El título de Torrens es un sistema de registro y transferencia de tierras, en el cual un estado crea y mantiene un registro de propiedades, que sirve como evidencia concluyente (denominada " indefectibilidad ") del título de la persona registrada en el registro como propietario (dueño), y de todos los demás intereses registrados en el registro.
La propiedad de la tierra se transfiere mediante el registro de una transferencia de título, en lugar de mediante el uso de escrituras . El registrador proporciona un certificado de título al nuevo propietario, que es simplemente una copia del folio correspondiente del registro. El principal beneficio del sistema es aumentar la certeza del título de propiedad de la tierra y simplificar las transacciones relacionadas con la tierra.
Su nombre deriva de Sir Robert Richard Torrens (1812-1884), quien diseñó, presionó y presentó el proyecto de ley de iniciativa parlamentaria que se promulgó como Real Property Act 1858 en la provincia de Australia del Sur , la primera versión del título de Torrens promulgada en el mundo. Torrens basó su propuesta en muchas de las ideas de Ulrich Hübbe , un abogado alemán que vivía en Australia del Sur. El sistema ha sido adoptado por muchos países y se ha adaptado para cubrir otros intereses, incluidos los intereses crediticios (como las hipotecas ), los arrendamientos y los títulos de propiedad horizontal .
El sistema de títulos de Torrens funciona según el principio de "título por registro" (que otorga la alta inevitabilidad de una propiedad registrada) en lugar del "registro de título". El sistema elimina la necesidad de probar una cadena de títulos ( es decir , rastrear el título en el tiempo a través de una serie de documentos). El Estado garantiza el título y el sistema suele estar respaldado por un plan de compensación para aquellos que pierden su título debido a un fraude privado o un error en el funcionamiento del Estado. [1]
En la mayoría de las jurisdicciones, habrá parcelas de tierra que aún no estén registradas. [2]
El sistema Torrens funciona según tres principios: [3]
En el derecho consuetudinario , el vendedor de un terreno debe demostrar su propiedad del mismo rastreando la cadena de propiedad hasta la primera concesión de tierras por parte de la Corona a su primer propietario. Los documentos relacionados con las transacciones con el terreno se conocen colectivamente como " títulos de propiedad " o "cadena de títulos". Este evento puede haber ocurrido cientos de años antes y podría haber tenido docenas de cambios intermedios en la propiedad del terreno. La propiedad de una persona sobre el terreno también podría ser impugnada, lo que podría causar grandes gastos legales a los propietarios de las tierras y obstaculizar el desarrollo.
Ni siquiera una búsqueda exhaustiva de la cadena de títulos le daría al comprador una seguridad completa, en gran parte debido al principio nemo dat quod non habet ("nadie da lo que no tiene") y la posibilidad siempre presente de intereses pendientes no detectados. Por ejemplo, en el caso Pilcher v Rawlins (1872) del Tribunal de Cancillería del Reino Unido , [4] [5] el vendedor transfirió el dominio absoluto a P1, pero conservó los títulos de propiedad y fraudulentamente pretendió transferir el dominio absoluto a P2. Este último solo podía recibir el título retenido por el vendedor; en resumen, nada. Sin embargo, el caso finalmente se decidió a favor de P2, en lugar de P1. Los tribunales de equidad no pudieron decidir en contra de un comprador totalmente inocente (sin notificación). [6]
La posición del common law ha cambiado en aspectos menores gracias a una legislación diseñada para minimizar las búsquedas que debe realizar un posible comprador. En algunas jurisdicciones, se ha establecido una limitación al período de inicio de la tramitación del título que puede exigir un comprador.
El efecto del registro en virtud del sistema de registro de escrituras (también conocido como " título de registro ") era dar al instrumento registrado "prioridad" sobre todos los instrumentos que no están registrados o que no se registran hasta más tarde. El registro de la escritura servía para dar aviso al mundo de la transferencia del título al cesionario nombrado en la escritura. La diferencia básica entre el registro de escrituras y los sistemas Torrens es que el primero implica el registro de instrumentos mientras que el segundo implica el registro del título.
Además, aunque se llevaba un registro de los propietarios de cada tierra, no era fiable y podía ser impugnado en los tribunales en cualquier momento. Las limitaciones del sistema de registro de escrituras implicaban que las transferencias de tierras eran lentas, costosas y, a menudo, incapaces de crear un título de propiedad seguro.
