Un servicio de listado múltiple ( MLS , también sistema de listado múltiple o servicio de listado múltiple ) es una organización con un conjunto de servicios que los corredores inmobiliarios utilizan para establecer ofertas contractuales de cooperación y compensación (entre corredores) y acumular y difundir información para permitir las tasaciones. La base de datos y el software de un servicio de listado múltiple son utilizados por los corredores inmobiliarios en el sector inmobiliario (o en otras industrias, por ejemplo, corredores de aeronaves [1] ), que representan a los vendedores bajo un contrato de listado para compartir ampliamente información sobre propiedades con otros corredores que pueden representar a compradores potenciales o desear trabajar con el corredor de un vendedor para encontrar un comprador para la propiedad o el activo. Los datos de listado almacenados en la base de datos de un servicio de listado múltiple son la información de propiedad exclusiva del corredor que ha obtenido un acuerdo de listado con el vendedor de una propiedad.
Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de EE. UU .:
A fines del siglo XIX, los agentes inmobiliarios se reunían regularmente en las oficinas de sus asociaciones locales para compartir información sobre las propiedades que estaban tratando de vender. Acordaron compensar a otros agentes que ayudaran a vender esas propiedades, y así nació el primer MLS, basado en un principio fundamental exclusivo de las agencias inmobiliarias organizadas: Ayúdame a vender mi inventario y yo te ayudaré a vender el tuyo. [2]
El término "MLS" se considera genérico en los Estados Unidos y no puede ser una marca registrada. Las MLS pueden ser propiedad de asociaciones de agentes inmobiliarios individuales, conglomerados regionales de múltiples asociaciones o cooperativas independientes de corredurías de bienes raíces y ser operadas por ellas. No existe una única MLS autorizada. Sin embargo, existe un estándar de datos para los sistemas MLS. La Real Estate Standards Organization proporciona el Diccionario de datos [3] para términos y estructuras de datos inmobiliarios comunes, y la API web RESO [4] para el transporte de datos. Un estándar de transporte de datos común anterior, RETS , ha quedado obsoleto.
El objetivo principal de un MLS es proporcionar una herramienta para publicar una "oferta unilateral de compensación" por parte de un corredor que ofrece la propiedad a otros corredores participantes en ese MLS. En otras palabras, la tasa de comisión que ofrece el corredor que ofrece la propiedad se publica dentro del MLS para otros corredores que cooperan. Esta oferta de compensación se considera una obligación contractual; sin embargo, se puede negociar en cualquier momento entre el corredor que ofrece la propiedad y el corredor que representa al comprador. Muchos agentes inmobiliarios consideran que la comisión no es negociable después de recibir una oferta, pero la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios afirma que se puede negociar en cualquier momento. [5] Dado que la comisión por una transacción, así como las características de la propiedad, están contenidas en el sistema MLS, es en el mejor interés de los corredores mantener datos precisos y oportunos.
El beneficio adicional de los sistemas MLS es que un suscriptor de MLS puede buscar en un MLS y recuperar información sobre todas las casas en venta de todos los corredores participantes. Los sistemas MLS contienen cientos de campos de información sobre las características de una propiedad. Estos campos son determinados por profesionales inmobiliarios que tienen conocimientos y experiencia en ese mercado local.
En la actualidad, existen 529 Servicios de Listado Múltiple en los EE. UU. Son propiedad de asociaciones de agentes inmobiliarios de forma individual, colectiva o, en un pequeño número de casos, de corredores. No son de libre acceso para cualquiera y se debe pagar una tarifa para ser usuario. Además, solo los agentes inmobiliarios, corredores y tasadores con licencia pueden pertenecer a un MLS.
