Memorial City es un distrito comercial en el área de Memorial de Houston , Texas , Estados Unidos . Ubicado a lo largo de la Interestatal 10 (Katy Freeway) entre Beltway 8 y Bunker Hill Road, el distrito está anclado por Memorial City Mall , el 38.º centro comercial más grande del país ; [2] Memorial Hermann Memorial City Medical Center ; CityCentre , un desarrollo de uso mixto de alta densidad ; y Town & Country Village , un centro comercial. Grandes porciones de Memorial City son propiedad de la firma de desarrollo MetroNational, que ha desarrollado 265 acres (107 hectáreas) en el área, incluida la totalidad del centro comercial. [3]
Memorial City es un importante centro de empleo regional con más de 6,1 millones de pies cuadrados (570.000 m2 ) de tiendas minoristas y 8,3 millones de pies cuadrados (770.000 m2 ) de espacio de oficinas. [1] Las empresas del distrito emplean a más de 47.000 personas. [1] El centro comercial Memorial City atrae aproximadamente a 20 millones de visitantes por año. [4] La creciente población residencial del distrito alberga a más de 4.400 personas, concentradas en gran medida en una serie de complejos de apartamentos de alta densidad. [1]
Una parte de Memorial City recibe servicios del Distrito de Gestión de Memorial City, un distrito gubernamental especial que proporciona fondos para la imagen de marca y la infraestructura. El distrito de gestión fue creado por la Legislatura de Texas en 1999.
El Memorial City Mall, entonces conocido como Memorial City Shopping Center, se inauguró en agosto de 1966 con 42 tiendas, incluido el Memorial Theatre con capacidad para 1400 personas. [5] La apertura del centro comercial catalizó el desarrollo en sus inmediaciones, con la construcción de nuevos apartamentos y las primeras partes del complejo hospitalario vecino hasta fines de la década de 1960. [6] A principios de la década de 1970, el área de Memorial era una de las regiones de más rápido crecimiento en Houston, y el Distrito Escolar Independiente de Spring Branch agregaba aproximadamente 4000 nuevos estudiantes por año. [7]
Acompañando el rápido crecimiento de la zona, el Memorial City Mall experimentó cambios dramáticos en la década de 1970. En agosto de 1973, una tercera tienda ancla importante, Montgomery Ward , se unió a las dos originales ( Sears y Weingarten's ). [8] Al año siguiente, el centro comercial casi duplicó su tamaño con la incorporación de una nueva ala este, agregando 40 tiendas, incluida una Foley's , su tercera tienda departamental importante. [8] A mediados de la década de 1970, Memorial City Mall contaba con más de 1,25 millones de pies cuadrados (116.000 m 2 ) de espacio comercial que albergaba a 126 comerciantes y 6.500 plazas de aparcamiento. [8] Una cuarta expansión se completó en 1977. [9]
El rápido crecimiento de la zona generó suficiente demanda para un segundo centro comercial importante, y en febrero de 1983, Town & Country Mall abrió en la esquina sureste de la Interestatal 10 y Beltway 8 con 90 tiendas. Town & Country creció rápidamente a 150 tiendas en 1985, con cuatro inquilinos principales: Neiman Marcus , Marshall Field's , Joske's y JC Penney . [10] Poco después de su exitoso debut, comenzó un proyecto de reconstrucción a lo largo de la Interestatal 10, seguido de la construcción de la autopista de peaje Sam Houston adyacente a la propiedad. En 1986, los cierres a largo plazo en la Interestatal 10 deprimieron los números de visitantes tan severamente que 39 inquilinos cerraron y las ventas minoristas alcanzaron un mínimo histórico. [11] Los desarrolladores de Town & Country amenazaron con demandar a los funcionarios de carreteras estatales y locales, pero en 1988, se llegó a un acuerdo para ajustar el cronograma de construcción. [12] Lo que agravó la dificultad del centro comercial para atraer compradores fue el inicio del exceso de petróleo de los años 1980 , que dio lugar a una grave recesión local en Houston. [13]
