La zonificación excluyente es el uso de ordenanzas de zonificación para excluir ciertos tipos de usos de la tierra de una comunidad determinada, especialmente para regular la diversidad racial y económica. [1] En los Estados Unidos, las ordenanzas de zonificación excluyente son estándar en casi todas las comunidades. La zonificación excluyente se introdujo a principios del siglo XX, generalmente para evitar que las minorías raciales y étnicas se mudaran a los barrios de clase media y alta. Los municipios utilizan la zonificación para limitar la densidad de población, por ejemplo, prohibiendo las viviendas residenciales multifamiliares o estableciendo requisitos de tamaño mínimo de lote. Estas ordenanzas aumentan los costos, lo que hace que sea menos probable que los grupos de ingresos más bajos se muden. Las tarifas de desarrollo por variación (uso de la tierra) , un permiso de construcción , un certificado de ocupación , un costo de presentación (legal) , permisos especiales y solicitudes de desarrollo de unidades planificadas para nuevas viviendas también aumentan los precios a niveles inaccesibles para las personas de ingresos más bajos. [2]
Las políticas excluyentes de uso del suelo exacerban la segregación social al disuadir cualquier integración racial y económica , reducen la oferta total de viviendas de una región y aumentan los precios de la vivienda. Además, las regiones con mucha segregación económica canalizan a los estudiantes de menores ingresos hacia escuelas de menor rendimiento, lo que genera diferencias en el rendimiento educativo. Una encuesta exhaustiva realizada en 2008 concluyó que más del 80% de las jurisdicciones de los Estados Unidos imponían requisitos de tamaño mínimo de lote de algún tipo a sus habitantes. [3] Estas ordenanzas siguen reforzando las prácticas discriminatorias en materia de vivienda en todo Estados Unidos. [4] [5] : 52–53
A principios del siglo XX, la rápida inmigración y urbanización en los Estados Unidos transformó el país. Los ciudadanos de clase media y alta se encuentran con una mayor diversidad que antes y muchas ciudades comenzaron a implementar las primeras políticas de zonificación excluyente. En 1908, Los Ángeles adoptó la primera ordenanza de zonificación para toda la ciudad para proteger las áreas residenciales de las molestias industriales. Sin embargo, el famoso planificador urbano Yale Rabin observó: "Lo que comenzó como un medio para mejorar el entorno físico deteriorado en el que la gente vivía y trabajaba" se convirtió en "un mecanismo para proteger los valores de la propiedad y excluir a los indeseables". En 1910, Baltimore promulgó la primera ordenanza de zonificación racial, y la práctica se extendió rápidamente. [6] Muchas de las primeras regulaciones prohibían directamente a las minorías raciales y étnicas la residencia comunitaria hasta que la zonificación racial explícita fue declarada inconstitucional en 1917. [7] : 6&25 Las ordenanzas étnicas menos explícitas pero aún excluyentes continuaron ganando popularidad en todo el país. [5] : 48–49 A pesar de la resistencia de los pueblos excluidos y de los activistas, estas ordenanzas todavía se utilizan ampliamente en todo el país.