En respuesta, la Comisión Federal de Comercio investigó, encontró varias violaciones de las leyes antimonopolio y llegó a acuerdos con cinco MLS para permitir la libre competencia en materia de listados. [6] Un MLS, Realcomp en Michigan, se negó a llegar a un acuerdo de conciliación/consentimiento con la FTC, afirmando que tenía derecho a ocultar listados de tiendas de descuento porque dicha competencia es perjudicial para los ingresos de sus miembros. [7] En 2006, la FTC presentó una demanda contra el MLS Realcomp alegando violaciones de las leyes antimonopolio federales y supresión de la libre competencia. [8] La demanda fue a juicio en 2007 y la FTC perdió, [9] pero ganó el caso en una sentencia unánime de 4-0 en apelación en 2009. [10]
En Canadá, la Oficina de Competencia ha puesto bajo escrutinio e investigación a CREA y la empresa de corretaje inmobiliario Realtysellers (Ontario) Ltd., exmiembro de CREA, ha presentado una demanda por el control de la organización sobre el sistema MLS canadiense. [11] En 2001, se creó Realtysellers (Ontario) Ltd., una empresa de bienes raíces de descuento que redujo el papel de los agentes y las comisiones que cobran a los compradores y vendedores de viviendas. La empresa de corretaje cerró más tarde y presentó una demanda por 100 millones de dólares contra CREA y TREB, alegando que habían incumplido un acuerdo extrajudicial previo que las partes habían firmado en 2003.
Listings of India, especializada en servicios de listado múltiple (MLS), lanzó una plataforma en diciembre de 2015 en India, por primera vez, para conectar a todos los agentes/corredores/agencias/promotores/constructores de bienes raíces autorizados a través de una plataforma; para exhibir sus listados de propiedades para una exposición más amplia dentro de la red. [12]
La Asociación Filipina de Juntas Inmobiliarias (PAREB) opera PAREB MLS, un servicio de listado múltiple (MLS) que proporciona intercambio de listados de propiedades en tiempo real en todo el país entre los corredores de PAREB.
El Servicio de Listado Múltiple de Vietnam se inició en 2010. [13] El MLS en Vietnam se basa en el modelo estadounidense, con algunos cambios para adaptarse a las diferentes condiciones del mercado local. En particular, el sistema admite listados de agencias abiertas , así como listados MLS, ya que el mercado actual opera principalmente con el modelo de agencias abiertas. Sin embargo, los listados FSBO no están permitidos.
No existe un MLS general para Australia; sin embargo, la empresa privada Investorist opera un MLS especializado para propiedades sobre plano, que es utilizado por algunos desarrolladores y agentes principales australianos. Investorist también es utilizado por agentes internacionales.
realestate.com.au Pty. Ltd. opera Property Platform, que permite realizar reservas en tiempo real y procesar tarifas de reserva a través de comercio electrónico. [14]
Solución de listado multinivel de bienes raíces de Bahréin: mlsBH es una versión localizada y mejorada del servicio MLS basado en RETS, pero aún se encuentra en su etapa inicial de implementación e integración dentro del sector inmobiliario de Bahréin. mlsBH es propiedad de una empresa privada y está operada por ella [15] desde 2015 [16] y, a diferencia de los MLS convencionales, no se limita a tratar solo con corredores. A través de RealtorBH, un conjunto de clases FSRBO que, junto con las clases extendidas de corredores, se les facilita enviar directamente sus listados exclusivos, que después de la verificación se centralizan en mlsBH. Además, también sindica directamente listados centralizados en RealtyBH, un comparable local de Zillow de EE. UU. Con la introducción de Bahrain RERA en 2018, los operadores de mlsBH se alinearon con las políticas del regulador.
El MLS en Israel ha estado funcionando desde 1990 sólo en Jerusalén. [17] El Servicio de Listado Múltiple de Israel comenzó en 2013 y es administrado por Multiple Listing Service LTD. [18]
En la República Checa no existen servicios MLS. Con una alta demanda y un excedente reducido de propiedades disponibles, no es necesario que los agentes dividan la comisión, ya que no faltan compradores.
En Italia existen muchas MLS y es posible elegir entre diferentes software que permiten a las agencias inmobiliarias gestionar y compartir sus propiedades con otras o sindicar sus anuncios en la web, o ambas cosas, como sucede en MLS Agent RE y, a fecha de 2021, tenía el 89,22% de las cuotas de mercado según se indica en el informe "Reti e Aggregazioni Immobiliari 2021". A diferencia del modelo estadounidense, en Agent One no existe obligación para los miembros de incluir propiedades en la MLS.
