Una venta de impuestos es la venta forzada de una propiedad (generalmente bienes raíces ) por parte de una entidad gubernamental por impuestos no pagados por el propietario de la propiedad.
La venta, dependiendo de la jurisdicción, puede ser una venta de escritura fiscal (mediante la cual se vende la propiedad real) o una venta de gravamen fiscal (mediante la cual se vende un gravamen sobre la propiedad). Bajo el proceso de venta de gravamen fiscal, dependiendo de la jurisdicción, después de un período de tiempo específico, si el gravamen no se redime, el acreedor prendario puede iniciar acciones legales que darán como resultado que el acreedor prendario obtenga automáticamente la propiedad, o que fuerce una futura venta de escritura fiscal de la propiedad y posiblemente obtenga la propiedad como resultado.
General
La entidad gubernamental puede ser cualquier nivel de gobierno que pueda evaluar y recaudar impuestos sobre la propiedad u otra deuda gubernamental, como condados (parroquias, en el caso de Luisiana), ciudades, municipios (en Nueva Inglaterra y otras jurisdicciones) y distritos escolares (en lugares donde son independientes de otras jurisdicciones gubernamentales, como en Texas).
La ley estatal ofrece a la entidad gubernamental un método para recaudar sus impuestos sobre la propiedad sin obligar económicamente a la persona o empresa que no paga, colocando un gravamen sobre la propiedad que, si no se paga, resultará en costos futuros durante un período de gracia específico en el que, para recuperar la propiedad, se le pueden cobrar intereses y/o multas al propietario, así como otros costos; y si no se paga en absoluto, en última instancia, la incautación y venta de la propiedad. En la mayoría de los lugares de los EE. UU., un gravamen fiscal tiene prioridad, eclipsando otros gravámenes como las hipotecas.
Los requisitos para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria (y para evitarlo) deben cumplirse estrictamente; de lo contrario, el propietario perderá todos los derechos sobre la propiedad (o la entidad gubernamental perderá su derecho a cobrar la deuda pendiente). Los requisitos más comunes incluyen:
enviando una carta por correo certificado o registrado a todos y cada uno de los propietarios registrados según aparecen en los registros de la entidad (algunas jurisdicciones requieren un intento de notificación personal), así como a cualquier persona que aparezca como poseedora de una hipoteca, gravamen u "otro interés" en la propiedad,
publicar un aviso en el juzgado local u otro lugar público designado para avisos oficiales, y/o
colocar un aviso en la propiedad misma en un lugar y de manera que sea visible para el público (como en el exterior de una puerta exterior o un cartel en la propiedad si no está mejorada).
Una vez que comienza el proceso, el propietario de la propiedad aún puede evitar la ejecución hipotecaria pagando la cantidad adeudada más intereses, multas y/u otros costos o tasas. Las cantidades pueden terminar siendo bastante altas si el proceso está muy avanzado. [1] Incluso después de la ejecución hipotecaria, en algunas jurisdicciones el propietario aún puede recuperar la propiedad pagando las cantidades adeudadas (más intereses/multas/costos adicionales) dentro de un tiempo especificado. Alternativamente, el propietario puede presentar una demanda para que se anule la venta con el argumento de que no se cumplieron los requisitos (por ejemplo, no se dio la notificación adecuada).
Ventas
Se utilizan dos métodos principales para capturar el impuesto sobre bienes inmuebles morosos: la venta de escritura fiscal y la venta de gravámenes fiscales.
Ambos métodos funcionan mediante un método de subasta . El título, no la propiedad, se subasta en una venta de gravamen fiscal o escritura; la propiedad puede o no ser vendible. Tradicionalmente, las subastas han sido eventos en vivo celebrados en el juzgado del condado u otra ubicación oficial designada. Sin embargo, el uso de subastas en línea ha aumentado. [2] Existen varios métodos de licitación de subasta que se utilizan para determinar la venta final; el método y los términos de venta varían según el condado en cada estado. Cada condado anunciará que ninguna venta fiscal está libre de riesgos, ya que todos los títulos y certificados de propiedad se venden "tal como están", sin garantías y sin expectativa de un título limpio.
Venta de escritura fiscal
En una venta de escritura fiscal, se vende el título de cada propiedad.