El aumento del uso de la zonificación excluyente finalmente hizo que el Departamento de Comercio de los Estados Unidos abordara el problema con la Ley de Habilitación de Zonificación Estatal Estándar en 1922. La legislación estableció el marco institucional para las ordenanzas de zonificación y delegó el poder de uso de la tierra a las autoridades locales para la conservación del bienestar de la comunidad y proporcionó pautas para el uso apropiado de la regulación. [8] A la luz de esos acontecimientos, la Corte Suprema consideró la constitucionalidad de la zonificación en el caso histórico de 1926 Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. El Tribunal finalmente condonó la zonificación como un medio aceptable de regulación comunitaria. Después de la decisión, el número de municipios con legislación de zonificación se multiplicó, de 368 en 1925 a más de 1.000 en 1930. [9]
Tras el fin de la Segunda Guerra Mundial y el consiguiente proceso de suburbanización del país , las políticas de zonificación excluyente experimentaron un aumento en su complejidad, rigor y prevalencia a medida que los habitantes de los suburbios intentaban proteger de manera más eficaz sus nuevas comunidades. Muchas personas huyeron de las ciudades y de sus elementos no deseados en busca de su utopía suburbana. Temían que, si no se controlaba, los mismos elementos de la ciudad de los que habían escapado los seguirían hasta los suburbios. Así, los blancos de clase media y adinerados, que constituían la mayoría de los habitantes suburbanos, emplearon con mayor frecuencia medidas para impedir la integración de los inmigrantes y las minorías. [8] Como resultado del proteccionismo recién descubierto por los residentes, el número de jurisdicciones con tales ordenanzas aumentó a más de 5.200 en 1968. [9]
Los blancos adinerados habitaban principalmente los suburbios, pero el resto de los residentes de la ciudad, principalmente minorías empobrecidas, se enfrentaban a importantes obstáculos para enriquecerse. Muchos atribuyeron su situación de pobreza a su exclusión de los suburbios. En respuesta, en la década de 1970 se presentaron ante la Corte Suprema una serie de casos de zonificación excluyente que finalmente determinarían el destino de la táctica. La Corte Suprema casi siempre se puso del lado de los defensores de la zonificación excluyente, lo que prácticamente detuvo cualquier movimiento de reforma de la zonificación. La capacidad de las minorías y otras poblaciones excluidas para desafiar la zonificación excluyente se volvió esencialmente inexistente y ha permitido la continuación incesante de la política. [10]
Los tribunales estadounidenses han valorado históricamente sobre todo los derechos de propiedad individuales . Sin embargo, más recientemente, la preocupación por el bienestar general de la comunidad ha empezado a tener prioridad, exculpando así la mayoría de las medidas de zonificación excluyentes. [8] Se concede a las comunidades la libertad de promulgar políticas de acuerdo con los objetivos de bienestar de la comunidad, incluso en el caso de que infrinjan los derechos de propiedad de un individuo específico. Los tribunales también han dictaminado regularmente como si el poder regulador municipal emanara de su papel como agentes de las familias locales en lugar de para el gobierno. La regulación se equiparó a algún tipo de "fuerza del mercado" en lugar de "fuerza estatal", lo que permitió que las políticas pasaran por alto muchas cuestiones de justificación necesarias para la promulgación de políticas estatales. [11] : 97 Por ejemplo, no tenían que demostrar que sus políticas beneficiaban el bienestar de la sociedad en general. Más bien, podían simplemente promulgar regulaciones sobre la única base de que era su prerrogativa como agente del mercado, independientemente de los efectos adversos sobre los demás. Por lo tanto, se permitió que los mecanismos excluyentes persistieran, ya que las quejas sobre los efectos negativos sobre la población excluida finalmente se volvieron nulas e irrelevantes.
Buchanan v. Warley 1917: Se llevó a los tribunales una ordenanza municipal de Louisville que prohibía la venta de propiedades en barrios de mayoría blanca a personas de raza negra. Finalmente, se declaró que esa restricción racial era inconstitucional y violaba la libertad de contratación de las personas . [7] : 6
Pueblo de Euclid, Ohio contra Ambler Realty Co. 1926: La compañía Ambler Realty acusó al pueblo de Euclid de privarles de su libertad con su prohibición de usos industriales. La prohibición de usos industriales redujo el valor de la tierra de la compañía de $10,000 a $2,500 por acre y socavó el derecho de la compañía a gobernar su propia propiedad. [8] Sin embargo, los funcionarios del tribunal se pusieron del lado del pueblo y confirmaron la ordenanza sobre la base de que era una delegación justa y razonable del poder policial del estado. Los municipios, dictaminó el tribunal, tienen derecho a regular la propiedad comunitaria cuando esto refleja los mejores intereses de sus electores. Esta decisión histórica sentaría las bases constitucionales para todas las futuras políticas de zonificación excluyente. [11] : 89–91
Belle Terre et al. v. Boras et al. 1974 : Un grupo de seis estudiantes universitarios no emparentados que vivían juntos desafió una ordenanza vecinal que restringía la residencia en unidades a no más de dos individuos no emparentados. El caso se diferenciaba del de Euclid en que no había ningún uso residencial del suelo o tipo estructural en cuestión. Más bien abordaba la constitucionalidad de regular directamente la ocupación. Finalmente, el tribunal sancionó esta variedad de ordenanzas. La búsqueda de homogeneidad por parte de una comunidad era autojustificable, según la lógica del tribunal, siempre que no haya discriminación explícita de clase o racial. Su decisión dependía de la opinión de que la definición de familia de una zona es aceptable siempre que exista una base racional para la determinación. No es competencia de un juez anular tales decisiones legislativas. [11] : 96–97 En el fallo del caso está implícito el permiso para que las regulaciones de zonificación excluyentes intenten preservar la identidad en el contexto de las composiciones familiares. De esta manera, dada la decisión anterior sobre el caso Village of Euclid, ahora se les concedió a los municipios el derecho de legislar tanto la propiedad externa como las características internas de los habitantes.
