Los precios de la vivienda en Estados Unidos experimentaron una importante corrección del mercado después de la burbuja inmobiliaria que alcanzó su punto máximo a principios de 2006. Los precios de los bienes raíces se ajustaron a la baja a fines de 2006, lo que provocó una pérdida de liquidez del mercado y morosidades en las hipotecas de alto riesgo . [1]
Una burbuja inmobiliaria es un tipo de burbuja económica que ocurre periódicamente en los mercados inmobiliarios locales, regionales, nacionales o globales . Una burbuja inmobiliaria se caracteriza por aumentos rápidos y sostenidos en el precio de los bienes raíces , como la vivienda , generalmente debido a una combinación de exceso de confianza y emoción, fraude [2] la descarga sintética [3] del riesgo utilizando títulos respaldados por hipotecas , la capacidad de reempaquetar la deuda conforme [4] a través de empresas patrocinadas por el gobierno , la política pública y del banco central [5] la disponibilidad de crédito y la especulación. Las burbujas inmobiliarias tienden a distorsionar las valoraciones al alza en relación con las normas históricas, sostenibles y estadísticas, como lo describen los economistas Karl Case y Robert Shiller en su libro, Irrational Exuberance . [6] Ya en 2003 Shiller cuestionó si había o no "una burbuja en el mercado inmobiliario" [7] que pudiera corregirse en un futuro cercano.
Basándose en las tendencias históricas de las valoraciones de las viviendas en Estados Unidos, [8] [9] muchos economistas y escritores de negocios predijeron una corrección del mercado, que oscilaría entre unos pocos puntos porcentuales, hasta el 50% o más de los valores máximos en algunos mercados, [10] [11] [12] [13] [14] y, aunque este enfriamiento no afectó a todas las áreas de Estados Unidos, algunos advirtieron que la corrección podría y sería "desagradable" y "severa". [15] [16]
El economista jefe Mark Zandi de la firma de investigación Moody's Economy.com predijo una caída de dos dígitos en algunas ciudades de Estados Unidos para 2007-2009. [17] [18] Dean Baker , del Centro de Investigación Económica y Política, fue el primer economista en identificar la burbuja inmobiliaria, en un informe del verano de 2002. [19] El inversor Peter Schiff adquirió fama en una serie de apariciones en televisión donde se opuso a una multitud de expertos financieros y afirmó que se avecinaba una crisis. [20] [21]
La burbuja inmobiliaria fue subsidiada en parte por entidades patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac y por políticas federales destinadas a hacer que la vivienda fuera asequible para todos. [22]
El auge del mercado inmobiliario se detuvo abruptamente en muchas partes de los Estados Unidos a fines del verano de 2005, y a partir del verano de 2006, varios mercados enfrentaron inventarios en aumento, precios en caída y volúmenes de ventas drásticamente reducidos. En agosto de 2006, la revista Barron's advirtió que "se acerca una crisis de la vivienda", y señaló que el precio medio de las casas nuevas había caído casi un 3% desde enero de 2006, que los inventarios de casas nuevas alcanzaron un récord en abril y se mantuvieron cerca de máximos históricos, que los inventarios de casas existentes eran un 39% más altos que apenas un año antes y que las ventas habían bajado más del 10%, y predijo que "el precio medio nacional de la vivienda probablemente caerá cerca del 30% en los próximos tres años... simple vuelta a la media". [13]
En Boston , los precios interanuales cayeron, [24] las ventas cayeron, el inventario aumentó, las ejecuciones hipotecarias aumentaron, [25] [26] y la corrección en Massachusetts fue llamada un "aterrizaje duro" en 2005. [27] Los mercados inmobiliarios previamente en auge [28] en Washington, DC , San Diego, California , Phoenix, Arizona y otras ciudades también se estancaron en 2005. [29] [30]
En mayo de 2006, la revista Fortune calificó de "zonas muertas" a muchos mercados inmobiliarios que antes eran fuertes; [31] otras áreas fueron clasificadas como "zonas peligrosas" y "refugios seguros". En agosto de 2005, Fortune también desmintió "cuatro mitos sobre el futuro de los precios de la vivienda". [32]
