Los promotores inmobiliarios sin fines de lucro construyen viviendas asequibles para personas desatendidas por el mercado privado. El sector de la vivienda sin fines de lucro está compuesto por corporaciones de desarrollo comunitario (CDC) y organizaciones de vivienda sin fines de lucro nacionales y regionales cuya misión es brindar servicios a los necesitados, los ancianos, los hogares trabajadores y otros a los que el mercado de la vivienda privada no atiende adecuadamente. De los 4,6 millones de unidades totales del sector de la vivienda social, los promotores sin fines de lucro han producido aproximadamente 1,547 millones de unidades, o aproximadamente un tercio del stock total. [1] Dado que los promotores sin fines de lucro rara vez tienen los recursos financieros o el acceso al capital que tienen las entidades con fines de lucro, a menudo utilizan múltiples capas de financiación , generalmente de una variedad de fuentes, tanto para el desarrollo como para la operación de estas unidades de vivienda asequibles.
Tanto el sector con como el sin fines de lucro construyen viviendas asequibles, aunque las misiones, operaciones y capacidades financieras y técnicas difieren. La diferencia fundamental entre una organización con fines de lucro y una sin fines de lucro es que las entidades con fines de lucro operan para producir retornos para los propietarios o accionistas , mientras que las organizaciones sin fines de lucro reinvierten los beneficios en la organización y/o donan dinero para cumplir su misión. [1] Esta diferencia inherente de objetivo organizacional dicta la estrategia operativa de sus proyectos; es probable que las entidades con fines de lucro creen viviendas asequibles que maximicen las ganancias, mientras que las organizaciones sin fines de lucro apuntan a servir a las poblaciones más vulnerables. Algunos ejemplos de estrategias que las entidades con fines de lucro utilizan para maximizar las ganancias incluyen ubicar sus proyectos en vecindarios con fuertes mercados de alquiler, mezclar unidades a precio de mercado en sus edificios para aumentar los ingresos operativos y desarrollar una estrategia de salida para maximizar los ingresos por ventas de sus edificios. Por el contrario, es más probable que las organizaciones sin fines de lucro se desarrollen en vecindarios en dificultades, dediquen todas sus unidades a inquilinos de bajos ingresos y operen proyectos a largo plazo para cumplir con la misión de asequibilidad. [2]
Como resultado de su estrategia comercial, las organizaciones sin fines de lucro carecen de los recursos financieros y técnicos de las organizaciones con fines de lucro, lo que las obliga a depender de múltiples fuentes de financiación, como subvenciones y subsidios públicos y privados , para cubrir los costos de desarrollo. El uso de múltiples fuentes de financiación es riesgoso porque crea una financiación compleja que puede ser a la vez oportuna y costosa. [2] La mayoría de estas fuentes públicas y privadas existen exclusivamente para entidades sin fines de lucro y, aunque esto representa una ventaja para la industria sin fines de lucro, las organizaciones con fines de lucro a menudo se abstendrían de dedicar tiempo y esfuerzo no remunerados a acuerdos tan complicados. [2]
Los esfuerzos previos al desarrollo, como la adquisición de tierras, la formación de asociaciones , la realización de la debida diligencia y la obtención de derechos , son los primeros pasos importantes que dan los desarrolladores antes de que se lance un proyecto. Un problema importante para los desarrolladores sin fines de lucro es que sus acuerdos están escasamente capitalizados y es difícil financiar los costos previos al desarrollo; estos costos incluyen la arquitectura , la ingeniería , el control del sitio y el análisis de viabilidad . [2] Las organizaciones sin fines de lucro también enfrentan problemas de comercialización , viabilidad y financiamiento que generalmente disuaden a los desarrolladores con fines de lucro. El desarrollo previo es esencial para preparar una propuesta de proyecto , y la financiación es necesaria para resolver cualquier problema durante este tiempo. La falta de financiación previa al desarrollo puede dar lugar a propuestas de proyectos débiles y a la imposibilidad de aprovechar las oportunidades de adquirir tierras. [3] Además, la falta de fondos aumenta los riesgos de desarrollo y disminuye la probabilidad de atraer inversores de capital o de obtener préstamos de bancos privados . [3]
