En Irlanda y el Reino Unido, las asociaciones de vivienda son organizaciones privadas sin ánimo de lucro que proporcionan " viviendas sociales " de bajo coste a personas que necesitan una vivienda. Cualquier excedente presupuestario se utiliza para mantener las viviendas existentes y ayudar a financiar nuevas viviendas y no puede utilizarse para el beneficio personal de directores o accionistas. [1] Aunque son independientes, están reguladas por el estado y suelen recibir financiación pública . En la actualidad, son los principales proveedores de viviendas nuevas en alquiler del Reino Unido , mientras que muchas también gestionan planes de propiedad compartida para ayudar a quienes no pueden permitirse comprar una vivienda directamente. [2]
Las asociaciones de vivienda ofrecen una amplia gama de viviendas; algunas gestionan grandes complejos de viviendas para familias, mientras que las más pequeñas pueden gestionar un único proyecto de vivienda para personas mayores. Gran parte del alojamiento con apoyo en el Reino Unido también lo proporcionan las asociaciones de vivienda, con proyectos especializados para personas con problemas de salud mental o discapacidades de aprendizaje , con problemas de abuso de sustancias ( alcohol o drogas ilegales ), personas que han estado sin hogar , jóvenes , ex delincuentes , solicitantes de asilo y personas que huyen de la violencia doméstica .
En Australia, el término "asociación de vivienda" se refiere a los proveedores de vivienda comunitaria más grandes, orientados al crecimiento y que no generan dividendos. Los proveedores de vivienda comunitaria más pequeños pueden incluir fideicomisos, cooperativas, etc. La vivienda pública de propiedad estatal y territorial representa aproximadamente el 80% de la vivienda social en Australia. A lo largo de los años, estas entidades de vivienda pública han tenido diferentes nombres, entre ellos: "comisiones de vivienda" y "fideicomisos de vivienda".
Las asociaciones de vivienda surgieron por primera vez en la segunda mitad del siglo XIX como parte del crecimiento de las organizaciones filantrópicas y voluntarias provocado por el crecimiento de las clases medias a raíz de la Revolución Industrial . Algunos ejemplos tempranos son el Guinness Trust , el Peabody Trust y la Asociación Metropolitana para la Mejora de las Viviendas de las Clases Industriosas .
Su importancia aumentó en las últimas décadas del siglo XX debido a los cambios introducidos por el gobierno de Thatcher en el ámbito de la vivienda social, cuando se introdujeron normas que impedían a los ayuntamientos subvencionar sus viviendas con los impuestos locales, canalizaban las subvenciones para la construcción de nuevas viviendas sociales a las asociaciones de vivienda y permitían a los inquilinos de las viviendas sociales comprar sus casas con un gran descuento. Esto, combinado con las iniciativas de reducción de costes de los gobiernos locales y un plan de prestaciones de vivienda que era más generoso con las asociaciones de vivienda que con las autoridades locales, llevó a muchos ayuntamientos a transferir su parque de viviendas a las asociaciones de vivienda. Estas organizaciones suelen denominarse organizaciones de transferencia voluntaria a gran escala o empresas de vivienda locales.
Las leyes de vivienda de 1985 y 1988 facilitaron la transferencia de viviendas sociales a asociaciones de vivienda sin fines de lucro. La ley de 1988 redefinió las asociaciones de vivienda como organismos no públicos, permitiendo el acceso a financiación privada, lo que fue una fuerte motivación para la transferencia, ya que el endeudamiento del sector público se había visto severamente restringido. Estas nuevas asociaciones de vivienda también fueron los proveedores de la mayoría de las nuevas viviendas del sector público. En 2003, el 36,5% del parque de viviendas sociales de alquiler estaba en manos de asociaciones de vivienda. [3] Actualmente, algunas de las asociaciones de vivienda más grandes del Reino Unido son Clarion Housing Group , Sanctuary Housing , L&Q y Peabody Trust , por nombrar solo algunas. Algunas asociaciones de vivienda tienen asociaciones con fideicomisos de inversión inmobiliaria : Civitas Social Housing es el fideicomiso de inversión inmobiliaria de vivienda social más grande , que trabaja con 15 asociaciones de vivienda. [4]
Las asociaciones de vivienda pueden constituirse mediante diversas formas de entidad jurídica . Muchas son sociedades industriales y de previsión , pero también existen fideicomisos , cooperativas y empresas. Pueden ser o no organizaciones benéficas registradas .
El término "arrendador social registrado" (RSL, por sus siglas en inglés) es el nombre técnico de los arrendadores sociales que en Inglaterra estaban registrados en la Corporación de Vivienda o en Gales en el Gobierno galés. De 2010 a 2012, las asociaciones se denominaron proveedores registrados en virtud de la Ley de Vivienda y Regeneración de 2008 , independientemente de su condición (privada, pública, con fines de lucro o sin fines de lucro). A partir de 2012 [actualizar], los términos "arrendador social registrado" y " proveedores privados registrados de vivienda social" se utilizan como nombres alternativos para las asociaciones de vivienda. [5]
Las asociaciones de vivienda suelen considerarse entidades privadas, ya que no son propiedad del Estado ni están directamente controladas por él. Sin embargo, esta condición ha sido cuestionada por una serie de sentencias judiciales. En 2004, el gobierno británico aceptó una sentencia de la UE que consideraba a las asociaciones de vivienda como organismos públicos a efectos de contratación pública.