El Servicio Regional de Listado Múltiple de Arizona (ARMLS) mostró que en el verano de 2006, el inventario de viviendas en venta en Phoenix había crecido a más de 50.000 casas, de las cuales casi la mitad estaban vacías (ver gráfico). [33] Varios constructores de viviendas revisaron sus pronósticos drásticamente a la baja durante el verano de 2006, por ejemplo , DR Horton redujo su pronóstico de ganancias anuales en un tercio en julio de 2006, [34] el valor de las acciones del constructor de viviendas de lujo Toll Brothers cayó un 50% entre agosto de 2005 y agosto de 2006, [ ¿investigación original? ] [35] y el Índice de Construcción de Viviendas Dow Jones de EE. UU. bajó más del 40% a mediados de agosto de 2006. [ ¿investigación original? ] [36]
Robert Toll, director ejecutivo de Toll Brothers , explicó que "los constructores que construyeron viviendas especulativas están tratando de venderlas ofreciendo grandes incentivos y descuentos; y algunos compradores están cancelando contratos de viviendas que ya se están construyendo". [37] El constructor de viviendas Kara Homes anunció el 13 de septiembre de 2006 los "dos trimestres más rentables en la historia de nuestra empresa", pero la empresa solicitó protección por quiebra menos de un mes después, el 6 de octubre. [38] Seis meses después, el 10 de abril de 2007, Kara Homes vendió desarrollos sin terminar, lo que provocó que los posibles compradores del año anterior perdieran depósitos, algunos de los cuales pagaron más de $100,000 (~$141,598 en 2023). [39]
A medida que el mercado inmobiliario comenzó a suavizarse desde el invierno de 2005 hasta el verano de 2006, [40] [41] el economista jefe de la NAR, David Lereah, predijo un "aterrizaje suave" para el mercado. [42] Sin embargo, basándose en aumentos sin precedentes en el inventario y una desaceleración pronunciada del mercado a lo largo de 2006, Leslie Appleton-Young, economista jefe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California, dijo que no se sentía cómoda con el término suave "aterrizaje suave" para describir lo que realmente estaba sucediendo en el mercado inmobiliario de California. [43]
El Financial Times advirtió sobre el impacto que tendría en la economía estadounidense el "aterrizaje suave" y afirmó que "es inevitable una desaceleración en estos mercados al rojo vivo. Puede ser suave, pero es imposible descartar un colapso de la confianza y de los precios... Si la riqueza inmobiliaria deja de aumentar... el efecto sobre la economía mundial podría ser realmente deprimente". [44] "Sería difícil caracterizar la posición de los constructores de viviendas como algo distinto de un aterrizaje brusco", afirmó Robert I. Toll , director ejecutivo de Toll Brothers. [45]
Angelo Mozilo, director ejecutivo de Countrywide Financial , dijo: "Nunca he visto un aterrizaje suave en 53 años, por lo que tenemos un largo camino por recorrer antes de que esto se estabilice. Tengo que preparar a la empresa para lo peor que pueda pasar". [46] Después de estos informes, Lereah admitió que "espera que los precios de las viviendas bajen un 5% a nivel nacional", y dijo que algunas ciudades de Florida y California podrían tener "aterrizajes duros". [47]
El Banco Mundial redujo la tasa de crecimiento económico mundial debido a una desaceleración del mercado inmobiliario en Estados Unidos, pero no creía que el malestar inmobiliario en ese país se propagara al resto del mundo. El presidente de la Reserva Federal, Benjamin Bernanke, dijo en octubre de 2006 que en ese momento se estaba produciendo una "corrección sustancial" en el mercado inmobiliario y que la caída de la construcción de viviendas residenciales era uno de los "principales lastres que están haciendo que la economía se desacelere"; predijo que la corrección del mercado reduciría el crecimiento económico de Estados Unidos en aproximadamente un 1 por ciento en la segunda mitad de 2006 y seguiría siendo un lastre para la expansión en 2007. [48]