En la venta, la oferta mínima es generalmente el monto de los impuestos atrasados adeudados más los intereses, así como los costos asociados con la venta de la propiedad. A menudo, el comprador que hace la oferta más alta por la propiedad obtiene el título. Sin embargo, el comprador debe cumplir con las reglas de cada condado, que varían ampliamente, y generalmente tiene un período muy corto (generalmente 48 a 72 horas, o mucho menos) para pagar el monto total adeudado; de lo contrario, la venta se invalida y, por lo general, se pierde el depósito de la subasta.
Dependiendo de la jurisdicción, cualquier monto que exceda la oferta mínima puede o no ser devuelto al propietario original del título de propiedad, o el propietario puede perder los derechos sobre dicho monto excedente si no lo reclama dentro de un período específico. Además, cualquier persona que tenga un interés en la propiedad (como una entidad gubernamental que tenga gravámenes sobre la propiedad) puede, en algunos casos, reclamar el excedente.
En el caso de que la propiedad no se compre en una subasta, el título generalmente vuelve a la entidad gubernamental que inició la venta, que puede entonces ofrecerla por un precio igual o incluso inferior a la oferta mínima original (dependiendo del valor de la propiedad y/o el interés en la parcela).
El título generalmente se transfiere en una venta de escritura fiscal a través de una forma de garantía limitada o escritura de renuncia (a veces denominada escritura fiscal o escritura del sheriff ). En la mayoría de las jurisdicciones, este tipo de escritura generalmente no es suficiente para adquirir un seguro de título . [3] Por lo tanto, lo más probable es que un comprador deba iniciar una acción de título silencioso para revender la propiedad más tarde. Sin embargo, el título de la propiedad se puede vender de un comprador a otro utilizando una garantía limitada u otra escritura de renuncia, aunque generalmente a un precio mucho menor que su valor de mercado.
Algunas jurisdicciones permiten un "período de redención" posterior a la venta, mediante el cual el antiguo propietario tiene una cantidad de tiempo específica para reclamar la propiedad pagando el monto ofertado en la subasta más intereses, multas y/u otros costos. [4] Por lo tanto, se advierte a los compradores de propiedades en ventas de escrituras fiscales que no realicen mejoras importantes en la propiedad hasta que haya expirado el período de redención, ya que dichas mejoras pasarían a ser propiedad del propietario original.
Una venta de escritura fiscal también puede utilizarse junto con un proceso de venta de gravamen fiscal, mediante el cual el titular del gravamen (en lugar de una agencia gubernamental) inicia el proceso para forzar una venta pública de la propiedad. [5] En esos casos, la inversión del titular del gravamen (el precio del gravamen más los costos adicionales necesarios para iniciar el proceso de venta de escritura fiscal, como las tarifas requeridas y el pago de los impuestos aún no pagados o la compra de los intereses de otros titulares de certificados) constituye la oferta mínima; si no se reciben otras ofertas en la venta, entonces el titular del gravamen tomará el título de la propiedad sujeto a períodos de redención (si corresponde) o cualquier demanda para revocar la venta.
Los riesgos de invertir en títulos fiscales
Aunque la posibilidad de obtener propiedades a precios muy por debajo de los valores de mercado es prometedora, hay varios escollos que deben tenerse en cuenta antes de invertir:
El pago suele exigirse en el momento de la compra o en un plazo muy breve después de la misma (a menudo, no más de 24 a 72 horas) y se requieren fondos certificados (es decir, no se permite la financiación). Si no se paga el importe total, por lo general se cancelan las ventas de todas las propiedades adquiridas por el inversor; también se le puede prohibir realizar ventas futuras en esa jurisdicción.
Aunque se promociona como un medio para obtener propiedades a un costo muy bajo, en la práctica cuando una propiedad se pone a subasta en una venta de escritura fiscal, generalmente se vende a un precio más alto que la oferta mínima original de los impuestos atrasados, los intereses acumulados y los costos de venta.
Como se indicó anteriormente, en la mayoría de las jurisdicciones las propiedades vendidas de esta manera se transfieren al mejor postor a través de una "escritura fiscal" (o escritura con un nombre similar), una forma de escritura de cesión de derechos. Por lo tanto, el titular de la escritura fiscal tendría que presentar una acción de cesión de título para eliminar cualquier defecto del título u obtener una hipoteca o un seguro de título.