Aunque en muchos países faltan regulaciones en materia de transacciones inmobiliarias, últimamente se intenta alinearlas con las de los mercados desarrollados, entre las cuales la única gestionada directamente por agentes inmobiliarios es la “confederazione reti Mls”. La confederación reúne una serie de redes locales mls que se adhieren al código ético de la confederación, y se diferencia de otras redes mls en Italia por la obligación de precalificar las propiedades y la puesta en común de la lista completa de propiedades. El sitio de la confederación para los clientes, que pueden elegir al agente inmobiliario independientemente de que sea el titular de la asignación o no, es immobilimls.
El Servicio de Listado Múltiple (MLS) de UltraIT es una red de agentes inmobiliarios "exclusivamente para comerciantes". Los agentes suscritos al MLS tienen la capacidad de buscar en esta base de datos propiedades en venta y alquiler de un número cada vez mayor de agentes inmobiliarios suscritos, lo que proporciona a cada agente la capacidad de acceder y buscar en el sistema MLS de UltraIT decenas de miles de propiedades en todo el mundo, que actualmente incluyen Chipre, Turquía, Portugal y áreas de España como la Costa Blanca, Costa del Sol, Barcelona y Tenerife. All Entrepreneur Real Estate Agents (TUGEM) de Turquía ha iniciado una base de datos basada en MLS con sus miembros, principalmente marcas internacionales que trabajan en Turquía. TUGEM ha iniciado una relación de trabajo con www.cepi.eu/ y www.nar.realtor para fusionar sus recursos. El Ministerio de Registro de la Propiedad de Turquía ha iniciado el portal web www.yourkeyturkey.gov.tr para trabajar con TUGEM y TUGEM GLOBAL para ampliar sus servicios y su base de datos de todos los listados e información del registro de la propiedad. TUGEM planea lanzar su sistema MLS completo a mediados de 2021.
En el Reino Unido, existen sistemas de listado múltiple (MLS) a través de algunos proveedores de software de agentes, pero muchos de ellos han diseñado su software para que funcione solo en una empresa (normalmente para empresas que trabajan en un gran espacio de oficinas). Uno de los obstáculos para el MLS tradicional es que las agencias tienen paquetes de software mixtos que no les permiten compartir datos entre empresas, por lo que el MLS en el Reino Unido está en sus inicios y ahora existe una plataforma de datos cruzados a través de INEA.
Historia de la MLS en el Reino Unido. En la década de 1980 y principios y mediados de la de 1990, los agentes trabajaban juntos de forma muy similar a los primeros agentes inmobiliarios de Estados Unidos y Canadá, mediante formularios en papel que tenían casillas para marcar que ofrecían una lista de un agente a los subagentes. Se adjuntaban los detalles de la propiedad acordados previamente con el propietario para su exactitud, un negativo fotográfico de la foto; más tarde se llevó a cabo un procedimiento similar por correo electrónico y un archivo gráfico de computadora. Los agentes involucrados podían copiar y procesar los datos de la propiedad en papel o en el correo electrónico. El agente principal era tratado como el vendedor; todo el progreso de las ventas pasaba por él y la comisión se dividía al finalizar.
Los años oscuros: a finales de los años 90, muchas de las agencias más pequeñas fueron adquiridas por empresas más grandes, lo que rompió muchas de las relaciones MLS que existían. Llegaron más opciones de software (todas en competencia) y, como las empresas de software no trabajaban juntas, sus colectivos de agentes se fragmentaron por restricciones de software no colaborativas fuera del grupo. Cuando los grandes portales inmobiliarios ganaron terreno en la década de 2000, los agentes del Reino Unido comenzaron a trabajar solos, ya que todos podían cargar sus datos en las mismas plataformas de portales.
MLS en la actualidad: En el Reino Unido existen varios sistemas MLS en ciernes que intentan conectar a los agentes de manera horizontal. INEA, [19] Lonres [20] y AgentHub.com [21] son ejemplos de sitios que cumplen funciones similares a sus contrapartes MLS en los EE. UU., sin embargo, no hay datos suficientes para concluir que alguno de estos sistemas se use de manera popular en todo el país.