Memorial City Plaza, un complejo de oficinas de tres edificios de 1 millón de pies cuadrados (93.000 m2 ) inmediatamente al sur de Memorial City Mall, se desarrolló a principios de la década de 1980 a un costo de $66 millones ($244 millones en dólares de 2017). [14] En 1988, Loews Cineplex Entertainment anunció que abriría un nuevo cine de ocho pantallas en Memorial City Mall después del cierre de Memorial Theatre a principios de la década. [15] La adición del nuevo cine y otras opciones de entretenimiento, como una pista de patinaje sobre ruedas y una sala de juegos, ayudaron a Memorial City a capear la recesión de principios de la década de 1990. [ 16] El Memorial City Loews cerraría en 2001, luego de la declaración de quiebra de la compañía en febrero; Loews afirmó que el cine tenía un "rendimiento inferior". [17]
El Town & Country Mall siguió decayendo durante la década de 1990, a pesar de la finalización del proyecto Beltway 8. El nuevo intercambiador de chimeneas en la intersección de Beltway 8 y la Interestatal 10 oscureció el desarrollo, que no tenía acceso directo a las vías de acceso a la autopista Katy. [13] La autopista de peaje fue descrita por el Houston Chronicle como un "gran foso de hormigón" que bloqueaba el acceso a la propiedad. [13] En 1995, los desarrolladores del centro comercial, JMB Realty , dejaron de pagar la hipoteca de 33 millones de dólares del desarrollo, que posteriormente fue comprada por American General . [13] En este punto, grandes porciones del centro comercial, incluida la totalidad del tercer piso, estaban vacías. [13]
La Legislatura de Texas creó el Distrito de Administración de la Ciudad Memorial en 1999. [18] Ese mismo año, la ciudad de Houston propuso la creación de una nueva Zona de Reinversión de Incremento de Impuestos (TIRZ) para Memorial City. Las TIRZ imponen impuestos incrementales a las propiedades comerciales para financiar nueva infraestructura dentro de sus límites. La TIRZ de Memorial City, que se propuso para financiar nueva infraestructura vial y un posible desarrollo de oficinas y residencial alrededor del centro comercial, enfrentó una fuerte reacción de los residentes del área de Memorial que expresaron escepticismo sobre las intenciones del desarrollador MetroNational y temor a la congestión de tráfico que el nuevo desarrollo traería al área. [19] Un plan de movilidad del área de junio de 1999 que acompañaba a la propuesta TIRZ incluía sugerencias controvertidas para extender las carreteras a través del espacio del parque existente. [20] Finalmente, con el apoyo del alcalde Lee P. Brown , la TIRZ fue aprobada por el Ayuntamiento de Houston en julio de 1999 [21] a pesar de una campaña visible y polémica de más de 1.200 residentes del área. [19] Los miembros del concejo municipal, justificando su apoyo al distrito fiscal, expresaron su preocupación por las inundaciones y el declive económico en Memorial City. [21]
En 1999, una propuesta de reurbanización del centro comercial por parte de la firma de administración Taubman Centers —que habría introducido a los minoristas de alta gama Nordstrom , Lord & Taylor y Neiman Marcus— fue descartada, y Taubman Centers salió de un acuerdo de administración de 55 años que había negociado con MetroNational en 1996. [22] MetroNational ideó su propio plan de reurbanización para la propiedad, comenzando con la construcción de un nuevo Foley's en 2000. [23] El proyecto de reurbanización de $100 millones, que renovó la totalidad del centro comercial, se completó en 2003, ampliando el centro comercial a 1,9 millones de pies cuadrados (180.000 m 2 ), el segundo más grande en Houston, detrás de The Galleria , y agregando los minoristas Target y Dillard's . [24] En 2007 se inauguró una sala de cine Cinemark de 16 pantallas , poniendo fin a la racha de seis años del centro comercial sin una sala de cine. [25] Después de las renovaciones, los alquileres minoristas en Memorial City se duplicaron de $200 por pie cuadrado a más de $400. [26]