En caso de adquirirse una propiedad, es posible que aún esté sujeta a otros gravámenes y tasaciones sobre la propiedad que no se extingan en el momento de la venta. Estos gravámenes y tasaciones (y sus intereses relacionados) pueden, en algunos casos, superar el valor de la propiedad en sí, lo que la hace prácticamente inútil.
Algunos estados permiten un período de rescate posterior al cierre, durante el cual el propietario original puede rescatar la propiedad pagando el monto ofertado más los intereses/penalidades y los costos. Por lo tanto, si el comprador realiza mejoras en la propiedad y el propietario original las rescata dentro del período de rescate, el comprador puede perder esas mejoras si están físicamente unidas a la propiedad y no se pueden quitar.
Venta de gravámenes fiscales
En una venta de gravamen fiscal, en lugar de vender la propiedad en sí, la entidad gubernamental vende un gravamen sobre la propiedad. El gravamen generalmente es por el monto de los impuestos morosos, los intereses acumulados y los costos asociados con la venta.
En el caso de que más de un inversor busque el mismo gravamen, dependiendo de la ley estatal, el ganador se determinará mediante uno de cinco métodos:
Ofrezca una tasa de interés más baja . Con este método, la tasa de rendimiento establecida que ofrece el gobierno es la tasa de rendimiento máxima permitida. Sin embargo, los inversores pueden aceptar tasas de rendimiento más bajas, incluido el cero por ciento en algunos casos. El inversor que acepte la tasa de rendimiento más baja es el ganador. En el caso de que más de un inversor acepte la misma tasa más baja, el empate se puede resolver mediante 1) la primera oferta recibida, 2) la selección aleatoria o 3) el método rotativo (consulte a continuación para obtener más información sobre los dos últimos métodos). (Los estados que utilizan este método incluyen Arizona y Florida [6] )
Prima . Con este método, el inversor que esté dispuesto a pagar la prima más alta (el excedente sobre el monto del gravamen) será el ganador. La prima puede generar intereses a una tasa diferente del valor base del gravamen (o puede no generar intereses en absoluto) y, en algunos casos, puede que no se le devuelva al inversor al momento de la amortización del gravamen. (Entre los estados que incluyen este método se encuentra Colorado; Colorado no paga intereses sobre la prima ni la devuelve al momento de la amortización)
Selección aleatoria . Con este método, se selecciona aleatoriamente a un postor entre los que ofrecen una oferta. Por lo general, se utiliza una computadora para hacer la selección, pero en jurisdicciones más pequeñas se pueden utilizar métodos más rudimentarios. (Entre los estados que utilizan este método se encuentra Nevada [7] )
Selección rotativa . Con este método, el primer derecho de retención ofrecido a la venta se ofrecerá al inversor que tenga al postor número uno, quien tiene el derecho de preferencia. Si el postor número uno rechaza el derecho de retención, el postor número dos puede presentar una oferta. Sin embargo, al postor número uno no se le ofrecerá otro derecho de retención hasta que su número vuelva a aparecer en la rotación. El siguiente derecho de retención se otorgará al siguiente número en la fila. Con este método, el inversor prácticamente no tiene control sobre qué derechos de retención obtendrá en la oferta, excepto para aceptar o rechazar lo que se le ofrece.