Según los datos de la NAR, las ventas y los precios nacionales de las viviendas volvieron a caer drásticamente en marzo de 2007: las ventas bajaron un 13% hasta las 482.000 desde el pico de 554.000 en marzo de 2006 y el precio medio nacional cayó casi un 6% hasta los 217.000 dólares desde el pico de 230.200 dólares en julio de 2006. La caída de las ventas de viviendas existentes fue la más pronunciada desde 1989. [ cita requerida ] El mercado de viviendas nuevas también sufrió. La mayor caída interanual de los precios medios de las viviendas desde 1970 se produjo en abril de 2007. Los precios medios de las viviendas nuevas cayeron un 10,9 por ciento según el Departamento de Comercio de los Estados Unidos . [ 49 ]
Otros especularon sobre el impacto negativo de la jubilación de la generación del Baby Boom y el costo relativo del alquiler en el mercado inmobiliario en declive. [50] [51] En muchas partes de los Estados Unidos, era significativamente más barato alquilar la misma propiedad que comprarla; el pago hipotecario medio nacional es de $1,687 por mes, casi el doble del pago de alquiler medio de $868 por mes. [52]
En 2005, el economista Robert Shiller dio charlas en las que advertía sobre una burbuja inmobiliaria a la Oficina del Contralor de la Moneda y a la Corporación Federal de Seguros de Depósitos . Fue ignorado y más tarde lo calificó como un incidente de pensamiento colectivo . Ese mismo año, su segunda edición de Irrational Exuberance advirtió que la burbuja inmobiliaria podría conducir a una recesión mundial . [53] También en 2005, el economista Fred Harrison comentó: "El próximo punto de inflexión del mercado inmobiliario se producirá a finales de 2007 o principios de 2008... La única forma de que los precios vuelvan a niveles asequibles es mediante una caída o una recesión". [54] En enero de 2006, el analista financiero Gary Shilling escribió un artículo titulado: “La burbuja inmobiliaria probablemente estallará”. [55] [56] En mayo de 2006, Christopher Flanagan de JPMorgan , director de investigación financiera estructurada global , advirtió a los clientes de una próxima recesión inmobiliaria. [57] En agosto de 2006, el economista Nouriel Roubini advirtió de manera similar que el sector inmobiliario estaba en "caída libre" y descarrilaría al resto de la economía, causando una recesión en 2007. [58] Joseph Stiglitz , ganador del Premio Nobel de Economía en 2001 , también dijo que Estados Unidos podría entrar en recesión a medida que los precios de las viviendas cayeran. [59]
El Consejo de Asesores Económicos de la Casa Blanca redujo su pronóstico de crecimiento económico de Estados Unidos en 2008 del 3,1 por ciento al 2,7 por ciento y pronosticó un mayor desempleo, lo que refleja la turbulencia en los mercados crediticio y de bienes raíces residenciales. Los asesores económicos de la administración Bush también revisaron sus perspectivas de desempleo y predijeron que la tasa de desempleo podría aumentar ligeramente por encima del 5 por ciento, frente a la tasa de desempleo vigente del 4,6 por ciento. [62]
La apreciación del valor de las viviendas superó con creces el crecimiento de los ingresos de muchos de estos compradores, lo que los impulsó a endeudarse más allá de sus posibilidades. Pidieron prestado aún más dinero para comprar casas cuyo costo era mucho mayor que su capacidad para cumplir con sus obligaciones hipotecarias. Muchos de estos compradores de viviendas solicitaron hipotecas de tasa ajustable durante el período de tasas de interés bajas para comprar la casa de sus sueños. Inicialmente, pudieron cumplir con sus obligaciones hipotecarias gracias a las bajas tasas de interés iniciales que se les cobraron en los primeros años de la hipoteca.
En 2005, cuando el Banco de la Reserva Federal aplicó su política de contracción monetaria, muchos propietarios de viviendas se quedaron atónitos cuando sus hipotecas de tasa ajustable comenzaron a reajustarse a tasas mucho más altas a mediados de 2007 y sus pagos mensuales aumentaron mucho más allá de su capacidad para afrontar los pagos mensuales de la hipoteca. Algunos propietarios de viviendas comenzaron a incumplir sus hipotecas a mediados de 2007, y las grietas en la base de la vivienda estadounidense se hicieron evidentes.
