En el sector inmobiliario , los derechos aéreos son el derecho de propiedad sobre el "espacio" que se encuentra por encima de la superficie de la Tierra. En términos generales, poseer o alquilar un terreno o un edificio incluye el derecho a utilizar y construir en el espacio que se encuentra por encima del terreno sin interferencias de terceros.
Este concepto legal está codificado en la frase latina Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos (" Quien sea dueño del suelo, es suyo hasta el cielo y hasta el infierno "), que aparece en el derecho romano medieval y se atribuye al glosador del siglo XIII Accursius ; se popularizó notablemente en el derecho consuetudinario en Commentaries on the Laws of England (1766) de William Blackstone ; consulte los orígenes de la frase para obtener más detalles. En el siglo XX, la división de los derechos aéreos de la propiedad subyacente se convirtió en una cuestión importante para el desarrollo inmobiliario, particularmente para los rascacielos en algunas ciudades superpobladas.
Los derechos de propiedad definidos por puntos sobre el terreno se extendían indefinidamente hacia arriba. Esta noción no fue cuestionada hasta que los viajes aéreos se popularizaron a principios del siglo XX. Para promover el transporte aéreo, los legisladores establecieron una servidumbre pública para el tránsito a grandes altitudes, independientemente de la propiedad inmobiliaria. [1]
Las nuevas tecnologías han vuelto a plantear cuestiones sobre la propiedad del "espacio" y los límites ascendentes de la soberanía nacional. Con la llegada de los viajes espaciales por encima de la atmósfera terrestre, a menudo se debate hasta qué punto se extiende la soberanía nacional y, por lo tanto, las naciones pueden regular el tránsito.
En Estados Unidos , la Administración Federal de Aviación (FAA) tiene la autoridad exclusiva para regular todo el " espacio aéreo navegable ", determinando exclusivamente las reglas y requisitos para su uso. [2] En concreto, la Ley Federal de Aviación establece que: "El Gobierno de los Estados Unidos tiene soberanía exclusiva sobre el espacio aéreo de los Estados Unidos" y "Un ciudadano de los Estados Unidos tiene un derecho público de tránsito a través del espacio aéreo navegable". [3] El "espacio aéreo navegable" en el que el público tiene derecho de tránsito se ha definido como "el espacio aéreo a las altitudes mínimas de vuelo o por encima de ellas que incluye el espacio aéreo necesario para garantizar la seguridad en el despegue y aterrizaje de aeronaves". [4]
A menudo se debate la altitud exacta a la que el espacio aéreo sobre terrenos privados puede verse afectado por un "perjuicio sustancial". La jurisprudencia del pasado ha utilizado la altura de 500 pies (150 m) en áreas urbanas o suburbanas [5] y 360 pies (110 m) por encima de la superficie o la estructura más alta en áreas rurales [6] como demarcación de dónde puede producirse un perjuicio a los derechos de propiedad. En aquellos tiempos, esto constituía los límites del "espacio aéreo navegable". Sin embargo, la mayor parte de las decisiones más recientes, que tienen precedentes, sostienen que el apropiamiento puede producirse independientemente de si el vuelo se produjo dentro del espacio aéreo navegable o no y solo debe considerarse el perjuicio a la propiedad [7] . Esto es especialmente importante ya que algunas aeronaves (con o sin tripulación) ahora no tienen altitudes mínimas de vuelo, lo que hace que prácticamente todo el espacio aéreo sea "navegable".