Ofertar por la propiedad . El inversor que esté dispuesto a comprar el gravamen por el porcentaje más bajo de carga sobre la propiedad será el ganador. Por ejemplo, un postor puede aceptar un gravamen sobre solo el 95% de la propiedad. Si el gravamen no se redime, el inversor solo recibiría el 95% de la propiedad y el 5% restante pertenecería al propietario original. En la práctica, pocos inversores ofertarán por gravámenes por menos del derecho total a la propiedad o las ganancias de la venta. Por lo tanto, cuando varios propietarios ofertan por el 100% de la carga, el proceso generalmente vuelve a un método de desempate, como la selección aleatoria. (Entre los estados que utilizan este método se encuentra Iowa)
Los gravámenes que no se venden en subasta se consideran "adjudicados" (vendidos) a la jurisdicción que lleva a cabo la subasta. Algunas jurisdicciones permiten compras "extrabursátiles" de gravámenes que no se venden en subasta, siempre que algunos gravámenes estén exentos de venta. [8]
El inversor debe esperar un período de tiempo específico (comúnmente conocido como el "período de redención") antes de tomar medidas para ejecutar la hipoteca sobre la propiedad. [9] Durante el período de redención, el propietario o un designado legal del propietario puede pagar el gravamen (más los intereses y cualquier otro cargo). [10] Por lo general, durante este período, al titular del gravamen no se le permite ponerse en contacto con el propietario de la propiedad (o cualquier otra persona que tenga un interés en la propiedad, como el titular de la hipoteca) para exigir el pago o amenazar con la ejecución hipotecaria, o de lo contrario el titular del gravamen puede enfrentar sanciones (como: terminación del gravamen y pérdida de dinero gastado, prohibición de futuras ventas y/o cargos penales). [11]
En algunas jurisdicciones, [12] el acreedor prendario debe aceptar pagar los impuestos inmobiliarios impagos posteriores durante el período de redención para proteger su interés. Si el acreedor prendario no paga dichos impuestos, un acreedor prendario posterior "compraría" (redimiría) el interés del acreedor prendario anterior. Otras jurisdicciones permiten al acreedor prendario el derecho de preferencia para pagar los impuestos posteriores, pero si el acreedor prendario decide no hacerlo, se ofrece a la venta un gravamen separado. Otras jurisdicciones no ofrecen prioridad en el pago de impuestos posteriores; cada gravamen se vende por separado (y puede dar lugar a múltiples gravámenes sobre una propiedad en poder de diferentes acreedores prendarios). [13]
Una vez que finaliza el período de redención, el titular del gravamen puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria. Normalmente, el costo del procedimiento incluirá, además de los costos obligatorios por ley (como las tasas de solicitud y los costos de los avisos públicos), la compra de otros gravámenes y el pago de cualquier otro impuesto no pagado más los intereses devengados. Durante el período entre el inicio de los procedimientos y la ejecución hipotecaria real, el propietario de la propiedad aún tiene la oportunidad de pagar el gravamen con los intereses más los costos incurridos para la ejecución hipotecaria.
Los procedimientos de ejecución hipotecaria, dependiendo de la jurisdicción, pueden ser:
"autoejecutable": después de la expiración del período de redención, el acreedor prendario adquirirá el título de propiedad, o
"no autoejecutable": después de la expiración del período de redención, la entidad realizará una venta de la propiedad mediante escritura fiscal; los pagos realizados por el acreedor prendario constituyen la oferta inicial y, si no se reciben otras ofertas, el acreedor prendario adquirirá el título de la propiedad (el acreedor prendario puede optar por participar en la venta más allá de la oferta inicial y realizar ofertas adicionales sobre la propiedad si así lo desea).
En ambos casos, al igual que con las ventas de escrituras fiscales, el título de propiedad normalmente será en forma de escritura de cesión, por lo que se requieren acciones adicionales para anular el título.
Si el acreedor prendario no actúa dentro de un plazo determinado, según lo define la ley estatal, el derecho prendario se pierde y el titular pierde su inversión. Este plazo no se puede extender a menos que el acreedor prendario esté oficialmente en proceso de ejecución hipotecaria de la propiedad o esté pendiente otra acción legal (como la quiebra). [14]
Un gravamen emitido por error de la ley estatal se devuelve, pero generalmente a una tasa de interés mucho más baja que si el gravamen hubiera sido válido. [15]
Popularidad de las ventas de gravámenes fiscales
La popularidad de las ventas de gravámenes fiscales se debe, en gran medida, a la tasa máxima de rendimiento que ofrecen, que puede ser mucho más alta que la de otras inversiones, así como a la garantía de que la entidad gubernamental, si se rescata el gravamen, reembolsará el dinero al inversor. Algunos ejemplos de rendimientos tan elevados son:
Iowa, que ofrece una rentabilidad garantizada del 2% mensual en concepto de interés simple (rendimiento anual del 24%)
Florida, que ofrece una tasa de retorno anual máxima del 18% [16] (con un retorno mínimo garantizado del 5% sobre la inversión original del gravamen, independientemente del tiempo de tenencia y de la tasa ofertada original, excepto si la tasa ofertada fue del 0%) [17]
Arizona, que ofrece una tasa de retorno anual máxima del 16% [18]
El mercado de gravámenes fiscales ha sido tan popular que varios bancos y fondos de cobertura importantes han invertido grandes cantidades de capital en él. [19]
Los riesgos de invertir en gravámenes fiscales
Aunque las tasas de retorno son prometedoras, hay varios peligros que deben tenerse en cuenta antes de invertir:
Algunas jurisdicciones exigen un depósito grande al inicio de la venta, independientemente de cuántos certificados se vayan a comprar o de su valor. [20]
El pago suele exigirse en el momento de la compra o en un plazo muy breve después de la misma (a menudo, no más de 24 a 72 horas). Si no se paga el importe total, se cancelarán todos los certificados de derecho de retención adquiridos por el inversor y puede que el inversor pierda su depósito o se le prohíba realizar ventas futuras.