A partir de la década de 1980, se formaron intermediarios nacionales, estatales y locales para mejorar la situación financiera y técnica de los promotores inmobiliarios sin fines de lucro. Estas organizaciones mejoraron la movilización de capital, incluido el apoyo operativo y de proyectos, la financiación previa al desarrollo y proporcionaron asistencia técnica para la preparación de paquetes financieros. Como resultado, los promotores inmobiliarios sin fines de lucro comenzaron a aumentar su competencia técnica y a reducir el riesgo para los posibles inversores del sector público y privado. [3]
Entre los intermediarios nacionales se incluyen organizaciones como la Local Initiatives Support Coalition (LISC), la Enterprise Foundation , la Neighborhood Reinvestment Corporation (NRC) y el Housing Assistance Council (HAC). Estas organizaciones ayudan a los promotores inmobiliarios sin ánimo de lucro a acceder a créditos fiscales , inversiones de capital de empresas, mercados hipotecarios secundarios y compromisos de los prestamistas, además de ofrecer cursos de formación sobre desarrollo inmobiliario y financiación, organización comunitaria y prestación de servicios sociales . Además, estos grupos ayudan a las organizaciones sin ánimo de lucro a formar asociaciones entre sí y con entidades públicas y privadas, lo que contribuye a fomentar el apoyo y la financiación del desarrollo inmobiliario sin ánimo de lucro. [3]
Las organizaciones sin fines de lucro generalmente forman asociaciones para desarrollar y poseer proyectos de vivienda asequible. Algunas consideraciones que las organizaciones sin fines de lucro evalúan antes de crear una entidad de propiedad incluyen la facilidad y velocidad con la que se pueden tomar decisiones, la provisión eficiente de operaciones de administración de propiedades y la cantidad de inversores necesarios para satisfacer las necesidades de capital y los objetivos de inversión de los inversores en relación con el flujo de efectivo del proyecto , la apreciación y las actitudes hacia la responsabilidad personal . Además, también se evalúan los impactos de las consideraciones impositivas para la propia entidad de propiedad, así como para los inversores individuales; esto incluye la distribución de la responsabilidad por ingresos ordinarios y la responsabilidad por ganancias de capital . [4]
Las formas de estructuras de propiedad legal que crean las organizaciones sin fines de lucro incluyen sociedades colectivas , sociedades limitadas y compañías de responsabilidad limitada (LLC). En una sociedad colectiva, dos o más entidades se unen para formar una nueva entidad comercial donde cada socio es solidariamente responsable de todas las obligaciones legales y financieras. Además, cada miembro tiene derecho a participar en todas las decisiones de la sociedad a menos que se especifique lo contrario en el acuerdo de sociedad . Las sociedades no son entidades impositivas, por lo que todas las consecuencias impositivas se transfieren directamente a los socios individuales; los socios acuerdan compartir las consecuencias impositivas, así como el flujo de efectivo y la apreciación del proyecto. Las sociedades limitadas son similares a una sociedad colectiva, excepto que uno o más socios actúan como socio general y el resto de los socios son socios limitados. Los socios limitados son tratados de manera diferente a los socios generales en el sentido de que solo son responsables del capital invertido y no pueden participar en las operaciones o decisiones rutinarias de la sociedad sin perder su protección de responsabilidad limitada. El acuerdo de sociedad define la responsabilidad de cada socio y cómo compartir las ganancias y las consecuencias impositivas. Una LLC combina las ventajas de una corporación para efectos de responsabilidad personal (la responsabilidad está limitada a la cantidad de capital invertido) y las de una sociedad para efectos impositivos (la entidad no paga impuestos). [5]