En marzo de 2007, la industria hipotecaria de alto riesgo de los Estados Unidos colapsó debido a tasas de ejecuciones hipotecarias más altas de lo esperado , y más de 25 prestamistas de alto riesgo se declararon en quiebra, anunciaron pérdidas significativas o se pusieron a la venta. [63] Las acciones del prestamista de alto riesgo más grande del país, New Century Financial , se desplomaron un 84% en medio de las investigaciones del Departamento de Justicia , antes de finalmente declararse en quiebra según el Capítulo 11 el 2 de abril de 2007 con pasivos que excedían los $100 millones (~$142 millones en 2023). [64]
El gestor del mayor fondo de bonos del mundo , PIMCO , advirtió en junio de 2007 que la crisis de las hipotecas de alto riesgo no era un acontecimiento aislado y que acabaría pasando factura a la economía y repercutiendo en el deterioro de los precios de las viviendas. [65] Bill Gross , "un gurú financiero de gran reputación", criticó sarcástica y ominosamente las calificaciones crediticias de los CDO basados en hipotecas que ahora se enfrentan al colapso:
¿AAA? El Sr. Moody's y el Sr. Poor's te cortejaron por el maquillaje, esos tacones de quince centímetros de prostituta y un " sello de vagabunda ". Muchas de estas chicas guapas no son activos de clase alta que valen 100 centavos por dólar... Y lo siento, Ben, pero los derivados son un arma de doble filo. Sí, diversifican el riesgo y lo dirigen lejos del sistema bancario hacia las manos eventuales de compradores desconocidos, pero multiplican el apalancamiento como la cepa Andrómeda. Cuando las tasas de interés suben, la placa de Petri pasa de ser un experimento benigno de ingeniería financiera a un virus destructivo porque el costo de ese apalancamiento en última instancia reduce el precio de los activos. ¿Alguien quiere casas? ¿AAA? [L]a cuestión es que hay cientos de miles de millones de dólares de este desperdicio tóxico y que estén o no en CDO o en fondos de cobertura de Bear Stearns sólo importa en la medida en que se produzca la desmantelación. La crisis de las hipotecas de alto riesgo no es un hecho aislado y no se podrá contener con unos pocos días de titulares en The New York Times ... La falla está en las viviendas que se financiaron con dinero barato y en algunos casos gratuito en 2004, 2005 y 2006. Porque mientras que los fondos de cobertura de Bear son ahora en gran medida historia, esos millones y millones de viviendas no. No van a ninguna parte... excepto sus hipotecas, claro está. Los pagos de las hipotecas están subiendo, subiendo y subiendo... y también lo hacen las moras y los impagos. Un reciente artículo de investigación del Bank of America estima que aproximadamente 500.000 millones de dólares (unos 708.000 millones de dólares en 2023) de hipotecas de tasa ajustable están programados para reiniciarse en 2007 en un promedio de más de 200 puntos básicos. El año 2008 trae aún más sorpresas, con casi 700 mil millones de dólares en hipotecas de tasa ajustable sujetas a reajuste, casi ¾ de los cuales son hipotecas de alto riesgo... Este problema, ayudado e instigado por Wall Street, en última instancia reside en el corazón de Estados Unidos, con millones y millones de viviendas sobrevaluadas y garantías respaldadas por activos con una dirección diferente: Main Street. [66]
Los analistas financieros predijeron que el colapso de las hipotecas de alto riesgo resultaría en reducciones de ganancias para los grandes bancos de inversión de Wall Street que comerciaban con valores respaldados por hipotecas , especialmente Bear Stearns , Lehman Brothers , Goldman Sachs , Merrill Lynch y Morgan Stanley . [63] La solvencia de dos fondos de cobertura en problemas administrados por Bear Stearns se vio en peligro en junio de 2007 después de que Merrill Lynch vendiera activos confiscados de los fondos y otros tres bancos cerraran sus posiciones con ellos. Los fondos Bear Stearns alguna vez tuvieron más de 20 mil millones de dólares en activos, pero perdieron miles de millones de dólares en valores respaldados por hipotecas de alto riesgo. [67]
H&R Block informó de una pérdida trimestral de 677 millones de dólares por operaciones discontinuadas, que incluían la entidad crediticia de alto riesgo Option One, así como amortizaciones, provisiones por pérdidas en préstamos hipotecarios y los precios más bajos disponibles para hipotecas en el mercado secundario de hipotecas. El valor neto de los activos de las unidades cayó un 21% a 1.100 millones de dólares (unos 1.560 millones de dólares en 2023) al 30 de abril de 2007. [68] El director de la consultora de la industria hipotecaria Wakefield Co. advirtió: "Esto va a ser un colapso de proporciones sin precedentes. Se perderán miles de millones". El 22 de junio de 2007, Bear Stearns prometió hasta 3.200 millones de dólares (unos 4.530 millones de dólares en 2023) en préstamos para rescatar a uno de sus fondos de cobertura que se estaba derrumbando debido a malas apuestas en hipotecas de alto riesgo. [69]