Sir Robert Richard Torrens, registrador general y tesorero de la colonia de Australia del Sur y más tarde miembro de la Cámara de la Asamblea , presionó durante muchos años para que se estableciera un nuevo sistema de títulos de propiedad que mejorara el sistema de transferencia de tierras, que en ese momento era engorroso, lento y costoso. Fue en gran medida responsable de la aprobación del nuevo proyecto de ley en el Parlamento, que se promulgó en 1858 como la Ley de Bienes Inmuebles de 1858. El sistema establecido en este proyecto de ley se conoció como el sistema de títulos de propiedad de Torrens y se basaba en un registro central de todas las tierras en la jurisdicción de Australia del Sur.
Torrens extrajo ideas del sistema de registro de buques mercantes del Reino Unido, experiencia adquirida durante sus años de trabajo como funcionario de aduanas . También utilizó muchas de las ideas incorporadas en la Ley de Ulrich Hübbe , un abogado alemán que vivía en Australia del Sur en ese momento, que tenía un conocimiento experto del sistema de registro hanseático en Hamburgo . [7] [8]
El aspecto central del sistema Torrens es el registro de tierras , en el que se registran todas las transacciones relacionadas con la tierra. El registro puede ser un registro encuadernado en papel, pero hoy en día la mayoría de los registros se guardan normalmente en una base de datos . La propiedad de la tierra se establece en virtud de que el nombre del propietario se registra en el registro del gobierno. El título Torrens también registra las servidumbres y la creación y cancelación de hipotecas .
En el primer registro de un terreno bajo este sistema, se le asigna un número único (llamado número de volumen-folio) que lo identifica por referencia a un plano registrado. El folio registra las dimensiones del terreno y sus límites, el nombre del propietario registrado y cualquier interés legal que afecte el título del terreno. Para cambiar los límites de una parcela de terreno, se debe preparar y registrar un plano revisado. Una vez registrado, el terreno no se puede retirar del sistema. [ cita requerida ]
La transferencia de propiedad de una parcela de tierra se efectúa mediante un cambio de inscripción en el registro. El registrador tiene el deber de garantizar que solo se realicen cambios legalmente válidos en el registro. Para ello, el registrador indicará qué documentación necesitará para asegurarse de que, de hecho, se ha producido un cambio de propiedad. Un cambio de propiedad puede producirse por una venta de la tierra, por la muerte del propietario registrado o como resultado de una orden judicial , por nombrar solo las formas más comunes en que puede cambiar la propiedad. De manera similar, cualquier interés que afecte o limite los derechos de propiedad del propietario registrado, como una hipoteca , también puede anotarse en el registro. Existen normas jurídicas que regulan los derechos y poderes de cada uno de estos intereses en relación con los demás y con terceros.
El Estado garantiza la exactitud del registro y se compromete a indemnizar a quienes se vean perjudicados en sus derechos por un error administrativo. [9] Las reclamaciones de indemnización son muy raras. [10]
La principal diferencia entre un título de derecho consuetudinario y un título de Torrens es que un miembro de la comunidad en general, actuando de buena fe, puede confiar en la información del registro de la propiedad en cuanto a los derechos e intereses de las partes inscritas allí, y actuar sobre la base de esa información. Un posible comprador, por ejemplo, no está obligado a mirar más allá de ese registro. Ni siquiera necesita examinar el Certificado de Título, ya que la información del registro es primordial. [11] Esto contrasta con un título de derecho consuetudinario, que se basa en el principio de que un vendedor no puede transferir a un comprador un interés mayor del que posee. Al igual que en una cadena, el título del vendedor es tan bueno como el eslabón más débil de la cadena de títulos. En consecuencia, si el título de derecho consuetudinario de un vendedor fuera defectuoso de alguna manera, también lo sería el título del comprador. Por lo tanto, es responsabilidad del comprador asegurarse de que el título del vendedor esté fuera de toda duda. Esto puede implicar tanto investigaciones como un examen de la cadena de títulos, lo que puede ser un ejercicio prolongado y costoso cada vez que hay una transacción sobre la propiedad.
Se dice que el propietario registrado de un terreno de Torrens tiene un título inatacable, lo que significa que su título puede ser impugnado solo en circunstancias muy limitadas (ver a continuación).
Se dice que el registro de títulos confiere “inviolabilidad del título” a la persona o personas registradas en el registro como propietarios o copropietarios de tierras. Si bien el concepto de inviolabilidad es similar al de prueba concluyente , en la práctica existen algunas limitaciones a la inviolabilidad y las distintas jurisdicciones tienen leyes y disposiciones diferentes.