Dado que las organizaciones sin fines de lucro carecen de fondos para desarrollar y operar sus edificios, buscan financiación de fuentes externas, como los gobiernos locales, estatales y federales y entidades privadas. Los proyectos suelen tener subsidios estratificados en forma de capital, deuda, subvenciones y concesiones impositivas (las organizaciones sin fines de lucro son entidades exentas de impuestos según la sección 501(c)(3) del código tributario del IRS). [3] [6]
A través de LIHTC, los inversores reciben un refugio fiscal de un dólar ($1) por cada crédito fiscal recibido durante un período de 10 años. El precio de los créditos fiscales individuales puede variar y no necesariamente tiene que ser un intercambio de 1:1. La cantidad en dólares de los créditos fiscales disponibles para un estado está determinada por la población de ese estado. Los desarrolladores solicitan a las agencias estatales, como una Agencia de Financiamiento de Viviendas estatal, la asignación de créditos fiscales. Después de recibir los créditos fiscales, el desarrollador vende los créditos a los inversores. No menos del 10% de las asignaciones de créditos fiscales de un estado deben destinarse al desarrollo de viviendas por parte de organizaciones sin fines de lucro. [7]
Al vender LIHTC, los desarrolladores generalmente entran en una sociedad limitada ( LP o LLC ) con un inversor (ver discusión anterior sobre la propiedad) donde el inversor se convierte en socio con un 99%. [8] Si bien los LIHTC se pueden utilizar para atraer inversores a un proyecto, rara vez cubren los costos totales de desarrollo y los desarrolladores deben encontrar fuentes adicionales de " financiamiento de brecha ". [7]
Actualmente, el programa de vales para la elección de vivienda (a través de la Sección 8) proporciona fondos a las Autoridades de Vivienda Pública (PHAs, por sus siglas en inglés) que pagan a los propietarios de viviendas unifamiliares y multifamiliares la diferencia entre el 30% de los ingresos de los inquilinos y el “alquiler justo de mercado” por proporcionar viviendas asequibles. Hay dos métodos para distribuir los fondos de la Sección 8: a través de la asistencia basada en proyectos y a través de la asistencia basada en inquilinos. Las organizaciones sin fines de lucro no reciben directamente la asistencia basada en proyectos; por lo tanto, se requiere una asociación con una PHA para aprovechar este programa. Las PHA pueden utilizar hasta el 20% de su asignación de vales para vales basados en proyectos. [9]
En el caso de los promotores sin ánimo de lucro que son propietarios del terreno donde se ubica su desarrollo de viviendas, la Sección 8 generalmente afecta a los ingresos de un proyecto, ya que se proporcionan subsidios para el alquiler. Los vales basados en proyectos permiten a los propietarios dedicar una parte o la totalidad de su propiedad a viviendas de alquiler asequibles y recibir subsidios por ello. En caso de que un inquilino decida mudarse de una unidad subsidiada, esa unidad sigue siendo asequible. En cambio, con los vales basados en inquilinos, el subsidio está vinculado al inquilino, por lo que el inquilino puede mudarse de un hogar a otro y aún así ser elegible para recibir asistencia para la vivienda. [9]
Las secciones 202 y 811 son programas del HUD que otorgan subvenciones de capital a organizaciones sin fines de lucro para financiar la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas de apoyo para personas mayores (Sección 202) y personas discapacitadas (Sección 811). Estos programas garantizan que los propietarios sin fines de lucro de viviendas para personas mayores y discapacitadas en virtud de estos programas no tengan que pagar por la financiación a largo plazo, al eliminar la necesidad de endeudarse y de recibir subsidios para el alquiler a fin de apoyar a los inquilinos de ingresos muy bajos. [10] [11]
Los siguientes programas de financiación que se describen son proporcionados por el HUD, pero asignados a los estados y jurisdicciones locales para su distribución a los proyectos. Los promotores inmobiliarios solicitan fondos a través de los estados y jurisdicciones locales; sin embargo, la financiación de los subsidios en realidad proviene de fondos federales.
