La submedición de servicios públicos es un sistema que permite a un propietario , una empresa de administración de propiedades , una asociación de condominios , una asociación de propietarios u otra propiedad con múltiples inquilinos facturar a los inquilinos el uso individual de los servicios públicos medidos. [ cita requerida ] El enfoque utiliza medidores de agua , medidores de gas o medidores de electricidad individuales .
La submedición también puede referirse al monitoreo del consumo eléctrico de equipos individuales dentro de un edificio, como sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado, iluminación interior y exterior, refrigeración, equipos de cocina y más. Además del medidor de "carga principal" que utilizan las empresas de servicios públicos para determinar el consumo general del edificio, la submedición utiliza "submedidores" individuales que permiten a los administradores de edificios e instalaciones tener visibilidad del uso de energía y el rendimiento de sus equipos, lo que crea oportunidades para ahorrar energía y gastos de capital.
Por lo general, una vivienda con varios inquilinos tiene un medidor maestro para toda la propiedad o un medidor para cada edificio y la propiedad es responsable de la totalidad de la factura de servicios públicos. La submedición permite a los propietarios que suministran servicios públicos a sus inquilinos la capacidad de contabilizar el uso de cada inquilino en términos mensurables. Al facturar de manera justa a cada inquilino por su parte, la submedición promueve la conservación y compensa el gasto de las facturas generadas por un medidor maestro, el mantenimiento y las mejoras de los sistemas de agua de pozo, lagunas o sistemas sépticos. La submedición está permitida legalmente en la mayoría de los estados y municipios, pero los propietarios deben consultar a un proveedor de gestión de servicios públicos para obtener ayuda con el cumplimiento y las regulaciones locales y estatales. [1]
Los usuarios típicos de la submedición son los parques de casas móviles , apartamentos , condominios , casas adosadas , viviendas para estudiantes y áreas comerciales . Por lo general, la submedición de servicios públicos se coloca en situaciones en las que la empresa de servicios públicos local no puede o no quiere medir individualmente el servicio público en cuestión. Las empresas de servicios públicos municipales a menudo se muestran reacias a asumir la medición de espacios individuales por varias razones. Una de las razones es que los inquilinos de espacios de alquiler tienden a ser más transitorios y es más difícil cobrarles. Al facturar solo al propietario, pueden colocar gravámenes sobre la propiedad real si no se les paga (a diferencia de los inquilinos que pueden no saber que existen o que tienen poco que perder si se mudan sin pagar). Las empresas de servicios públicos también prefieren generalmente no tener medidores de agua más allá de su servidumbre (es decir, el límite de la propiedad), ya que las fugas en una línea de servicio estarían antes del medidor y podrían ser una preocupación menor para el propietario de una propiedad. Otras razones incluyen la dificultad para obtener acceso a los medidores para leer, o sistemas eléctricos y plomería no aptos para la submedición. [ cita requerida ]
Antes de la submedición, muchos propietarios incluían el costo de los servicios públicos en el precio total del alquiler o arrendamiento , o dividían el uso de los servicios públicos entre los inquilinos de alguna manera, por ejemplo, de manera equitativa, por metros cuadrados a través de métodos de asignación a menudo llamados RUBS (sistema de facturación proporcional de servicios públicos) o algún otro medio. Sin un medidor para medir el uso individual, hay menos incentivos para identificar ineficiencias del edificio, ya que los otros inquilinos o el propietario pueden pagar la totalidad o parte de esos costos. La submedición crea conciencia sobre la conservación del agua y la energía porque los propietarios e inquilinos son igualmente conscientes de lo que pagarán por estas ineficiencias si no se atienden. [2] La conservación también permite a los propietarios mantener el costo del alquiler razonable y justo para todas las unidades, independientemente de la cantidad de agua o energía que consuman. [3] [4] [5] [6]
Por otra parte, la submedición ofrece a los propietarios de edificios la oportunidad de trasladar sus crecientes costos de electricidad a los inquilinos que no poseen o controlan la eficiencia térmica de la estructura, su aislamiento, ventanas y los principales electrodomésticos que consumen energía. Los propietarios pueden intentar considerar sus cargos por el servicio eléctrico como "alquiler adicional", lo que hace que los inquilinos estén sujetos a desalojo por falta de pago de las facturas de electricidad, lo que no sería posible si fueran clientes directos de la empresa de servicios públicos. [7] En agosto de 2009, la Junta de Energía de Ontario anuló todos los submedidores de los propietarios y permitió que los submedidores futuros se instalaran sólo con el consentimiento informado de los inquilinos, incluida la provisión de auditorías energéticas de terceros a los inquilinos para que puedan calcular el costo total del alquiler más la electricidad. [8]
Algunos productos de submedición se conectan con software que proporciona datos de consumo. Estos datos proporcionan a los usuarios la información necesaria para localizar fugas y áreas de alto consumo. Los usuarios pueden aplicar estos datos para implementar proyectos de conservación o renovación para reducir el uso y los costos, cumplir con los mandatos gubernamentales o participar en programas de construcción ecológica como LEED y Green Globes.
