Las subdivisiones son terrenos que se dividen en partes que son más fáciles de vender o desarrollar de otra manera , generalmente a través de un plano . La primera pieza única en su conjunto se conoce entonces como subdivisión. Las subdivisiones pueden ser simples, involucrando solo un vendedor y comprador, o complejas, involucrando grandes extensiones de tierra divididas en muchas parcelas más pequeñas. [1] Si se usa para vivienda, generalmente se conoce como subdivisión de vivienda o desarrollo de vivienda, aunque algunos desarrolladores tienden a llamar a estas áreas comunidades .
Las subdivisiones también pueden tener como propósito el desarrollo comercial o industrial, y los resultados varían desde centros comerciales minoristas con parcelas de propiedad independiente hasta parques industriales .
En los Estados Unidos, la creación de una subdivisión era a menudo el primer paso hacia la creación de un nuevo municipio o ciudad incorporada . Las nociones contemporáneas de subdivisiones se basan en el sistema de estudio de lotes y manzanas , que se utilizó ampliamente en el siglo XIX como un medio para abordar la expansión de las ciudades hacia las tierras agrícolas circundantes. Si bien este método de identificación de propiedades era útil para los fines de la transferencia de propiedad , no abordaba los impactos generales de la expansión y la necesidad de un enfoque integral para la planificación de las comunidades.
En la década de 1920, la administración Coolidge formó el Comité Asesor sobre Planificación Urbana y Zonificación, que emprendió como primera tarea la publicación de la Ley de Habilitación de Zonificación Estatal Estándar en 1926, legislación habilitante modelo para su uso por las legislaturas estatales . [2] Esto fue seguido por la publicación de la Ley de Habilitación de Planificación Urbana Estándar (SCPEA) en 1928. [3] La SCPEA cubría seis temas: (1) la organización y el poder de las comisiones de planificación, que se dirigían a preparar y adoptar un plan maestro; (2) el contenido del plan maestro; (3) disposiciones para un plan maestro de calles; (4) disposiciones para la aprobación de todas las mejoras públicas por parte de la comisión de planificación; (5) control de la subdivisión privada de tierras; y (6) disposiciones para la creación de comisiones de planificación regional.
La SCPEA incluyó la siguiente definición:
"Subdivisión" significa la división de un lote, terreno o parcela de tierra en dos o más lotes, parcelas, sitios u otras divisiones de tierra con el propósito, ya sea inmediato o futuro, de venta o de desarrollo de edificios. Incluye la resubdivisión y, cuando sea apropiado para el contexto, se relaciona con el proceso de subdivisión o con la tierra o territorio subdividido. [3] : 6
A esta definición se adjuntó la siguiente nota a pie de página:
con el propósito de vender o de desarrollar una construcción : Toda división de un terreno en dos o más lotes, parcelas o partes es, por supuesto, una subdivisión. La intención es cubrir toda subdivisión de terrenos cuyo propósito inmediato o final sea vender los lotes o construir en ellos. El objeto de insertar una definición en el texto de la ley es evitar la inclusión, dentro del control de la comisión de planificación, de casos tales como la división de la propiedad por parte de un testador entre sus hijos, la división de la propiedad de la empresa por parte de los socios entre ellos en el momento de la disolución, o casos de esa naturaleza.
No es necesario vender una subdivisión, total o parcialmente, para que las partes resultantes se consideren parcelas de tierra separadas. Por lo general, se considera que un plano de subdivisión aprobado por una comisión de planificación local, una vez registrado en un registro de escrituras, ha creado las parcelas de tierra identificadas en el plano mismo.
El problema de la división testamentaria de la propiedad fue identificado por la SCPEA en la nota a pie de página de la definición de subdivisión, pero no fue aclarado completamente. En algunas jurisdicciones, una división testamentaria de la propiedad no constituye una subdivisión legal a los efectos de la transferencia separada de las parcelas "subdivididas". [4]
Además, la definición de la SCPEA deja ambigua la noción de "desarrollo de edificios" y si la identificación de múltiples sitios de construcción en una sola parcela de tierra constituye una subdivisión sujeta a la autoridad de revisión y aprobación de la comisión de planificación. Las interpretaciones de esto varían entre las jurisdicciones estadounidenses. Los desarrolladores de subdivisiones pueden utilizar los servicios de un arquitecto solo una vez, y el resto de las casas en lotes utilizan la misma plantilla maestra: las casas resultantes se ven todas similares a las de la fotografía anterior de Markham, Ontario.
El propósito general de una subdivisión es crear un entorno propicio para el desarrollo general y el crecimiento sostenido, definiéndose el desarrollo como: [5]
… el diseño de la disposición de lotes, la construcción de estructuras de drenaje, la construcción de edificios o áreas de uso público, la planificación y construcción de calles y caminos públicos, y la colocación de servicios públicos.
En el Reino Unido e Irlanda, las subdivisiones suelen ser áreas de tierra que se han zonificado para un tipo particular de desarrollo residencial, a menudo llamado urbanización . Pueden variar enormemente en carácter, densidad y valor socioeconómico. Existen desde hace más de un siglo, pero se volvieron frecuentes después de la Segunda Guerra Mundial , cuando una población más adinerada exigió casas más grandes y más espaciadas, junto con el aumento del uso del automóvil, para lo cual las calles adosadas no eran adecuadas.
Las subdivisiones solían ser obra de autoridades locales (más recientemente, asociaciones de vivienda ) o de promotores privados. Las primeras tendían a ser un medio de producir viviendas públicas que conducían a urbanizaciones de monopropiedad llenas de casas de protección oficial, a menudo conocidas como "urbanizaciones de protección oficial". Las segundas pueden referirse a viviendas de alto nivel para la clase media e incluso para la clase media alta .
En Filipinas , las subdivisiones son áreas de tierra que se han subdividido en parcelas residenciales individuales. Mientras que algunas subdivisiones comprenden comunidades cerradas exclusivas, otras son simplemente demarcaciones que denotan un vecindario específico . Algunas subdivisiones pueden brindar seguridad autónoma o proporcionar servicios básicos como agua y gestión de residuos . La mayoría de las subdivisiones están gobernadas por asociaciones formadas por miembros que son residentes de la subdivisión.
En Filipinas, las subdivisiones también se conocen como aldeas o barangays .
En Alberta , la subdivisión es la división de una sola parcela de tierra en dos o más parcelas, cada una de las cuales recibirá un título separado. La subdivisión también se utiliza para ajustar los límites de los lotes existentes. A pesar de algunas circunstancias excepcionales, siempre se debe recibir la aprobación y el respaldo de la subdivisión por parte del municipio local antes de que la subdivisión pueda registrarse en la Oficina de Títulos de Tierras y emitirse los títulos (incluidos los condominios de terrenos baldíos). Pueden ocurrir excepciones con parcelas de tierra que contengan más de un cuarto de sección, un lote de río, un lote de lago o algunos lotes de asentamiento creados antes del 1 de julio de 1950.