Peter Schiff , presidente de Euro Pacific Capital, argumentó que si los bonos de los fondos Bear Stearns se subastaran en el mercado abierto, se revelarían claramente valores mucho más débiles. Schiff añadió: "Esto obligaría a otros fondos de cobertura a rebajar de forma similar el valor de sus tenencias. ¿Es de extrañar que Wall Street esté haciendo todo lo posible para evitar una catástrofe de este tipo? ... Su verdadera debilidad revelará finalmente el abismo en el que está a punto de desplomarse el mercado inmobiliario". [70]
Un informe del New York Times relacionó la crisis de los fondos de cobertura con estándares de crédito laxos : "La crisis de esta semana causada por el casi colapso de dos fondos de cobertura administrados por Bear Stearns se deriva directamente de la caída del mercado inmobiliario y las consecuencias de prácticas de crédito laxas que inundaron de dinero a personas con crédito débil o de alto riesgo, dejando a muchos de ellos luchando por permanecer en sus hogares". [69]
A raíz de la crisis del sector hipotecario, el senador Chris Dodd , presidente del Comité Bancario , celebró audiencias en marzo de 2007 y pidió a los ejecutivos de las cinco principales compañías hipotecarias de alto riesgo que testificaran y explicaran sus prácticas crediticias. Dodd dijo: "Las prácticas crediticias abusivas pusieron en peligro la propiedad de la vivienda de millones de personas". [71] Además, senadores demócratas como el senador Charles Schumer de Nueva York propusieron un rescate gubernamental federal de los prestatarios de alto riesgo para evitar que los propietarios de viviendas perdieran sus residencias. Los opositores a dicha propuesta afirmaron que el rescate gubernamental de los prestatarios de alto riesgo no era lo mejor para la economía estadounidense porque sentaría un mal precedente, crearía un riesgo moral y empeoraría el problema de la especulación en el mercado inmobiliario.
Lou Ranieri , de Salomon Brothers , inventor del mercado de títulos respaldados por hipotecas en los años 70, advirtió sobre el impacto futuro de los impagos de hipotecas: "Esta es la vanguardia de la tormenta... Si piensan que esto es malo, imagínense cómo será en medio de la crisis". En su opinión, es probable que más de 100.000 millones de dólares de préstamos hipotecarios entren en impago cuando los problemas de la industria de las hipotecas de alto riesgo aparezcan en los mercados hipotecarios de primera calidad. [72] El presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan, elogió el auge de la industria de las hipotecas de alto riesgo y las herramientas utilizadas para evaluar la solvencia crediticia en un discurso pronunciado en abril de 2005:
La innovación ha dado lugar a una multitud de nuevos productos, como los préstamos de alto riesgo y los programas de crédito para inmigrantes. Estos avances son representativos de las respuestas del mercado que han impulsado la industria de servicios financieros a lo largo de la historia de nuestro país... Con estos avances tecnológicos, los prestamistas han aprovechado los modelos de calificación crediticia y otras técnicas para extender eficientemente el crédito a un espectro más amplio de consumidores... Donde antes se hubiera negado el crédito a los solicitantes más marginales, ahora los prestamistas pueden juzgar con bastante eficiencia el riesgo que plantea cada solicitante individual y fijar un precio adecuado a ese riesgo. Estas mejoras han llevado a un rápido crecimiento de los préstamos hipotecarios de alto riesgo; de hecho, hoy en día las hipotecas de alto riesgo representan aproximadamente el 10 por ciento del número total de hipotecas pendientes, frente a sólo el 1 o el 2 por ciento a principios de los años 1990. [73]
Debido a estas observaciones, junto con su fomento del uso de hipotecas de tasa ajustable, Greenspan fue criticado por su papel en el surgimiento de la burbuja inmobiliaria y los problemas posteriores en la industria hipotecaria. [74] [75]
Los préstamos de alto riesgo y Alt-A representan alrededor del 21 por ciento de los préstamos pendientes y el 39 por ciento de las hipotecas realizadas en 2006. [76]