Se debe una compensación financiera a los propietarios cuando el uso de su propiedad se ve sustancialmente afectado por el gobierno federal [8] o por el gobierno estatal [9] , o por el intruso aéreo. [10]
El Congreso ha otorgado autoridad a la FAA para proporcionar fondos para comprar derechos de propiedad en el espacio aéreo (servidumbres de navegación) cerca de los aeropuertos para acomodar el despegue y aterrizaje de aviones. [11]
El bajo costo de los vehículos aéreos no tripulados (también llamados drones) en la década de 2000 volvió a plantear cuestiones legales sobre quién necesita permiso para volar a baja altura: el propietario del terreno, la FAA o ambos. [12] Nunca ha habido un desafío directo a la concesión por parte del gobierno federal del derecho a los ciudadanos a viajar por el espacio aéreo navegable. Como tal, el statu quo es que solo se requiere el permiso de la FAA (a través de una regulación). Sin embargo, los derechos de propiedad existentes sobre la propiedad privada aún permiten demandas civiles de expropiación cuando el uso de la propiedad se ve "sustancialmente afectado" por el uso del espacio aéreo. [13] La FAA también ha reiterado que tiene la autoridad exclusiva para regular este derecho. [14]
El propietario del terreno tiene los derechos exclusivos de desarrollo en el "espacio" sobre sus terrenos. Según el derecho consuetudinario, construir un "resalto" que rompa el plano vertical de la propiedad de un vecino es una intrusión y el propietario de la propiedad tiene el derecho de eliminar la estructura ofensiva. El espacio aéreo es propiedad y conserva los derechos de desarrollo que pueden venderse o transferirse. Así, en una zona densamente poblada del centro de la ciudad, cada propietario de un edificio de la zona puede tener derecho a treinta y cinco pisos de espacio aéreo sobre su propia propiedad. En un escenario posible, los propietarios de un edificio antiguo de sólo tres pisos de altura podrían ganar mucho dinero vendiendo su edificio y permitiendo que se construya un rascacielos de treinta y cinco pisos en su lugar. En un escenario diferente, un promotor de rascacielos puede comprar el espacio aéreo no utilizado de un propietario de terrenos adyacentes para desarrollar un edificio más amplio. En noviembre de 2005, Christ Church en Nueva York vendió sus derechos de desarrollo vertical por una cifra récord de 430 dólares por pie cuadrado, ganando más de 30 millones de dólares con la venta del derecho a construir en el espacio sobre su edificio. [15]
En la mayor parte del Reino Unido, el espacio aéreo que rodea una propiedad se divide en el "estrato inferior" y el "estrato superior". El estrato inferior es el área que rodea y se encuentra por encima de una propiedad y que el propietario puede esperar disfrutar razonablemente; en otras palabras, la interferencia de otros en esta área generalmente se considera un acto de intrusión . Esto puede incluir árboles colgantes o letreros de una propiedad vecina, o movimientos como una grúa que se balancea sobre la propiedad. [16] [17] Sin embargo, el derecho a disfrutar de este espacio aéreo no es un derecho automático a construir en ese espacio sin permiso de planificación .
El estrato superior es el espacio por encima del cual el uso y disfrute ordinarios por parte del propietario de la propiedad son razonables, y está definido vagamente en la Sección 76 de la Ley de Aviación Civil de 1982 como el que comienza entre 500 y 1.000 pies (150 y 300 m) por encima del nivel del techo de la propiedad. En Inglaterra, Gales e Irlanda del Norte, los propietarios de propiedades no tienen derechos sobre el estrato superior, pero en Escocia los derechos generalmente se extienden a coelo usque ad centrum (desde el cielo hasta el centro). [18]
La venta de derechos aéreos en el Reino Unido es generalmente inusual, pero es legal y se está volviendo cada vez más común. [19]
Los ferrocarriles fueron las primeras empresas en darse cuenta del potencial de ganar dinero con sus derechos aéreos. Un buen ejemplo de esto es Grand Central Terminal en la ciudad de Nueva York , donde William J. Wilgus , ingeniero jefe del New York Central and Hudson River Railroad , ideó un plan para obtener ganancias de los derechos aéreos. Al principio, el ferrocarril simplemente construyó una plataforma sobre los patios ferroviarios para permitir la construcción de edificios en lo alto. En 1954, el ferrocarril comenzó a darse cuenta de que podía vender más derechos aéreos y se propuso reemplazar Grand Central Terminal por una torre de 50 pisos. Así es como se construyó el edificio MetLife junto a la estación, después de la protesta pública por la demolición de Grand Central Terminal. [20] Este enfoque se ha utilizado en Chicago desde la construcción del edificio Prudential en 1955 sobre las vías ferroviarias activas del Illinois Central Railroad. [21] En 2017, al oeste del río Chicago, se construyeron River Point y 150 North Riverside sobre las vías que conducen a la estación de Amtrak. [ cita requerida ]
La construcción de plataformas sobre vías de tren sigue siendo potencialmente muy rentable. A mediados de la década de 2000, la Autoridad Metropolitana de Transporte (MTA) de Nueva York intentó vender derechos aéreos a los New York Jets para que pudieran construir el West Side Stadium sobre el West Side Yard de Manhattan , cerca de Penn Station , como parte de la remodelación de Hudson Yards . El megadesarrollo de Hudson Yards finalmente se construyó sobre el patio ferroviario. En Brooklyn, el Barclays Center y el Pacific Park se han construido sobre Atlantic Yards. [ cita requerida ]
De manera similar a los ferrocarriles, los constructores de autopistas han propuesto vender sus derechos aéreos; Boston lo hizo en relación con el Big Dig . [22]
En enero de 2007, la ciudad de Los Ángeles financió una convocatoria de propuestas de estudio de viabilidad por valor de 100.000 dólares para explorar la construcción de un parque en la parte superior de la autopista 101 de EE. UU . y contendría 24 acres (97.000 m2 ) de nuevas zonas verdes. [23]
Notas
Derechos de Desarrollo Transferibles (TDR)