Un conducto de inversión en hipotecas inmobiliarias ( REMIC ) es "una entidad que posee un conjunto fijo de hipotecas y emite múltiples clases de intereses en sí misma a los inversores" según la ley del impuesto a la renta federal de los EE. UU. y es "tratada como una sociedad para fines del impuesto a la renta federal con sus ingresos transferidos a sus tenedores de intereses". [1] [2] Los REMIC se utilizan para la agrupación de préstamos hipotecarios y la emisión de valores respaldados por hipotecas y han sido un contribuyente clave al éxito del mercado de valores respaldados por hipotecas durante las últimas décadas. [3]
La tributación federal de los ingresos de los REMIC se rige principalmente por el Título 26 del Código de los Estados Unidos, §§ 860A–860G de la Parte IV del Subcapítulo M del Capítulo 1 del Subtítulo A del Código de Rentas Internas ( Título 26 del Código de los Estados Unidos ). Para calificar como REMIC, una organización hace una "elección" de hacerlo mediante la presentación de un Formulario 1066 ante el Servicio de Rentas Internas y cumpliendo con ciertos otros requisitos. Fueron autorizados por la Ley de Reforma Fiscal de 1986 y se introdujeron en 1987 como el vehículo típico para la titulización de hipotecas residenciales en los Estados Unidos. [4] [5]
Los REMIC son vehículos de inversión que mantienen hipotecas comerciales y residenciales en fideicomiso y emiten valores que representan un interés indiviso en estas hipotecas. Un REMIC reúne hipotecas en grupos y emite certificados de transferencia, bonos multiclase similares a una obligación hipotecaria colateralizada (CMO) u otros valores para inversores en el mercado hipotecario secundario . Los valores respaldados por hipotecas emitidos a través de un REMIC pueden ser financiaciones de deuda del emisor o una venta de activos . La forma legal es irrelevante para los REMIC: los fideicomisos , corporaciones y sociedades pueden elegir tener el estatus de REMIC, e incluso los grupos de activos que no son entidades legales pueden calificar como REMIC. [6]
La Ley de Reforma Fiscal eliminó la doble imposición de los ingresos obtenidos a nivel corporativo por un emisor y los dividendos pagados a los tenedores de valores, lo que permitió a un REMIC estructurar una oferta de valores respaldados por hipotecas como una venta de activos, eliminando efectivamente los préstamos del balance del prestamista original , en lugar de una financiación de deuda en la que los préstamos permanecen como activos del balance (como es el caso de los bonos cubiertos ). Un REMIC en sí mismo está exento de impuestos federales , aunque los ingresos obtenidos por los inversores están totalmente sujetos a impuestos. Como los REMIC suelen estar exentos de impuestos a nivel de entidad, solo pueden invertir en hipotecas calificadas e inversiones permitidas, incluidas hipotecas unifamiliares o multifamiliares, hipotecas comerciales, segundas hipotecas, participaciones hipotecarias y valores de transferencia de agencias federales. Los activos no hipotecarios, como las cuentas por cobrar de tarjetas de crédito , los arrendamientos y los préstamos para automóviles, son inversiones no elegibles. La Ley de Reforma Fiscal facilitó que las instituciones de ahorro y los fideicomisos de inversión inmobiliaria mantuvieran valores hipotecarios como inversiones de cartera calificadas. Una institución de ahorro, por ejemplo, puede incluir los títulos respaldados por hipotecas emitidos por REMIC como activos calificados para cumplir con los requisitos federales para su tratamiento como entidad de ahorro y préstamo a efectos fiscales.