En abril de 2007, empezaron a aparecer problemas financieros similares a los de las hipotecas de alto riesgo con los préstamos Alt-A concedidos a propietarios de viviendas que se consideraban menos arriesgados. [76] American Home Mortgage dijo que ganaría menos y pagaría un dividendo menor a sus accionistas porque se le estaba pidiendo que recomprara y redujera el valor de los préstamos Alt-A concedidos a prestatarios con un crédito decente, lo que provocó que las acciones de la empresa cayeran un 15,2 por ciento. La tasa de morosidad de las hipotecas Alt-A ha ido aumentando en 2007. [76]
En junio de 2007, Standard & Poor's advirtió que los propietarios de viviendas estadounidenses con buen crédito se están atrasando cada vez más en los pagos de sus hipotecas, una indicación de que los prestamistas han estado ofreciendo préstamos de mayor riesgo fuera del mercado de alto riesgo ; dijeron que el aumento de los pagos atrasados y los incumplimientos en las hipotecas Alt-A realizadas en 2006 son "desconcertantes" y los prestatarios morosos parecen estar "encontrando cada vez más difícil refinanciar" o ponerse al día con sus pagos. [77] Los pagos atrasados de al menos 90 días y los incumplimientos en las hipotecas Alt-A de 2006 han aumentado al 4,21 por ciento, frente al 1,59 por ciento de las hipotecas de 2005 y el 0,81 por ciento de 2004, lo que indica que "la carnicería de las hipotecas de alto riesgo ahora se está extendiendo a las hipotecas cercanas a la primera". [66]
Las tasas hipotecarias a 30 años aumentaron más de medio punto porcentual hasta el 6,74 por ciento durante mayo-junio de 2007, [78] afectando a los prestatarios con el mejor crédito, justo cuando una ofensiva contra las normas de los préstamos de alto riesgo limita el grupo de compradores calificados. El precio medio nacional de la vivienda está a punto de sufrir su primera caída anual desde la Gran Depresión , y la NAR informó que la oferta de viviendas sin vender se encuentra en un récord de 4,2 millones.
Goldman Sachs y Bear Stearns , respectivamente la mayor firma de valores del mundo y el mayor suscriptor de títulos respaldados por hipotecas en 2006, dijeron en junio de 2007 que el aumento de las ejecuciones hipotecarias redujo sus ganancias y la pérdida de miles de millones de dólares por malas inversiones en el mercado de hipotecas de alto riesgo puso en peligro la solvencia de varios fondos de cobertura . Mark Kiesel, vicepresidente ejecutivo de Pacific Investment Management Co., con sede en California, dijo:
Es un baño de sangre... Estamos hablando de una recesión de dos a tres años que se llevará consigo a toda una serie de personajes, desde la creación de empleo hasta la confianza del consumidor. Al final, se llevará por delante el mercado de valores y las ganancias corporativas. [79]
Según Donald Burnette, de Brightgreen Homeloans en Florida (uno de los estados más afectados por el estallido de la burbuja inmobiliaria), la pérdida de capital correspondiente a la caída de los valores de las viviendas provocó nuevos problemas. "Está impidiendo que incluso los prestatarios con buen crédito y recursos sólidos refinancien sus préstamos en condiciones mucho mejores. Incluso con restricciones crediticias más estrictas y la desaparición de los programas de hipotecas de alto riesgo, hay muchos prestatarios que de hecho calificarían como prestatarios "A" que no pueden refinanciar sus préstamos porque ya no tienen el capital en sus viviendas que tenían en 2005 o 2006. Tendrán que esperar a que el mercado se recupere para refinanciar en las condiciones que merecen, y eso podría llevar años, o incluso una década". Se prevé, especialmente en California , que este proceso de recuperación podría durar hasta 2014 o más tarde. [79]
Un informe de 2012 de la Universidad de Michigan analizó datos del Panel Study of Income Dynamics (PSID), que encuestó a aproximadamente 9.000 hogares representativos en 2009 y 2011. Los datos parecían indicar que, si bien las condiciones seguían siendo difíciles, en algunos aspectos la crisis estaba aliviándose: durante el período estudiado, el porcentaje de familias atrasadas en los pagos de la hipoteca cayó del 2,2 al 1,9%; los propietarios de viviendas que pensaban que era "muy probable o algo probable" que se retrasaran en los pagos descendió del 6% al 4,6% de las familias. Por otra parte, la liquidez financiera de las familias había disminuido: "En 2009, el 18,5% de las familias no tenían activos líquidos, y en 2011 esta proporción había aumentado al 23,4% de las familias". [80] [81]
General:
Burbujas inmobiliarias internacionales:
Nunca ha habido un aumento de los precios de la vivienda como éste.
