En la legislación inglesa, las tierras no registradas son aquellas que no han sido registradas en el Registro de la Propiedad de Su Majestad . Según los principios residuales de la legislación inglesa sobre la propiedad , en el caso de las tierras no registradas, la prueba del título se basa en títulos de propiedad históricos y en un registro de determinados gravámenes en virtud de la Ley de Gravámenes sobre la Propiedad de 1972 .
En 2013, debido a que el registro de títulos nunca fue obligatorio per se , el 18 por ciento de las tierras en Inglaterra y Gales permanecieron sin registrar. [3] Solo si se producía una transacción identificada en la Ley de Registro de Tierras de 2002, artículo 4, como en el caso de la Ley de Registro de Tierras de 1925 , la tierra se inscribiría obligatoriamente en el registro. Tales eventos han dado lugar a que la cantidad de tierras no registradas disminuya alrededor de un 1 por ciento al año. [4] A partir de 2022, la cantidad de tierras no registradas en Inglaterra y Gales se situó en el 12 por ciento. [5]
El registro voluntario es posible, y los esfuerzos para alentar a los grandes propietarios de tierras a hacerlo contribuyeron a una gran caída en la cantidad de tierras no registradas, de alrededor del 50% en 2005 al 20% en 2012. [4]
Esto significa que para encontrar la "raíz del título" de una propiedad no registrada, y los diversos derechos que otros podrían tener, como servidumbres o convenios, es necesario buscar el conjunto de escrituras pertinentes, que se remonten al menos a 15 años atrás. [6] Si se vende una propiedad no registrada, se activaría el registro, pero aún sería necesaria una búsqueda final de títulos de propiedad.
El primer principio básico de las tierras no registradas era que todos los derechos de propiedad legal vinculaban a todos, independientemente de si alguien los conocía o no. Por lo general, estos derechos figuraban en las escrituras que se conservaban, aunque los derechos de propiedad pequeños, como un contrato de arrendamiento de menos de tres años, no figuraban debido a que estaban exentos de formalidad, como en el caso de las tierras registradas. [7]
El segundo principio era que los derechos de propiedad equitativos vinculaban a todos, excepto a un comprador de buena fe de la propiedad legal sin ningún conocimiento del interés equitativo. Ser un comprador de buena fe era una "defensa absoluta, incondicional e incontestable", [8] de modo que la persona con un interés equitativo solo tendría un derecho exigible contra los activos rastreables recibidos a cambio de la tierra. Ser un comprador a título oneroso significaba no recibir la propiedad como un regalo, [9] y de buena fe significaba actuar de buena fe . A su vez, la buena fe significaba en gran medida lo mismo que comprar la tierra sin tener ningún conocimiento real, [10] y no ser razonable haber sabido, sobre el interés equitativo de otra persona. [11] De acuerdo con la Ley de Propiedad de 1925, artículo 199, y los casos a través de los tribunales, los compradores de tierras estarían vinculados por intereses equitativos previos si el interés "hubiera llegado a su conocimiento si se hubieran realizado las indagaciones e inspecciones que razonablemente se debieron haber hecho". [12] Así, por ejemplo, en el caso Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard , se sostuvo que la presencia de ropa de una divorciada en una casa obligaba a un agente bancario a inspeccionar una propiedad con conocimiento de su derecho equitativo. [13] El esquema general de la ley era hacer todo lo posible para asegurar que las personas no fueran privadas de sus participaciones en sus casas sin su consentimiento plenamente informado y verdadero, pero no llegó a determinar simplemente que los derechos equitativos eran siempre vinculantes.
Además de estas normas básicas, la Ley de Cargas sobre la Tierra de 1972 , que siguió a su predecesora de 1925 , exigía que algunos tipos de cargas debían registrarse en otro registro especial de cargas para tierras no registradas. Según el artículo 2, una hipoteca puisne (una segunda o tercera hipoteca creada después de que una propiedad ya está hipotecada) tenía que registrarse antes de que fuera vinculante, aunque anteriormente hubiera contado como un derecho de propiedad legal. [14]
Otros tipos importantes de cargas que debían registrarse eran los convenios restrictivos y las servidumbres equitativas, [15] un derecho de la Ley de Derecho de Familia de 1996, Parte IV, [16] y un "contrato inmobiliario" (es decir, un derecho futuro a comprar una propiedad o una opción de compra). [17] Sin el registro, esas cargas serían nulas, pero una vez registradas, esas cargas vincularían a todos. [18] El registro iría en contra del nombre del titular del título, aunque esto a veces era propenso a ser confuso si las personas ocasionalmente usaban nombres diferentes (por ejemplo, Francis o Frank). [19] Si una búsqueda oficial del registro no revelaba ningún título, entonces el comprador obtendría buenos derechos legales. [20]
Sin embargo, una injusticia flagrante fue que la Cámara de los Lores sostuvo que las reglas de registro eran estrictas. En Midland Bank Trust Co Ltd v Green , Walter Green le dio a su hijo, Geoffrey, una opción para comprar la propiedad, pero no la registró. Luego Walter cambió de opinión y, sabiendo que Geoffrey no había registrado este contrato de sucesión, transfirió la propiedad a su esposa, Evelyne, por £500 para anular el acuerdo. Aunque el comprador tenía conocimiento real del interés equitativo de Geoffrey, no importaba porque no estaba registrado. En otro ejemplo, se sostuvo en Lloyds Bank v Carrick que una persona que ocupaba efectivamente una casa, que tenía un derecho no registrado para comprar la casa, no podía reclamar un interés primordial (como habría sido posible en un terreno registrado) porque la única fuente del interés era el contrato de sucesión, y sin registro este era nulo. [21]
Siempre se reconocieron las anomalías del sistema, por lo que simplemente se esperaba que las tierras no registradas desaparecieran. [22] La solución, quizás más simple, de aprobar una legislación que exigiera que todo se registrara obligatoriamente, aún no se había adoptado.