Por ejemplo, en el estado australiano de Victoria, el sistema Torrens se manifiesta en la Ley de Transferencia de Tierras de 1958 (Victoria). Tras el registro de un interés y su posterior inscripción en el título, el derecho del propietario registrado sobre ese interés es superior a todos los demás derechos que no sean los enumerados en el artículo 42 de esa Ley, que dispone que el título del titular del interés registrado está sujeto, entre otras cosas , a :
Además, existen otras excepciones o circunstancias que pueden anular la inevitabilidad, tales como:
La adopción del registro de títulos Torrens en toda la Mancomunidad Británica y su contexto legal fueron tratados en profundidad por James Edward Hogg en 1920. [13]
La primera venta de tierras registrada bajo este sistema fue al pastor William Ransom Mortlock (posteriormente elegido miembro de la Asamblea Legislativa de Australia del Sur [14] ) el 25 de agosto de 1858. [15]
A partir de Australia del Sur con la Ley de Propiedad Real de 1858 (que luego fue derogada y reemplazada por la Ley de Propiedad Real de 1886 ), todas las colonias australianas introdujeron el sistema Torrens entre 1858 y 1875. Desde entonces, cada colonia y, desde 1901, cada estado o territorio , ha mantenido su propio registro de títulos de propiedad de tierras.
El sistema Torrens no reemplazó al sistema de derecho consuetudinario , sino que se aplicó únicamente a las concesiones de tierras realizadas después de la introducción del sistema Torrens en la jurisdicción y a las tierras que se registraron voluntariamente de conformidad con la Ley pertinente. En Australia, la mayor parte de las tierras se encuentran actualmente en posesión del sistema Torrens, aunque aún quedan restos del antiguo sistema de títulos de propiedad, denominado "tierras de derecho general". Todas las tierras del Territorio de la Capital Australiana están en régimen de arrendamiento (en la práctica, se trata de una propiedad absoluta de Torrens), mientras que gran parte del Territorio del Norte se encuentra en régimen de arrendamiento de la Corona. El título nativo se reconoce como una forma de propiedad independiente. Algunas tierras siguen siendo tierras de la Corona . [16]
La segunda jurisdicción Torrens en el mundo se estableció en 1861 en la entonces colonia británica de la isla de Vancouver , ahora parte de la provincia canadiense de Columbia Británica . [17] Canadá, a través del Parlamento federal en 1886, implementó el sistema Torrens en los Territorios del Noroeste . [18] Ha seguido siendo utilizado por las tres provincias de las Praderas ( Alberta , Saskatchewan y Manitoba ) en las que se dividió la parte sur de los Territorios del Noroeste. [19] Columbia Británica utiliza un sistema Torrens modificado. Desde 1885, Ontario ha utilizado un sistema inglés, [20] que no es un sistema Torrens, pero tiene propósitos similares. En Ontario, el registro electrónico llevó a que esta versión cubriera casi todas las tierras, pero el registro de escrituras anterior aún rige algunas cuestiones. Para las propiedades que aún estaban bajo registro de escrituras, una regla de 40 años regía el título, pero el gobierno las convirtió bajo un proceso simplificado. [21] Nuevo Brunswick y Nueva Escocia pasaron de un sistema de registro de escrituras a un sistema de títulos Torrens en la década de 2000, y el costo del cambio se cargó al comprador. [22] [23] Las únicas provincias de Canadá que no tienen títulos Torrens son Terranova y Labrador , la Isla del Príncipe Eduardo y Quebec, que es una jurisdicción de derecho civil en lugar de derecho consuetudinario y, en cambio, utiliza el sistema de catastro .
El estatuto Torrens de Fiji es la Ley de Transferencia de Tierras de 1971.
La República Dominicana utiliza el sistema de títulos de propiedad Torrens desde 1920. [24] Todas las propiedades comerciales y la mayoría de los bienes raíces en las principales ciudades están registrados y, por lo tanto, garantizados por el sistema. En el siglo XXI se está acelerando el registro de tierras en las áreas rurales, para promover un mercado inmobiliario más eficiente y eficaz en la República Dominicana.