Para calificar como REMIC, una entidad o un grupo de activos debe hacer una elección REMIC, seguir ciertas reglas en cuanto a la composición de los activos (al mantener hipotecas calificadas e inversiones permitidas), adoptar métodos razonables para evitar que las organizaciones descalificadas mantengan sus intereses residuales y estructurar los intereses de los inversores como cualquier número de clases de intereses regulares y una –y solo una– clase de intereses residuales. [7] El Código de Rentas Internas no parece requerir que los REMIC tengan una clase de intereses regulares. [8]
En general, cada REMIC incorpora un contrato de agrupación y servicio (PSA, por sus siglas en inglés). Un PSA es el documento legal que define los derechos y obligaciones del administrador, el fiduciario y otras partes sobre un conjunto de préstamos hipotecarios titulizados. [9] Un PSA típico está redactado, en parte, de la siguiente manera: "Lo antes posible después de cualquier transferencia de un préstamo hipotecario en virtud de este contrato, y en cualquier caso dentro de los treinta días posteriores a la transferencia, el fiduciario deberá (i) colocar su nombre en cada cesión de hipoteca, como su cesionario, y (ii) hacer que se entreguen para su registro en la oficina pública correspondiente para los registros de bienes raíces las cesiones de las hipotecas al fiduciario". [10]
Las hipotecas calificadas abarcan varios tipos de obligaciones e intereses. Las hipotecas calificadas se definen como "(1) cualquier obligación (incluida cualquier participación o certificado de titularidad beneficiosa en la misma) que esté garantizada principalmente por un interés en bienes inmuebles, y que se transfiera al REMIC el día de inicio a cambio de intereses regulares o residuales, o se compre dentro de los tres meses posteriores al día de inicio de conformidad con un contrato de precio fijo vigente el día de inicio, (2) cualquier interés regular en otro REMIC que se transfiera al REMIC el día de inicio a cambio de intereses regulares o residuales en el REMIC, (3) cualquier hipoteca de reemplazo calificada, o (4) ciertos intereses regulares del FASIT". [11] En (1), "obligación" es ambigua; una lectura amplia incluiría las reclamaciones contractuales, pero una lectura más estricta involucraría solo lo que calificaría como "obligaciones de deuda" según el Código. [12] El IRC define "principalmente garantizado" como tener "sustancialmente todos los ingresos de la obligación... utilizados para adquirir o mejorar o proteger un interés en una propiedad inmobiliaria que, en la fecha de origen, es la única garantía para la obligación" o tener un valor justo de mercado del interés que garantiza la obligación que sea al menos el 80% del precio de emisión ajustado (generalmente el monto que se presta al deudor hipotecario) o sea al menos ese monto cuando se aporta al REMIC. [13]
"Como los documentos fiduciarios son explícitos al establecer un método y una fecha para la transferencia de los préstamos hipotecarios al fideicomiso y al insistir en que ninguna de las partes involucradas en el fideicomiso tome medidas que pondrían en peligro el estado REMIC del fideicomiso, si las transferencias originales no cumplieron con el método y el momento de la transferencia requeridos por los documentos fiduciarios, entonces dichas transferencias tardías al fideicomiso serían nulas". [14] "Si el fideicomiso se expresa en el instrumento que crea el patrimonio del fideicomisario, toda venta, transferencia u otro acto del fideicomisario en contravención del fideicomiso, excepto lo autorizado por este artículo y por cualquier otra disposición de la ley, es nulo". [15]
Las inversiones permitidas incluyen inversiones de flujo de efectivo, activos de reserva calificados y propiedades de ejecución hipotecaria.
Las inversiones de flujo de efectivo son inversiones temporales en activos pasivos que generan intereses (en lugar de dividendos, por ejemplo) de los pagos de hipotecas calificadas que se realizan entre el momento en que el REMIC recibe los pagos y la distribución de ese dinero por parte del REMIC a sus tenedores. Los pagos calificados incluyen pagos de hipotecas de capital o intereses, pagos de contratos de mejora crediticia , ganancias por la enajenación de hipotecas, fondos de propiedades en ejecución hipotecaria, pagos por incumplimiento de garantías de hipotecas y penalizaciones por pago anticipado. [16]
Los activos de reserva calificados son formas de propiedad intangible distintas de los intereses residuales en los REMIC que se mantienen como inversiones como parte de un fondo de reserva calificado, que "es cualquier reserva razonablemente requerida para cubrir el pago total" de los costos de un REMIC o los pagos a los tenedores de intereses debido a incumplimientos, rendimientos inesperadamente bajos o déficits en los intereses por pagos anticipados. Los REMIC generalmente optan por inversiones seguras, de corto plazo y con bajos rendimientos, por lo que normalmente es deseable minimizar el fondo de reserva manteniendo "la calidad crediticia deseada para los intereses de los REMIC". [17]
Los bienes embargados son bienes inmuebles que los REMIC obtienen en caso de incumplimiento. Después de obtener los bienes embargados, los REMIC tienen hasta el final del tercer año para disponer de ellos, aunque el IRS a veces concede prórrogas. Los bienes embargados pierden su condición si un contrato de arrendamiento crea ciertos tipos de ingresos por alquiler, si se llevan a cabo actividades de construcción que no comenzaron antes de que el REMIC adquiriera la propiedad, o si el REMIC utiliza la propiedad en un comercio o negocio sin la ayuda de un contratista independiente y más de 90 días después de adquirirla. [18]
Un REMIC puede incluir cualquier número de clases de intereses regulares; estos suelen identificarse con letras como clase "A", clase "B", etc., y se les asigna una tasa de cupón y las condiciones de pago. [19] Es útil pensar en los intereses regulares como si fueran deuda; tienden a tener un riesgo menor con un rendimiento correspondientemente menor. Los intereses regulares se gravan como deuda. [20] Un interés regular debe designarse como tal, emitirse el día de inicio, contener términos fijos, prever pagos de intereses y cómo se pagarán, y dar derecho incondicional al tenedor del interés a recibir una cantidad específica del capital. [21] Las ganancias se gravan para los tenedores.