Warth v. Seldin 1975: Personas de bajos ingresos y una organización de vivienda sin fines de lucro demandaron a un suburbio del estado de Nueva York alegando que los principios excluyentes de la comunidad aumentaron sus costos de vivienda. El tribunal finalmente afirmó que cualquier daño es una consecuencia generalizada de la economía inmobiliaria en lugar de un resultado específico de las regulaciones del suburbio. Por lo tanto, dado que los costos elevados de la vivienda no podían atribuirse directamente a una determinada política excluyente, el tribunal falló a favor de la ordenanza del suburbio. La legislación específica no sería responsable de los efectos generales que pudiera haber generado. Por lo tanto, los mecanismos excluyentes podrían expandirse sin la amenaza de demandas de las poblaciones rechazadas. [11] : 71
Los municipios a menudo imponen controles de densidad en terrenos urbanizables con la intención de limitar el número de personas que vivirán en su área particular. Este proceso niega el acceso al vecindario a ciertos grupos al limitar la oferta de unidades de vivienda disponibles. Tales preocupaciones pueden manifestarse en medidas que prohíban las viviendas residenciales multifamiliares , limiten el número de personas por unidad de tierra y exijan requisitos de tamaño de lote. La mayoría de los terrenos vacantes están particularmente sobrezonificados en el sentido de que contienen exceso de regulaciones que impiden la construcción de viviendas más pequeñas y asequibles. En los suburbios de la ciudad de Nueva York del condado de Fairfield, Connecticut, por ejemplo, el 89% de la tierra está clasificada para zonificación residencial de más de un acre. [7] : 10 Este tipo de regulación asegura que los desarrollos de vivienda sean de una densidad adecuadamente baja. Tales ordenanzas pueden aumentar colectivamente los costos entre un 2 y un 250% dependiendo de su extensión. [7] : 13–14 Con costos tan altos, los grupos de ingresos más bajos quedan efectivamente excluidos del mercado inmobiliario de la comunidad.
En algunos lugares como Portland, Oregon , estar en un distrito histórico puede dificultar la demolición de edificios o la construcción de otros nuevos; se puede solicitar la designación a pesar de los deseos de los propietarios para evitar un aumento de la oferta de viviendas en un vecindario, incluso si las estructuras individuales no son históricas. [12]
Otro medio por el cual la zonificación excluyente y las ordenanzas relacionadas contribuyen a la exclusión de ciertos grupos es a través de la imposición de costos directos a los residentes de la comunidad. En la década de 1970, los municipios establecieron medidas que decretaban que los desarrolladores tenían una mayor responsabilidad en la provisión y el mantenimiento de muchos recursos básicos del vecindario, como escuelas, parques y otros servicios relacionados. [7] : 12 Los desarrolladores incurren en costos excesivos por estas obligaciones antes mencionadas que luego se transmiten a los consumidores en forma de tarifas o un bono financiero . Por ejemplo, muchos desarrollos más nuevos cobran tarifas recreativas mensuales para financiar las instalaciones comunitarias. Además, las regulaciones de zonificación restrictivas han hecho que el proceso de aprobación para el desarrollo sea más arduo y extenso. El aumento de la burocracia y el papeleo ha significado que los desarrolladores ahora se encuentran con una miríada de tarifas por variación (uso de la tierra) , un permiso de construcción , un certificado de ocupación , un costo de presentación (legal) , permisos especiales y solicitudes de desarrollo de unidades planificadas. [7] : 13 Las tasas no sólo reducen las ganancias de los constructores, sino que también alargan el proceso de desarrollo, lo que agota aún más los recursos de la empresa. Al igual que sucede con los requisitos de recursos de la comunidad, estos costos adicionales recaen inevitablemente sobre los compradores de viviendas. Todas estas tasas se acumulan y hacen que los precios unitarios aumenten a niveles inaccesibles para las personas de bajos ingresos.