En muchos estados, se deben tomar medidas adicionales para proteger los derechos del titular del gravamen después de la compra de un gravamen, lo que requiere costos adicionales más allá de la inversión original (y los costos pueden o no ser reembolsados al momento del rescate). Además, las acciones deben realizarse dentro de un período de tiempo determinado y en estricta conformidad con los requisitos legales; el incumplimiento exacto de dichos requisitos puede hacer que el gravamen pierda su valor y la inversión se pierda.
En las jurisdicciones en las que se "rebaja el interés", las propiedades valiosas suelen subastarse a la tasa más baja posible, superior al cero por ciento. [21] De manera similar, en los estados "premium", las propiedades valiosas se subastan por encima de los medios de un inversor medio y, además, según la jurisdicción, la prima puede no reembolsarse.
A diferencia de un certificado de depósito , los gravámenes fiscales son ilíquidos. No se pueden "canjear" (revender a la autoridad fiscal), sino que se deben conservar hasta que se paguen o hasta que el tenedor tome medidas para ejecutar la hipoteca. (Es posible vender o ceder el interés de uno en un gravamen fiscal a otra parte; dichas transferencias suelen requerir el pago de una tarifa para hacerlo. Sin embargo, la parte adquirente puede o no querer comprar el gravamen por el monto original).
Aunque se promociona como un medio para obtener propiedades a un costo muy bajo, en la práctica los gravámenes casi siempre se pagan antes de la fecha de subasta y, en aquellos casos en que la propiedad se pone a subasta, generalmente se vende a un precio más alto que la oferta mínima original del gravamen, los intereses acumulados y los costos de venta.
Al igual que con las ventas de escrituras fiscales, el título de propiedad se obtiene a través de una forma de escritura de cesión, por lo que se requieren acciones adicionales para anular el título.
Al igual que con las ventas de escrituras fiscales, una propiedad obtenida a través de un gravamen fiscal aún puede estar sujeta a otros gravámenes y evaluaciones sobre la propiedad que no se extinguen en el momento de la venta, que (junto con cualquier interés acumulado) pueden, en algunos casos, exceder el valor de la propiedad en sí, haciéndola prácticamente inútil.
^ NPR informó sobre una mujer que perdió su hogar en Baltimore en mayo de 2010 porque no había pagado $360 por el servicio de agua; con el tiempo, su obligación se multiplicó a más de $3000 después de que se le sumaran multas, intereses y otros cargos.
^ Las subastas en línea permiten realizar más ventas en menos tiempo, además de permitir la participación de postores de fuera del área (como postores de otros estados o extranjeros). Los condados de Florida , en particular, han adoptado las subastas en Internet con interés.
^ Una notable excepción es Illinois, donde una "escritura fiscal" otorga un título limpio, ya que el tribunal emisor elimina todas las dudas sobre el título en su orden que ordena la emisión de la escritura.
^ Por ejemplo, Texas permite un período de redención de dos años para propiedades agrícolas o de vivienda familiar, y un período de 180 días para todas las demás propiedades. El monto a pagar es el monto pagado en la venta (que podría ser mayor que la oferta original), más el 25% de ese monto pagado en la venta (para propiedades agrícolas o de vivienda familiar redimidas después del primer año, la multa es del 50% del monto pagado), más los costos de registro de escritura. Consulte http://www.statutes.legis.state.tx.us/Docs/TX/htm/TX.34.htm Código Tributario de Texas, Sección 34.21(a) (para propiedades agrícolas o de vivienda familiar) y (e) (para todas las demás propiedades).