El programa CDBG fue establecido por la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1974 y reemplazó a ocho programas federales que otorgaban fondos a los estados y comunidades locales en base a propuestas específicas para cada proyecto y tenían regulaciones estrictas sobre cómo se podía asignar el dinero. En contraste, el programa CDBG permite a los estados y municipios presupuestar los fondos CDBG en base a su plan consolidado (un plan obligatorio que describe las necesidades de vivienda de la comunidad, su estrategia de cinco años y un plan de un año centrado en los recursos y la implementación). [7] La participación de la comunidad es necesaria para crear un plan consolidado. [7] [12] Luego, HUD determina cómo se distribuyen los fondos a las diversas comunidades solicitantes utilizando un par de fórmulas que miden el grado de pobreza, población, hacinamiento en las viviendas, antigüedad de las viviendas y retraso en el crecimiento de la población en comparación con las áreas metropolitanas. [12]
No menos del 70% de los fondos CDBG otorgados a una comunidad deben beneficiar a personas de ingresos bajos y moderados (hasta el 80% del ingreso medio del área). El monto restante puede utilizarse para prevenir o eliminar barrios marginales o zonas de deterioro o para cubrir necesidades comunitarias causadas por desastres naturales. [7] [12] Los fondos pueden utilizarse para la adquisición, disposición o retención de bienes inmuebles; la remodelación de edificios residenciales y no residenciales existentes; servicios sociales; y desarrollo económico. [7]
Los gobiernos locales tienen prohibido utilizar los fondos del CDBG para nuevos desarrollos residenciales (excepto para “viviendas de último recurso” o cuando una vivienda de reemplazo comparable para un proyecto del CDBG sólo pueda lograrse mediante una nueva construcción). [7] [12] Sin embargo, las organizaciones sin fines de lucro y otras organizaciones que son parte de un proyecto de revitalización de vecindarios, desarrollo económico comunitario o conservación de energía tienen permitido utilizar los fondos para vivienda. [7]
A principios de 2011, el presidente Barack Obama había propuesto un presupuesto para el año fiscal 2012 que incluía un recorte del programa CDBG en un 7,5%, o 300 millones de dólares. [13]
El Programa de Asociaciones de Inversión HOME, otro programa de subvenciones en bloque para la comunidad, fue creado por el Congreso en 1990 y autorizado como Título II de la Ley Nacional de Vivienda Asequible Cranston-Gonzalez. [7] De manera similar a los CDBG, se requiere un plan consolidado antes de la distribución de los fondos HOME. [14] A diferencia de los CDBG, los fondos HOME se otorgan a los estados y jurisdicciones locales específicamente para la provisión de viviendas asequibles propias y de alquiler para hogares de ingresos bajos y moderados. Los estados reciben el 40% de los fondos y las ciudades y otros gobiernos locales reciben el 60%. La asignación de fondos se basa en una fórmula basada en las necesidades (similar al programa CDBG). [7] Los estados son elegibles para la cantidad más alta de la asignación de la fórmula o $3 millones; y las jurisdicciones locales son elegibles para al menos $500,000. [14] Del dinero asignado a un estado o jurisdicción local, al menos el 15% debe distribuirse a organizaciones comunitarias sin fines de lucro (Organizaciones de Desarrollo de Vivienda Comunitaria o CHDO). [7]
Los fondos HOME pueden utilizarse para ayudar a las personas a comprar una casa, desarrollar viviendas para uso propio y de alquiler (incluida la adquisición de terrenos y la demolición de bienes inmuebles existentes para permitir un proyecto financiado por HOME; y el pago de los gastos de reubicación), rehabilitar viviendas existentes y proporcionar “asistencia para el alquiler basada en el inquilino” (o TBRA). Los proyectos de desarrollo deben estar destinados a hogares con un ingreso medio anual no superior al 80% y, en el caso de los proyectos de alquiler, al menos el 90% de las familias beneficiarias deben tener un ingreso inferior al 60% del ingreso medio anual. En el caso de los proyectos de alquiler con cinco o más unidades que reciben asistencia, al menos el 20% de los hogares deben tener ingresos inferiores al 50% del ingreso medio anual. [7] [14]
Otros requisitos para los fondos HOME incluyen la contrapartida de fondos de otras fuentes, condiciones mínimas de asequibilidad para los proyectos, límites a la TBRA y un límite de tiempo para la asignación y el gasto de los fondos. Por cada dólar de fondos HOME recibidos, las jurisdicciones deben aportar una contrapartida de 25 centavos en fuentes no federales. [14] Las viviendas de alquiler de nueva construcción deben seguir siendo asequibles durante al menos 20 años. [7] Para las viviendas ocupadas por sus propietarios (de nueva construcción y remodeladas), las viviendas de alquiler adquiridas y las viviendas de alquiler remodeladas, el plazo mínimo de asequibilidad varía de 5 a 15 años, dependiendo de la cantidad de fondos recibidos en relación con el número de unidades asistidas. [14] A diferencia de los vales de la Sección 8, la TBRA está limitada a dos años y no puede utilizarse para la asistencia de alquiler basada en proyectos. [7] Por último, los fondos HOME deben comprometerse (incluida la reserva de fondos para las CHDO) en un plazo de dos años y gastarse en un plazo de cinco años. [14]