Un REMIC puede tener sólo una clase de interés residual. Los intereses residuales tienden a implicar propiedad y se parecen más al capital que a la deuda. Sin embargo, los intereses residuales pueden no ser ni deuda ni capital. "Por ejemplo, si un REMIC es un conjunto segregado de activos dentro de una entidad legal, el interés residual podría consistir en (1) los derechos de propiedad de los activos del REMIC, sujetos a las reclamaciones de los titulares de intereses regulares, o (2) si los intereses regulares toman la forma de deuda garantizada bajo un contrato de emisión, un derecho contractual a recibir distribuciones liberadas del gravamen del contrato de emisión". [22] El riesgo es mayor, ya que los titulares de intereses residuales son los últimos en recibir el pago, pero las ganancias potenciales son mayores. Los intereses residuales deben designarse como tales, emitirse el día de inicio y no ser un interés regular (lo que puede evitarse sin esfuerzo al no ser designado como un interés regular). Si el REMIC hace una distribución a los titulares de intereses residuales, debe ser prorrateada; El requisito prorrateado simplifica las cosas porque generalmente impide que una clase residual sea tratada como múltiples clases, lo que podría descalificar al REMIC. [23]
En la crisis financiera de 2007-2008 , las calificaciones de muchos REMIC colapsaron. Para extraer algunas calificaciones más altas para fines de capital de riesgo regulatorio, varios REMIC se convirtieron en conductos de inversión hipotecaria inmobiliaria retitulizados ( re-REMIC ). En un re-REMIC simple, un inversor transfiere la propiedad de valores respaldados por hipotecas a una nueva entidad de propósito especial ; al transferir una cantidad suficiente de activos a la nueva estructura, los tramos de la nueva estructura pueden recibir una calificación más alta (por ejemplo, una calificación "AAA"). [24] Sin embargo, varios re-REMIC han visto posteriormente sus nuevas calificaciones AAA reducidas a CCC. [25]
Un REMIC puede emitir títulos hipotecarios en una amplia variedad de formas: títulos garantizados por certificados de transferencia de la Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno ( Ginnie Mae ), préstamos enteros, certificados de participación de clase única y títulos respaldados por hipotecas multiclase; títulos de transferencia de clases múltiples y títulos respaldados por hipotecas multiclase; títulos de transferencia de clases múltiples con características de pago rápido o pago lento; títulos con un tramo de deuda subordinada que asume la mayor parte del riesgo de incumplimiento, lo que permite al emisor obtener una mejor calificación crediticia; y obligaciones hipotecarias garantizadas con transferencia mensual de intereses de los bonos, lo que elimina el riesgo de reinversión al brindar a los inversores protección de opción de compra contra el reembolso anticipado.