Alan Greenspan, el banquero central de los Estados Unidos, advirtió a los compradores de viviendas estadounidenses que corren el riesgo de un desplome si continúan haciendo subir los precios de las propiedades. ... Según las pruebas tradicionales, alrededor de un tercio de los mercados inmobiliarios locales de EE.UU. están ahora marcadamente sobrevalorados.
Una vez que se desarrolla un historial de precios y la gente se entera de que su vecino ganó mucho dinero con algo, ese impulso se apodera de todo, y estamos viendo eso en las materias primas y la vivienda... Las orgías tienden a ser más salvajes hacia el final. Es como ser Cenicienta en el baile. Sabes que a medianoche todo volverá a ser calabazas y ratones. Pero miras a tu alrededor y dices: "un baile más", y todos los demás hacen lo mismo. La fiesta se vuelve más divertida, y además, no hay relojes en la pared. Y de repente el reloj marca las 12 y todo vuelve a ser calabazas y ratones.
Se avecina una caída significativa de los precios. Se está produciendo una enorme acumulación de inventarios y luego veremos una importante [reducción] en los mercados en auge de California, Arizona, Florida y la costa este. Estos mercados podrían caer un 50% desde sus picos.
Parte del aumento de los valores de la vivienda desde el año 2000 se justificaba dada la caída de los tipos de interés, pero en este momento el valor de mercado general de la vivienda ha perdido contacto con la realidad económica. Y se avecina una desagradable corrección.
La burbuja de los precios de la vivienda se parece a la manía bursátil de la primavera de 1999, justo antes de que la burbuja bursátil estallara a principios de 2000, con toda la propaganda, la inversión colectiva y la confianza absoluta en la inevitabilidad de una continua apreciación de los precios. La otra noche, en un cóctel, se me heló un poco la sangre cuando una reciente graduada de la Facultad de Medicina de Yale me dijo que iba a comprar un apartamento para vivir en Boston durante su pasantía de un año, de modo que pudiera revenderlo y obtener ganancias el año que viene. La manía
de los tulipanes
reina.Gráfico de la apreciación de los precios de la vivienda ajustados por inflación en varias ciudades de Estados Unidos, 1990-2005:
Tully, Shawn (4 de mayo de 2006). "Bienvenidos a la zona muerta". Fortune . Bienvenidos a la zona muerta: la gran burbuja inmobiliaria finalmente ha comenzado a desinflarse, y la caída será más dura en algunos mercados que en otros.
Los informes sobre la caída de las ventas y los inversores atrapados con propiedades que no pueden vender son sólo el principio. Los propietarios de propiedades deberían preocuparse; también deberían hacerlo sus prestamistas.
Varios expertos afirman ahora que la industria de la vivienda parece estar pasando de un auge a algo que empieza a parecerse mucho a una crisis.
Leslie Appleton-Young se quedó sin palabras. La economista jefe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California ha dejado de utilizar el término 'aterrizaje suave' para describir el mercado inmobiliario del estado, diciendo que ya no se siente cómoda con esa suave etiqueta. ... 'Tal vez necesitemos algo nuevo. Eso es todo lo que estoy preparada para decir', dijo Appleton-Young el jueves. ... La asociación de agentes inmobiliarios redujo el mes pasado su predicción de ventas para 2006. Fue entonces cuando Appleton-Young le dijo por primera vez al San Diego Union-Tribune que ya no se sentía cómoda utilizando el término 'aterrizaje suave'. 'Lamento haber hecho ese comentario', dijo el jueves. ... Para los optimistas del sector inmobiliario, la frase 'aterrizaje suave' transmitía la idea tranquilizadora de que el aumento de los valores en los últimos años sería permanente.
La era dorada de las mansiones gigantes puede estar llegando a su fin. Estas casas de gran tamaño, caracterizadas por diseños extensos en lotes pequeños y construidas en un estilo estandarizado por grandes promotores, impulsaron gran parte del auge inmobiliario. Pero gracias al aumento de los costos de la energía y las hipotecas, las familias cada vez más pequeñas y un número creciente de baby boomers en edad de jubilación decididos a reducir el tamaño de sus viviendas, hay señales de un exceso emergente. ... Algunos baby boomers de más de 50 años cuentan con vender sus enormes casas para ayudar a financiar la jubilación. Sin embargo, una serie de factores están frenando la demanda. Con el aumento de los costos de calefacción y refrigeración de las viviendas, las mansiones gigantes son cada vez más caras de mantener. ... La caída general del mercado inmobiliario también está afectando las ventas de casas grandes. ... Mientras tanto, el aumento de las tasas de interés ha puesto el costo de una casa grande fuera del alcance de más personas.