Un sistema de submedición generalmente incluye un "medidor maestro", que es propiedad de la empresa de servicios públicos que suministra el agua, la electricidad o el gas, y el consumo total se factura directamente al propietario de la propiedad. El propietario o administrador de la propiedad luego coloca sus propios medidores privados en espacios individuales de los inquilinos para determinar los niveles de uso individuales y facturar a cada inquilino su parte. En algunos casos, el propietario puede agregar el costo del uso a la factura regular de alquiler o arrendamiento. En otros casos, un tercero puede leer, facturar y posiblemente incluso cobrar por el servicio. Algunas de estas empresas también instalan y mantienen medidores y sistemas de lectura. [ cita requerida ]
Los submedidores de circuito o panel se utilizan para medir el uso de recursos del mismo sistema y así obtener mayores beneficios en términos de seguridad, economía, confiabilidad y comportamiento. Estos brindan información importante sobre el consumo de recursos de los sistemas y equipos de construcción que funcionan en la misma serie. Los submedidores pueden medir el uso de un solo panel o de múltiples puntos dentro de un sistema de paneles mediante submedidores de un solo punto, de múltiples puntos y de circuito derivado. [9]
La última tendencia en submedición es la lectura automática de medidores o AMR, por sus siglas en inglés. Esta tecnología se utiliza para pasar de la lectura del medidor a la facturación por medios electrónicos automatizados. Puede ser mediante computadoras portátiles que recopilan datos mediante sensores táctiles, radios portátiles o de auto, sistemas de red fija donde el medidor tiene un transmisor o transceptor que envía los datos a una ubicación central o transmisión a través de Wi-Fi , conexión celular o Internet . [ cita requerida ]
Aunque técnicamente no se trata de submedición, a veces se utiliza un método alternativo de asignación de costos de servicios públicos llamado RUBS (sistemas de facturación de servicios públicos por proporción) para asignar los costos a los inquilinos cuando la submedición real no es práctica o no es posible debido a limitaciones de plomería o cableado. Este método divide los costos de los servicios públicos por superficie en pies cuadrados, número de ocupantes o alguna otra combinación de proporciones de costos. [ cita requerida ]
Los submedidores adoptan muchas formas. Por ejemplo, la calefacción central en los bloques de apartamentos de Bélgica, Alemania y Suiza a veces se submedi con viales calibrados llenos de líquido, conocidos como repartidores de costos de calefacción , unidos a cada uno de los radiadores de calefacción. La empresa de medición visita los apartamentos aproximadamente una vez al año, lee el nivel de líquido y reemplaza los viales. Algunos propietarios de apartamentos han reemplazado los viales con submedidores electrónicos que transmiten lecturas de temperatura por radio a una unidad maestra en cada apartamento. La unidad maestra, a su vez, transmite las lecturas cotejadas a la empresa de servicios públicos, ahorrando así costos de mano de obra e inconvenientes tanto para el inquilino como para el propietario. La unidad maestra muestra un número que representa el total actual del "valor de calefacción". [ cita requerida ]
El concepto de submedición se "inventó" efectivamente en algún momento de la década de 1920, cuando se redactaron muchas leyes que actualmente afectan a la submedición. [ Aclaración necesaria ] La submedición no se generalizó hasta la crisis energética de mediados de la década de 1970, que impulsó un aumento de la submedición del consumo de gas y electricidad. La submedición del agua comenzó a aumentar a nivel nacional a mediados de la década de 1990, cuando los precios del agua y las aguas residuales comenzaron a aumentar. Sin embargo, la submedición realmente no se afianzó en el mundo de la gestión de propiedades hasta fines de la década de 1980, con los costos cada vez mayores asociados con los servicios públicos y una sociedad más consciente de la conservación del medio ambiente.
El subcontaje de servicios públicos tiene sus orígenes en Dinamarca. En 1902, dos hermanos daneses, Axel y Odin Clorius, fundaron Clorius Controls. La empresa comenzó a trabajar en el desarrollo y la producción de una gama de controladores de temperatura de acción automática. En 1924, Clorius recibió su primera patente para un repartidor de costes de calefacción. El dispositivo estaba destinado a medir el consumo de energía en apartamentos construidos con un sistema de calefacción con caldera común. El dispositivo se conectaba a cada radiador de una unidad de apartamento. Al medir el consumo de energía en cada radiador, se podía preparar una factura de servicios públicos basada en el consumo para cada unidad.
