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El derecho de propietario e inquilino es el campo del derecho que se ocupa de los derechos y deberes de propietarios e inquilinos.
En los sistemas jurídicos de derecho consuetudinario , como el derecho irlandés, el derecho entre arrendador y arrendatario incluye elementos del derecho consuetudinario de propiedad inmobiliaria y contratos . Sin embargo, en la actualidad, suele regirse por estatutos . [1] Por lo general, los contratos de arrendamiento deben incluir algunas disposiciones determinadas para ser válidos.
En un contrato de alquiler de vivienda se deben incluir las partes, el local (la dirección o el espacio en cuestión) y el plazo del contrato. El plazo del contrato puede ser indefinido, pero debe estipularse como tal en el documento. Por lo general, los contratos de alquiler también incluyen el precio del alquiler por mes o por período, pero esto no es un requisito legal.
Un contrato de alquiler comercial debe incluir detalles sobre qué instalaciones se incluyen. También debe detallar el costo del alquiler de los contratos de alquiler (a diferencia de los contratos de alquiler residenciales), que a menudo incluye un porcentaje contingente de las ventas brutas, los ingresos, etc.
En las tradiciones de derecho civil , como el derecho alemán, la relación entre propietario e inquilino se rige enteramente por la ley, derivada históricamente del derecho romano y del ius commune . [2] [3]
La relación entre propietario e inquilino se define por la existencia de un patrimonio en arrendamiento . [4] Tradicionalmente, la única obligación del propietario en los Estados Unidos era conceder el patrimonio al inquilino, [5] aunque en Inglaterra y Gales, ha estado claro desde 1829 que un propietario debe poner a un inquilino en posesión. [6] La ley moderna de propietarios e inquilinos incluye una serie de otros derechos y deberes que tienen tanto los propietarios como los inquilinos.
La interpretación moderna de la relación entre arrendatario y propietario se ha basado en la idea de que los contratos de arrendamiento incluyen muchos elementos del derecho contractual además de una simple transferencia de propiedad. En la legislación estadounidense sobre arrendador-inquilino, muchos de estos derechos y obligaciones han sido codificados en la Ley Uniforme de Arrendador e Inquilino Residencial . [7]
La legislación sobre arrendamiento y alquiler generalmente reconoce las diferencias entre los contratos de arrendamiento residenciales y comerciales, partiendo del supuesto de que los contratos de arrendamiento residenciales presentan un riesgo mucho mayor de poder de negociación desigual que los contratos de arrendamiento comerciales. [8]
Los contratos de alquiler de viviendas son contratos diseñados para que individuos o grupos vivan o residan en el espacio alquilado. La mayoría de las entidades gubernamentales han "reconocido la santidad del hogar". Por lo tanto, los arrendatarios de espacios residenciales generalmente gozan de más derechos y protecciones que los arrendatarios comerciales. También es debido a la presunción de poder de negociación desigual que los espacios residenciales gozan de más protecciones. Los estados, condados y ciudades tienen diferentes leyes y, asimismo, distintos niveles de protección para los inquilinos y propietarios de espacios comerciales.
Los contratos de arrendamiento comerciales son contratos de arrendamiento de espacios destinados a usos comerciales, como los destinados a usos industriales, de oficina, de venta minorista y de fabricación. Los contratos de arrendamiento comerciales suelen ofrecer menos protección al consumidor que los contratos de arrendamiento residenciales porque están sujetos a mucha más negociación.