^ Florida utiliza la venta de gravámenes fiscales en el momento de la morosidad fiscal inicial y la venta de escritura fiscal (a pedido del titular del gravamen) para vender la propiedad a fin de redimir el gravamen.
^ http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Estatutos de Florida, Sección 197.432(6).
^ Técnicamente, según los estatutos, Nevada debe otorgar el derecho de retención al primer comprador que haga una oferta; sin embargo, en la práctica, a veces es difícil determinar quién fue la primera persona que hizo una oferta, especialmente en subastas en vivo donde varios postores expresan interés, y por lo tanto se utiliza el método aleatorio.
^ Por ejemplo, Florida permite la compra de gravámenes aplicados a los distintos condados; sin embargo, según el estatuto, los certificados de gravámenes de menos de $250 sobre propiedades familiares no se pueden vender, ni en la subasta inicial ni en el mercado. Consulte http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Estatutos de Florida, Sección 197.432(4).
^ Por ejemplo, en Florida el período es "dos años después del 1 de abril del año de emisión del certificado fiscal". http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Estatutos de Florida, Sección 197.432(13). Dado que los condados de Florida realizan sus ventas después del 1 de abril (por ley, la fecha de inicio para las ventas de certificados de gravamen fiscal debe ser a más tardar el 1 de junio), en Florida el período de redención es aproximadamente 22 meses después de la fecha en que se vende el certificado.
^ En muchas jurisdicciones, técnicamente, según la ley, solo el propietario real de la propiedad o un representante legal están legalmente autorizados a redimir el gravamen. Sin embargo, en la práctica, las jurisdicciones generalmente no hacen cumplir estrictamente la ley, ya que desean tener dinero en sus cuentas (y los gravámenes pagados a los titulares de los mismos, creando así un interés futuro en las ventas de gravámenes) y no quieren molestar a los miembros del público que desean pagar las deudas legalmente adeudadas.
^ Por ejemplo, consulte http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Estatutos de Florida, Secciones 197.432(14).
^ por ejemplo, Arizona y Colorado
^ Florida entra dentro de esta categoría.
^ Por ejemplo, en Florida, un certificado de gravamen fiscal debe canjearse dentro de los 7 años a partir de la fecha de emisión (que se define por ley como el primer día de la venta en la que se compró el certificado, incluso si el certificado se compró después del primer día), a menos que el titular del gravamen haya solicitado una escritura fiscal o haya "existido registrado" un procedimiento legal o administrativo. http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.482.html Estatutos de Florida, Sección 197.482.
^ Por ejemplo, en Florida la tasa de interés sobre un gravamen errante es solo del 8% (a menos que se haya ofrecido una tasa más baja), frente a la tasa máxima permitida del 18%. http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Estatutos de Florida, Sección 197.432(11),
^ http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.432.html Estatutos de Florida, Sección 197.432(6).
^ http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0100-0199/0197/Sections/0197.472.html Estatutos de Florida, Sección 197.472(2). El mínimo del 5 % se aplica al canjeador del certificado; sin embargo, a excepción de la tarifa adicional de $6,25 por certificado que se cobra al momento del canje según la Sección 197.472(3) que se paga al condado, el saldo adeudado se remite al titular del gravamen.
^ "42-18053. Intereses sobre impuestos morosos; excepciones". Legislatura del estado de Arizona. Archivado desde el original el 19 de septiembre de 2015. Consultado el 22 de agosto de 2015 .
^ "Investigación del Sun Sentinel: los usureros fiscales utilizan empresas fantasma para expulsar a los residentes locales". Archivado desde el original el 6 de mayo de 2013.
^ Por ejemplo, el condado de Miami-Dade exige un depósito de $5,000, incluso si un comprador desea adquirir solo un certificado por mucho menos. https://www.bidmiamidade.com/main?unique_id=vEfCeDAD5hGrBWl0dGFpSA&use_this=view_faqs
^ Por ejemplo, Florida permite que la tasa de interés se reduzca en incrementos del 0,25% hasta un minúsculo 0,25% de tasa de retorno anual (aunque garantiza un mínimo del 5% de retorno de la inversión), mientras que Arizona permite que la oferta se reduzca en incrementos del 1% hasta un mínimo del 1% de tasa de retorno anual.
