Un contrato de construcción es un acuerdo mutuo o legalmente vinculante entre dos partes basado en políticas y condiciones registradas en forma de documento. Las dos partes involucradas son uno o más propietarios y uno o más contratistas . El propietario, a menudo denominado "empleador" o "cliente", [1] tiene plena autoridad para decidir qué tipo de contrato debe utilizarse para la construcción de un desarrollo específico y para establecer los términos y condiciones legalmente vinculantes. en un acuerdo contractual . [2] Un contrato de construcción es un documento importante ya que describe el alcance del trabajo, los riesgos, la duración, los deberes, los entregables y los derechos legales tanto del contratista como del propietario.
Hay tres tipos principales de contrato de construcción, identificados según el mecanismo de cálculo de la suma que debe pagar el empleador: contratos de suma global, contratos de remedición y contratos de costos reembolsables. Los diferentes tipos varían principalmente con respecto a quién asume los riesgos involucrados, quién tiene que pagar los costos excedentes y quién puede quedarse con los ahorros si los costos del proyecto son menores que los costos estimados. [3]
Otros tipos de contrato y descripciones del propósito contractual incluyen:
En virtud de un contrato de suma global, el propietario acepta pagar al contratista una suma global específica después de la finalización del trabajo sin desglosar los costos. [8] [9] Una vez finalizado el trabajo, no se requieren mediciones detalladas.
En el contrato de suma global, el contratista realiza el trabajo completo según el plan y las especificaciones por una cantidad fija determinada según el acuerdo. El propietario proporciona la información requerida y el contratista cobra cierta cantidad. Este contrato es adecuado cuando el número de artículos es limitado o cuando es posible calcular cantidades exactas de trabajo a ejecutar. Las especificaciones detalladas de todos los elementos del trabajo, planos y dibujos detallados, depósito de seguridad, penalización, avance y otras condiciones del contrato se incluyen en el acuerdo. Aunque se trata de una suma global y un contrato programado, el contratista recibirá el pago a intervalos regulares de 2 a 3 meses según el progreso del trabajo sobre la base de un certificado emitido por el ingeniero a cargo. Se incluye un programa de tarifas en el acuerdo para realizar el pago de artículos adicionales.
En virtud de un contrato de suma global, el cliente y el contratista acuerdan un “precio fijo” por el trabajo a realizar antes de que comience el trabajo. Este contrato también se puede aplicar tanto a contratos de construcción de viviendas como a contratos comerciales. Puede suponer un mayor riesgo para el contratista, ya que existen menos mecanismos que le permitan variar su precio.
Un contrato comercial es un acuerdo que contiene todo el trabajo que debe realizarse para la construcción de un edificio comercial o un edificio no residencial. Un contrato comercial hábilmente elaborado puede proteger los intereses de ambas partes, minimizar los riesgos y aumentar la rentabilidad para el contratista.
Un contrato de construcción nacional es un acuerdo que contiene todo el trabajo que debe realizarse para la construcción de un edificio comercial o residencial existente o en desarrollo dentro de un país en particular; ni extranjero ni internacional.
Cuando la tarifa más baja y la posición comparativa entre los contratistas ya están especificadas antes de la apertura de la licitación, entonces se utiliza el contrato de tasa porcentual. El contrato por porcentaje es un tipo de contrato en el que no existe posibilidad de oferta desequilibrada.
En el costo más una tarifa fija, el propietario paga al contratista una cantidad acordada además del costo del trabajo documentado. [10]
Este es un tipo de contrato negociado en el que se pagan los costos reales y directos y se otorga una tarifa adicional por los gastos generales y las ganancias normalmente se negocian entre las partes. El propietario tiene más control del proyecto; sin embargo, los riesgos se transfieren al propietario. [11]
Un contrato de costo plus establece que un cliente acepta reembolsar a una empresa constructora los gastos de construcción, como mano de obra, materiales y otros costos, más un pago adicional generalmente indicado como un porcentaje del precio total del contrato.