La valoración de la unidad puede experimentar una disminución. Según un estudio de pago de 2004 realizado por Robert Cervero y Michael Duncan, específico para el condado de Santa Clara, California, el aumento de los valores de las propiedades y de los ingresos fiscales se ha debido a prácticas excluyentes racistas y clasistas. [13] Según un estudio de pago de 1993 realizado por William Bogart, para aumentar sus propios activos monetarios, los individuos de clase alta promulgan regulaciones que prohíben el acceso a los barrios a grupos específicos. [14]
La garantía de densidades más bajas que ofrece la zonificación excluyente evita algunas posibles consecuencias perjudiciales asociadas con el aumento de la densidad de población . Una mayor cantidad de personas en una comunidad puede generar más congestión vehicular, lo que puede afectar la calidad de vida de los habitantes originales. Una mayor población puede generar tensiones sobre recursos ambientales potencialmente limitados o vulnerables, como el agua o el aire, si la forma urbana está diseñada de manera que dependa del automóvil. [14]
Algunos habitantes de los suburbios también defienden políticas de zonificación excluyentes con la simple motivación de excluir a grupos diferentes sin importar los efectos negativos que puedan tener. Algunos investigadores atribuyen en parte las políticas a prejuicios raciales o de clase , ya que las personas a menudo prefieren vivir en comunidades homogéneas de personas similares a ellas. [15] Otros afirman que la raza es meramente un indicador y que las clases altas y los blancos estereotipan a los barrios en general que contienen ciertos grupos en lugar de a los miembros individuales del grupo en particular. Esas áreas están estigmatizadas por su correlación percibida con un alto nivel de delincuencia, una educación de baja calidad y bajos valores de propiedad. [16] Además, la entrada de residentes heterogéneos podría tener graves ramificaciones políticas. Si suficientes personas de bajos ingresos, que normalmente difieren en ideología política, se mudan a la comunidad, entonces pueden acumular suficiente poder político para eclipsar al contingente tradicional. Como tal, el electorado original está políticamente subyugado en la misma comunidad en la que solían disfrutar del poder. [14] Por lo tanto, los blancos y las clases altas desvían a esos grupos por sus características inadecuadas, su vínculo percibido con cualidades negativas del vecindario y la amenaza a la política comunitaria.
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Las iniciativas de zonificación excluyente reducen la presencia tanto de viviendas de alquiler como de minorías étnicas en una comunidad afectada. [17] A pesar de los mandatos de los tribunales federales que prohíben la discriminación racial y económica flagrante , muchos de estos grupos menos afortunados han encontrado obstáculos sistemáticos que impiden el acceso a áreas de mayores ingresos. Los estudios han demostrado que las jurisdicciones de mayores ingresos y predominantemente blancas generalmente adoptan regulaciones de uso de la tierra más restrictivas. [15] Como resultado, los grupos minoritarios y de menores ingresos están esencialmente encerrados en vecindarios rígidamente segregados. La segregación residencial se ha mantenido constante desde la década de 1960 hasta la de 1990 a pesar del progreso de los derechos civiles, principalmente debido a las políticas obstaculizadoras que relegan a ciertos grupos a áreas menos reguladas. [10] : 47 En consecuencia, la prevalencia de políticas de uso de la tierra excluyentes exacerba la segregación social al disuadir cualquier integración racial y económica.