Los REMIC eliminan muchas de las ineficiencias de las obligaciones hipotecarias colateralizadas (CMO) y ofrecen a los emisores más opciones y mayor flexibilidad. [26] Los REMIC no tienen requisitos mínimos de capital, por lo que pueden vender todos sus activos en lugar de retener algunos para cumplir con los requisitos de colateralización. Dado que los intereses regulares califican automáticamente como deuda, los REMIC también evitan el incómodo riesgo de reinversión que corren los emisores de CMO para indicar deuda. Los REMIC también pueden hacer distribuciones mensuales a los inversores, mientras que las CMO hacen pagos trimestrales. Los intereses residuales de los REMIC disfrutan de más liquidez que los fideicomisos de propietarios, que restringen las transferencias de intereses de capital y de responsabilidad personal. Los REMIC ofrecen más flexibilidad que las CMO, ya que los emisores pueden elegir cualquier entidad legal y tipo de valores. Las capacidades de múltiples clases de los REMIC también permiten a los emisores ofrecer diferentes prioridades de servicio junto con distintas fechas de vencimiento, lo que reduce los riesgos de incumplimiento y la necesidad de mejora crediticia. [27] Los REMIC también son bastante fáciles de usar, ya que la elección de un REMIC no es difícil y la amplia orientación en el Código y en los reglamentos ofrece "un alto grado de certeza con respecto al tratamiento fiscal que puede no estar disponible para otros tipos de MBS". [28]
Aunque los REMIC proporcionan un alivio de la tributación a nivel de entidad, sus actividades permitidas están bastante limitadas "a mantener un conjunto fijo de hipotecas y distribuir pagos actualmente a los inversores". [29] Un REMIC tiene cierta libertad para sustituir hipotecas calificadas, declararse en quiebra, lidiar con ejecuciones hipotecarias e incumplimientos, disponer y sustituir hipotecas vencidas, prevenir incumplimientos en los intereses regulares, pagar por adelantado los intereses regulares cuando los costos excedan el valor de mantener esos intereses, [30] y someterse a una liquidación calificada, en la que el REMIC tiene 90 días para vender sus activos y distribuir efectivo a sus tenedores. [31] Todas las demás transacciones se consideran actividades prohibidas y están sujetas a un impuesto de penalización del 100%, [32] al igual que todas las contribuciones no calificadas.
Para evitar el impuesto del 100% sobre las contribuciones, las contribuciones a los REMIC deben realizarse el día de la puesta en marcha. Sin embargo, las contribuciones en efectivo evitan este impuesto si se dan tres meses después del día de la puesta en marcha, implican una convocatoria de liquidación o una liquidación calificada, se realizan como garantía o son aportadas por un titular de interés residual a un fondo de reserva calificado. [33] Además, los estados pueden gravar los REMIC de acuerdo con las leyes fiscales estatales. [34] "Muchos estados han adoptado exenciones fiscales totales o parciales para las entidades que califican como REMIC según la ley federal". [35]
Los REMIC están sujetos a impuestos federales sobre la renta a la tasa corporativa más alta para los ingresos por ejecución hipotecaria y deben presentar declaraciones a través del Formulario 1066. Los ingresos por ejecución hipotecaria que están sujetos a impuestos son los mismos que los de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) y pueden incluir alquileres contingentes a la obtención de ganancias, alquileres pagados por una parte relacionada, alquileres de propiedades a las que el REMIC ofrece servicios atípicos e ingresos de propiedades ejecutadas cuando el REMIC actúa como distribuidor. [36]
Las normas REMIC en cierto modo exacerban los problemas de ingresos fantasma para los titulares de intereses residuales, que se producen cuando se deben obtener ganancias imponibles sin una ganancia económica correspondiente con la que pagar el impuesto. [37] Los ingresos fantasma surgen en virtud de la forma en que están redactadas las normas tributarias. Existen sanciones por transferir ingresos a no contribuyentes, por lo que los titulares de intereses REMIC deben pagar impuestos sobre las ganancias que aún no tienen.
Entre los principales emisores de REMIC se encuentran la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para la Vivienda ( Freddie Mac ) y la Asociación Hipotecaria Nacional Federal ( Fannie Mae ), los dos principales compradores del mercado secundario de préstamos hipotecarios convencionales, así como conductos hipotecarios operados de forma privada propiedad de banqueros hipotecarios, compañías de seguros hipotecarios e instituciones de ahorro.
Los REMIC fueron autorizados por primera vez por la Ley de Reforma Fiscal de 1986 (la segunda ronda de recortes de impuestos de Reagan ). Se introdujeron en 1987 como el vehículo típico para la titulización de hipotecas residenciales en los Estados Unidos. [38] [39]