Los agentes y corredores inmobiliarios son personas que representan a vendedores o compradores de bienes raíces o propiedades inmobiliarias . Si bien un corredor puede trabajar de forma independiente, un agente generalmente trabaja bajo la supervisión de un corredor autorizado para representar a los clientes. [1] Los corredores y agentes tienen licencia del estado para negociar acuerdos de venta y administrar la documentación necesaria para cerrar transacciones inmobiliarias. Por lo general, se recomienda a los compradores y vendedores que consulten a un profesional de bienes raíces autorizado para obtener una definición escrita de las leyes de agencia de un estado individual .
Un corredor inmobiliario suele recibir una comisión por completar con éxito una venta. En Estados Unidos, esta comisión puede oscilar entre el 5 y el 6 % del precio de venta de la propiedad para un corredor de servicio completo, pero este porcentaje varía según el estado e incluso la región. [2]
En la mayoría de las jurisdicciones de los Estados Unidos, una persona debe tener una licencia para realizar actividades autorizadas, y estas actividades están definidas dentro de los estatutos de cada estado. La característica principal del requisito de tener una licencia para realizar esas actividades es el trabajo realizado "a cambio de una remuneración". Por lo tanto, hipotéticamente, si una persona quiere ayudar a un amigo a vender o comprar una propiedad, y no espera compensación de ningún tipo a cambio, entonces no se necesita una licencia para realizar todo el trabajo. Sin embargo, dado que la mayoría de las personas esperarían recibir una compensación por sus esfuerzos y habilidades, la ley exigiría una licencia antes de que una persona pueda recibir una remuneración por los servicios prestados como corredor o agente inmobiliario. La actividad sin licencia es ilegal y la comisión inmobiliaria estatal tiene la autoridad de multar a las personas que actúan como titulares de licencias inmobiliarias, pero los compradores y vendedores que actúan como principales en la venta o compra de bienes raíces generalmente no necesitan tener licencia. Es importante señalar que en algunos estados, los abogados se encargan de las ventas de bienes raíces a cambio de una remuneración sin tener licencia como corredores o agentes. Sin embargo, los abogados solo pueden realizar actividades inmobiliarias que sean accesorias a su trabajo original como abogados. No puede darse el caso de que un abogado pueda convertirse en agente de ventas de un vendedor si ese es el único servicio que solicita el cliente. Los abogados aún tendrían que tener licencia de corredor si desean realizar actividades autorizadas. Sin embargo, los abogados tienen una exención en los requisitos mínimos de educación (por ejemplo, 90 horas en Illinois). [3]
Algunos otros estados han eliminado recientemente la licencia de vendedor; en cambio, todos los licenciatarios en esos estados obtienen automáticamente su licencia de corredor.
El término "agente" no debe confundirse con el de vendedor o corredor. Un agente es simplemente un licenciatario que ha entablado una relación de representación con un cliente. Un corredor también puede ser un agente de un cliente. Por lo general, es la empresa la que tiene la relación legal real con el cliente a través de uno de sus empleados de ventas, ya sean vendedores o corredores.
En todos los estados, el licenciatario de bienes raíces debe revelar a los posibles compradores y vendedores la naturaleza de su relación [4]
Algunas comisiones inmobiliarias estatales de Estados Unidos –en particular la de Florida [5] después de 1992 (y ampliada en 2003) y la de Colorado [6] después de 1994 (con cambios en 2003) crearon la opción de no tener una relación de agencia o fiduciaria entre los corredores y los vendedores o compradores.
Como lo señaló la Junta de Agentes Inmobiliarios del Sur de Broward, Inc. en una carta a los comités legislativos del Estado de Florida:
"El corredor de transacciones elabora una transacción reuniendo a un comprador y un vendedor interesados y proporciona la documentación legal de los detalles del acuerdo legal entre ellos. El corredor de transacciones no es fiduciario de ninguna de las partes, pero debe cumplir con la ley, así como con los estándares profesionales y éticos". (como el Código de Ética de la NAR ).
El resultado fue que, en 2003, Florida creó un sistema en el que la relación de corretaje predeterminada tenía a "todos los licenciatarios... operando como corredores de transacciones, a menos que se establezca un solo agente o ninguna relación de corretaje, por escrito, con el cliente" [7] [8] y el estatuto requería la divulgación por escrito de la relación de corretaje de transacciones al cliente comprador o vendedor solo hasta el 1 de julio de 2008.
En el caso de Florida [8] y Colorado [6] , ya no existen agencias duales ni subagencias (donde tanto los agentes de cotización como los de ventas representan al vendedor).
Otros corredores y agentes pueden centrarse en representar a compradores o inquilinos en una transacción inmobiliaria. Sin embargo, la licencia de corredor o vendedor autoriza al licenciatario a representar legalmente a las partes de ambas partes de una transacción y a proporcionar la documentación necesaria para la transferencia legal de la propiedad inmobiliaria. Esta decisión comercial corresponde al licenciatario. Existen multas para las personas que actúan como agentes inmobiliarios sin licencia del estado.
En el Reino Unido, un agente inmobiliario es una persona o entidad comercial cuyo negocio consiste en comercializar bienes inmuebles en nombre de sus clientes. Existen diferencias significativas entre las acciones, poderes, obligaciones y responsabilidades de los corredores y agentes inmobiliarios en cada país, ya que cada país adopta enfoques marcadamente diferentes para la comercialización y venta de bienes inmuebles.
