dichas demandas se dividieron en tres clases: personas de bajos ingresos que realmente buscaron organizaciones de vivienda y defensa en su nombre; el Defensor Público de Nueva Jersey; y constructores que buscaban construir desarrollos que contuvieran viviendas asequibles.
Estas primeras demandas por zonificación excluyente se vieron acosadas por numerosas dificultades y se consiguió muy poca o ninguna vivienda asequible. En 1983, las apelaciones en varios de estos casos (de los cuales el caso principal fue el de la NAACP del condado de Southern Burlington contra el municipio de Mount Laurel ), dieron a la Corte Suprema de Nueva Jersey la oportunidad de reafirmar y modificar la doctrina Mount Laurel y proporcionar varios mecanismos y recursos para hacerla más efectiva.
La Corte Suprema de Nueva Jersey era consciente de que la decisión de Mount Laurel II sería controvertida y generaría debates sobre el papel adecuado de los tribunales. La opinión invitaba a la acción legislativa para implementar lo que la corte definió como la obligación constitucional.
En 1985, la Legislatura de Nueva Jersey respondió aprobando la Ley de Vivienda Justa. Aceptando la premisa de que existía cierta obligación constitucional para los municipios de fomentar cierto grado de vivienda asequible, esta legislación creó una agencia administrativa, el Consejo de Vivienda Asequible (COAH), para establecer regulaciones mediante las cuales se pudiera cumplir con la obligación de cada municipio en términos de número de unidades y cómo se podía cumplir con dicha obligación.
A un municipio que optó por participar en el proceso administrativo de COAH antes de ser demandado se le brindó protección contra litigios y, especialmente, el recurso del constructor . Como disposición transitoria, la ley disponía que los municipios involucrados en litigios cuando se aprobó la ley podían transferir el litigio a COAH a menos que se produjera una injusticia manifiesta.
La COAH desarrolló normas en virtud de las cuales se podía determinar el número específico de unidades asequibles que cada municipio estaría obligado a proporcionar (su "necesidad preacreditada"). Los municipios participantes desarrollaron planes de cumplimiento para abordar esta necesidad por medios tales como la aplicación de créditos ( por ejemplo , filtrado, rehabilitación espontánea, crédito adicional para unidades de alquiler), el uso de acuerdos de contribución regional (transfiriendo parte de la obligación a un municipio dispuesto, generalmente un centro urbano, en la misma región junto con el pago en una cantidad acordada por los municipios) y la zonificación para viviendas asequibles (que generalmente implica una mayor densidad y reservas obligatorias). Cuando la COAH aprobaba el plan de cumplimiento de un municipio, otorgaba una "certificación sustancial", que estaba diseñada para brindarle protección contra litigios de zonificación excluyente.
Desde el punto de vista municipal, las ventajas del proceso administrativo de COAH incluían el uso de una fórmula para calcular la parte justa que podría producir una obligación menor que la que impondría el tribunal, la disponibilidad del acuerdo de contribución regional para reducir el número de unidades y la capacidad de determinar en qué parte del municipio se debería desarrollar vivienda asequible en lugar de verse obligado a permitir un desarrollo como recompensa a un constructor demandante exitoso. Aquellos municipios que optaron por no participar en el proceso administrativo de COAH quedaron expuestos a demandas de zonificación excluyente y a la perspectiva de un remedio por parte del constructor. La desventaja sería que un municipio participante podría verse obligado a zonificar algún terreno de manera que se produjeran viviendas adicionales. Algunos municipios, creyendo que la probabilidad de enfrentar una demanda de zonificación excluyente real era bastante baja, se arriesgaron a no participar.
Si bien la decisión de Mount Laurel establece una obligación constitucional estatal para cada municipio en una "zona de crecimiento" de proporcionar una parte justa de las necesidades actuales y futuras de vivienda de su región para familias de ingresos bajos y moderados, no se especifica ninguna fuente de financiación para familias de ingresos bajos o muy bajos, en un estado que ya tiene algunos de los impuestos a la propiedad más altos del país. [2] Algunos han acusado a la decisión de ser un ejemplo de activismo judicial . [3]
La Corte Suprema de Nueva Jersey dio la bienvenida a la aprobación de la Ley de Vivienda Justa por parte de la legislatura. Varias decisiones de tribunales de primera instancia habían denegado la transferencia de casos pendientes a la COAH en virtud del criterio de injusticia manifiesta, pero la Corte Suprema interpretó ese término de manera muy restrictiva y ordenó la transferencia de los casos. Se ordenó a los tribunales de primera instancia que ajustaran sus decisiones con respecto al cálculo de la obligación de cada municipio y la forma de cumplirla a las normas de la COAH, y se consideró que la ley era constitucional en apariencia y se interpretó que otorgaba a la COAH amplia autoridad, como restringir el uso de recursos escasos (capacidad de alcantarillado, agua potable, tierra) para otros fines que no fueran proporcionar viviendas asequibles, a fin de garantizar que se pudieran construir viviendas asequibles.