A menudo, los fondos HOME no son suficientes para reducir los alquileres al máximo permitido en función del ingreso medio anual; por lo tanto, se deben adquirir fondos adicionales y utilizarlos junto con los fondos HOME, como el LIHTC. Tanto los fondos HOME como los CDBG han sido criticados por no poder proporcionar subsidios lo suficientemente grandes como para proporcionar vivienda a hogares con ingresos iguales o inferiores al 30 % del ingreso medio anual. [7]
El propósito de los bonos exentos de impuestos, o bonos de actividad privada , es promover la creación de empleo y aumentar el desarrollo económico en áreas locales; por lo tanto, no se limitan a la creación de viviendas. Estos bonos son emitidos por Agencias de Financiamiento de Vivienda estatales (similares a los LIHTC) o por agencias de desarrollo del gobierno local. [7] [15] Dado que el interés de los bonos está exento de impuestos estatales y locales, los prestamistas que compran los bonos transmiten este ahorro a los prestatarios a través de tasas de interés más bajas. Los bonos exentos de impuestos son similares a los préstamos convencionales en que el prestatario debe devolver el capital más los intereses al prestamista; sin embargo, los bonos exentos de impuestos suelen tener períodos de financiación más largos en comparación con los préstamos convencionales. En general, este tipo de bonos se utiliza para proyectos de más de un millón de dólares. [15]
Existen bonos que existen exclusivamente para que los utilicen organizaciones sin fines de lucro para proporcionar viviendas de alquiler residencial. Cuando se utilizan para tales fines, el código del IRS establece limitaciones de uso en al menos el 95% de los ingresos de los bonos. Entre los usos permitidos, uno incluye los niveles mínimos de ocupación asequible. [16] De manera similar a los LIHTC, al menos el 40% de las unidades deben estar ocupadas por hogares con ingresos del 60% del AMI o menos, o al menos el 20% de las unidades deben estar ocupadas por hogares con no más del 50% del AMI. [7]
El gobierno federal limita la cantidad de bonos exentos de impuestos que un estado puede emitir en un año determinado. Debido a la crisis financiera de 2007-2008 , las agencias de financiamiento de viviendas estatales quedaron "prácticamente excluidas del mercado de bonos de vivienda", lo que provocó que muchas agencias suspendieran o redujeran significativamente la cantidad de bonos emitidos. [7]
Los fondos fiduciarios de vivienda (HTF, por sus siglas en inglés) se establecen en todos los niveles de gobierno (nacional, estatal, de condado y local). [17] Estos fondos se crean específicamente para la provisión de viviendas asequibles a hogares de ingresos bajos y moderados y se basan en fuentes de ingresos recaudados. Los HTF generalmente tienen muchas menos restricciones que otras formas de financiamiento público y pueden usarse para una amplia gama de actividades de desarrollo. [7] Por ejemplo, las actividades elegibles bajo el Fondo Fiduciario Nacional de Vivienda incluyen, entre otras: adquisición de propiedades, costos de desarrollo/rehabilitación, costos de construcción y algunos gastos operativos. [18]
La mayoría de los fondos fiduciarios tienen un requisito mínimo de asequibilidad que va de 5 a 30 años. La mayoría de los fondos fiduciarios están destinados a personas con ingresos del 80 % o menos del AMI; sin embargo, aproximadamente una cuarta parte de los fondos fiduciarios están destinados a personas sin hogar o con ingresos del 50 % del AMI o menos. [7]
De manera similar a los fondos de la Sección 8, dado que los fondos fiduciarios generalmente son administrados por agencias gubernamentales o cuasi gubernamentales, para utilizar los fondos, los proyectos de desarrollo sin fines de lucro deben completarse en asociación con autoridades de vivienda, departamentos o corporaciones de desarrollo comunitario, agencias de reurbanización o una serie de otras posibles agencias de gobierno. [7] (Para obtener más información sobre las agencias de gobierno, consulte Fondo fiduciario de vivienda: administración o gobernanza )
La asistencia privada en forma de subvenciones y préstamos a bajo interés para viviendas asequibles suele estar financiada por fundaciones comunitarias locales y organizaciones sin fines de lucro nacionales. Las fundaciones comunitarias locales se centran principalmente en mejorar barrios específicos, mientras que las organizaciones sin fines de lucro nacionales tienen objetivos más amplios. Las empresas con fines de lucro también ofrecen oportunidades de financiación a través de fundaciones o asociaciones sin fines de lucro relacionadas, como Living Cities, un fondo de vivienda creado por la asociación de instituciones financieras, compañías de seguros y el HUD. Además, si una empresa privada realiza una gran parte de su negocio en una zona en particular, también puede contribuir con terrenos, dinero y experiencia a los promotores sin fines de lucro. [19]