Las regulaciones que limitan la densidad, que son restrictivas desde el punto de vista de la eficiencia económica, también reducen la oferta total de viviendas de una región. Con la reducción del stock de viviendas, la demanda de unidades en el mercado se amplifica, lo que eleva los precios. Junto con la reducción de la oferta general, la insistencia en viviendas unifamiliares independientes también aumenta los costos de vivienda individuales, ya que los propietarios deben contabilizar individualmente muchas mejoras del terreno (como aceras, calles, líneas de agua y alcantarillado) que de otro modo podrían compartirse entre más habitantes, como en las comunidades más densas. Los estudios en Maryland y el Distrito de Columbia encuentran que las densidades más altas reducen los costos per cápita de instalación de agua y alcantarillado en un 50% y la instalación y mantenimiento de carreteras en un 67%. [7] : 6 Además, los desarrolladores residenciales y los propietarios deben implementar características costosas en las viviendas para cumplir con los mandatos de zonificación jurisdiccional. Por ejemplo, los requisitos de retroceso (uso del suelo) que se utilizan comúnmente en los Estados Unidos aumentan los costos unitarios totales entre un 6,1 y un 7,8%. [18]
Todos los factores relacionados con el uso del suelo contribuyen a que los precios de las viviendas aumenten en comparación con las comunidades menos reguladas. Las comunidades que aplican específicamente ordenanzas restrictivas experimentan costos de vivienda más altos, como las áreas vecinas. La zonificación excluyente afecta al mercado de vivienda regional en general al reducir la oferta total de unidades. Como hay menos unidades disponibles, la demanda de unidades aumentará, lo que hará que las viviendas sean más caras en toda la zona. En última instancia, la competencia adicional y los costos resultantes se acumulan, lo que hace que los mercados regionales con viviendas estrictamente reguladas tengan alquileres un 17% más altos y precios de vivienda un 51% más altos que las áreas gobernadas con mayor flexibilidad. [19] Por lo tanto, las regulaciones de vivienda evidentemente tienen impactos significativos tanto en la comunidad específica como en el gasto de vivienda de la región en general.
Se ha demostrado que la educación es de vital importancia para el bienestar humano, ya que puede promover mayores ingresos, un mejor desempeño en el mercado laboral, un estatus social más alto, una mayor participación social y una mejor salud. [20] : 2 Junto con los beneficios individuales, el logro educativo en los Estados Unidos también tiene la capacidad de fomentar una mayor prosperidad económica regional y nacional, ya que una población educada puede adaptarse mejor a las tendencias y condiciones económicas globales . Sin embargo, existe una marcada desigualdad educativa entre varios grupos, ya que el estudiante promedio de bajos ingresos asiste a una escuela que obtiene una puntuación en el percentil 42 en los exámenes estatales, mientras que el estudiante promedio de ingresos medios y altos asiste a una escuela que obtiene una puntuación en el percentil 61 en los exámenes estatales. [20] : 8 Las enormes diferencias en el logro no se pueden explicar asumiendo diferencias grupales hereditarias, ya que la investigación empírica ha demostrado que los simples contrastes genéticos son insuficientes para explicar las disparidades educativas. [21] Más bien, los factores ambientales que involucran la calidad escolar también contribuyen al logro educativo.
Las regiones con mucha segregación económica, que, como se señaló anteriormente, se debe en parte a la zonificación excluyente, también tienen las brechas más grandes en los puntajes de las pruebas entre los estudiantes de bajos ingresos y otros estudiantes. [20] : 10 Los estudiantes de bajos ingresos están atrapados en una escolarización inadecuada ya que sus condiciones económicas limitan el acceso a escuelas y educación de alto rendimiento. En las 100 áreas metropolitanas más grandes de los Estados Unidos, los costos de la vivienda son 2,4 veces más altos para las unidades zonificadas en escuelas públicas de mayor rendimiento que en las zonificadas en escuelas de menor rendimiento. [20] : 14 Por lo tanto, la zonificación excluyente sirve para canalizar a los estudiantes de menores ingresos a escuelas de menor rendimiento, lo que provoca diferencias en el logro educativo.