Mientras tanto, el malestar de Town & Country continuó a principios de la década de 2000 cuando American General intentó vender la propiedad. El centro comercial perdió la mayoría de sus inquilinos principales con la salida de Saks Fifth Avenue en 2000 [27] y Dillard's en 2002. [28] La desaparición de Town & Country se produjo a pesar de un entorno minorista por lo demás sólido en el oeste de Houston en ese momento, con la renovación a gran escala de Memorial City al este y la reconstrucción de la exclusiva Town and Country Village al sur. [29] En 2004, la propiedad se vendió al desarrollador Midway Companies, que anunció inmediatamente la demolición de Town & Country. [30] En 2007, Midway anunció un nuevo desarrollo de uso mixto de $ 500 millones en el sitio de 37 acres (15 hectáreas), CityCentre , que fue diseñado para reducir la dependencia del automóvil al combinar componentes de oficinas, comercio minorista y residenciales de alta densidad en un espacio urbano orientado a los peatones . [31] La primera fase del proyecto CityCentre se completó en 2009. [32] En 2014, Midway anunció la segunda fase de CityCentre, que incluye 740 000 pies cuadrados (69 000 m2 ) de espacio de oficina en dos torres de oficinas de 16 pisos y un edificio de apartamentos de 13 pisos en 6 acres (2,4 hectáreas) de terreno frente a la Interestatal 10. [33] A diferencia de Town & Country Mall, CityCentre ha tenido éxito, alcanzando una ocupación minorista del 90 % en 2015. [34]
Tras la expansión del Memorial City Mall, MetroNational comenzó a desarrollar grandes extensiones de tierra a lo largo de la Interestatal 10 a fines de la década de 2000 y principios de la década de 2010. Al oeste, Memorial Hermann se expandió con la adición de una torre de oficinas de 33 pisos, arquitectónicamente notable por su "corona futurista", [35] un hotel Westin , [36] nuevos edificios profesionales y un centro minorista denominado "The Gateway". [37] Al este, una gran extensión entre el centro comercial y Bunker Hill Road se llenó gradualmente con desarrollos residenciales, hoteleros y de oficinas de gran altura, incluida la sede estadounidense de Air Liquide . [38] En 2017, Memorial City se expandió al norte de la Interestatal 10 por primera vez con la construcción de la sede estadounidense de Cemex . [39] El distrito también ha intentado promocionarse con la construcción de cuatro obeliscos de cinco pisos con tapas iluminadas a lo largo de la Interestatal 10. [40]
El distrito se extiende a lo largo de la Interestatal 10 (la autopista Katy) entre Beltway 8 y Bunker Hill Road. [18] [41] Si bien consta principalmente de complejos minoristas, médicos y de oficinas, el distrito incluye cuatro complejos de apartamentos con un total combinado de 988 unidades. Uno, Terrace at Memorial City, es solo para personas mayores. The Villas at Bunker Hill está ubicado al norte del límite del distrito Memorial Management District en la esquina suroeste de Bunker Hill y Pine Lake Drive. [42]
Como es el caso en varios de los distritos de gestión especial de Houston, el Distrito de Gestión Memorial utiliza señalización con nombres de calles con un estilo de diseño gráfico y una combinación de colores diferentes a los de las señales estándar de blanco sobre verde que se utilizan en muchos vecindarios de la ciudad.
Muchos de los empleados de Memorial City viven y trabajan dentro de un radio de 10 millas (16 km) de la intersección de la Interestatal 10 y Gessner Road, cubriendo partes de los suburbios del condado de Harris y el condado de Fort Bend . [43] Los tres empleadores más grandes incluyen Memorial City Mall , con 5000 empleados locales, el Chase Bank Service Center, con 1100 empleados locales, y las operaciones de CEMEX Estados Unidos, con 1000 empleados locales. [44]
Hay 24 centros comerciales en el distrito, cada uno de los cuales tiene más de 10 000 pies cuadrados (930 m2 ) de espacio, lo que hace un total de 3 620 000 pies cuadrados (336 000 m2 ) de espacio. El Memorial City Mall tiene más de la mitad del espacio comercial del distrito, con 1 900 000 pies cuadrados (180 000 m2 ) de espacio. No había cifras de ventas minoristas brutas para el área de Memorial City disponibles en fuentes públicas publicadas, por lo que el distrito utilizó la publicación de las estadísticas de ventas promedio por pie cuadrado para centros comerciales en el sur de los Estados Unidos indicadas en la publicación "Dollars & Cents of Shopping Centers/The SCORE 2006". Para calcular las ventas de las grandes tiendas de un solo inquilino , el distrito utilizó datos de ventas nacionales promedio para tiendas específicas. Usando los datos, el distrito estimó que sus ventas minoristas anuales fueron de $1.1 mil millones en dólares de 2006, lo que hace un promedio de aproximadamente $300 por pie cuadrado. [42]