En la fase final del desarrollo, el patrocinador sin fines de lucro establece la viabilidad a largo plazo del proyecto. Esto incluye asegurar la financiación permanente para el proyecto y planificar las futuras operaciones y la gestión del edificio. [19] Las organizaciones sin fines de lucro gestionarán el edificio por sí mismas o contratarán a una empresa de gestión para supervisar las operaciones. La gestión de la propiedad requiere marketing, selección de inquilinos, cobro de alquileres, mantenimiento, finanzas, aplicación de normas, planificación estratégica , etc. [19]
Un componente crítico de la operación de viviendas asequibles es la gestión de la financiación de un proyecto. [19] Los desarrolladores crean un modelo operativo para determinar la viabilidad financiera de una propiedad a través de flujos de efectivo futuros proyectados . Un modelo operativo calcula el flujo de efectivo anual o el ingreso operativo restando los gastos operativos (mantenimiento, agua, alcantarillado, electricidad, seguros, etc.) de los ingresos generados por alquileres y otros ingresos como servicios de lavandería, máquinas expendedoras y estacionamiento. [20] El ingreso operativo positivo es necesario para cubrir los pagos de la hipoteca de la propiedad y si el ingreso no es suficiente para cubrir la deuda, el banco puede ejecutar la hipoteca de la propiedad. [19] Los prestamistas miden la capacidad del ingreso operativo de un proyecto para realizar los pagos de la hipoteca utilizando una relación de cobertura del servicio de la deuda , que es un cálculo del ingreso operativo anual dividido por los pagos hipotecarios anuales; cuanto mayor sea la relación, menor será el riesgo de ejecución hipotecaria del proyecto. [19]
Mantener ingresos estables a lo largo de la vida útil de un proyecto es un desafío para una organización sin fines de lucro. A menudo, las viviendas asequibles existen en mercados inmobiliarios débiles y en barrios caracterizados por altas tasas de criminalidad, propiedades vacías y abandonadas y precios bajos de alquiler. Las viviendas en estos mercados generalmente no son atractivas y, por lo tanto, son difíciles de alquilar, por lo que los edificios pierden dinero debido a la alta tasa de desocupación. Los proyectos en mercados pobres también pueden experimentar altos costos asociados con una mayor selección de inquilinos y la preparación de las unidades debido a la alta rotación de inquilinos. [21] Además, los proyectos asequibles con frecuencia dependen de subsidios gubernamentales para cubrir la parte del alquiler que los inquilinos de bajos ingresos no pueden pagar (generalmente la diferencia entre el 30% de los ingresos de los inquilinos y los alquileres de mercado); los proyectos están expuestos al riesgo de perder flujos de efectivo futuros si los gobiernos recortan los programas de asistencia a los inquilinos. [22] Además, la gestión inadecuada de la propiedad puede afectar los ingresos operativos a través de la ineficacia de la recaudación de alquileres o la gestión de costos. [ 22 ]
Los riesgos asociados con la pérdida de ingresos operativos son el deterioro físico del edificio y la incapacidad de cumplir con las obligaciones de deuda. La falta de ingresos inhibe la capacidad del administrador de la propiedad para realizar reparaciones o mejoras de capital al edificio, lo que hace que la propiedad se deteriore. [22] Para mitigar este riesgo, los propietarios de organizaciones sin fines de lucro a menudo establecen una cuenta de reserva para cubrir los gastos de capital en caso de que una propiedad no genere suficientes ingresos para cubrir los costos de mantenimiento. Además, en caso de que no se pueda cubrir el servicio de la deuda, el prestamista puede ejecutar la hipoteca de la propiedad, retirando las unidades asequibles del mercado y perjudicando la misión de la organización sin fines de lucro. Las organizaciones sin fines de lucro pueden reducir el riesgo de ejecución hipotecaria al asegurar la deuda a largo plazo con entidades públicas porque las entidades públicas comparten misiones similares a las de la organización sin fines de lucro y estarán más inclinadas a reestructurar la financiación, en lugar de ejecutar la hipoteca. [22] Además, si la organización sin fines de lucro posee varios edificios, diversificar la ubicación de los edificios, el tipo de inquilinos y la fuente de financiación del proyecto puede disminuir el riesgo de que toda la organización fracase si los subsidios se agotan o los mercados colapsan. [22]
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