El COAH es una agencia gubernamental que actualmente está desaparecida y fue creada en la década de 1980 para administrar los requisitos de Mt. Laurel. Algunos han argumentado que necesita una revitalización. [4]
El Fair Share Housing Center, o FSHC, es una organización sin fines de lucro con sede en Cherry Hill, fundada en 1975, que litiga contra las ciudades para hacer cumplir las leyes de desarrollo de vivienda justa. [5]
Una "demanda de reparación del constructor" es una demanda de Nueva Jersey presentada por un desarrollador inmobiliario en un intento de obligar a una ciudad de Nueva Jersey a permitir la construcción de un gran complejo de viviendas multifamiliares que incluya algunas viviendas asequibles junto con apartamentos comunes.
Por lo general, los documentos judiciales del promotor mencionan específicamente la doctrina Mount Laurel, que responsabiliza a los municipios de proporcionar viviendas asequibles a los hogares de ingresos bajos y moderados. Algunos han argumentado que los promotores explotan la doctrina Mount Laurel con la solución del constructor e impiden los esfuerzos de la ciudad por combatir el desarrollo excesivo y la expansión urbana. [6] Algunas demandas recientes sobre la "solución del constructor" o inquietudes relacionadas incluyen:
En 1985, la Ley de Equidad en la Vivienda creó el sistema de Acuerdos de Contribución Regional, ahora derogado. Los Acuerdos de Contribución Regional (RCA) significaban que las ciudades podían pagar para librarse de hasta la mitad de su obligación de vivienda asequible financiando viviendas asequibles en otros lugares, como lo exigía la decisión Mt. Laurel de la Corte Suprema de Nueva Jersey. [23]
En 2008, a instancias de Peter O' Connor, del Fair Share Housing Center, y a pesar de las objeciones de algunos demócratas suburbanos, el gobernador Jon Corzine firmó una ley que prohíbe las RCA. A500. Firmó la ley A-500 durante una ceremonia en Ethel R. Lawrence Homes, de Fair Share Housing Development. [24] [25] Algunos han exigido que se devuelvan las RCA para reducir la expansión urbana. [26] [27]
En 1983, la Corte Suprema de Nueva Jersey advirtió que, al exigir viviendas asequibles, nuestra Constitución estatal "no exige una mala planificación. No exige la expansión suburbana. No exige que los municipios rurales fomenten desarrollos de viviendas a gran escala. No exige la extensión despilfarradora de carreteras y la construcción innecesaria de instalaciones de alcantarillado y agua para la emigración de personas de las ciudades y los suburbios. No hay nada en nuestra Constitución que diga que no podemos cumplir con nuestra obligación constitucional de proporcionar viviendas para personas de bajos ingresos y, al mismo tiempo, planificar el futuro del estado de manera inteligente". [28]
Un residente de Parsippany declaró: "Estoy muy frustrado porque esta importante extensión de tierra no desarrollada esté siendo arrasada para el desarrollo cuando hay tantas propiedades vacías en Parsippany", dijo Dave Kaplan, del grupo de oposición Stop the Overdevelopment at Waterview. [29]
El capítulo de Nueva Jersey del Sierra Club aplaudió los esfuerzos del gobernador Chris Christie por reformar la ley de vivienda asequible en 2010:
La actual ley COAH ha tenido un impacto mayor en el uso de la tierra y el desarrollo que cualquier otra ley en la historia de Nueva Jersey. El Sierra Club apoya firmemente la exigencia de viviendas asequibles. A medida que las ciudades crecen, deben proporcionar una parte justa de ellas. Pero la necesidad de viviendas asequibles no debe socavar las protecciones ambientales otorgadas a los humedales, las llanuras de inundación, las pendientes pronunciadas, las barreras fluviales que protegen los suministros de agua, las costas oceánicas y el hábitat de las especies en peligro de extinción. Y no se deben construir viviendas donde el suministro de agua se encuentre en niveles críticamente bajos. Además, las nuevas viviendas deben ubicarse donde hay puestos de trabajo, para reducir la huella de carbono y la contaminación asociadas con los desplazamientos en automóvil. [30]
Algunos creen que la Corte Suprema de Nueva Jersey busca una acción legislativa para implementar la doctrina Mount Laurel basándose en fallos recientes, a mediados de 2017:
En enero de 2017, la Corte Suprema de Nueva Jersey emitió un fallo que establecía que las ciudades debían considerar cualquier falla histórica en la provisión de viviendas asequibles. Como lo expresó un comentarista:
Este caso resolvió los debates sobre la regulación de la vivienda asequible que han estado en curso desde 1999. Sin embargo, el Tribunal no brindó ninguna orientación sobre el método de implementación de las adaptaciones de vivienda asequible que ahora exige a los municipios. Esta decisión deja numerosas preguntas sin respuesta y dependerá en gran medida de la Legislatura emitir una reforma de los requisitos de vivienda asequible. Esta decisión requiere la implementación de adaptaciones de vivienda asequible en los planes municipales que de otro modo no las han considerado desde 1999. Es probable que los espacios abiertos en las ciudades ahora se llenen con unidades de vivienda asequible, lo que traerá una afluencia de población a los municipios. ... Tendremos que observar a la Legislatura para ver cómo y si modificará las regulaciones actuales de vivienda asequible para cumplir con la reciente decisión del Tribunal. [31] [32] [33] [34] [35]
En su opinión de enero de 2017, la Corte Suprema de Nueva Jersey invitó a la legislatura a volver a abordar la cuestión de la vivienda asequible: "Reconocemos, como lo hemos hecho antes, que la Legislatura no está impedida de considerar métodos alternativos para calcular y asignar una parte justa municipal de vivienda asequible y, con ese fin, damos la bienvenida a la atención legislativa a este importante asunto constitucional social y económico", escribió el juez LaVecchia. [36] [37]
En mayo de 2017, un candidato a Freeholder del condado de Morris, el miembro del comité Harding Nicolas Platt, propuso que todos los alcaldes del estado realicen una sentada en Trenton y se nieguen a abandonar el capitolio estatal hasta que los legisladores actúen para reducir el impacto del exceso de desarrollo del problema de la solución del constructor. [38] [39]
La asambleísta del condado de Bergen y Passaic, Holly Schepisi, argumentó en un artículo de opinión de julio de 2017 que se necesitaba una reforma con urgencia: "Si se construye, solo el número de casas nuevas superaría con creces todas las casas de todo el distrito de Manhattan", afirmó, calificando el problema como una "locura" de sobredesarrollo.
En el verano de 2017, Schepisi celebró la primera de varias audiencias públicas planificadas en Paramus con varios líderes cívicos sobre la vivienda asequible obligatoria con alcaldes locales y otros miembros de la asamblea estatal. [40]
"Hace tiempo que la Legislatura debe actuar y bloquear [al grupo sin fines de lucro Fair Share Housing Center] en su objetivo de destruir nuestras comunidades suburbanas", dijo un alcalde en la audiencia, según la prensa. "Realmente necesitamos acción. Nadie ha hecho lo que debe hacer".
Schepisi declaró que invitó al Centro de Vivienda Fair Share a asistir, pero recibió una carta en la que se le negaba su asistencia. [40] [41]
En el condado de Somerset, el alcalde del municipio de Montgomery, Ed Trzaska, dijo que la afluencia de desarrollos de complejos de apartamentos arruinaría el carácter rural del área, "sobrecargaría la infraestructura del municipio, aumentaría enormemente los impuestos a la propiedad y sobrecargaría el sistema escolar e impactaría negativamente la calidad de vida en el municipio". [42]
En el condado de Union, en el verano de 2017, el consejo municipal de Clark emitió una resolución unánime exigiendo que la legislatura estatal tomara medidas para reformar el problema de la vivienda asequible; el alcalde declaró que, de lo contrario, "el condado de Union se parecerá a Queens en 25 años". [43]
En Berkeley Heights, en el condado de Union, en junio de 2017, el presidente del consejo, Marc Faecher, dijo que consideraba que el fracaso de la legislatura a la hora de actuar contra el desarrollo excesivo era un "fracaso abyecto de nuestro gobierno estatal". [44]
En junio de 2018, el presentador de radio de NJ 101.5, Bill Spadea, abogó por una enmienda constitucional para revocar la doctrina, argumentando que la imposición de un desarrollo innecesario aumentaba las cargas fiscales de manera injusta. [45]
En el verano de 2017, los alcaldes de cinco ciudades del condado de Bergen anunciaron que "se unirían para adoptar una perspectiva regional sobre la vivienda asequible, en un esfuerzo por encontrar soluciones razonables que protejan la integridad de sus comunidades". [46]