Este tipo de contrato de construcción es una alternativa a los acuerdos de suma global. Permite flexibilidad y transparencia para el propietario y reduce el riesgo para el contratista, ya que un contrato de construcción Cost Plus le garantiza una ganancia.
La diferencia entre este tipo de contrato, que es un contrato basado en costos, y un contrato de suma global, es que en el precio máximo garantizado (GMP), si hay algún ahorro como resultado de costos insuficientes, entonces ese sería un contrato de precio estipulado, y el Los contratistas se quedarán con los ahorros obtenidos de los costos substanciales y no tendrán obligación de devolverlos a los propietarios. Sin embargo, este ahorro puede ser compartido tanto por el contratista como por el propietario. [12] Otra diferencia es sobre el estado de los planes. El contrato de suma global se puede utilizar cuando el propietario tiene disponible un conjunto completo de planos de construcción, especificaciones, etc.; de lo contrario, se prefiere incluir el precio máximo garantizado (GMP) para compensar esta falta. Cuando se utiliza Cost-Plus, es mejor que el propietario determine el precio máximo garantizado, para evitar cualquier costo adicional y que el contratista deba proporcionar la información principal al propietario sobre el costo del proyecto. [13]
Duke y Carmen declararon: "Cost-plus con GMP proporciona un límite superior en los costos y tarifas totales de construcción de los cuales el propietario es responsable. Si la parte que proporciona el trabajo bajo este método de fijación de precios excede las GMP, es responsable de dichos excesos... Costo- Además, con GMP y un acuerdo para compartir ahorros de costos puede incentivar a ambas partes de un contrato de construcción a trabajar juntas de la manera más eficiente posible”. [14]
En este tipo de contrato, el propietario tiene más autoridad para monitorear, inspeccionar y auditar el proyecto periódicamente antes del pago final. Por tanto, el riesgo se transferirá del propietario al contratista y esto supondría un atractivo para el cliente. [12]
En costo más porcentaje, el propietario paga más del 100 por ciento del costo documentado, lo que generalmente requiere una contabilidad de gastos detallada. [15] En este tipo de contrato, al contratista se le paga el costo real del trabajo más un cierto porcentaje como ganancia. No son necesarios varios documentos contractuales, planos ni especificaciones al momento de firmar el acuerdo. El contratista debe mantener todos los registros del costo del material y la mano de obra y se le pagará en consecuencia al ingeniero a cargo. Este tipo de contrato es adecuado para trabajos de emergencia, como dificultades en las condiciones de los cimientos, construcción de estructuras costosas, etc. Las Regulaciones Federales de Adquisiciones de EE. UU . prohíben específicamente el uso de este tipo para contratos del Gobierno Federal de EE. UU . [dieciséis]
En virtud de un contrato de remedición (o remedición), el precio que se pagará por toda la obra se determinará midiendo en detalle las distintas partes de la obra y valorando la obra realizada con referencia a una lista de precios incluida. En el contrato. [3] La cuarta edición del Libro Rojo de la FIDIC [17] (el predecesor del Libro Rojo de 1999) se utiliza en algunas partes del mundo como un contrato de remedición para obras de ingeniería civil. [18]
Un acuerdo de subcontratista es un contrato principalmente entre un constructor o un contratista principal y un subcontratista. Describe los perímetros del trabajo especializado que se realizará para el proyecto de construcción. [6]
Este contrato se basa en unidades puestas en marcha y no en un precio único. El pago se calcula a una tasa específica para cada artículo, como la yarda cúbica por la cantidad concreta implementada. "El contratista cotiza al propietario un precio por una tarea o alcance de trabajo en particular, aunque en el momento de la contratación las partes pueden no saber el número real de unidades de trabajo a completar". [14] En consecuencia, el propietario no tiene un precio final exacto hasta que el proyecto esté terminado. [19] Este tipo de contrato se utiliza normalmente cuando no se puede establecer la cantidad de trabajo, como en proyectos de construcción de ingeniería civil en los que se realizan excavaciones de suelo y roca. Al contratista se le paga en función de las unidades que han sido instaladas y verificadas por el propietario. [20]
Los contratos de costo unitario brindan más flexibilidad en las discrepancias en las cantidades de campo y, debido a esto, siempre se usa en contratos de construcción pesada y de carreteras. [19] Associated General Contractors of America (AGC) afirma que este tipo de contrato apenas se utiliza para todo el proyecto y se aplica principalmente cuando se contrata con subcontratistas cuya identificación de diferentes cantidades es importante y se utilizan comúnmente para reparaciones. y trabajos de mantenimiento. Por esta razón, “no es particularmente útil para la mayoría de los proyectos de construcción privados, excepto como parte de un contrato de suma global o de costo incrementado, aplicado a componentes seleccionados de elementos de trabajo como remoción o relleno de suciedad, acabado de herrajes, etc.” [14]
Los contratos especiales se clasifican además en cinco tipos:
El propietario ejerce gobierno sobre el contratista. El contratista ejerce gobierno sobre las unidades internas y los subproveedores.