Irlanda comenzó a aplicar por primera vez el sistema de título Torrens en 1892. Las denominadas tierras registradas (es decir, las tierras que se poseen bajo un título Torrens) se registran en la República de Irlanda mediante un sistema de folios numerados a nivel de condado. El registro de tierras está a cargo de la Autoridad de Registro de la Propiedad, una agencia gubernamental, y registra tanto los títulos de propiedad absoluta como los de arrendamiento, junto con las servidumbres/beneficios, hipotecas y cualquier otro cargo sobre la tierra. Es obligatorio crear un folio en el registro de tierras si se vende/transfiere/subdivide la tierra, se erigen edificios de varios pisos o se crea un nuevo contrato de arrendamiento (de más de cinco años). La gran mayoría de las tierras en Irlanda (por superficie) se poseen bajo título Torrens, ya que el registro obligatorio en el registro de tierras en el momento de la venta ha sido un requisito en las áreas rurales durante muchos años. En 2010, el registro obligatorio se extendió a los condados (más urbanos) de Cork, Dublín, Galway, Limerick y Waterford, extendiendo así el título Torrens obligatorio a todas las partes de la República de Irlanda.
Los británicos implementaron un sistema de títulos Torrens en el Mandato Británico de Palestina , y ha continuado en uso desde la fundación de Israel en 1948. En 2016, aproximadamente el 4% de la superficie del país todavía está registrada bajo un sistema de registro de escrituras anterior a Torrens .
Malasia ha adoptado tres versiones del sistema Torrens:
Nueva Zelanda adoptó un sistema similar a partir de 1870 bajo la Ley de Transferencia de Tierras de 1870 [27] [28] La Ley de Transferencia de Tierras (Registro Obligatorio de Títulos) de 1924 trajo la mayor parte de las tierras restantes del país bajo el sistema Torrens y para 1951 el registro se consideró completo, aunque todavía pueden existir pequeños remanentes de tierra bajo el sistema de escrituras. [29] La Ley de Transferencia de Tierras de 1952 implementó aún más el sistema Torrens. [30] En el siglo XX, académicos y jueces discreparon sobre si interpretar la inevitabilidad como "diferida" o "inmediata". [31] En 1967, el Consejo Privado en Frazer v Walker decidió que un propietario registrado obtendrá un título inevitable sobre un interés o patrimonio tan pronto como se convierta en el propietario registrado del interés o patrimonio (el principio de inevitabilidad inmediata). [32]
La Ley de 1952 fue reemplazada por la Ley de Transferencia de Tierras de 2017. [ 33] La Ley de 2017 introduce una discreción judicial para cancelar el registro del título de un propietario en casos de "injusticia manifiesta", lo que posiblemente frustra la certeza del título considerada fundamental para el principio de inevitabilidad inmediata. [34]
En Nueva Zelanda, la mayor parte de las tierras se encuentran bajo el sistema de títulos Torrens , aunque aún quedan restos del antiguo sistema de títulos de propiedad. El título consuetudinario maorí (título nativo) se reconoce como una forma de propiedad independiente. Algunas tierras siguen siendo tierras de la Corona (es decir, tierras públicas en Nueva Zelanda). [16]
El sistema Torrens se estableció en Filipinas el 6 de noviembre de 1902, mediante la promulgación de la Ley Nº 496 , "Ley de Registro de Tierras", que era prácticamente idéntica a la Ley de Propiedad Inmobiliaria de Massachusetts de 1898. [35] [36]
Rusia adoptó el sistema Torrens poco después de la fundación de la Unión Soviética. [37] Actualmente, el sistema de contabilidad y registro de derechos sobre bienes inmuebles en Rusia está regulado por dos leyes federales, que han adoptado algunos de los elementos y principios del sistema Torrens. La contabilidad de terrenos, edificios y sitios naturales se registra en una base de datos del catastro de bienes inmuebles de conformidad con la ley federal de 2007 No. 221-FZ "Sobre el catastro estatal de bienes inmuebles". [38] Las transacciones del titular de la cuenta de estos objetos se registran en otra base de datos: "el Registro estatal unificado de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos" sobre la base de la ley federal de 1997 No. 