A partir de octubre de 2019, no hay unidades de vivienda asequible disponibles en Chatham Township , NJ. [47] En el condado de Morris en su conjunto, entre 2010 y 2014, solo hubo 39 unidades de vivienda asequible por cada 100 inquilinos clasificados como de ingresos extremadamente bajos (ELI). Esto es una disminución del 6% en el número de unidades desde 2000. [48] La ciudad suburbana ha adquirido créditos certificados por COAH asociados con iteraciones anteriores de la tercera ronda de vivienda asequible, lo que redujo la obligación de vivienda asequible de la ciudad (16). [49] Para abordar la falta actual de vivienda asequible, Chatham Township está en proceso de construir la tercera ronda de unidades de vivienda asequible de conformidad con la Doctrina Mount Laurel. [50] Sterling Sun Homes Developers construirá 25 viviendas asequibles en el sitio de 3,6 acres del actual parque de patinaje en Southern Boulevard. [51]
Objeciones:
La comunidad del Municipio de Chatham ha planteado varias objeciones a las nuevas unidades de vivienda asequible, en consonancia con las objeciones históricas y regionales a la Doctrina Mount Laurel. Muchos ciudadanos han expresado su preocupación por las tarifas de impacto que se impondrán a los residentes para ayudar a financiar las nuevas unidades de vivienda asequible. Un residente del Municipio de Chatham, hablando en la reunión del Comité del Municipio el 12 de septiembre de 2019, sugirió que esta "tarifa punitiva... puede... aprobarse y simplemente no implementarse". [52] Esta sugerencia refleja la negativa abierta a cumplir con la Doctrina Mount Laurel I, que requiere que el municipio proporcione viviendas para personas de múltiples niveles de ingresos, lo que era común entre 1975 y 1981. La Doctrina Mount Laurel requiere que los municipios agreguen viviendas de proporción justa a través de la zonificación municipal. [53] Aparte del costo monetario, los residentes han expresado su preocupación por la pérdida de espacios abiertos y árboles. Este desarrollo requerirá la eliminación de 18 árboles en la propiedad del parque de patinaje y está programado para exceder la altura de construcción permitida en el municipio en 2,98 pies. [54] El conflicto sobre los espacios abiertos es algo que está ocurriendo en muchos municipios, como los que se encuentran en los "casos de demandas por reparación del constructor". Un grupo de adolescentes expresó su preocupación por la pérdida del parque de patinaje de la comunidad, para el cual no hay planes actuales de reconstrucción. [55] Como esta zona es suburbana, un residente dijo "No soy reacio a la vivienda asequible en sí misma", pero sí "es reacio a una población expandida", ya que la ciudad se caracteriza por una vivienda de baja densidad . [56] Otro residente señaló que la ubicación del desarrollo está en una zona de mucho tráfico cerca de la escuela primaria, y los nuevos residentes provocarán una reducción del estacionamiento y de la seguridad de los peatones. [52] Las preocupaciones sobre el cambio de forma suburbana surgen con frecuencia en la "protesta de los legisladores" en relación con las preocupaciones de que las comunidades suburbanas de Nueva Jersey comiencen a parecerse a ciudades.
Los alcaldes de Nueva Jersey se han opuesto tradicionalmente a la vivienda asequible. La postura de los líderes municipales sobre las políticas de uso justo de la tierra no está clara, ya que el público ha sido excluido de muchas de estas discusiones en torno a la zonificación inclusiva a través de la Ley de Registros Públicos Abiertos (NJSA 10:4-12) que se llevan a cabo en sesión ejecutiva, en lugar de en sesión pública. [57]
Algunos han argumentado que se debería tener en cuenta la avalancha de propiedades abandonadas y vacías en Nueva Jersey antes de que se produzcan construcciones forzadas en zonas menos pobladas. También han sugerido que el estado aumente la financiación para la aplicación de códigos a fin de reducir la carga que supone el deterioro urbano en el desarrollo de viviendas atractivas, incluida la aplicación de la ley a los propietarios ausentes. La ciudad de Newark está "trabajando con la Urban League para identificar propiedades vacías o abandonadas que se puedan vender a pequeños promotores para que luego las vendan al precio de coste a los residentes. Alrededor del 16 por ciento de las viviendas de Newark están vacías y la ciudad tiene una alta tasa de desalojos y ejecuciones hipotecarias según un informe de Rutgers. [58] [59] [60 ] [ 61] [62] [63] [64]
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Obras relacionadas con Southern Burlington County NAACP v. Township of Mount Laurel en Wikisource