Una "fecha base" es una fecha de referencia a partir de la cual se pueden evaluar los cambios en las condiciones. En un contrato de construcción, la inclusión de una fecha base se utiliza generalmente como un mecanismo para la asignación de riesgos entre el propietario y el contratista por los cambios que puedan ocurrir en el período entre el contratista que fija el precio de la licitación y la firma del contrato. Este período puede ser potencialmente muy largo y los cambios que se produzcan pueden tener un impacto significativo en los costos de las obras. [22]
La fecha base fija la fecha de referencia a partir de la cual las condiciones en las que se preparó la oferta se consideran conocidas por el contratista y, por tanto, quedan debidamente reflejadas en su precio. Si las condiciones especificadas cambian antes de que se implemente el contrato, entonces el contrato puede ajustarse para reflejar esto.
En proyectos muy pequeños, donde el plazo es corto, esto puede no considerarse necesario. En proyectos más grandes, la fecha base se puede utilizar para permitir cambios en la suma del contrato, o a veces extensiones de tiempo, o incluso para determinar qué reglas se aplicarán al contrato (por ejemplo, qué edición de las reglas de arbitraje ).
Las disposiciones exactas dependerán de la forma específica de contrato que se adopte. Por ejemplo, en el contrato de diseño y construcción del Tribunal de Contratos Conjuntos (JCT), la fecha base determina la asignación del riesgo en relación con los cambios en las regulaciones legales, los cambios en las exenciones del IVA y los cambios en las definiciones de trabajo diario. Según el Contrato de construcción estándar del JCT, edición de 2011, si hay cambios en los "Requisitos legales" después de la fecha base del contrato, entonces el contratista debe modificar el alcance del trabajo para cumplir. El cambio se considerará una variación por la cual el contratista tiene derecho a recibir un pago, incluso si no se han emitido instrucciones formales. [23]
La terminación práctica ocurre cuando el contratista devuelve la posesión del sitio al propietario, generalmente en el momento en que el trabajo ha sido completado y aceptado por el cliente. Un certificado de finalización práctica suele confirmar esta aceptación. Normalmente se libera la mitad del dinero retenido, finaliza la posible responsabilidad del contratista por daños y perjuicios y comienza el período de rectificación de defectos. [24]
Una retención es una suma de dinero retenida por el propietario en virtud del contrato para actuar como garantía contra obras incompletas o defectuosas. Puede ser un porcentaje del trabajo realizado, pero no puede ser ilícito. [25]
La finalización seccional se refiere a una disposición dentro de un contrato de construcción que permite diferentes fechas de finalización para diferentes secciones de las obras. Esto es común en proyectos más grandes que se completan por etapas, lo que permite al cliente tomar posesión de las partes terminadas mientras continúa la construcción de otras. [26]
El enganche se refiere a un proceso en el que el propietario o su agente verifica si hay defectos, que el contratista debe corregir antes de realizar el pago final. La organización de consumidores del Reino Unido Which? afirma que los problemas más comunes detectados por los estudios de problemas en propiedades residenciales tienden a estar relacionados con la finalización del enlucido , alicatados, zócalos y albañilería exterior . [27]
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