Desperdicio es un término utilizado en la ley de propiedad para describir una causa de acción que se puede presentar ante los tribunales para abordar un cambio en la condición de un bien inmueble provocado por un inquilino actual que daña o destruye el valor de esa propiedad. Se puede presentar una demanda por desperdicio contra un inquilino vitalicio o arrendatario de un inmueble arrendado , ya sea por un propietario actual o por el propietario de un interés futuro adquirido . El titular de un interés ejecutivo , sin embargo, no está legitimado para hacer valer una acción por despilfarro, ya que su interés futuro no está adquirido . Existen varios tipos diferentes de residuos según la ley.
El desperdicio voluntario (a veces llamado desperdicio afirmativo ) es cualquier cambio realizado en el patrimonio que intencionalmente o por negligencia causa daño al patrimonio o agota sus recursos, a menos que este agotamiento sea una continuación de un uso preexistente. Algunas jurisdicciones siguen lo que se llama la doctrina de las minas abiertas , que permite la excavación continua de cualquier mina en la propiedad que ya esté abierta, pero prohíbe la apertura de nuevas minas. Sin embargo, la mayoría de las jurisdicciones ahora siguen una doctrina que permite cualquier actividad necesaria para continuar la explotación de un recurso en particular, si la tierra ya ha sido utilizada para ese propósito.
El despilfarro permisivo es la falta de mantenimiento del patrimonio, ya sea física o financieramente. En lugar de requerir un mal acto por parte del inquilino, esto requiere que el inquilino vitalicio o el arrendatario de un inmueble arrendado no realice las reparaciones ordinarias , no pague impuestos o pague intereses sobre la hipoteca.
El desperdicio de mejora es una mejora de una propiedad que cambia su carácter incluso si el cambio aumenta el valor del terreno. Según el derecho consuetudinario inglés , cuando se produce un despilfarro de mejora, el interesado puede recuperar del arrendatario el coste de restaurar el terreno a su estado original. Esto se basa en la jurisprudencia tradicional del derecho consuetudinario que supone que el otorgante tenía la intención de mantener la propiedad en su condición original.
La persona A tiene un patrimonio vitalicio actual de tres acres de tierra con un hermoso bosque y la casa histórica de su familia. La persona B está dispuesta a heredar el patrimonio después de que A muera. A B le encanta estudiar ascendencia y espera algún día vivir en el edificio histórico en el terreno de su familia. En cambio, A decide que el terreno sería más valioso como club nocturno y elabora un plan de negocios para transformar la antigua propiedad en un nuevo lugar de encuentro nocturno. B puede demandar a A por despilfarro y obtener una orden judicial que impida la construcción del club. Incluso si el club está dispuesto a ganar dinero y la antigua casa familiar es un desastre sin valor en pésimas condiciones, B todavía tiene derecho a impedir que A mejore la propiedad.
Si A realmente construye el club, entonces B puede demandar por el costo de demoler la nueva estructura y devolver el terreno a su condición original.
En los Estados Unidos, por lo general no se conceden indemnizaciones por residuos de mejora, especialmente si es probable que la mejora de la propiedad dure mucho tiempo. La política detrás de este cambio en el derecho consuetudinario es fomentar las mejoras y el desarrollo económico, incluso a costa del cambio histórico.
Existe una excepción a esta doctrina cuando un inquilino a largo plazo realiza un cambio que aumenta el valor de la propiedad de una manera que refleja un cambio en la naturaleza y el carácter de las propiedades vecinas. Si un inquilino derriba una casa y construye una fábrica en una propiedad en un área en la que las residencias generalmente han sido reemplazadas por industrias, el inquilino no será responsable por el desperdicio.
En Melms v. Pabst Brewing Co. , 79 NW 738 (Wis. 1899), la planta de Pabst Brewing Company invadió una casa residencial. El propietario de la casa quería convertir el terreno para uso comercial, pero tenía una propiedad que limitaba el terreno a fines residenciales. El tribunal sostuvo que las propiedades vecinas habían cambiado suficientemente la naturaleza del área y permitieron al propietario convertir el terreno a pesar de la existencia de posibles desperdicios de mejora.
Según la ley inglesa y la ley australiana , el despilfarro equitativo es el despilfarro que un inquilino vitalicio tiene derecho a cometer según el derecho consuetudinario pero que está restringido por un tribunal de equidad . Esta doctrina encaja en el marco más amplio de la equidad, en el que un derecho legal a hacer algo no es tan ilimitado que sea imposible abusar de ese derecho. Un arrendatario vitalicio al que se le concede una finca "sin acusación de despilfarro" (no podrá ser demandado por despilfarro) no podrá cometer actos de destrucción flagrante incompatibles con el uso fructífero del terreno. Por ejemplo, una mansión no puede ser despojada de sus vidrios, madera o tuberías ( Vane contra Lord Barnard ), ni el inquilino vitalicio puede talar árboles de valor ornamental ( Turner contra Wright ).
Cuando un tribunal determina que un inquilino está despilfarrando, existen varias soluciones posibles que se pueden tomar:
Kentucky tiene un remedio particularmente severo para el desperdicio voluntario. Una persona que ha cometido un despilfarro voluntario sin el permiso escrito del titular del interés futuro se ve obligada a pagar daños triples al titular del interés futuro, y el interés presente de la persona (ya sea un patrimonio vitalicio o un arrendamiento) se rescinde automáticamente. . [1]
Missouri tiene dos estatutos que prescriben un duro remedio para el desperdicio. Allí, una persona que haya cometido un despilfarro voluntario sin el permiso escrito del titular del interés futuro se ve obligada a pagar una indemnización triple. En algunos casos, el demandante ha podido recuperar el triple de daños dos veces: una por despilfarro voluntario y otra por despilfarro cometido sin sentido. [2]
Si el demandante puede demostrar que el demandado actualmente se dedica a desperdiciar la tierra de forma voluntaria o permisiva, el tribunal puede prohibir (o detener) la actividad; sin embargo, los tribunales se muestran reacios a prohibir el desperdicio de mejoras a menos que la propiedad que se destruye tenga algún valor histórico único.