El futuro de la MLS en el Reino Unido: El futuro de la MLS en el Reino Unido es incierto en el momento de escribir este artículo (2017). Dado que la mayoría de los compradores de viviendas comienzan a buscar propiedades en línea a través de portales inmobiliarios nacionales [22] , parecería que la necesidad de compartir propiedades entre agencias ha disminuido significativamente. Los grandes portales inmobiliarios del Reino Unido mejoran enormemente la liquidez en el mercado inmobiliario residencial al conectar a los compradores con los agentes en un entorno rico en información. En esencia, el intercambio horizontal de inventario entre agentes, que antes se realizaba a través de la MLS, ahora se reemplaza por una interacción vertical entre los agentes inmobiliarios y los portales de publicidad centralizados como Rightmove y Zoopla .
Dicho esto, no es del todo inconcebible que se introduzcan en el mercado nuevos sistemas que compartan información horizontalmente, no sólo entre agentes (con arreglo a un acuerdo de reparto de honorarios), sino también con otros participantes en la transacción, como los deudores hipotecarios y los tasadores. Además, las agencias inmobiliarias del Reino Unido han mostrado resistencia a las tarifas infladas que cobran los grandes portales inmobiliarios. En cualquier caso, el futuro de los MLS en el Reino Unido probablemente estará determinado por los cambios en la legislación sobre competencia, los comportamientos de los consumidores y el ritmo de los avances tecnológicos.
Existen dos organizaciones inmobiliarias principales en Costa Rica: CRGAR (Costa Rica Global Association of Realtors [23] ), y CCCBR (Cámara Costarricense de Comercio de Bienes Raíces). [24] De estas dos asociaciones, solo CRGAR cuenta con un sistema MLS [25] implementado.
CRGAR está asociada con la NAR [26] (una Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios con sede en EE. UU.). Según el sitio web de CRGAR, a octubre de 2019 tenían poco más de 120 agentes individuales miembros y patrocinadores. [27]
Se desconoce el número real de agentes inmobiliarios en Costa Rica. La ley no exige que los agentes cumplan con ningún requisito mínimo de licencia ni que se afilien a ninguna asociación para convertirse en agentes inmobiliarios. Cualquiera puede ser agente sin necesidad de una calificación previa.
Algunas empresas inmobiliarias privadas han creado sus propios sistemas MLS, algunas afirmando ser el único MLS oficial, pero no están afiliadas directamente a ninguna asociación inmobiliaria con sede en Costa Rica.
En América del Norte, los sistemas MLS están regidos por entidades privadas y las normas las establecen dichas entidades sin supervisión estatal o federal, más allá de las normas estatales individuales en materia de bienes raíces. Los sistemas MLS establecen sus propias normas de membresía, acceso e intercambio de información. Un MLS puede ser propiedad de una empresa de bienes raíces, una junta o asociación de agentes inmobiliarios de un condado o región, o una asociación comercial, y estar operado por ellas. No se requiere ser miembro del MLS para ejercer la intermediación inmobiliaria. [ cita requerida ] La lista más actualizada de MLS de América del Norte muestra más de 500 organizaciones en Canadá y Estados Unidos. [28]
En Canadá, el MLS nacional es un sistema cooperativo para los miembros de la Asociación Canadiense de Bienes Raíces (CREA), que trabaja a través de las 101 juntas de bienes raíces de Canadá y 13 asociaciones provinciales/territoriales. Tanto los términos Realtor como MLS son marcas registradas tanto para los miembros como para los datos de la CREA. La Junta de Bienes Raíces del Gran Vancouver afirma haber sido pionera en el primer MLS en Canadá. [29] Un sitio web de acceso público permite a los consumidores buscar un subconjunto agregado de la base de datos MLS de cada junta participante de listados activos, brindando detalles limitados y dirigiendo a los consumidores a contactar a un agente de bienes raíces para obtener más información.
Si bien la mayoría de las agencias inmobiliarias participan en el MLS nacional, conocido como el Sistema de Distribución de Datos, otras proporcionan listados a un servicio con sede en Quebec conocido como Centris. Otras, como la Junta Regional de Bienes Raíces de Toronto (TRREB), operan su propio MLS.