El concepto moderno de derecho de arrendador-arrendatario incluye obligaciones que van más allá de la simple transmisión del contrato de arrendamiento. Estas obligaciones no pueden ser objeto de exención legal en un contrato de arrendamiento, con excepción de la obligación de entregar la posesión. Las cláusulas que eximen de estas obligaciones son nulas por razones de orden público:
En Inglaterra y de acuerdo con la Ley Uniforme de Arrendadores e Inquilinos Residenciales de la India, el arrendador tiene el deber de entregar la posesión real al inquilino al comienzo de un contrato de arrendamiento. La justificación para imponer esta carga al arrendador es la idea de que el arrendador tiene más recursos que los nuevos inquilinos para buscar recursos legales contra los inquilinos que se quedan sin posesión del contrato de arrendamiento. [9]
En virtud de los aspectos contractuales de un contrato de arrendamiento, los contratos de arrendamiento modernos en Estados Unidos incluyen un pacto implícito de disfrute pacífico. Esto significa que el propietario no interferirá con los derechos posesorios del inquilino sobre el contrato de arrendamiento. [10] Aunque un propietario puede entrar por la fuerza sin el aviso requerido durante una emergencia, generalmente una mera necesidad de acción rápida no constituye una emergencia dentro de la doctrina del peligro inminente, donde la situación que requiere la acción es una que debería haberse previsto razonablemente y que la persona cuya acción se requiere debería haber estado preparada para enfrentar; [11] la doctrina del peligro inminente no excusa a quien ha provocado el peligro por su propia negligencia. [12]
El propietario debe proporcionar un alojamiento libre de defectos graves que puedan perjudicar la salud o la seguridad. [13] En algunos estados, el inquilino tiene derecho a cancelar el contrato de alquiler y mudarse si los defectos son lo suficientemente graves y el propietario no ha realizado las reparaciones en un tiempo razonable. Los inquilinos que quieran cancelar sus contratos de alquiler deben buscar el asesoramiento de un abogado o de una agencia gubernamental dedicada a los problemas entre propietarios e inquilinos para asegurarse de que las condiciones sean lo suficientemente graves como para cancelar el contrato de alquiler.
Esta garantía no aplica a arrendamientos comerciales, solo residenciales.
En al menos un estado, el estado de Oklahoma, la ley estatal exige que el propietario proporcione cantidades razonables de agua corriente, agua caliente, electricidad, gas u otros servicios esenciales. En caso de no hacerlo, puede darse, entre otras soluciones, la deducción del precio pagado por el inquilino por dichos servicios del alquiler. Otros estados pueden tener disposiciones legales similares. [14]
La ley de arrendador-inquilino también incluye protecciones para los inquilinos:
En una acción por impago de alquiler interpuesta por un propietario contra un inquilino, este último puede ofrecer un desalojo constructivo como defensa afirmativa. Un desalojo constructivo significa que el inquilino ya no puede ocupar el lugar del contrato de arrendamiento, pero que el propietario no lo desalojó físicamente. [15] Esto se utiliza a menudo junto con un incumplimiento del pacto implícito de habitabilidad.
Los contratos de arrendamiento incluyen cláusulas dependientes: si el propietario no cumple con sus obligaciones, el inquilino quedará exento de pagar el alquiler. El incumplimiento de estas cláusulas puede ser utilizado como defensa afirmativa por el inquilino en una acción por impago del alquiler o desalojo. Estas cláusulas incluyen la garantía de habitabilidad (mantener el inmueble habitable) y la cláusula de reparación (que exige al propietario reparar los daños en el inmueble). [16] En el derecho estadounidense, la garantía de habitabilidad fue establecida por el caso del Circuito de DC Javins v. First National Realty Corp.
Un propietario no puede desalojar a un inquilino en represalia por denunciar infracciones del código de salud y seguridad. [17] Un inquilino puede utilizar el desalojo por represalia como defensa afirmativa contra un desalojo y como causa de acción contra un propietario. La defensa del desalojo por represalia se reconoció por primera vez en el caso Edwards v. Habib del Circuito de DC .
En California, el desalojo por represalia se considera una defensa afirmativa y se puede utilizar para defender un caso. El Código de California 1942.5 define los aspectos legales de su uso y continúa prohibiendo el desalojo por represalia, por no menos de 180 días, después de una serie de eventos desencadenantes. [18] Alguna forma de protección para los inquilinos contra el desalojo por represalia está disponible en 42 estatutos estatales y las leyes del Distrito de Columbia. Los únicos ocho estados sin esta protección son Georgia, Idaho, Indiana, Luisiana, Misuri, Dakota del Norte, Oklahoma y Wyoming. Sin embargo, en el estado de Oklahoma, es un delito penal menor perturbar, interferir u obstruir deliberadamente los asuntos estatales, como el asunto oficial de aplicación del código, y por lo tanto el desalojo por represalia puede violar varias leyes penales estatales aplicables. [19]
Algunos estados, como Wisconsin, permiten que el inquilino recupere dinero por daños y perjuicios si el propietario infringe los estatutos estatales o los códigos administrativos. El inquilino tiene el deber de demostrar que el propietario le debe dinero por daños y perjuicios. Si el inquilino puede demostrar que se violó una norma del Código de Agricultura, Comercio y Protección del Consumidor, tiene derecho a duplicar los daños y perjuicios según la ley de Wisconsin. [20]
Los arrendatarios también tienen deberes ligados a sus derechos posesorios:
Los contratos de alquiler suelen incluir un compromiso limitado de reparación por parte de los inquilinos, lo que equivale básicamente a abstenerse de generar residuos . Cuando los inquilinos se mudan de la propiedad, si quieren que se les devuelva el depósito de seguridad, la mayoría de los estatutos exigen que la propiedad se devuelva al propietario en las mismas condiciones en las que se encontraba cuando se mudaron, menos el desgaste normal.