Con las señales económicas que indican que el auge inmobiliario ha terminado, la especulación se ha centrado ahora en cuán profunda será la crisis y cuánto durará... la sabiduría convencional sostiene que mientras no planee vender su casa en un futuro próximo... puede sacar provecho más adelante. ¿O no? La caída del mercado inmobiliario se superpone con la jubilación de la generación del baby boom, que comienza oficialmente en 2008... La mayoría de ellos son propietarios de viviendas, y muchos de ellos presumiblemente querrán vender sus casas, extrayendo algo de efectivo para la jubilación en el proceso. Teóricamente, eso implica un exceso de casas en venta, lo que seguramente mitigaría un repunte de los precios y podría hacerlos bajar aún más. ... La fiesta en la casa ha terminado, pero aún no sabemos cuán mala será la resaca.
Se trata de la mayor caída del mercado inmobiliario de las últimas cuatro o cinco décadas: todos los indicadores inmobiliarios están en caída libre, incluidos ahora los precios de la vivienda.
La innovación ha dado lugar a una multitud de nuevos productos, como los préstamos de alto riesgo y los programas de crédito de nicho para inmigrantes. Estos avances son representativos de las respuestas del mercado que han impulsado la industria de servicios financieros a lo largo de la historia de nuestro país...
Con estos avances tecnológicos, los prestamistas han aprovechado los modelos de calificación crediticia y otras técnicas para extender eficientemente el crédito a un espectro más amplio de consumidores. La adopción generalizada de estos modelos ha reducido los costos de evaluación de la solvencia de los prestatarios y, en los mercados competitivos, las reducciones de costos tienden a trasladarse a los prestatarios. Donde antes se hubiera negado el crédito a los solicitantes más marginales, ahora los prestamistas pueden juzgar con bastante eficiencia el riesgo planteado por los solicitantes individuales y fijar el precio de ese riesgo de manera apropiada. Estas mejoras han llevado a un rápido crecimiento de los préstamos hipotecarios de alto riesgo; De hecho, hoy en día las hipotecas de alto riesgo representan aproximadamente el 10 por ciento del total de hipotecas pendientes, frente a apenas el 1 o 2 por ciento a principios de los años 1990.
A principios de 2004, instó a los propietarios de viviendas a cambiar de hipotecas de tasa fija a hipotecas de tasa flotante, y a principios de 2005, ensalzó las virtudes de los préstamos de alto riesgo (la extensión del crédito a prestatarios indignos). Lejos del banquero central despiadado que se supone que "retira el ponche justo cuando la fiesta se está poniendo buena", Alan Greenspan se convirtió en un animador descarado de los excesos de una economía estadounidense cada vez más dependiente de los activos. Temo que la historia no juzgue con benevolencia el legado del Maestro.
Greenspan permitió que la burbuja tecnológica se agravara al advertir primero sobre la exuberancia irracional y luego no hacer nada al respecto, ya sea mediante la política monetaria o, mejor, una regulación adecuada del sistema financiero, al tiempo que se convertía en el "animador de la nueva economía". Y Greenspan/Bernanke permitieron que la burbuja inmobiliaria se desarrollara de tres maneras cada vez más importantes: primero, la política de fondos federales flexibles (pero este fue un papel menor); segundo, quedarse dormidos al volante (junto con todos los reguladores bancarios) en la regulación de los préstamos para la vivienda; tercero, convertirse en los animadores de las monstruosidades que se hacían pasar por "innovaciones financieras" en el ámbito de la financiación de la vivienda. En concreto, Greenspan apoyó explícitamente en discursos públicos el desarrollo y crecimiento de las riesgosas hipotecas de tasa ajustable (ARM) y otras innovaciones exóticas que permitieron que los desechos tóxicos de las hipotecas de alto riesgo y casi de alto riesgo proliferaran.
Nota: Las fuentes que están en blanco aquí se pueden encontrar aquí. Este es un problema que aún no se ha solucionado.