En 2007, la agencia inmobiliaria Realtysellers cerró después de alegar que CREA y TRREB habían modificado sus reglas para obstaculizar los servicios de MLS de tarifa plana en nombre de quienes vendían casas ellos mismos. En 2010, CREA llegó a un acuerdo con la Oficina de Competencia y acordó permitir los listados de tarifa plana. Sin embargo, algunas juntas inmobiliarias continuaron prohibiendo la práctica, citando interpretaciones de leyes provinciales que requieren que quienes comercian con bienes raíces tengan licencia. Los proveedores sin tarifa plana cuestionaron el argumento, alegando que sus servicios no eran diferentes a publicar listados en clasificados y que no estaban necesariamente comerciando. [30] [31] En 2015, la Oficina de Competencia inició un caso federal contra la TRREB "con la esperanza de romper el dominio de la industria inmobiliaria sobre el Servicio de Listados Múltiples". [32]
En México, los sistemas MLS han tardado en implantarse, aunque ha habido numerosos intentos de crear una red nacional. El primer sistema MLS se originó en Puerto Vallarta como www.MLSVallarta.com en 1988 y existió durante un breve período en la región de Los Cabos como MLSCabo.com a principios de los años 90. Se originaron en estos dos mercados, ya que la mayoría de los compradores son estadounidenses o canadienses y están familiarizados con los beneficios de un sistema inmobiliario MLS en sus propios mercados locales. Los sistemas MLS no han tenido tanto éxito en otras partes de México. El sistema de Cabo pasó por algunos cambios estructurales antes de contratar el software FLEX MLS en 2010. Hoy en día, representa a más de 90 corredores en el estado de Baja California Sur, y ahora se llama MLS BCS (www.mlsinbajasur.com), que opera como una corporación en la que cada corredor suscriptor puede poseer una acción con derecho a voto. Los corredores y agentes se inscriben a través de MLS BCS al cumplir con los requisitos y comprometerse a seguir un estricto conjunto de políticas y procedimientos operativos, que requieren que cada listado sea exclusivo y que el corredor tenga un archivo completo de registros de propiedad en su oficina en cada listado. Se ha invitado a MLS BCS a participar en el consejo de supervisión del nuevo Registro de Licencias de Agentes Inmobiliarios, ayudando a redactar el Código de Ética para la ley de Licencias Estatales de 2017. MLS BCS es generalmente reconocido como el modelo para la operación de MLS en el país. En Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, MLSVallarta.com todavía brinda servicios a la región como el sistema MLS más antiguo y de mayor duración en México. MLSVallarta es un sistema MLS privado e independiente, con membresía para corredores y desarrolladores calificados. Las asociaciones de bienes raíces de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit formaron su propio sistema MLS en 2012, conocido como www.VallartaNayaritMLS.com, adoptando el mismo sistema FLEX utilizado en la región de Los Cabos. Existen reglas de membresía para ambos sistemas en Vallarta y solo las empresas inmobiliarias legales pueden solicitar la membresía. Ambos son utilizados por corredores locales, desarrolladores y el público comprador/vendedor.
En 2020, había 580 MLS en los EE. UU. [33] y esa cifra estaba disminuyendo debido a las tendencias de consolidación. El MLS más grande de los Estados Unidos es actualmente el California-Regional Multiple Listing Service (CRMLS), que representa a 110 000 profesionales del sector inmobiliario. Otros MLS notables incluyen Bright MLS con más de 109,000, Stellar MLS con más de 75,000 suscriptores, First MLS en Atlanta con más de 50,000 suscriptores, MetroList ubicado en el norte de California con más de 22,500 suscriptores, [34] Midwest Real Estate Data (MRED) con 40,000 miembros que prestan servicios en Chicago y el norte de Illinois, [35] MLS Property Information Network (MLS PIN) con 37,000 suscriptores que prestan servicios en Massachusetts y áreas de Nueva Inglaterra y Nueva York, [36] Arizona Regional Multiple Listing Service (ARMLS) [37] en Arizona que presta servicios a 42,000 miembros en el área metropolitana de Phoenix, y SmartMLS en Connecticut que presta servicios a más de 17,000 miembros. [38]
Aunque los demás distritos y Long Island tienen varios MLS diferentes [ cita requerida ] , el MLS nunca se ha afianzado en Manhattan. Un pequeño grupo de corredores formó la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Manhattan y opera MLSManhattan.com. MLSManhattan tiene una pequeña fracción del inventario activo total en Manhattan. El MLS Bronx Manhattan North también ofrece cobertura en el norte de Manhattan. Tampoco ha logrado una adopción generalizada por parte de los corredores.