En los contratos de arrendamiento comercial, la obligación de operar puede estar incluida en el contrato de arrendamiento. Esto significa que un inquilino comercial no puede dejar vacante una propiedad alquilada sin operar el negocio para el cual se hizo el contrato de arrendamiento. La obligación de operar no existe a menos que esté incluida en el contrato de arrendamiento o sea claramente acorde con la intención del contrato de arrendamiento. [21]
Tradicionalmente, se pensaba que el deber del inquilino de pagar el alquiler era un pacto independiente, lo que significa que el inquilino estaba obligado a pagar el alquiler independientemente de si el propietario cumplía con sus obligaciones de desempeño. [22] Ahora, el deber del inquilino de pagar el alquiler se considera un pacto dependiente, y el inquilino puede liberarse del deber de pagar el alquiler si el propietario incumple el pacto de reparación o garantía de habitabilidad. [23]
Por lo general, los arrendamientos son libremente enajenables . Cualquiera de las partes puede renunciar a ello y, a menudo, lo hace el propietario con documentos de arrendamiento estándar . El subarrendamiento y la cesión suelen usarse indistintamente, pero son conceptos diferentes. La cesión es la transferencia del derecho de posesión por el resto del plazo del inquilino original al cesionario. Un subarrendamiento se refiere únicamente a una transferencia de posesión por un período inferior al plazo del inquilino original. La diferencia es la cuestión de qué posesión individual linda con la reversión del propietario .
Es importante tener en cuenta que los alquileres a corto plazo, como Airbnb y Vrbo , no son subarrendamientos ni cesiones, sino que otorgan una licencia para que las personas tomen posesión. Esto significa que los huéspedes de alquileres a corto plazo no gozan de los mismos derechos que los inquilinos, sino que son tratados más como huéspedes.
Los propietarios también tienen una variedad de recursos disponibles para reclamar la posesión o el alquiler impago:
Antes de los procesos de desalojo legales, los propietarios podían recurrir al recurso de derecho consuetudinario de la pérdida del derecho de propiedad para reclamar la posesión de un contrato de arrendamiento. La pérdida del derecho de propiedad se lograba generalmente añadiendo una condición posterior a los términos del contrato de arrendamiento. [24]
Los recursos de autoayuda del propietario son desalojos en los que "el propietario toma medidas activas para sacar al inquilino de la propiedad sin iniciar acciones legales". Los recursos de autoayuda se han visto limitados por las leyes de entrada y detención forzosas (FED). [25] La mayoría de los estados han prohibido el desalojo por autoayuda.
Los propietarios también pueden recuperar daños monetarios por alquileres impagos, y los métodos para obtener el alquiler y el monto que se puede obtener están dictados por los estatutos estatales. [26] La regla mayoritaria es que el propietario restará el precio del contrato del valor justo de mercado para determinar los daños.
Un propietario puede iniciar una acción judicial para desalojar a un inquilino. El desalojo normalmente se lleva a cabo mediante una demanda judicial, que requiere una notificación inicial al inquilino, seguida de un proceso judicial en el que el inquilino puede impugnar el desalojo y posiblemente presentar una contrademanda. Al concluir el proceso de desalojo, si el propietario gana, el tribunal emitirá una orden para que la propiedad sea restituida a su posesión y posiblemente permita el desalojo forzoso del inquilino y cualquier propiedad que haya quedado en el inmueble.
En algunas jurisdicciones, y sujeto a condiciones tales como medios financieros limitados, un inquilino que enfrenta un desalojo puede tener derecho a asistencia legal .