Hay 20 edificios de oficinas con un total de 2.900.000 pies cuadrados (270.000 m2 ) de espacio. La mayoría de los edificios son multiinquilino, mientras que algunos, como el Chase Service Center, tienen un solo inquilino cada uno. [45] 11 instalaciones de distribución, industriales y de almacenamiento en Memorial City tienen un total de aproximadamente 700.000 pies cuadrados (65.000 m2 ) de espacio. [46] Tres hoteles, el Candlewood Suites ‐ Houston‐Town and Country, el Four Points by Sheraton Houston, Memorial City (anteriormente el Radisson Suites Hotel West) y el Westin Houston Memorial City se encuentran en el distrito. [47] [48] El Westin, con 250 habitaciones, está ubicado entre el Memorial City Mall y el Memorial City Hospital. 75 unidades residenciales están en los pisos superiores del hotel. [49]
Group 1 Automotive tiene su sede corporativa en One Memorial City Plaza. [50] [51] Dow Chemical opera una oficina de compras en la Suite 600 en Two Memorial City Plaza. La oficina, que abrió en 1990, tiene operaciones que involucran comercialización de coproductos, compra de energía e hidrocarburos, actividades de optimización y oleoductos, y auditoría comercial y corporativa de polipropileno. [52] Sumitomo Corporation opera su oficina de Houston en la Suite 1000 en Three Memorial City Plaza en 840 Gessner Road. Las industrias respaldadas por la oficina incluyen productos químicos, plásticos y productos tubulares. [53] [54]
Una proyección demográfica de 2006 indicó que 4.324 personas vivían en el distrito. La población vivía en 1.756 hogares. De la población, 2.371 (54,8%) eran hispanos, 1.529 (35,4%) eran blancos no hispanos, 283 (6,5%) eran asiáticos, 72 (1,7%) eran afroamericanos y 11 (0,3%) eran nativos americanos. No había isleños del Pacífico viviendo en Memorial City. [55] 2.878 residentes tenían más de 24 años. [56]
La misma proyección demográfica indicó que 1.388.425 personas vivían dentro de la "zona de desplazamientos" de 10 millas (16 km). La población vivía en 535.249 hogares. De la población de la zona de desplazamientos, 513.362 (37%) eran blancos no hispanos, 493.336 (35,5%) eran hispanos, 231.020 (16,6%) eran afroamericanos, 121.876 (8,8%) eran asiáticos, 25.189 (1,8%) eran otros, 2767 (0,2%) eran nativos americanos y 874 (0,1%) eran isleños del Pacífico. [55] 894.500 tenían más de 24 años de edad. [56]
El Distrito de Administración de Memorial City tiene su sede en la Suite 1530 en Two Memorial City Plaza. [18] [57]
Partes de Memorial City se encuentran dentro del Distrito G del Ayuntamiento de Houston , [58] y partes se encuentran en el Distrito A del Ayuntamiento. [59]
El Servicio Postal de los Estados Unidos opera la oficina postal de Memorial Park en 10505 Town and Country Way en Memorial City. [18] [60]
El Houston Community College (HCC) opera el Spring Branch Campus (anteriormente el Town and Country Campus), una parte del Northwest College. [47] El campus está en Memorial City, en la esquina noreste de Beltway 8 e Interstate 10. [ 41] La instalación se conocía como Town and Country Campus hasta 2009. [61] La universidad está dentro del antiguo Town and Country Mall . [62] En 1999, un antiguo edificio de 112.000 pies cuadrados (10.400 m2 ) de AMC Theatres y KMart en Town and Country fue realquilado a HCC. [63] HCC firmó su contrato de arrendamiento para ocupar partes del Town & Country Square Shopping Center en 1999. Durante ese año, los propietarios del Town & Country Square Shopping Center presentaron una demanda contra HCC por intentar impedir que un Barnes & Noble abriera en las instalaciones del centro comercial. [64]