La base de datos predominante es operada por la Real Estate Board of New York (REBNY), una entidad no inmobiliaria que se separó de la National Association of Realtors en 1994. [39] REBNY opera una base de datos llamada RLS, que significa REBNY Listing Service. Un predecesor de RLS se comercializó como ROLEX (REBNY Online Listing Exchange), antes de que Rolex Watches reclamara una infracción de marca registrada.
Al igual que MLS, RLS tiene datos de propiedades bajo contrato, vendidas y días en el mercado, y también listados de propiedades en alquiler. Hay una base de datos que, en 2011, estaba programada para convertirse al estándar RETS más conocido en enero de 2012. El portal RLS está poblado por varias bases de datos privadas que incluyen RealtyMX (RMX), Online Residential (OLR) y Realplus, otra base de datos patentada disponible para Manhattan Brokers. Estas bases de datos intercambian datos continuamente, creando de manera efectiva varios sistemas separados con datos esencialmente similares. Otro proveedor, Klickads, Inc D/B/A Brokers NYC, propiedad de Lala Wang, presentó una demanda en 2007 para ser incluido en la lista de firmas autorizadas a participar en el Portal. REBNY también eximió a las principales corredurías, incluidas Douglas Elliman, Corcoran, Stribling y Bellmarc, como participantes del Portal.
Las agencias inmobiliarias de Manhattan que se comprometen seriamente son miembros de REBNY, por lo que es posible encontrar que la gran mayoría de los listados actualizados y válidos en Manhattan están representados por RLS. El RLS de REBNY exige que todos los listados se ingresen y difundan en un plazo de 24 horas (hasta 2007, se permitía el ingreso de datos en 72 horas para las agencias que no tenían entrada de datos los fines de semana). [40]
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) ha establecido políticas que permiten a los agentes mostrar información MLS limitada en sus sitios web bajo un sistema conocido como IDX o Internet Data Exchange . La NAR tiene una participación accionaria en Move Inc. , la empresa que opera un sitio web al que se le han otorgado derechos exclusivos para mostrar información MLS significativa.
Mediante las herramientas de búsqueda IDX disponibles en la mayoría de los sitios web de los agentes inmobiliarios (así como en muchos sitios de agentes individuales), los compradores potenciales pueden ver las propiedades disponibles en el mercado, utilizando funciones de búsqueda como ubicación, tipo de propiedad (unifamiliar, alquiler, terreno baldío, dúplex), características de la propiedad (número de dormitorios y baños) y rangos de precios. En algunos casos, se pueden ver fotos. Muchas permiten guardar los criterios de búsqueda y recibir actualizaciones diarias por correo electrónico de las propiedades recientemente disponibles. Sin embargo, si un comprador potencial encuentra una propiedad, aún deberá comunicarse con el agente inmobiliario (o con su propio agente) para ver la casa y hacer una oferta.
En septiembre de 2005, el Departamento de Justicia de los Estados Unidos presentó una demanda antimonopolio contra la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios por la política de la NAR que permitía a los corredores restringir el acceso a su información MLS para que no apareciera en los sitios web de ciertos corredores que operan únicamente en la web. [41] Esta política se aplicaba a entidades comerciales que también son corredores con licencia, como HomeGain, que captan clientes mediante publicidad en Internet y luego proporcionan referencias a agentes locales a cambio de una tarifa del 25% al 35% de la comisión.
Las demandas antimonopolio del Departamento de Justicia también incluyen las normas de la NAR que excluyen a ciertos tipos de corredores de la membresía en los MLS. La NAR ha revisado sus políticas sobre permitir el acceso en sitios web operados por corredores miembros y otros a lo que podría considerarse como datos de propiedad exclusiva. [42]
El caso se resolvió en mayo de 2008, cuando la NAR acordó que las agencias de bolsa de Internet tendrían acceso a los mismos listados que las agencias de bolsa tradicionales. [43]
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