Las viviendas asequibles, como las viviendas subsidiadas, tienen otras normas. Muchos programas asignan el alquiler según los ingresos del inquilino. Por lo tanto, los inquilinos deben informar sobre cualquier cambio en sus ingresos. [ cita requerida ]
Si una de las partes incumple un contrato de arrendamiento y el propietario emprende acciones legales contra la parte incumplidora, el propietario tiene el deber de mitigar los daños monetarios o económicos. Debe volver a alquilar o subarrendar la unidad o el terreno de manera razonable. Como prueba, los propietarios deben presentar documentos que demuestren que han mostrado el inmueble a posibles inquilinos, lo han anunciado como disponible, no han pedido un alquiler irrazonablemente alto para mantener el inmueble vacante ni han rechazado a posibles inquilinos. Además, si un inquilino desea ceder o subarrendar el inmueble, el propietario tiene derecho a rechazar a ciertos posibles inquilinos, pero debe actuar de manera razonable y de buena fe. Su intento de mitigar los daños alterará los daños reales recuperables.
En los Estados Unidos, la mayoría de las leyes sobre propietarios e inquilinos son específicas de cada estado. [27]
Massachusetts permite el desalojo de inquilinos con contratos de alquiler por causa justificada, incluidas las violaciones del contrato, la falta de pago del alquiler y el uso de la propiedad alquilada para fines ilegales. Los inquilinos que no tengan un contrato de alquiler pueden ser desalojados con causa justificada o sin causa, previa notificación adecuada. [28]
Missouri, que sigue la mayoría de las reglas mayoritarias, sostiene que los propietarios tienen derecho a ser irrazonables en su deber de mitigar los daños. Además, no tienen que aceptar subarrendamientos ni cesiones de los inquilinos, sean razonables o no. Los propietarios tienen mucha más discreción que en la regla general.
Durante la mayor parte de la historia de Texas, las relaciones entre propietarios e inquilinos se regían por los principios del antiguo derecho consuetudinario inglés. [29] El derecho consuetudinario era duro con los inquilinos. Los inquilinos de Texas alquilaban su propiedad "tal como estaba" según la doctrina del derecho consuetudinario de caveat emptor, que en latín significa "que el comprador tenga cuidado". [30] Se esperaba que el inquilino inspeccionara cuidadosamente la propiedad antes de firmar el contrato de arrendamiento. Después, se esperaba que siguiera pagando el alquiler incluso si la propiedad se volvía inhabitable. Por supuesto, los propietarios y los inquilinos podían contratar al propietario para que hiciera las reparaciones necesarias y mantuviera la condición de la propiedad, pero no existía ninguna obligación legal de hacerlo. [31] La regla por defecto era que el deber del inquilino de pagar el alquiler era independiente del deber del propietario de mantener o reparar las instalaciones. [32]
Texas comenzó a ofrecer a sus inquilinos mayores protecciones en 1978. Ese año, la Corte Suprema de Texas falló en el caso Kamarath v. Bennett. [33] En ese caso, la Corte Suprema de Texas sostuvo que todos los contratos de alquiler residenciales contienen una "garantía implícita de habitabilidad". La "garantía implícita" cambió las reglas del juego. Obligaba a todos los propietarios a mantener su propiedad "habitable", incluso si el contrato de alquiler residencial no les exigía específicamente que hicieran ninguna reparación. Y, además, condicionaba la obligación del inquilino de pagar el alquiler a la obligación del propietario de mantener la propiedad habitable. Es decir, los inquilinos tenían el derecho legal de dejar de pagar el alquiler si el propietario no mantenía la propiedad habitable. De un solo golpe, la Corte Suprema de Texas logró una gran victoria para los inquilinos de Texas.
La "garantía implícita de habitabilidad" creada por el tribunal duró aproximadamente un año. En 1979, la legislatura de Texas respondió rápidamente promulgando la Sección 92 del Código de Propiedad de Texas. [34] Ese estatuto rige de manera integral las relaciones entre propietarios e inquilinos en Texas. En concreto, codificó el deber del propietario de mantener la propiedad habitable y proporcionó más aclaraciones. Ahora, según la ley estatutaria de Texas, el propietario tiene el deber de hacer un esfuerzo diligente para reparar o remediar una condición si el inquilino dio aviso de la condición, el inquilino no está en mora en el pago del alquiler en el momento en que se da el aviso y la condición afecta materialmente la salud física o la seguridad de un inquilino común. [35] Sin embargo, los propietarios de Texas no tienen el deber de reparar las condiciones causadas por los inquilinos. [36]
Un inquilino cuyo propietario ha incumplido su obligación de mantener la propiedad habitable tiene varias opciones legales: puede rescindir el contrato de alquiler, puede hacer las reparaciones él mismo y luego deducir el costo de un pago de alquiler posterior, o puede llevar al propietario a los tribunales. [37]