Otras universidades y colegios dentro de la zona de viaje incluyen otros campus de HCC y la Universidad Bautista de Houston . [65]
El espacio residencial dentro de Memorial City se encuentra dentro del Distrito Escolar Independiente de Spring Branch . [41] [66] [67]
Los residentes al sur de la Interestatal 10 están zonificados para la escuela Wildcat Way en Houston para preescolar. Los residentes al norte de la Interestatal 10 están zonificados para la escuela Tiger Trail. [68] Tres escuelas primarias, Bunker Hill Elementary School en la ciudad de Bunker Hill Village , Frostwood Elementary School en la ciudad de Bunker Hill Village y Shadow Oaks Elementary School en Houston dan servicio a secciones de Memorial City. [69] Los residentes al norte de la I-10 están zonificados para la escuela secundaria Spring Oaks en Houston, mientras que los residentes al sur de la I-10 están zonificados para la escuela secundaria Memorial en Houston. [70] Los residentes al sur de la I-10 están zonificados para la escuela secundaria Memorial en la ciudad de Hedwig Village , mientras que los residentes al norte de la I-10 están zonificados para la escuela secundaria Spring Woods en Houston. [71]
Una proyección demográfica de 2006 dijo que de los 2.878 residentes de Memorial City mayores de 24 años, 522 (18,2%) tenían menos de 9º grado de educación, 383 (13,3%) tenían algún nivel de educación secundaria pero no poseían un diploma de secundaria, 582 (20,2%) se habían graduado de la escuela secundaria o habían recibido un GED , 515 (17,9%) asistían a la universidad pero no tenían un título, 104 (3,6%) tenían un título asociado, 520 (18,1%) tenían una licenciatura, 158 (5,5%) tenían una maestría, 67 (2,3%) tenían un título de escuela profesional y 27 (0,9%) tenían un doctorado. [56]
La misma proyección decía que de los residentes de la zona de viaje diario de Memorial City de 894.500 personas mayores de 24 años, 91.249 (10,2%) tenían menos de 9º grado de educación, 94.688 (10,6%) tenían algún nivel de educación secundaria pero no poseían un diploma de secundaria, 160.757 (18%) se habían graduado de la escuela secundaria o habían recibido un GED , 184.495 (20,6%) asistían a la universidad pero no tenían un título, 43.150 (4,8%) tenían un título de asociado, 207.704 (23,2%) tenían una licenciatura, 67.755 (7,6%) tenían una maestría, 30.984 (3,5%) tenían un título de escuela profesional y 13.718 (1,5%) tenían un doctorado. [56]
El Memorial Hermann Memorial City Medical Center abrió sus puertas en 1971 como Memorial City General Hospital, adoptando su nombre actual en 1988. Tiene 527 camas y atiende a más de 25.000 pacientes al año. [47]
La Interestatal 10 ( Katy Freeway ) divide el distrito de Memorial City y proporciona acceso este-oeste. La Beltway 8 proporciona un importante acceso regional de norte a sur. Gessner Road proporciona acceso adicional de norte a sur. [72]
La Autoridad de Tránsito Metropolitano del Condado de Harris, Texas, proporciona transporte público. La ruta 72 Westview conecta Memorial City con Spring Branch . La ruta 70 Memorial conecta Memorial City con Northwest Transit Center. a través de Memorial Drive ; esto permite que las personas que viven en otras partes de Houston transfieran en el centro a las rutas 160, 161 y 162 que dan servicio a Memorial City. El 160 Memorial City Express conecta Memorial City con el centro a través de Northwest Transit Center. El 161 Wilcrest Express conecta Memorial City con el centro y Wilcrest Drive, el 162 Memorial Express conecta Memorial City con el centro de la zona occidental de Memorial Drive. [73] La ruta 46 Gessner conecta Memorial City con Spring Branch, Westchase y Sharpstown a través de Gessner Road. La ruta 39 Katy Freeway conecta Britoak Lane con Northwest Transit Center a través de la vía de servicio de Katy Freeway. La 26 Long Point/Cavalcade, que termina aquí junto a la 160, se conecta con el Hempstead Transit Center y el Kashmere Transit Center a través de Long Point Road y Cavalcade Street.
29°47′10″N 95°32′42″O / 29.786, -95.545