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos". [39] Ambas leyes establecieron la apertura de la información del catastro y del registro, y la asignaron a una sola organización responsable de su gestión: Rosreestr. La inscripción en el Registro estatal unificado de derechos sobre bienes inmuebles es una condición necesaria y suficiente para el surgimiento de los derechos de propiedad sobre bienes inmuebles. Para obtener información sobre los bienes inmuebles contenida en el catastro y el registro, se puede acceder a la información más importante sobre un objeto mediante un mapa catastral abierto y suficientemente detallado y estructurado. [40] Mediante formularios web bastante sencillos se puede encontrar y leer parte de la información sobre cualquier objeto inmobiliario. [41] Sin embargo, estas leyes no establecen una responsabilidad total e inmediata del Estado por la exactitud de la información contenida en las bases de datos. En 2015, la Duma Estatal presentó un proyecto de ley que regula el acceso público a la información sobre los propietarios de los bienes inmuebles. [42] El proyecto de ley fue apoyado por el Gobierno. [43] Según algunos expertos, la restricción de la apertura de la información reduce las posibilidades de que el público descubra casos de enriquecimiento ilícito y aumenta los riesgos empresariales. [44]
Arabia Saudita introdujo un sistema Torrens en 2002 con la Ley de Registro de Bienes Inmuebles en Especie, emitida por el Real Decreto Nº 6 de 9/21423H [45]
Singapur adoptó una versión del sistema Torrens a partir de 1960 con la Ley de Títulos de Tierras, Capítulo 157. [46] La conversión de todos los títulos se completó en 2001. [47]
Sri Lanka ha introducido una versión del sistema Torrens conocida como Bim Saviya en virtud de la Ley de Registro de Títulos Nº 21 de 1998. El Departamento de Topografía de Sri Lanka ha iniciado el proceso de topografía de tierras gubernamentales y privadas para su inscripción en el registro Bim Saviya. Hasta la fecha, el proceso no ha finalizado en la topografía y la conversión de las escrituras originales de los propietarios de las tierras en Certificados de Títulos . El programa se ha vuelto muy controvertido, con afirmaciones de que refleja la recuperación de tierras de la corona por parte del gobierno colonial británico de Ceilán en virtud de la Ordenanza de Prevención de Invasiones en Tierras de la Corona Nº 12 de 1840, con el gobierno asumiendo la propiedad de tierras de las que sus ocupantes no pueden probar su propiedad y la alta posibilidad de fraude, la falta de reconocimiento del Certificado de Título emitido bajo el programa Bim Saviya y la falta de disposiciones para la copropiedad. [48] [49] [50]
Tailandia adoptó el sistema Torrens en 1901 después de que el Rey Chulalongkorn estableciera el Departamento de Topografía Real de Tailandia , un Grupo de Servicios Especiales de las Fuerzas Armadas Reales de Tailandia, dedicado al estudio catastral , que es el estudio de parcelas de tierra específicas para definir la propiedad para el registro de tierras y para una tributación equitativa. [51]
Las propuestas para implementar sistemas de títulos Torrens en los Estados Unidos han sido fuertemente rechazadas por la industria de seguros de títulos . El alto costo inicial del registro Torrens es otra barrera para la implementación del sistema. [52]
El sistema Torrens se utiliza en el territorio estadounidense de Guam . [53] Los estados con una implementación limitada incluyen Minnesota , [54] Massachusetts , [55] Colorado , [56] Georgia , Hawái , Nueva York , Carolina del Norte , [57] y Ohio . [56] Anteriormente, Virginia y Washington lo implementaron, sin embargo, el sistema ha sido derogado desde entonces en estos estados. [58] [59]
El estado de Illinois fue el primer estado en adoptar una Ley de Título Torrens, que utilizó un sistema Torrens limitado en el condado de Cook después del Gran Incendio de Chicago , [60] pero se permitió que el sistema expirara el 1 de enero de 1992, después de que se descubrió que era impopular entre los prestamistas y otras instituciones. [61]
California adoptó el Sistema Torrens en 1914 en virtud de una ley de iniciativa. Aunque la participación en el sistema era voluntaria, una vez que un propietario había registrado su tierra, no podía retirarse del sistema. El Sistema Torrens, tal como se adoptó en California, no protegía a los compradores de los defectos causados por gravámenes fiscales federales, procedimientos federales de quiebra o de incompetencia, divorcio o procedimientos sucesorios que afectaran al vendedor. Dado que el sistema había sido adoptado por iniciativa, la legislatura no tenía autoridad para corregir esas deficiencias. [62] Mediante una iniciativa adoptada en 1954, la legislatura recibió autoridad para modificar o derogar el sistema y, en 1955, fue derogado. [63]
Virginia promulgó una opción del sistema Torrens. [64] Sin embargo, nunca se hizo popular y la Ley Torrens fue abolida en 2019. [65] El título de registro es ahora la única forma de registro de títulos de propiedad en Virginia. Washington tuvo el registro voluntario de Torrens hasta junio de 2022, momento en el que se interrumpieron los nuevos registros. Los registros existentes finalizaron el 1 de julio de 2023. [66] [67]
{{cite web}}: CS1 maint: multiple names: authors list (link)