Posteriormente, el Tribunal Superior de Inglaterra, en el caso Weaver v. London and Quadrant Housing Trust [2008] EWHC 1377 (Admin), dictaminó que las asociaciones de vivienda eran autoridades públicas y, como resultado, podían estar sujetas a revisión judicial en determinadas circunstancias. [6] El tribunal declaró que el sector de las asociaciones de vivienda estaba "impregnado de control e influencia estatal con vistas a cumplir los objetivos del gobierno en materia de vivienda asequible, y en el que las RSL trabajan codo a codo con las autoridades locales y, en un sentido muy real, se puede decir que las sustituyen".
Esta cuestión tuvo una importancia política más amplia, ya que el endeudamiento de las asociaciones de vivienda (que ascendió a aproximadamente 30.000 millones de libras en 2006) [7] no contribuye a las necesidades de endeudamiento del sector público del Reino Unido, cuyo control es a la vez un objetivo declarado del gobierno y parte de los criterios de la UE para la membresía en la moneda única europea.
Una característica de las asociaciones de vivienda es que, aunque las asociaciones de vivienda más grandes suelen tener personal remunerado, un comité o junta directiva formada por voluntarios o miembros no ejecutivos remunerados tiene la responsabilidad general del trabajo de la organización. Una junta puede incluir residentes, representantes de las autoridades locales y grupos comunitarios, empresarios y políticos. Hay más de 30.000 miembros voluntarios de la junta que dirigen asociaciones de vivienda en toda Inglaterra .
Las actividades cotidianas de las asociaciones de vivienda se financian con los pagos de alquiler y de servicios que efectúan quienes viven en sus propiedades o en su nombre. En este sentido, las asociaciones de vivienda funcionan como entidades comerciales y la mayoría no depende de donaciones para sus actividades generales.
Las viviendas nuevas generalmente reciben subsidios económicos, cuya fuente dependerá de donde esté ubicada la asociación:
Los subsidios para nuevas viviendas (con frecuencia denominados "subvenciones para vivienda social") suponen inversiones públicas considerables. En su prospecto para 2008-2011, la Corporación de Vivienda afirmó que en el período de tres años hasta 2011 la inversión sería de "al menos 8.000 millones de libras esterlinas". [9] La mayor parte de esta cantidad se destinaría a asociaciones de vivienda para su uso en proyectos de desarrollo. Desde 2003, en un esfuerzo por buscar una mayor rentabilidad, gran parte de la financiación de la Corporación de Vivienda para la construcción de nuevas viviendas se ha canalizado a menos de 80 "asociaciones de vivienda en desarrollo" que han alcanzado el "estatus de socio" a través de acuerdos de programas de socios. En el pasado, las asociaciones de vivienda han obtenido préstamos a largo plazo con opción de prestamista y opción de prestatario (LOBO, por sus siglas en inglés). [10] [11]
Las asociaciones de vivienda piden dinero prestado para pagar nuevas viviendas y mejoras. Después de la Ley de Vivienda de 1988 , el gobierno redujo la proporción del costo de las nuevas viviendas que se cubría con subvenciones de capital, por lo que los préstamos se convirtieron en la principal fuente de financiación para la inversión. Gran parte de este dinero se tomó prestado simplemente de bancos y sociedades de construcción , pero después de la crisis financiera de 2007-2008 , estas instituciones dejaron de ofrecer préstamos a largo plazo, por lo que las asociaciones de desarrollo recurren cada vez más a los bonos corporativos para recaudar fondos para la expansión. [12]
La HCA implementó una nueva política gubernamental de "alquileres asequibles" para su ronda de financiación 2011-2015, que exige que las asociaciones fijen alquileres de hasta el 80% de los alquileres de mercado para que se requiera menos subsidio de capital inicial. En septiembre de 2013, un grupo de distritos de Londres inició una revisión judicial para impugnar esta política. [13]
Las obligaciones del propietario están establecidas en varias leyes, incluida la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1985 , que se aplica a los contratos de alquiler celebrados después de 1961. En resumen, la sección 11 establece que el propietario deberá:
Si un propietario se niega a reparar una propiedad alquilada, el inquilino puede emprender acciones para exigirle que realice las obras necesarias y reclamar una indemnización.
Existen cuatro organismos industriales que representan a las asociaciones de vivienda que trabajan en el Reino Unido, cada uno de los cuales abarca un país respectivo. Son:
La NHF (anteriormente Federación Nacional de Asociaciones de Vivienda) afirmó que a principios de 2003 tenía alrededor de 1.400 organizaciones de vivienda sin fines de lucro entre sus miembros, que poseían o administraban aproximadamente 1,8 millones de viviendas en toda Inglaterra.
En la década de 2000, algunas asociaciones más grandes formaron grupos regionales con fines que incluían ejercer presión sobre los organismos gubernamentales. Al grupo G15 de las asociaciones más grandes de Londres [15] le siguió East Seven en East Anglia. [16]