Antes de que se introdujera el Servicio de Listado Múltiple (MLS) en 1967, cuando los corredores (y sus licenciatarios) solo representaban a los vendedores al brindar un servicio para proporcionar documentación legal sobre la propiedad inmobiliaria transferida, el término "vendedor de bienes raíces" puede haber sido más apropiado de lo que es hoy, dadas las diversas formas en que los corredores y los licenciatarios ahora ayudan a los compradores a través del proceso legal de transferencia de bienes raíces. Sin embargo, legalmente, el término "vendedor" todavía se usa en muchos estados para describir a un licenciatario de bienes raíces . [ cita requerida ]
Después de adquirir algunos años de experiencia en ventas de bienes raíces, un vendedor puede decidir obtener una licencia como corredor de bienes raíces (o corredor principal/calificado) para poseer, administrar u operar su propia correduría. Además, algunos estados permiten que los graduados universitarios soliciten una licencia de corredor sin años de experiencia. Los graduados universitarios también entran en esta categoría una vez que hayan completado los cursos requeridos por el estado. California permite que los abogados con licencia se conviertan en corredores al aprobar el examen de corredor sin tener que tomar los cursos requeridos que se requieren para un agente. Comúnmente, se deben aprobar más cursos y un examen estatal de corredor sobre derecho inmobiliario. Al obtener una licencia de corredor, un agente de bienes raíces puede continuar trabajando para otro corredor en una capacidad similar a la anterior (a menudo denominado corredor asociado o corredor asociado) o hacerse cargo de su propia correduría y contratar a otros vendedores (o corredores), licenciatarios. Convertirse en gerente de sucursal puede requerir o no una licencia de corredor. Algunos estados permiten que los abogados con licencia se conviertan en corredores de bienes raíces sin tomar ningún examen. En algunos estados no hay "vendedores" ya que todos los licenciatarios son corredores. [9]
Los servicios inmobiliarios también se denominan servicios comerciales [10]
Los agentes inmobiliarios que cobran una tarifa fija al vendedor de una propiedad, por ejemplo, 500 dólares, [11] a diferencia de un agente inmobiliario tradicional o de servicio completo que cobra un porcentaje del precio de venta. A cambio, la propiedad del vendedor aparecerá en el servicio de listado múltiple (MLS), pero el vendedor se representará a sí mismo cuando muestre la propiedad y negocie un precio de venta. [11] El resultado es que el vendedor paga menos comisión en general (aproximadamente la mitad) cuando se vende la propiedad. [11] Esto se debe a que un vendedor pagará un porcentaje del precio de venta al agente del comprador, pero no tendrá que pagar un porcentaje al agente del vendedor (porque no hay uno; el vendedor se representa a sí mismo).
En consideración a que la agencia inmobiliaria encuentre con éxito un comprador para la propiedad, el corredor espera recibir una comisión por los servicios que le ha prestado. Por lo general, el pago de una comisión a la agencia inmobiliaria depende de que encuentre un comprador para el inmueble, de que se negocie con éxito un contrato de compra entre el comprador y el vendedor, o de que se concrete la transacción y se intercambie dinero entre el comprador y el vendedor. Según el derecho consuetudinario, un corredor inmobiliario tiene derecho a recibir su comisión, independientemente de si la venta se lleva a cabo realmente, una vez que consigue un comprador que esté listo, dispuesto y en condiciones de comprar la vivienda. [12]
El economista Steven D. Levitt argumentó en su libro Freakonomics de 2005 que los corredores inmobiliarios tienen un conflicto de intereses inherente con los vendedores a los que representan porque su comisión les da más motivación para vender rápidamente que para vender a un precio más alto. Levitt respaldó su argumento con un estudio que descubrió que los corredores tienden a poner sus propias casas en el mercado durante más tiempo y reciben precios más altos por ellas en comparación con cuando trabajan para sus clientes. Concluyó que las comisiones de los corredores se reducirán en el futuro. [13] Un estudio de 2008 realizado por otros economistas descubrió que al comparar el corretaje sin los servicios de listado, el corretaje redujo significativamente el precio de venta promedio. [14]
Los agentes inmobiliarios que trabajan con prestamistas no pueden recibir ninguna compensación de estos por recomendar un cliente residencial a un prestamista específico. Hacerlo sería una violación de una ley federal de los Estados Unidos conocida como la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA, por sus siglas en inglés). La RESPA garantiza que los compradores y vendedores reciban una notificación adecuada sobre el proceso de liquidación de bienes raíces. [15]
En Estados Unidos, el término realtor es una marca registrada de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios , que la utiliza para referirse a sus miembros activos, que pueden ser agentes o corredores inmobiliarios. [16] [17] [18] En Canadá, la marca registrada es utilizada por miembros de la Asociación Canadiense de Bienes Raíces . [19] Ambas organizaciones desaconsejan el uso de realtor como sinónimo genérico de agente inmobiliario . [19]
Los estados otorgan licencias por un período anual o plurianual y exigen que los agentes y corredores inmobiliarios completen una formación continua antes de renovar sus licencias. Por ejemplo, los licenciatarios de California deben completar 45 horas de formación continua cada 4 años en temas como agencia, manejo de fondos fiduciarios, protección del consumidor , vivienda justa, ética y gestión de riesgos. [20]
Existen varios grupos notables para promover la industria inmobiliaria y ayudar a los profesionales.
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